Cerberus dobla el tamaño de su socimi de alquileres y multiplica por cuatro las rentas

Cerberus ha pisado el acelerador en Macc, la socimi que creó hace tres años con el objetivo de convertirla en una de las mayores empresas de vivienda en alquiler de España, con el añadido de nutrirse de pisos repartidos por diferentes edificios, lo que multiplica las oportunidades, pero dificulta la gestión.

En apenas un año, entre el cierre de 2022 y 2023, el fondo estadounidense ha doblado el tamaño de su filial, que ha pasado de contar con 1.969 inmuebles a alcanzar los 3.595 activos, con un valor neto de 456 millones de euros.

Mayor ha sido el salto dado en términos de ingresos por rentas, que se han multiplicado por cuatro veces. En concreto, Macc cerró el pasado ejercicio con una facturación de 20,7 millones de euros por los contratos de arrendamiento, cuando un año antes esta cifra era de 4,9 millones de euros.

Este fuerte crecimiento en la primera línea de la cuenta de resultados ha permitido reducir las pérdidas de la socimi de 5,5 a 4,6 millones de euros, según aparece en las últimas cuentas anuales del grupo, correspondientes al ejercicio 2023.

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Además, como publicó este diario, Macc ha seguido adquiriendo carteras este 2024. El pasado junio, integró cerca de 400 inmuebles de Divarian Propiedad, la sociedad conjunta que BBVA y Cerberus crearon en 2018, cuando la primera vendió a la segunda activos inmobiliarios tóxicos con un valor bruto de 13.000 millones.

Para financiar todo este rápido crecimiento, hace un año, la socimi amplió de 100 a 300 millones el acuerdo de financiación que había sellado con Morgan Stanley en diciembre de 2021, y dio entrada a Macquarie Bank como financiador. Cerberus actúa como garante de este préstamo que tiene un tipo fijo del 3,25% más un variable.

Esta financiación tiene como fecha de vencimiento enero de 2026 y, al cierre del pasado ejercicio, la socimi había dispuesto poco más de 200 millones de euros, lo que significa que todavía tiene mucha gasolina para seguir multiplicando su tamaño.

Además, Macc suscribió el año pasado otra prórroga del préstamo participativo concedido por su matriz irlandesa, que en última instancia es la propia Cerberus, y aumentó su límite en 130 millones de euros, hasta un nuevo tope de 250 millones. Esta financiación tiene como fecha de vencimiento el 20 de diciembre de 2027.

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"La perspectiva empresarial de la dirección es positiva, considerando la evolución de los precios y la demanda del alquiler residencial en España durante los últimos años", apunta la filial de Cerberus en su informe anual. Toda la cartera de viviendas de la compañía se concentra en Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana.

Alérgico a los focos, el fondo estadounidense nunca ha desvelado cuál es su objetivo para este vehículo. El líder del sector, Testa Homes, es propiedad del eterno rival, Blackstone, y supera los 10.000 pisos en renta y los 2.700 millones de valoración. Sin embargo, entre una socimi y otra existe una importante diferencia.

Testa ha apostado por quedarse solo con las viviendas que están en edificios que posee en su totalidad, y ha puesto a la venta todas aquellas que no cumplan este requisito. El modelo de Macc es justo el contrario: construir una cartera granular, donde cada piso esté en un edificio diferente.