Sin luz no hay paquetes: la falta de red eléctrica amenaza con gripar el motor del 'e-commerce'

El sector logístico absorbió el año pasado 2,7 millones de metros cuadrados en todo el territorio nacional. De esta cantidad, solo la zona centro del país superó el millón de metros cuadrados. Una cifra que se lleva repitiendo en los últimos años y que, con el auge del e-commerce y los centros de distribución, se mantendrá de manera constante en el futuro.

Sin embargo, a pesar de unas cifras que, inicialmente, podrían invitar al optimismo al sector y a su desarrollo futuro, lo cierto es que, al igual que sucede en otros segmentos inmobiliarios, como en el residencial, la escasez de suelo, la falta de potencia eléctrica y la dificultad de encontrar trabajadores para los centros de distribución amenazan con truncar el auge del sector.

Y es que, si bien históricamente el desarrollo de suelo logístico dependía de la ubicación y la agilidad burocrática, a día de hoy ha irrumpido un enemigo en escena: la falta de potencia eléctrica en los desarrollos inmobiliarios, de tal manera que lo que antes se daba por sentado —que una nave tendría suministro eléctrico al finalizar su construcción— es ahora la principal incertidumbre de los inversores. De hecho, las dificultades a la hora de asegurar la potencia eléctrica ya están determinando la viabilidad de algunos desarrollos vinculados a la logística. Una situación que ha llevado a poner el foco, primero, en la potencia disponible antes incluso que en el propio diseño de la infraestructura.

"En todos los foros inmologísticos de los últimos meses siempre sale el problema eléctrico. Antes se daba por hecho que tendríamos potencia eléctrica, pero ahora el cliente nos pregunta específicamente sobre la potencia disponible antes de cerrar una operación de suelo. Y es que donde antes te daban 125 W por metro cuadrado, que era lo normal, ahora nos están dando 35 o 55 W. Y con eso nos tenemos que apañar", lamenta David Martínez, CEO de Proequity, consultora inmobiliaria española especializada en el sector inmologístico e industrial.

Los costes de construir una subestación eléctrica propia hacen que, en proyectos pequeños, la inversión logística no resulte rentable

Esta falta de potencia choca con la realidad operativa actual dentro de las naves logísticas y los centros de distribución, ya que el sector logístico moderno actual consume más energía que nunca debido a la automatización de almacenes, el crecimiento de la logística de frío y la necesidad de electrificar las flotas de transporte, entre otros factores.

De hecho, según el último informe de PrologisResearch, la automatización en almacenes está impulsando la demanda de espacio logístico moderno en toda Europa, con infraestructuras más eficientes y preparadas, y se prevé que hasta el 50% de los almacenes modernos podría incorporar algún tipo de automatización en 2035. Además, según los datos de este informe, los activos ocupados por clientes que incorporan estas tecnologías registran mayores tasas de renovación, contratos aproximadamente un año más largos y rentas un 10% superiores frente a activos no automatizados, una vez ajustados factores como mercado y tamaño.

Es decir, la automatización se consolida como una palanca de competitividad para sectores como el comercio electrónico, la alimentación, la automoción o el farmacéutico, al permitir mejorar la productividad, optimizar el uso del espacio y responder con mayor agilidad a las expectativas del mercado.

Retos estructurales

Esta falta de previsión en las redes eléctricas ya está provocando que algunos proyectos se desestimen. Especialmente en ámbitos o suelos pequeños, en los que los costes de construir una subestación eléctrica propia —que a menudo debe sufragar el promotor para que luego la compañía eléctrica le facture el consumo— provocan que la inversión logística no resulte rentable, lo que empuja a la inversión a concentrarse en grandes polos donde la infraestructura mínima ya existe, limitando el desarrollo de nuevas zonas.

Así lo reconoce David Gómez, responsable de construcción y rehabilitación Industrial & Logistics en Savills. "Algunas operaciones, directamente, no se pueden llevar a cabo por la falta de potencia. En otras ocasiones, los plazos se alargan demasiado debido a los trámites burocráticos para obtenerla, y no es un problema de unas zonas u otras, sino que depende de si el suelo a estudio tiene potencia disponible o no. En caso negativo, hay que estudiar cómo hacer que llegue, y esto se puede traducir en aumento de coste de infraestructuras relevante", añade.

Y es que, como destaca Begoña Crespo, senior director y head de industrial y logístico de CBRE.“El mercado logístico español mantiene unos fundamentales sólidos, pero se enfrenta a una serie de retos estructurales que están condicionando cada vez más las decisiones de inversión y de localización. El primero de ellos es, sin duda, la escasez de suelo finalista, especialmente en los principales ejes logísticos de Madrid, Barcelona y otros polos urbanos consolidados. La falta de producto disponible y los largos plazos de gestión urbanística están propiciando un incremento de la demanda de suelo con gestión pendiente".

"Y, a esta limitación", prosigue Crespo, "se suma la disponibilidad de potencia eléctrica, un factor que ha pasado a ser crítico. La creciente automatización de las plataformas, la implantación de procesos industriales más intensivos en energía y la necesidad de cumplir con objetivos de eficiencia y descarbonización hacen imprescindible asegurar capacidad eléctrica suficiente desde fases muy tempranas del proyecto. En la práctica, este aspecto ya actúa como un elemento diferenciador entre ubicaciones viables y no viables”, añade Begoña Crespo.

Falta de infraestructura y boom de centros de datos

Pero, ¿a qué se deben los problemas de falta de potencia? A grandes rasgos, no es un problema de producción eléctrica, ya que España produce más electricidad de la que consume, sino que se trata de un problema de suministro, es decir, de cómo se distribuye dicha electricidad. Y dicho suministro lleva ya varios años colapsado. De hecho, las propias eléctricas reconocen que no pueden cumplir con la demanda por la falta de capacidad en la red.

Y es que, a pesar de la reciente circular de la CNMC que eleva la remuneración de la inversión en redes eléctricas y fija una tasa del 6,58% —100 puntos básicos más que en el periodo anterior— para los próximos seis años (2026-2031), desde el sector logístico se considera que es insuficiente para incentivar la inversión necesaria en redes, tal y como ha denunciado, por ejemplo, Jesús Lacasia, secretario general de la Asociación de Promotores, Propietarios y Usuarios de Naves Logísticas de España (APPUNLE). Y es que los promotores denuncian que, sin un marco que incentive la expansión de la red de alta tensión, el país corre el riesgo de perder su ventaja competitiva como hub de conectividad y energía renovable, ya que la energía se produce pero no llega a los centros de consumo donde se necesita.

En el centro de la diana también están los centros de datos, a quienes se les sitúa como principales responsables de este cuello de botella en el suministro eléctrico. "Los centros de datos requieren de suelo, pero no tanto como la logística o que un centro de distribución. El problema es que no puedes competir con ellos a nivel de precios, es imposible, a lo que se suma que hay mucha reserva de energía para futuros centros de datos que ya veremos si salen o no", destaca David Martínez, al tiempo que asegura que "las eléctricas y las administraciones están obligadas a darnos energía, el problema es que las redes están tan saturadas y las energías están tan bloqueadas por esos centros de datos que son futuribles y que dejan a la logística tradicional y a la distribución diaria sin capacidad de crecimiento en zonas estratégicas de Madrid y Guadalajara".

Y es que los centros de datos requieren una gran potencia eléctrica para refrigerar sus servidores, lo que les ha llevado a acaparar buena parte de las reservas de red con sus peticiones de potencia. Algo que lamentan desde el sector logístico.

A este respecto, David Gómez considera que la falta de potencia "es un problema que ya viene de antes y que es más visible con la implantación de esta nueva tipología de edificio que demanda tanta potencia".

Desde APPUNLE insisten en que el suministro de energía eléctrica a un centro logístico, tanto existente como futuro, es esencial para el correcto funcionamiento de las cadenas de suministro, que permiten el abastecimiento de bienes básicos como alimentos, ropa o productos de primera necesidad. Por ello, cualquier restricción o retraso en el acceso a la red eléctrica supondría, en su opinión, un “grave riesgo” para la continuidad de las cadenas logísticas y el mantenimiento de la actividad económica.

"Somos conscientes de que, ante este desafío, somos un actor pequeño, pero representamos a un sector estratégico, porque la logística es lo que nos permite alimentarnos, vestirnos y trabajar”, advertían desde la asociación.

El otro caballo de batalla: falta suelo

Esta falta de potencia eléctrica se ha sumado a otro gran problema que arrastra el sector desde hace años, como es la escasez de suelo. Los expertos aseguran que la burocracia se ha convertido en el principal enemigo de la agilidad que requiere el e-commerce. "En Madrid, un desarrollo te puede llevar de 8 a 10 años de dolores de cabeza. Cómo no va a estar caro el suelo, es que es imposible que no lo esté", lamenta el CEO de Proequity. Una lentitud administrativa que también provoca que los inversores ya no puedan proyectar a largo plazo, limitando su visión a ventanas de apenas dos o tres años.

"El planeamiento urbanístico es lento", destaca el responsable de Savills. "Los trámites son largos, distintas administraciones implicadas, muchas aprobaciones que solventar, en definitiva un proceso largo que puede desembocar en un desistimiento del proyecto, por muy interesante que sea para todos los implicados. Por eso, son necesarios suelos que tengan el planeamiento terminado para poder tramitar la licencia de obra sin mayores esperas ni trámites administrativos que desarrollar".

Finalmente, a este doble desafío de falta de potencia eléctrica y suelo se suma un tercer factor que empieza a jugar en contra de algunos proyectos. Así, por ejemplo, en algunos de los grandes nodos logísticos, la falta de viviendas asequibles cerca de los centros de trabajo está generando tensiones en el mercado laboral. Y es que el e-commerce ha transformado las necesidades de plantilla de estos centros logísticos, multiplicando por diez el volumen de trabajadores.

"En 100.000 metros cuadrados de nave de logística tradicional pueden trabajar 100 personas. En 100.000 metros de e-commerce llegan a trabajar entre 1.000 y 1.500 personas. El problema es que cuando nos llega una oportunidad de inversión en la zona sur o zona este de Madrid, a la zona del Corredor del Henares o a Illescas, por ejemplo, tienes que poder contratar a 1.500 personas, y no es tan fácil. Estamos viendo lo complicado que es atraer trabajo por los problemas a la hora de acceder a una vivienda de los futuros trabajadores. Y, si no ejecutas vivienda en esas zonas, ¿cómo vas a atraer a esos trabajadores? Llegará un momento en que, por costes de combustible y sueldos, será inviable", advierte el CEO de Proequity.

Las dificultades de acceso a la vivienda dificultan atraer trabajadores a los centros logísticos

Y es que, como coinciden en señalar desde CBRE, la falta de mano de obra en las inmediaciones de los principales nodos logísticos empieza a pesar de forma significativa en la estrategia de los operadores. "La accesibilidad al empleo, la disponibilidad de transporte público y la cercanía a núcleos residenciales se han convertido en variables clave para garantizar la operativa a largo plazo. Esta realidad está impulsando una redistribución geográfica de la demanda y explica el creciente protagonismo de mercados secundarios bien conectados, capaces de ofrecer un mejor equilibrio entre costes, talento y operativa. Todos estos retos están redefiniendo el desarrollo logístico en España hacia un modelo más planificado, menos especulativo y con mayor foco en la calidad del activo, la viabilidad operativa y la sostenibilidad a largo plazo", añade Begoña Crespo.

A pesar de todos estos nubarrones, lo cierto es que el interés inversor por los activos logísticos persiste. "El inicio de 2026 refleja un mercado logístico que ha seguido apoyándose en fundamentos sólidos, con una demanda estructuralmente estable y un claro protagonismo de los principales hubs. La actividad ha continuado muy condicionada por la disponibilidad de producto en zonas prime, un factor que marcó tanto el comportamiento de los mercados regionales como la evolución de las rentas, mientras que, desde el punto de vista de la inversión, el primer trimestre mostró un arranque contenido y prudente, con un mayor peso de operaciones de menor tamaño y una elevada disciplina en la asignación de capital, mientras se mantuvo el interés por activos de calidad en ubicaciones consolidadas", explica Crespo.

"El perfil del inversor está cambiando. Se ha pasado de desarrollar naves a riesgo a una apuesta clara por el llave en mano", destaca David Martínez. "El cliente ya mira más al largo plazo. Ya no vale una nave normal, ahora necesitan especificaciones técnicas muy concretas". En cuanto al mercado de capitales, al igual que CBRE, este experto prevé ventas puntuales de activos entre 20 y 40 millones, descartando, "por ahora, grandes operaciones de porfolio de más de 300 millones por la falta de liquidez en el mercado para tales volúmenes".