El mayor escándalo inmobiliario de la Iglesia española salta al mercado financiero internacional

Nada tiene de excepcional que un gran fondo salga al mercado a refinanciar una operación inmobiliaria. La novedad llega cuando los edificios en juego están en el epicentro de una investigación judicial por presunta estafa. Esta es la alerta que acaba de saltar en algunos despachos de la nobleza financiera internacional, a cuyas puertas ha llamado Avalon, gestora de Ares en España, pidiendo 91 millones para hipotecar las viviendas que acaba de quedarse de la fundación Fusara.

Esta entidad lleva cinco años en los tribunales por una presunta trama que habría actuado de forma organizada para expoliar patrimonio de organizaciones de beneficencia ligadas al Arzobispado de Madrid. Este caso es uno de los mayores escándalos inmobiliarios a los que se enfrenta la Iglesia católica en España, ya que gran parte de los imputados son antiguos responsables del área económica de la archidiócesis o empleados de las fundaciones que ella presidía.

El caso se resume así: en julio de 2019, una desconocida sociedad de nueva creación, Tapiamar, compró a Fusara 14 edificios en el centro de Madrid por 74 millones. Detrás de esta empresa estaba Roberto de Juan, empresario que carecía de recursos para abordar la operación. A pesar de ello, el fondo Castlelake le financió y, seis meses después, vendió el préstamo a Ares. Para entonces, la causa ya estaba en los tribunales, gracias a la acusación popular que presentaron los inquilinos de las viviendas.

De Juan, junto a otra decena de personas, fue señalado por el juez por un presunto delito de estafa agravada, administración desleal y corrupción entre particulares. Pero, el pasado verano, el empresario llegó a un acuerdo extrajudicial con los abogados de Fusara para retirar los cargos contra él a cambio de elevar a 122 millones la valoración de los 14 edificios. Además, modificó el perímetro de la compraventa: Tapiamar solo adquirió 13 edificios, por 99 millones, y la fundación recuperó uno, en la calle Barquillo, donde se ubica su sede. Tras este acuerdo, Ares ha llevado estos edificios a los mercados internacionales.

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Según ha podido confirmar este medio, Avalon ha mantenido reuniones con entidades y fondos de deuda para conseguir un préstamo de 91 millones a tres años. Como colateral, ofrece once de los trece edificios que Tapiamar ha comprado a Fusara: deja fuera los ubicados en la calle Imperial y en el paseo de las Delicias. En estas negociaciones, el fondo habría asegurado a los potenciales prestamistas haberse quedado con los once edificios el pasado mes de enero por 117,8 millones de euros, tras ejecutar a De Juan.

Este importe es un 35% superior a los 87 millones en que se valoran esos mismos once inmuebles en el acuerdo extrajudicial. Pero, además, Ares habría dicho a los potenciales financiadores que esta cartera de once edificios tiene un valor a día de hoy de entre 140 y 145 millones de euros, importe un 65% superior al pagado a Fusara, y que en un plazo de tres años, una vez rehabilite las viviendas, pueden llegar a venderse por unos 165 millones de euros.

¿Cómo se explica que Ares diga que 11 edificios le han costado 117,8 millones cuando en el acuerdo extrajudicial Tapiamar afirma haber pagado 99 millones por 13 inmuebles? Este medio ha preguntado durante varios días a Ares por esta financiación, y el fondo solo ha reconocido estar hablando con potenciales prestamistas, pero ha declinado dar ningún detalle.

La explicación a este baile de cifras podría estar en que Avalon apunta como coste los 122 millones en que se han valorado los 14 edificios que componen la totalidad de la cartera de Fusara en el pacto extrajudicial, no solo los once edificios que ahora quiere hipotecar, ni los trece que ha terminado comprando. De hecho, si se suma a los 117,8 millones otros 4 millones que Fusara y Tapiamar han dejado en depósito, resulta prácticamente la cifra de 122 millones.

Donde sí hay una gran brecha es entre los 87 millones pagados a la fundación por los once inmuebles que se están refinanciando y el valor real de esta cartera a día de hoy. Los 140-145 millones que se ha dicho a los grandes inversores que valen estos edificios es un 65% más del importe pactado con la entidad benéfica en el acuerdo extrajudicial. Este medio se ha puesto en contacto con un portavoz de Fusara, que ha asegurado desconocer cualquier aspecto de esta refinanciación.

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Esta es la segunda ocasión en que Fusara acepta vender los edificios a un precio muy inferior al que los tiene valorados el comprador. Hace seis años, cuando De Juan apareció por primera vez en escena, la fundación aceptó traspasarle por 74 millones una cartera que el administrador de Tapiamar sabía que valía en ese momento entre 122 y 141 millones de euros gracias a un informe que tenía de Savills.

De hecho, uno de los puntos negros de este caso es cómo De Juan podía tener ya en mayo de 2019 una valoración de la cartera de Fusara, trabajo que requiere varias semanas e incluso meses, cuando el patronato de Fusara no autorizó iniciar un proceso de venta hasta el 24 de abril. Esa valoración es clave para que un fondo como Castlelake o Ares pueda justificar financiar a una sociedad como Tapiamar, que carece de la solvencia normalmente requerida para este tipo de operaciones.

Precisamente, este es otro de los grandes interrogantes de este caso: cómo los fondos financiaron a una sociedad y a un empresario que no tenían recursos para abordar la compra. Durante todos estos años, ha sobrevolado la sospecha de que, desde el principio, los fondos eran los compradores últimos que iban a terminar quedándose el grueso de las viviendas. Y así ha terminado siendo.