El coliving ha muerto, ¡larga vida al flex-living! Así están cambiando los pisos compartidos

Cuando Ana estudiaba la carrera, se fue a vivir con tres amigas a un piso que el dueño alquilaba a estudiantes, bajo el marketiniano nombre de coliving. Las cuatro jóvenes compartían rellano con otro piso de estudiantes, chicos en este caso, y con un matrimonio mayor que muchos sábados terminaba llamando a la policía para conseguir dormir en medio de tanta fiesta universitaria.

Manuel también recurrió a una vivienda compartida cuando, con 45 años y un divorcio, tuvo que empezar de cero con casi el mismo sueldo que 20 años antes y el doble de obligaciones. Pero al igual que no fue fácil adaptarse a la nueva situación familiar, tampoco le fue fácil encontrar sitio donde vivir y terminó pagando 700 euros por una habitación. Por si todo ello no fuera suficiente, el piso de arriba era turístico y rara era la semana que no tenía alguna sorpresa desagradable.

Historias como estas forman parte de la vida cotidiana de muchos barrios céntricos, donde las viviendas familiares han ido siendo sustituidas por un amplio catálogo de otras formas de alojamiento: pisos compartidos, de estudiantes, temporales… Una realidad que, además de problemas de convivencia, también ha traído consigo un encarecimiento del precio de la vivienda.

Según datos del INE, en España hay cerca de 400.000 viviendas destinadas a alquiler turístico, menos del 1,5% del parque total. Pero, si se pone el foco en los distritos del centro, su peso se dispara al 10% e, incluso, a más del 20% en arterias concretas. Solo en el distrito Centro de Madrid hay 5.098 viviendas destinadas a alquiler vacacional. Para poner en contexto esta cifra, basta señalar que es prácticamente la misma que las 5.211 casas del Plan Vive que se han entregado en toda la Comunidad de Madrid en seis años.

El número de pisos turísticos que hay en el centro de Madrid equivale a todos los pisos entregados por Ayuso en seis años de Plan VIVE

Si a esto se une el auge de los pisos compartidos, que crece a ritmos del 15% y 20% en ciudades como Madrid y Barcelona, se entiende la ofensiva que desde casi todos los frentes de la Administración se ha lanzado para intentar poner freno a estas prácticas. La idea es que el suelo residencial sea, como dice su nombre, para residir, no para situaciones temporales.

Cataluña ha sido la región más decidida con una normativa que, desde enero, somete a todas las viviendas al tope de rentas, independientemente de si son alquiler de temporada o por habitaciones. El Gobierno central quiere exportar a toda España este modelo por medio de una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permita someter a esta normativa tanto el alquiler de temporada como el de habitaciones, mientras que la Comunidad de Madrid acaba de endurecer todo el marco normativo de las viviendas turísticas y ha disparado las inspecciones.

Parece que, en medio de la polarización política, hay consenso en defender el uso residencial de las viviendas e impedir que se conviertan en colivings o pseudohoteles. La emergencia habitacional así lo recomienda, ya que si todas estas casas vuelven al alquiler a largo plazo o se venden a familias, se multiplica la oferta y, además, de manera mucho más rápida que construyendo obra nueva.

Pero, entonces, ¿adónde irá toda esa población como Ana o Manuel? La tendencia es llevarla hacia una nueva forma de alojamiento temporal que, en vez de ocupar suelo residencial, se levanta sobre solares inicialmente pensados para hoteles u oficinas, y que se ha bautizado con el anglicismo de flex-living. En el fondo, este modelo es una evolución del apartotel de toda la vida y una de las grandes apuestas inmobiliarias de futuro.

"El flex-living, por sí solo, no es la solución al problema, pero sí que los fondos que hacen flex están ayudando a solucionar una parte del problema", señala Ignacio Pareja, CEO de Momentum Real Estate, firma pionera en desarrollar este tipo de apartamentos. En su opinión, la gran aportación de este formato en el momento actual es que permite liberar viviendas del centro de las ciudades para los residentes y llevar la demanda más turística o temporal a barrios más periféricos.

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R. Ugalde

Los fondos son conscientes de que la ofensiva regulatoria contra el coliving es una realidad, que la rentabilidad del alquiler residencial está tocando techo y que el nuevo dorado es el flex-living. De hecho, el año ha arrancado con dos significativos movimientos: la decisión de Patron Capital de vender su cartera de coliving y la de Habyt de traspasar su cartera granular de pisos compartidos para focalizarse en desarrollos sobre suelo terciario.

La otra cara de la moneda es la multiplicidad de desarrollos de flex-living, con fondos como Stoneshield, Bain, Stoneweg, BGO, BlackRock o Twin Peaks invirtiendo cientos de millones en promover nuevos edificios. "España duplicará su stock de plazas para vivienda en formato flexible en los próximos tres años y, a las 19.089 camas operativas que hay en la actualidad, se sumarán 19.627 hasta cerrar el año 2028 con 38.716 plazas", añade Paola Erhardt, directora de JLL España.

España duplicará su stock de plazas de flex-living en los próximos tres años, hasta alcanzar las 38.716 plazas en 2028

Desde el punto de vista del inversor, estos alojamientos permiten conseguir rentabilidades de doble dígito gracias a que se levantan sobre suelo terciario, más barato que el residencial. Desde el punto de vista social, liberan viviendas para familias, ayudando a aumentar así la oferta, especialmente, en barrios céntricos. Si a esto se suma el cerco al coliving, se consigue la cuadratura del círculo.

"El entorno regulatorio está jugando a favor. Aunque al principio existía cierta cautela ante posibles cambios normativos, la evolución ha sido, en general, favorable. Aunque en algunas regiones se ha endurecido la normativa, muchas administraciones están mostrando señales de flexibilización para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos", añade la experta de JLL, que cifra en 5.800 millones de euros el volumen de inversión que podrían sumar este año entre proyectos de flex-living, residencias de estudiantes y alquiler residencial, "lo que supondría un aumento del 33% respecto al año anterior y un récord histórico desde que existen registros".

Entorno regulatorio

En realidad, coliving o flex-living son nombres comerciales, sin definición jurídica propia, más allá de que administraciones como la madrileña han detallado que el primero solo se promueve sobre suelo residencial, y el segundo, sobre terciario. "Estas figuras no están bien diferenciadas jurídicamente y debiéramos hacer un esfuerzo en que se haga, sabiendo que estas nuevas fórmulas de alojamiento están en continua evolución. La norma debe ser lo suficientemente versátil para que pueda recoger con facilidad los futuros cambios y adaptaciones", señala Antonio Ñudi, socio del área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen.

Tanto Madrid como Barcelona sí que han regulado aspectos como la superficie mínima que debe tener un coliving, la ocupación máxima permitida, la prohibición de hacerlo en vivienda protegida o la exigencia de conseguir el permiso de la comunidad de vecinos. "En los últimos años las modificaciones normativas tienen un carácter marcadamente restrictivo en cuanto al uso turístico de viviendas, sobre todo en convivencia en el mismo edificio con el uso residencial tradicional, pero favorecen su implantación en edificios completos y con una gestión más profesionalizada", añade el experto de Andersen.

Los flex están bajo el marco de los apartoteles y tienen como línea roja el tiempo de permanencia, habitualmente inferior a un año. De ahí que todos los expertos insistan en que no deben verse como la solución al problema de la vivienda, porque no lo son, pero sí como una parte de la misma, porque ayudan a liberar espacios residenciales que han sido invadidos por otros usos.

"La crisis de la vivienda se ha convertido en una emergencia nacional y hay que tomar decisiones de emergencia. Hay que ser un poco radical para prohibir unas cosas y para liberalizar otras. Hacen falta las dos cosas y ser valiente para tomar decisiones, porque a ninguna generación nos ha tocado destinar el 50% o 60% de nuestro sueldo a la vivienda, como ocurre ahora; lo que está en juego es la clase media", señala Pareja. En su opinión, "el flex tiene un valor desde el punto de vista electoral claro: ayuda a los ciudadanos y ayuda a que los precios bajen, porque al liberar oferta residencial ayuda a que haya menos presión".