Neinor negocia tomar los mandos de Habitat y sellar la mayor operación inmobiliaria en 5 años

Neinor bate todas las previsiones. La promotora controlada por los fondos Stoneshield, Orion y Adar ultima un acuerdo con Bain Capital para tomar las riendas de Habitat y hacerse con la gestión de la compañía, una operación que le permitirá sumar una cartera de 700 millones de euros justo cuando ha completado, con tres años de adelanto, el objetivo de 500 millones en proyectos de coinversión.

Esta alianza está llamada a ser la transacción inmobiliaria más importante cerrada en el mercado español en los últimos cinco años, en concreto, desde que el fondo Oaktree acordó con Banco Sabadell la compra de la promotora Solvia Desarrollos Inmobiliarios (SDIN), ahora rebautizada como Culmia, operación que ascendió a 882 millones de euros.

El acuerdo entre Neinor y Bain contempla que el primero tomará una participación accionarial en Habitat del 10% y, además, se hará con la gestión de todas sus promociones y banco de suelo, según han adelantado esta mañana El Confidencial y ha confirmado la compañía ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

El acuerdo se encuentra en fase de exclusividad y las dos partes están acordando los términos finales de la documentación. Neinor cuenta con el asesoramiento de KPMG para la due dilligence (auditoría interna) y de Uría en la parte legal, mientras que Bain trabaja con Cuatrecasas. El mercado ha recibido la noticia con fuertes subidas y la promotora ha cerrado la sesión de este martes con un alza del 4,72%.

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Estas negociaciones llegan pocos meses después de que Habitat contratara a Colliers para buscar inversores, con el objetivo de levantar unos 200 millones de euros que iba a destinar a adquirir nuevos terrenos y desarrollar proyectos de coinversión. Pero el sondeo no dio los frutos esperados y Neinor supo jugar sus cartas para tomar el control de una de las mayores promotoras de España.

Habitat cuenta con terrenos con capacidad para levantar más de 10.000 viviendas y, actualmente, tiene lanzados cerca de 5.000 hogares, de los cuales, más de 4.000 están en fase de comercialización y otros 1.000, en fase de proyecto. El año pasado, entregó 1.150 viviendas, lo que supuso superar las cifras del ejercicio anterior en un 40%, y 2.000 preventas que suman un valor de 600 millones.

Neinor, por su parte, cuenta con un banco de suelo para desarrollar 12.000 viviendas con un valor bruto de activos (GAV) de casi 1.500 millones de euros. Si se suman los acuerdos de coinversión con HMB (Habitatge Metròpoli Barcelona), AXA, Orion y Urbanitae, alcanza las 17.400 unidades, lo que significa que, tras el acuerdo con Bain, alcanzará los 27.400 hogares bajo su control.

Habitat cerró 2023 con un beneficio neto de 19,3 millones de euros, un 35% más que el año anterior, unos ingresos de 291 millones (+43%), y un resultado bruto de explotación (ebitda) de 23,7 millones de euros (+88%), números a los que se unió un ratio de apalancamiento (loan to value) de apenas el 16%.

A pesar de estos buenos resultados, la compañía hace tiempo que se enfrenta al deseo de Bain de desinvertir de la promotora, por considerar que ha cumplido ciclo. El fondo se hizo con la inmobiliaria en 2017 por 220 millones de euros. Entonces, sus planes contemplaban sacarla a bolsa en el medio plazo, pero esta hoja de ruta se demostró imposible, y tampoco terminó de cuajar ninguno de los acercamientos de promotoras rivales.

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La decisión de Brad Palmer, el hombre de Bain que lideró la compra de Habitat, de dejar el fondo a finales del año pasado fue terreno abonado para que los nuevos responsables decidieran hacer borrón y cuenta nueva, lo que se tradujo en un auténtico cerrojazo inversor y en la orden, al equipo español, de acelerar los desarrollos para conseguir recuperar su inversión cuanto antes en forma de dividendos.

El desembarco de Neinor en el capital y la gestión va en la línea de conseguir este objetivo, ya que la compañía dirigida por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí ha conseguido en apenas dos años sellar cinco acuerdos de coinversión, objetivo que se había marcado para el cierre de 2027. Además, en los últimos doce meses, ha vendido más de mil viviendas en seis promociones de obra nueva para alquiler (build to rent o BTR) que suman unos ingresos de casi 250 millones de euros.

Todos estos acuerdos están permitiendo a la promotora cumplir con el programa de dividendos que acordó en enero de 2023, cuando anunció que iba a repartir 600 millones entre todos sus accionistas en un plazo de cinco años, aunque el grueso, 450 millones, se concentra en los primeros tres ejercicios, números que convierten a la promotora en la compañía del Mercado Continuo con mayor rentabilidad por dividendo.