Sorpasso en Barcelona: BeLog compra la antigua fábrica de Roca para hacer última milla

Dicen que quien tiene una nave logística en la primera corona de Barcelona tiene un tesoro. La elevada demanda y la falta de oferta han disparado las rentas cerca del 60% en los últimos cinco años, mientras que los ratios de desocupación se han desplomado hasta apenas el 1%-2%.

En el segmento de la última milla, nombre con el que se conoce a los activos ubicados en las puertas de las grandes capitales, esta tensión es todavía más relevante, debido a la creciente necesidad de almacenaje para reparto inmediato que ha traído consigo el comercio electrónico.

En este contexto, la gestora española BeLog ha cerrado una auténtica operación de autor. La firma fundada por los ex Blackstone Alejandro Rumayor, Xavier Novell y Pau Llorca, que durante casi una década conformaron la cúpula española de Logicor, ha adquirido la antigua fábrica de Roca en Sabadell.

Su objetivo con esta adquisición es transformar todo este espacio en un megacentro logístico de última milla. Se trata de un terreno de 32.000 metros cuadrados, ubicado a apenas 70 metros de distancia de la estación de Renfe Sabadell Sur y con acceso directo tanto a transporte público como a las carreteras C-58 y AP-7.

La compra de la antigua factoría, operación que ha contado con el asesoramiento de Savills, se cerró la semana pasada y está previsto arrancar los trabajos de demolición de la vieja planta en los próximos días. Una vez completada esta fase, para finales de año arrancará la construcción de dos naves de 13.000 metros cuadrados cada una.

Al tratarse de nueva planta, algo casi imposible de encontrar dentro del tejido urbano, el futuro complejo no solo contará con los nuevos estándares tecnológicos y medioambientales, sino que se podrá modular, de manera que cada una de las naves se dividirá en media docena de espacios de entre 2.000 y 3.000 metros cuadrados de superficie cada uno.

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La inversión del proyecto se estima en cerca de 30 millones de euros y se trata del primer proyecto que BeLog adquiere para quedárselo en patrimonio. Con apenas dos años de historia, la firma suma ya 325.000 metros cuadrados de activos bajo gestión y está promoviendo proyectos por otros 150.000 metros cuadrados más en Madrid, Barcelona y Valencia.

En todos estos proyectos, BeLog ha trabajado siempre para otros grandes fondos, como Barings o Azora. En cambio, en Sabadell, ha abordado la operación con recursos propios y de inversores afines (lo que se conoce en la jerga del sector como 'friends & families').

Al tener que derruir la antigua fábrica, el proyecto parte de una base más cara que si arrancara desde un terreno virgen. Pero la falta de producto que padece el mercado, la privilegiada ubicación de esta planta para entregas rápidas y el fuerte crecimiento de rentas que se proyecta para los activos de última milla han convencido a la gestora de doblar apuesta.

Previsiones de futuro

Sabadell está considerada la capital del Vallés Occidental, un área de influencia de más de un millón de personas, con mucha industria. Las rentas medias en la zona donde se ubica el futuro complejo oscilan entre los 7 y los 7,5 euros por metro cuadrado.

Pero según CBRE, en los mejores inmuebles de la primera corona de Barcelona, anillo en el que se encuentra este desarrollo, los alquileres alcanzan ya los 9 euros por metro cuadrado y suben.

La consultora inmobiliaria hace esta estimación sobre la base de que un 76% de los operadores logísticos prevé incrementar la demanda de nuevos espacios de almacenamiento en 2025. En Barcelona, más de la mitad de la demanda, el 54%, se concentra en el primer anillo, seguida del 27% en el segundo anillo y un 20% en el tercero.