"Vamos a invertir 100 millones de euros en oficinas después de dos años sin entrar"

Óscar de Navas (Barcelona, 1982) ha sido uno de los grandes compradores de oficinas en España en la última década. Como director general de Freo Group, ha adquirido grandes carteras como Boston o Juno, y edificios icónicos como Estel, en Barcelona. El estallido del covid le obligó a revisar su estrategia y abrirse hacia otros activos como la logística. Un tiempo de transición tras el que ahora parece abrirse un nuevo ciclo, marcado por el auge del living y la progresiva recuperación de las oficinas, lo que ha empezado a despertar el apetito comprador de fondos core como los alemanes.

Para abordar estos dos frentes, Freo prevé invertir 300 millones de euros en los próximos tres años, un cheque solo nominativo en los 100 millones que destinará a hacerse con nuevos cuarteles generales en Madrid y Barcelona. El resto tendrá una visión más oportunista dentro del boyante mercado del living, un terreno donde está analizando tanto promoción de viviendas para venta, como residencias de estudiantes o flex living.

PREGUNTA. Freo siempre ha apostado por las oficinas, incluso en los momentos más duros tras el covid. Ahora que grandes multinacionales han ordenado volver a los cuarteles generales y que en Estados Unidos empieza a hablarse de punto de inflexión, ¿dónde diría que estamos?

RESPUESTA. Nosotros siempre hemos tenido muchísima presencia en oficinas, tanto en España como fuera. Para que te hagas una idea, de los 1.200 millones que llevamos invertidos en España, en los últimos nueve años, hay 900 millones en oficinas: 500 millones en portfolios de varios edificios en Madrid, Barcelona y alguno en Valencia, y 400 millones en proyectos de promoción o gran rehabilitación. Dicho esto, es cierto que el covid y la disrupción del teletrabajo ha generado mucho miedo en el capital.

P. ¿Alguna vez se llegó a plantear salir de oficinas, reinventarse?

R. Lo que hemos hecho es diversificar a otros segmentos, como logístico y residencial. Siempre hemos confiado mucho en oficinas, pero es cierto que ha habido un cierto pánico inversor y eso ha hecho que hayamos estado más cautos. Pero ha habido un gran cambio. Antes la oficina era un coste para las empresas y ahora se ha convertido en una herramienta de atraer talento. Hubo muchas compañías que se fueron al extrarradio para ahorrar costes, y ahora, para los empleados, la ubicación y la calidad de la oficina es muy importante. En España, la media de coste de alquiler de oficinas es aproximadamente un 4% de los ingresos de la empresa. Si te paras a pensar y a decir: como compañía, ¿me plantearía pagar en vez de un 4% un 6% si eso me va a permitir atraer mucho talento? Para mí no tiene ningún tipo de duda.

"Antes la oficina era un coste para las empresas y ahora se ha convertido en una herramienta para atraer talento"

P. ¿Realmente ayuda a atraer talento?

R. Claramente sí. Si tienes una oficina en Tres Cantos, en un edificio viejo, con poca luz, y el aire acondicionado va mal, a los empleados realmente les cuesta mucho más ir allá, el transporte público. Hoy, las empresas están empezando a tener claro qué superficie necesitan y eso les permite tomar decisiones sobre cuántos metros alquilan, y están tendiendo claramente a irse al centro de las ciudades. La absorción de oficinas el año pasado en Madrid fue de 400.000 metros cuadrados y en Barcelona de 250.000 metros. En los dos casos, más o menos, con un 30% de incremento frente al año anterior.

P. Pero seguimos por debajo de las cifras precovid

R. Pero que suban un 30% tampoco es normal. Estamos todavía por debajo, pero hay mucho potencial, con grandes compañías que han establecido una política de teletrabajo mucho más comedida.

P. Si cogemos el discurso de atraer talento, a lo mejor el obligar a fichar tampoco ayuda a atraer talento

R. Es una guerra entre dos grandes fuerzas. Los jóvenes, hoy en día, quieren teletrabajar mucho e ir poco a la oficina y el empleador tiene clarísimo que la eficiencia se basa en que los empleados estén juntos en la oficina. Obviamente, las dos fuerzas tienen que encontrar su punto en común y lo están encontrando, con flexibilidad por los dos lados. Nosotros estamos viendo, sobre todo, que la demanda de oficinas está volviendo con un mercado totalmente bipolar: oficinas en el extrarradio y de mala calidad, que la demanda no quiere y por tanto el inversor tampoco; oficinas en el centro, reformadas, con servicios, etcétera, es lo que está buscando la demanda. Y está empezando a ocurrir que en el centro no hay disponibilidad y eso está provocando una subida de rentas que, cada vez, va ampliando el radio. Estas empresas están empezando ya a mirar zonas como Manoteras, Mirasierra...

P. Mirasierra forma parte de Juno, una cartera precovid

R. Sí, fue poco antes de covid, en 2018, había muchos inquilinos, estaba El Corte Inglés, e hicimos una reforma integral. Cuando lo entregamos, hace como un año, al principio la demanda estaba bastante floja y ahora estamos alquilando bastante, llevamos ya un 30%.

P. ¿Cuándo confía en llegar al 100%?

R. Probablemente un año más. Obviamente depende mucho del tamaño de las demandas. Es un proyecto de 32.000 metros, es grande, y si de repente aparece una demanda de 10.000-15.000 metros cuadrados, te cambia todo.

P. ¿Qué tasa de desocupación hay, en general, en el mercado de oficinas?

R. En Madrid o Barcelona, centro es un 2%, y en el resto de ciudades a lo mejor estás en un 4%-5%, es muy baja. Para que te hagas una idea, en Barcelona, tenemos Edificio Estel, y nos ha sorprendido muchísimo en positivo el nivel de alquiler. Terminamos ahora en marzo y hemos firmado un alquiler con AstraZeneca para 25.000 metros, de 50.000 que tiene el edificio, antes de terminarlo. Es un claro éxito y se está alquilando a rentas un 15% por encima del plan. Nuestros proyectos siempre son de generación de valor, en este caso nuestra expectativa era un plan a cinco años: un año para conseguir la licencia, dos años para reformar y dos para alquilar y vender. La realidad es que hemos llegado al final de año tres con un 50% alquilado. Con esta inercia, probablemente en un año lo tendremos alquilado. Nos hemos encontrado, en Barcelona, con un mercado de capitales con menos apetito inversor, pero hemos tenido la suerte de que a nivel de alquiler es mucho mejor.

P. Se está recuperando la demanda, ¿pero no la inversión?

R. La inversión está muy incipiente, pero siempre es así, primero va la demanda y luego la inversión. La inversión está volviendo, porque la demanda funciona; la inversión en oficinas está muy correlacionada con el PIB, y el de España es mayor que en Europa. O sea, que todo apunta bien. No deja de haber cierto escepticismo, porque todavía hay zonas con mucha disponibilidad. Pero un punto muy crítico es que se están empezando a transaccionar inmuebles de oficinas a fondos alemanes. Están haciendo ofertas, en el centro de Barcelona, a rentabilidades del 4,3%. Para mí eso es sintomático total. Ya no solo están los family office comprando edificios pequeñitos en el centro. Y se habla de grandes fondos de private equity que en Europa ya están empezando a invertir en oficinas. El inversor cada vez está más convencido de que las oficinas volverán a ser un asset class potente.

P. Pero nunca volverá a ser lo que fue

R. Yo creo que sí. Las céntricas y las de calidad. El otro día salió un artículo que hablaba de que el 75% de los edificios de oficinas en Europa estarán obsoletos en 2030. Si pones un ranking de las ciudades, situaban a Barcelona en el número 2, con un 81%, y Madrid con un 77%, en el número cinco. Eso te demuestra que hay un potencial enorme de regeneración del parque de oficinas. Para los activos de calidad en zonas céntricas, el mercado volverá a ser el que era. Dependerá mucho de cómo evolucionen los tipos; las rentabilidades del 3% que pudimos ver en el pasado me cuesta más ver que vuelvan, pero el interés inversor, las rentas y demás, por supuesto que sí.

"En 2030, el 75% de los edificios de oficinas en Europa estará obsoleto. Si miras Barcelona, es el 81%, y Madrid, el 77%"

P. ¿Usos mixtos?

R. Es complicadísimo. Esto se ve muchísimo más por Europa y nos encantaría poder tener un hotel en las plantas altas y oficinas abajo, pero a nivel de planeamiento es altamente complicado.

P. ¿Prevé cambiar el uso de alguna de sus oficinas?

R. Estuvimos mirando alternativas, por ejemplo, en Mirasierra para un tema educativo, y la conclusión a la que llegamos es que empezamos a ver atracción de demanda de oficinas y por ahora estamos contentos con la tracción que está habiendo.

P. ¿Cuál es su plazo de permanencia en un activo? Entiendo que el covid lo rompería

R. Los planes son a cuatro o cinco años, es lo habitual. El covid ha retrasado, pero, en general, hemos sido más rápidos. De los 900 millones que invertimos en oficinas, tuvimos la gran suerte de poder vender antes de plan muchos proyectos, como la sede de Glovo, la cartera de Boston que compramos a BBVA, lo de Metrovacesa que vendimos a Patrizia. Mirasierra, la cartera Juno, la compramos justo antes del covid y te diría que aún tuvimos suerte de que fuera justo antes. Si te pilla al final de tu business plan, tienes un problema mucho mayor. Al menos, nos ha dado tiempo a que el mercado empiece a recuperar.

P. ¿Está el mercado ya como para plantearse activar un proceso de venta?, ¿cuándo cree que empezarán a verse realmente operaciones?

R. Yo creo que el mercado de inversión está volviendo, siempre de manera cauta, pero está volviendo y vamos a ver un 2025 con muchas más transacciones. Habrá fondos que tendrán que vender; y fondos que están empezando a tener ganas de comprar. Nosotros, internamente, nos hemos planteado el objetivo de invertir 100 millones en los próximos dos o tres años en oficinas. En los últimos dos años no hemos invertido en oficinas. Obviamente, esto tiene que ir evolucionando y ojalá se confirme la teoría que te contaba de que estos fondos alemanes vuelven a estar activos. Cuando invertimos, uno de los puntos es el exit: a quién le vendes y a qué precio vas a poder vender. En el momento en que no están los fondos alemanes, los fondos core, para comprar, tú como fondo value add tienes un riesgo muy fuerte y te vas a poner algo más conservador. Ahora que están empezando a entrar, nos anima mucho.

"Hay fondos alemanes haciendo ofertas, en el centro de Barcelona, a rentabilidades del 4,3%"

P. Pero es muy incipiente.

R. Digo que está cambiando el sentimiento, no que me estén llamando cada día 20 fondos. Pero así como hace un año nadie se atrevía a subir una oficina al comité, ahora empieza a verse más ambición. El sentimiento es diferente.

P. ¿Hasta dónde va a llegar esa mancha de aceite derivada de la falta de espacio de oficinas en el centro de las ciudades?

R. Es progresivo. En Barcelona, el Eixample está funcionando muy bien y lo próximo debería ser 22@, donde, a día de hoy, hay 230.000 metros cuadrados vacíos que se tienen que alquilar y va a pasar lo mismo que en el ciclo pasado: en el centro ya no hay disponibilidad, cuando una empresa busca 10.000 metros, si no los encuentra allí, a algún sitio tendrá que ir, y en el 22@ hay edificios buenos. En Madrid veremos cómo toda la inmediatez de la M-30 funcionará muy bien, cuando te vas a zonas más alejadas de Tres Cantos, Alcobendas, tardarán más. La demanda siempre pretende estar en la mayor calidad y lo más próximo. Hay muchos edificios de calidad construidos en Manoteras, Mirasierra, Méndez Álvaro...

P. ¿Cómo va a afectar el 'efecto Trump' a todas esas políticas verdes y sostenibles de los edificios, va a dejar de demandarse?

R. Yo creo que empezó como una inquietud global que se trasladó al capital, los fondos core quieren edificios sostenibles, y si tú quieres vender, debes tenerlo. Eso fue una primera fase, después vino una segunda, y es que ahora los inquilinos se preocupan muchísimo de eso y les importa. La política puede tomar medidas en un sentido o en otro, pero creo que hay tendencias como esta que no se van a frenar. Es imparable. Para mí, donde tiene que evolucionar este concepto es en cuánto emites en la construcción de un edificio sostenible. A veces, rehabilitar un parque existente puede ser mucho menos contaminante. En urbes como Londres hay una presión fuerte por evitar la construcción de cero y buscar más la rehabilitación del suelo.

P. ¿Le interesa el Life Science?

R. Al final no deja de ser un producto de oficinas, pero mucho más enfocado a un perfil de demanda. Yo creo que esa tendencia tiene que ocurrir mucho. Ahora mismo construimos edificios muy bonitos, con gimnasios, con salas de relajación, con terrazas y con techos vistos, muy modernos, muy chulos, pero al final los ocupan tanto un banco como una startup o la Administración pública. Eso cada vez tiene menos sentido y tendrá que haber mucha más especialización. Life Science no deja de ser una variante de oficinas que tiene un componente de investigación mucho más potente, con una demanda que te pide algo un poco más específico para ellos, que te requiere a más capex, pero que te paga más renta. Es superinteresante, pero nosotros no nos hemos metido ahí.

P. ¿Se plantea entrar con esos nuevos 100 millones de inversión?

R. Cada uno tiene que escoger las batallas que dar y saber renunciar si quieres ser bueno en lo que haces. Vemos un sector superinteresante, pero es una porción pequeña del mercado y no nos parece estratégico para nosotros.

P. ¿Le interesan otros mercados, más allá de Madrid y Barcelona?

R. Hemos explorado ir a otras plazas como Lisboa, Valencia, Málaga. Pero ahora mismo, en oficinas, nuestro foco está en Madrid y Barcelona, lo tenemos muy claro y no queremos salirnos de eso.

P. ¿Por qué?

R. Son plazas que conocemos. Además, creemos que el capital no pasa de no querer invertir a comprar oficinas en Málaga de un día para otro, es paulatino, como prefieres dentro de la M-30 que fuera. Al final, Madrid y Barcelona tienen demandas más grandes, más solventes, el inversor está más dispuesto a comprar. También hay un tema de volumen de inversiones. No hacemos operaciones por debajo de 15-20 millones, y eso también te limita mucho la capacidad de hacer operaciones.

"El capital no pasa de no querer invertir a comprar oficinas en Málaga, por eso, nos focalizamos en Madrid y Barcelona"

P. Lisboa sí tiene operaciones de ese tamaño

R. Sin duda, pero también es cierto que ahí te cambia todo: la estructuración de las operaciones, los impuestos... eso requiere un esfuerzo adicional. Nosotros confiamos mucho más en Madrid y Barcelona, las dos tienen una misma tendencia, hay mucha subida de rentas y mucho apetito. Madrid tiene un componente atractivo adicional, que es el cambio de uso a residencial, que está haciendo que se destruya stock. En Barcelona puedes hacerlo, pero tienes que dedicar un 30% a vivienda social, por eso es menos atractivo.

P. ¿Cuándo cree que volverán las grandes operaciones?

R. En 2025 empezaremos a ver un cambio de tendencia en el mercado de inversión del inversor institucional internacional, que empezará a hacer más operaciones en España. Probablemente no serán operaciones de 200 o 300 millones, serán más de 30 y 60 millones, operaciones más concretas en las que ves una oportunidad y confías mucho para crear un producto especial. Un portfolio de seis edificios y 300 millones lo veo más para 2027.

"En 2025, empezaremos a ver operaciones de compra de oficinas de 30 o 60 millones, pero no ventas de carteras de 300 millones"

P. Madrid está muy de moda, pero parece que el sentimiento hacia Barcelona también está mejorando

R. CBRE ha hecho una encuesta sobre cuáles son las ciudades europeas en las que hay más intención de inversión: la primera es Londres, pero la segunda era Madrid, tercera, París, y cuarta, Barcelona. Al final, España está posicionada súper bien, por el crecimiento del PIB, por el saneamiento de la banca y en general estamos en una posición muy buena. Al final, esto no deja de ser una comparación con tus vecinos. En Alemania, la economía está mucho más débil, en Francia se vendían activos a rentabilidades muy bajas. Realmente creo que hay que sacar mucho pecho en este país: la banca ha sido y sigue siendo muy responsable, y podemos estar orgullosos de que el inversor esté mucho más interesado en invertir en España.

P. Impacto de la IA, la nueva pregunta del millón. ¿Cómo lo ve?

R. Sin duda va a tener muchísimo impacto. Otras tendencias, de golpe, cogen mucha fuerza y luego desaparecen, como el metaverso. Pero la IA no creo que sea el caso. Claramente está afectando muchísimo. Si miramos puramente el impacto en oficinas, se habla de una gran amenaza, que puede hacer desaparecer muchos puestos de trabajo... ¡Tantas cosas se han dicho! Yo creo que, al final, simplemente la fuerza laboral se irá destinando a puestos de trabajo más cualificados, y no deja de ser una fase más, que nos asusta, pero bueno, la industrialización también lo parecía y no estamos tan mal. No dejará de ser una herramienta que nos servirá para tomar decisiones. Nosotros estamos empezando a trastear, en nuestros análisis intentamos empezar a incorporar la IA para dos cosas: conseguir mejor información y agilizar los procesos. Al final, es empezar a familiarizarte con las herramientas, porque algún día serán muy importantes.

P. ¿Qué otros activos le interesan?

R. Con toda la disrupción del teletrabajo, nuestra inversión en oficinas se frenó y lo que hicimos, sobre todo, fue invertir en logística, donde llevamos cuatro proyectos, y el gran paso que estamos dando ahora es living. En septiembre del año pasado fichamos a Lorenzo Peñalver para liderar esta estrategia, en la que hemos decidido enfocarnos en tres verticales: proyectos de build to sell (BTS) o promoción para venta, residencias de estudiantes y flex living. En los tres segmentos estamos viendo muchísimos proyectos muy interesantes y el capital está muy interesado. Va a ser una parte muy relevante de la compañía. Eso se unirá con la vuelta de las oficinas, lo cual nos posiciona muy bien.

P. ¿Qué objetivo de inversión se ha marcado en esta nueva estrategia de living?

R. El objetivo generalista es 300 millones en los próximos tres años y hemos puesto simplemente la especificación de 100 millones en oficinas por ponerle un objetivo claro, porque queremos que vuelva y porque creemos en ello. Pero, a partir de ahí, veremos si se hace más en logística, en living... Es superincierto.

"Tenemos un objetivo de inversión de 300 millones en los próximos tres años, de los cuales, 100 millones irán a oficinas"

P. ¿Ve más oportunidades en living?

R. Y más grandes. Logística es un segmento en el que las dinámicas son espectaculares, pero hay que vigilar mucho en qué plaza y en qué ubicación te colocas. Por ponerte un ejemplo, en Cataluña, las primeras dos coronas tienen una disponibilidad del 2%, 3%, 4%; no hay naves, las rentas están subiendo muchísimo... En la tercera corona hay mucha disponibilidad y la renta está plana. En Madrid pasa algo parecido, quizás no tan binario. Estamos con muchas operaciones, pero somos bastante selectivos. Logístico lo veo como un asset class que seguirá al alza, si aciertas en las ubicaciones funcionará muy bien, pero no pretendo que, si el año pasado hicimos 30 millones, el que viene sean 60 y el otro, 120. ¿En algún momento habrá más operaciones de portfolio? Probablemente, pero en Freo lo veo algo más selectivo.

P. En otros países, Freo tiene una cartera mucho más diversificada, aquí es fundamentalmente oficinas

R. El ADN de Freo siempre fue muy oficinista. Estamos en ocho países distintos y cada país tiene su propia estrategia; se trata de delegar mucho la autoridad en los países, hacer lo que tenga sentido en cada jurisdicción. En Francia se mete bastante en oficinas, también se ha invertido en PBSA, se ha hecho una promotora residencial; en Italia se han hecho temas de residencial también, oficinas, se han visto temas hoteleros; se están mirando temas de datacenters en Alemania. Cada plataforma tiene su estrategia. El grupo tenía mucho más peso de oficinas en el pasado, como España.

P. Con esta apuesta por el living y la logística, ¿qué peso va a pasar a tener oficinas sobre el total de la cartera de España?

R. Es difícil de pronosticar, pero sí diría muy claro que en cinco años el living será una parte muy importante y oficinas lo volverá a ser. Logístico seguiremos haciendo, pero a medio plazo, oficinas y living serán las más grandes a nivel de volumen de inversión de Freo. Pero, al final, es un brindis al sol.

P. ¿En living también se focaliza en Madrid y Barcelona?

R. No. Ahí abrimos el abanico a toda España. A nivel de build to sell, cualquier plaza de cierta relevancia en España nos interesa, focalizándonos más en primera vivienda. A nivel de residencia de estudiantes, donde haya mercados universitarios potentes y, sobre todo, relativamente poca oferta y mucha demanda. Y a nivel de flex living, Madrid es una plaza que nos interesa muchísimo. En Barcelona, hemos visto cosas y estamos viendo cosas, también. Quizás en Madrid hay una mayor tensión de demanda residencial que en Barcelona. Vemos una subida de precios más fuerte y una falta de vivienda mayor. Pero en Barcelona también está ocurriendo.

P. ¿Le interesa por igual BTS, estudiantes y flex living?

R. Sí, estamos apuntando a las tres y son mercados distintos. BTS es meterte en producción, se promueven 100.000 viviendas al año, hacen falta 300.000, si lo haces medianamente bien, te puede funcionar. Residencias de estudiantes es un mercado mucho más maduro, en el que entran muchos players, está habiendo una carrera para ver quién tiene más camas y hay que ser mucho más cauto. Tienes que encontrar esa operación que realmente sea buena, asumiendo riesgos de promoción, porque si no es imposible conseguir retornos, ya que el mercado está muy caliente, pero las dinámicas son buenísimas y los alquileres seguirán subiendo. Es subirte a una ola que funciona muy bien y queremos simplemente aprovecharla, sin pretender hacer grandes plataformas de 8.000 o 10.000 camas. Flex living es como si te metes en residencias de estudiantes, pero hace cinco o siete años; es un mercado nuevo, con la parte buena de que se empiezan a hacer transacciones. ¿Sería interesante hacer senior living? Pues seguro que muchísimo, pero no podemos abarcarlo todo.