De edificio de oficinas a campus universitario: la oportunidad inmobiliaria tras el 'boom' educativo

En la almendra central de Madrid, dentro del cinturón de la M-30, se está viviendo un particular boom de entidades educativas privadas interesadas en instalarse en el corazón de la capital. El caso más paradigmático, probablemente, sea el desembarco del Instituto de Empresa (IE) en Torre Caleido, uno de los cinco rascacielos levantados al final del paseo de la Castellana, en el nuevo distrito financiero de la ciudad. Pero ejemplos hay muchos, y cada vez más.

Solo en los últimos tres años, la escuela de negocios EAE ha alquilado 1.050 metros cuadrados en Príncipe de Vergara; Global Alumni Education se ha instalado en Acanto 11-13; ESCP ha dado un primer mordisco con el alquiler de 2.856 metros cuadrados en María de Molina 4, mientras sigue buscando espacio para un gran campus; Schiller University ha abierto en Recoletos 35; la Universidad Alfonso X El Sabio se ha quedado Arapiles 13 y UNIE (Grupo Planeta), el vecino Arapiles 14; la Universidad Camilo José Cela ha desembarcado en el edificio KOI, junto a Cuzco, y ESNE, en el número 44 de la calle Colombia; mientras que Cunef ha protagonizado el otro gran movimiento, tras Torre IE, al haber alquilado a Merlin Properties el parque empresarial Churruca, junto a Ciudad Universitaria, para abrir su nuevo campus.

¿Qué está pasando?, ¿por qué cada vez más edificios de oficinas están transformando sus despachos en aulas? "Hay una tendencia clara a usar el sector de educación para este cambio de uso de oficinas", señala Carlos Rives, líder del nuevo sector de Educación que acaba de lanzar CBRE. En su opinión, este incremento de la demanda de espacios por parte de entidades educativas viene derivado del aumento de estudiantes, de la necesidad de reciclarse profesionalmente a lo largo de la vida labora y por el incremento del número de años de estudio.

El número de estudiantes matriculados en España crece sin parar y, según las previsiones de la consultora inmobiliaria, en menos de 20 años se incrementará en otros 400.000 más, lo que llevará por encima de los 3,1 millones el número de alumnos. Además, en torno al 40% de los jóvenes que cada año entran en las aulas de las universidades y escuelas de negocios de España son extranjeros, una tendencia creciente, sobre todo, entre estudiantes latinoamericanos.

"Somos el país número uno para Latinoamérica y Madrid se está convirtiendo en uno de los puntos de atracción de estudiantes más importante del mundo, junto a ciudades como Boston, gracias a que también formamos parte de Europa. Los alumnos compran Madrid, pero también compran Europa, y eso se valora", señala Gonzalo Muelas, director comercial de CBRE.

"España tiene un sistema universitario de calidad, con una larga tradición, y es normal que en un mundo cada vez más globalizado sea atractivo para alumnos internacionales. Si tenemos en cuenta que a raíz de la era Bolonia los títulos europeos tienen reconocimiento en toda la UE, el interés es aún mayor. A esta circunstancia que nos hace competir con otras grandes potencias en materia de educación como Francia, Alemania o Italia, hay que añadir que la calidad de vida de nuestro país es un factor que nos favorece", añade Víctor Echarri, director de la Escuela de Arquitectura de UIC Barcelona.

La UIC es la Universidad Internacional de Cataluña, un centro con 25 años de historia que desde sus orígenes apostó por atraer estudiantes internacionales: actualmente, más de 65% de los alumnos de la Escuela de Arquitectura proceden de otros países y más del 90%, en el caso de los diferentes másteres. "Un punto clave para aspirar a este alumnado internacional es el hecho de impartir las clases en inglés, idioma que desde hace ya años se ha convertido en la lengua franca", destaca Echarri.

Las grandes firmas de capital riesgo hace tiempo que pronosticaron este auge de la educación privada y se lanzaron a realizar compras que suman ya cerca de 3.000 millones de euros, según los datos que manejan desde CBRE. Entre los movimientos más significativos en España, está la compra de la Universidad Alfonso X por parte de CVC, que también se ha hecho con The Valley Business School, o la adquisición de la Universidad Europea por Permira.

Además, actualmente, hay media docena de instituciones líderes buscando hacerse con un total de 65.000 metros cuadrados de espacio en Madrid, demanda que se concentra en áreas bien comunicadas, dentro de edificios dotados con todos los servicios y con necesidades de entre 5.000 y 12.000 metros cuadrados cada una.

Los edificios de oficinas, que viven su particular catarsis por el auge del teletrabajo, se erigen así en un destino natural para este tipo de demanda. "Los requerimientos de un edificio de oficinas coinciden bastante con los de un edificio para uso educativo, especialmente para carreras de corte humanístico y social, que principalmente tienen despachos y aulas. En el caso de carreras científicas o tecnológicas, que requieran laboratorios o talleres, la dotación de instalaciones se complica, pero es más un problema de aumento de presupuesto y reserva de espacio que de incompatibilidad de tipologías", explica Echarri.

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Ruth Ugalde

Merlin Properties, uno de los mayores propietarios de oficinas de España, lo vio claro cuando Cunef llamó a su puerta. Tras años como centro adscrito a la Universidad Complutense de Madrid, en 2019, Cunef recibió el reconocimiento de universidad privada, con capacidad de ofrecer tanto enseñanza de grado y posgrado como un programa de doctorado en Economía Internacional y Finanzas, lo que desencadenó su divorcio de la anterior casa madre, que le exigió buscarse un nuevo campus. Y lo encontró en el Parque Empresarial Churruca.

"No es lo mismo pensar en un uso muy intensivo del edificio, como necesita una institución de este tipo, que en un edificio de oficinas tradicional, que prácticamente se queda vacío a partir de las seis de la tarde", señala Fernando Ferrero, director de Oficinas de Merlin. Al tener que pensar en un flujo diario mucho mayor de gente se requiere reforzar dotaciones de servicios, climatización o sistemas antiincendios. "Estamos hablando de un sobrecoste en capex [inversión en mejora del edificio] del 15%", añade Ferrero.

Para un inversor inmobiliario, una institución educativa es un inquilino estable que le permite tener ingresos recurrentes

Desde 2018, la superficie de oficinas que anualmente son reconvertidas para uso educativo se ha multiplicado por cinco en Madrid y Barcelona, al pasar de 5.000 a 25.000 metros cuadrados, y todo apunta a que seguirá. "Para un inversor inmobiliario, acoger a una institución educativa es una garantía de ingresos recurrentes a largo plazo. Es una actividad que puede dinamizar espacios que claramente tienen excesos de stock a futuro", señala Carlos Rives.

"Para estas instituciones, el edificio es su fábrica y su imagen. Esto crea una fidelización mucho mayor, se trata de un contrato más estable, que evita rotaciones y periodos de desocupaciones y te permite tener una corriente de flujo de caja predecible", refrenda el director de Oficinas de Merlin.