Vuelven las oficinas: GMP pone en venta Goya 14 y un 'family office' compra Claudio Coello 124

El momento de ebullición que vive el sector de las oficinas ha hecho coincidir en el tiempo dos importantes operaciones, que tienen la capacidad de empezar a medir la temperatura real de este mercado. Por una parte, la socimi GMP ha puesto a la venta el edificio ubicado en el número 14 de la calle Goya, junto al Paseo de la Castellana; por otra, un family office ha comprado Claudio Coello 124, en el corazón del barrio de Salamanca.

Se trata de dos activos trofeo cuya actualidad es un buen ejemplo del punto de inflexión que vive este mercado. Desde el estallido del covid, la inversión en oficinas se desplomó por el auge del teletrabajo. Una tendencia que se rompió el año pasado, cuando cerca de 2.000 millones de euros se destinaron a adquirir cuarteles generales, lo que supuso un crecimiento del 50%, según cifras de Savills.

Gran parte de estas operaciones, en torno al 25%, fueron para cambio de uso a residencial, "lo que ha reducido el parque total de oficinas y ha puesto más en valor las existentes. Ahora mismo, una empresa que necesite 5.000 metros cuadrados en zona céntrica no encuentra espacio", explica Ignacio Sobrino, socio de Diaphanum Real Estate. "Nosotros somos fieles creyentes de las oficinas porque, además, las rentas han seguido creciendo, hasta superar los 40 euros en Madrid y los 30 en Barcelona", añade.

Es en este contexto en el que GMP ha encargado a Colliers y CBRE la venta de Goya 14, inmueble de 9.174 metros cuadrados, con 100 plazas de aparcamiento, que se enfrenta a la mudanza de su actual inquilino, los juzgados de lo contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional, que se trasladan a Castellana 14. Este punto de inflexión marca el momento perfecto para ver si la balanza va a seguir inclinándose hacia los cambios de uso o pesará más la falta de moqueta que empieza a haber en los distritos de negocios.

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"Hemos notado una creciente demanda de family offices e institucionales, que buscan edificios de oficinas para tener una renta estable, con el atractivo de saber que, llegado el momento, pueden hacer un cambio de uso a residencial u hotelero", explica Pablo Fernández, fundador y CEO de la plataforma inmobiliaria GActivos.

Un family office, de hecho, es el comprador de Claudio Coello 124, sede de la fintech Adyen en Madrid. En junio del año pasado, el fondo AEW encargó a Savills dirigir un proceso ordenado de venta del edificio, operación que se ha cerrado esta misma semana a un precio de 37 millones de euros, lo que supone una yield (rentabilidad) del 4,75%.

Más significativo han sido los números a los que el fondo KGal ha adquirido Aragón 330, inmueble ubicado en el corazón del Ensanche, a solo unos metros de la cotizada Avenida Diagonal de Barcelona. Se trata de un edificio de 10.438 metros cuadrados, que su anterior propietario, KanAm, ha sometido a una profunda rehabilitación, y por el que se ha pagado ahora cerca de 40 millones, con una yield de 4,38%.

Además de la ubicación de los edificios, su calidad y la progresiva vuelta a la oficina (un informe de CBRE de esta misma semana apunta a que el teletrabajo ha perdido peso en 2024 y la asistencia a la oficina se ha situado en un 60% de la semana, equivalente a tres días), también juega en favor del renovado apetito por estos activos su comparativa frente al resto, en un momento de grandes interrogantes internacionales.

Como apunta Sobrino, "la incertidumbre macroeconómica afecta a todas las clases de activos, pero, como la oficina es la que más ha sufrido en los últimos tiempos, ahora sale favorecida en la comparativa". A esto se unen las diferentes normativas que están saliendo en contra del alquiler turístico, los grandes tenedores o los extranjeros no residentes. Un goteo constante que está llevando a los inversores más conservadores a volver a fijarse en los cuarteles generales.

"Estamos viendo que ciertas familias e inversores, que tradicionalmente se inclinaban más hacia operaciones residenciales, se están interesando por operaciones de oficinas, ante la situación actual de inseguridad jurídica del residencial y las limitaciones a la hora de obtener licencias", apunta Fernández. Un ejemplo de esta tendencia lo acaba de protagonizar Nervión Capital, family office de la familia Aguinaga, que el pasado diciembre adquirió a Zurich el número 1 de la calle Pechuán, en el madrileño distrito de Chamartín.

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Este giro, además, se está viendo alimentado por la posibilidad de hacer alojamientos temporales en uso terciario, alternativa a las crecientes cortapisas que se están poniendo al residencial. Un potencial que Colonial ha decidido aprovechar en la antigua sede de IBM, edificio que numerosos inversores han mirado con la idea de modificar su uso a residencial, pero que la socimi finalmente mantendrá como oficina, complementándolo con uso hotelero, lo que le permitirá hacer apartahoteles y sumarse así a la creciente ola del 'flex living'.

La propia GMP, uno de los grandes inversores patrios en oficinas, ha dado también un primer paso en esta dirección con su movimiento para comprar un edificio de alojamientos temporales en el barrio madrileño de Valdebebas. La socimi de la familia Montoro y el fondo de Singapur ha sido muy activa en los últimos tiempos, ya que también adquirió el pasado diciembre un edificio de oficinas de 10.000 metros cuadrados en el madrileño barrio de Montecarmelo, sede de Idom.

Otro clásico de este mercado, el fondo Freo, ha decidido volver a comprar cuarteles generales, tras dos años sin entrar, y prevé invertir 100 millones de euros en este tipo de activo en los próximos dos años. Un objetivo que se ha marcado convencido de que vuelven las oficinas.