"Hay liquidez plena en el mercado, pero no a precios que den los retornos prometidos"

Con apenas 34 años, y tras una década ligado al mundo del capital riesgo en firmas como InvestIndustrial, Permira o Demeter, Francisco López Posadas (Valladolid, 1982) decidió emprender su propio proyecto y arrancó Lift Asset Management. Desde el principio, esta boutique apostó por invertir en el sector inmobiliario con nuevas estrategias, como la vivienda inversa (Almagro Capital) y las cocinas fantasma (Smart Kitchens), apuestas que le han llevado a crear varias socimis. Convencido de que la licuación patrimonial es, además de una apuesta inversora, una necesidad social, López Posadas lleva tiempo analizando cómo poder ampliar esta solución a todas las capas posibles.

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad de Valladolid y MBA por la NYU Stern School of Business, el fundador y consejero delegado de Lift Asset Management apuesta con fuerza por seguir creciendo en vivienda inversa e invirtiendo en servicios profesionales, incluidas las inmobiliarias. El senior living reconoce que lo ha mirado y tiene sentido, pero ve difícil que llegue a tener un volumen significativo. Donde sí ha entrado ha sido en un selecto grupo de familias que invierten juntas en una cotizada cesta de fondos de todo el mundo.

PREGUNTA: Lift va a celebrar su décimo aniversario. ¿Se han cumplido las premisas con las que arrancó o en qué ha sido diferente?

RESPUESTA: Cuando te lanzas, siempre dudas de si estás dando el salto correcto, si hacerlo con 34 años es demasiado pronto... En mi caso, fue dejar algo muy cómodo, como era trabajar en un fondo de ‘private equity’ con una muy buena remuneración, y cada vez estoy más convencido de que cuanto antes des los saltos, mejor. Nunca vas a estar completamente formado y lo importante es tirarse a la piscina y empezar a nadar. Al final, vas a llegar a la orilla porque tienes la necesidad de sobrevivir.

P: ¿Le ha tocado sobrevivir mucho, la piscina era más profunda de lo que esperaba?

R: Como todo: mucho más duro al principio y con el tiempo, según te rodeas de buen equipo y buenos socios, se hace más fácil. El camino nunca es como lo esperas, siempre va cambiando. Nosotros empezamos con el mundo cotizado, queríamos aplicarle el análisis profundo del ‘private equity’, y hemos aprendido que, en el mundo cotizado, el análisis profundo importa poco. A largo plazo, ese detalle te remunera muy bien, pero en el corto, el mercado hace lo que el flujo del dinero hace. En el mundo cotizado necesitas tener mucho tiempo y paciencia. De ahí ese interés por buscar oportunidades diferentes; si no, ya tienes un ETF. En ese invertir en cosas diferentes vimos que el mercado de la licuación patrimonial iba a empezar a desarrollarse y, lo que había, no eran las mejores soluciones. Decidimos crear vivienda inversa.

"En el mundo cotizado, el análisis profundo importa poco. En el corto plazo, el mercado hace lo que el flujo del dinero hace"

P: ¿Qué había que no les gustó?

R: La nuda propiedad. ¿Cómo funciona? Una vivienda vale 100 euros, yo estimo una longevidad y, basado en ella, voy a descontando el tiempo que pasa o la rentabilidad que quiero o un alquiler. Te doy 60 euros y te quedas de usufructuario. No tiene en cuenta que, si esa persona fallece al día siguiente, pierde. Nosotros dijimos: vamos a hacer algo muy simple: una compraventa y un contrato de alquiler, que es la vivienda inversa. Si vale 100, te lo compramos por 80 y nos pagas un alquiler fijo cada año, que no aumenta con el IPC y es inferior al de mercado, hasta que alcances una esperanza de vida.

P: ¿Cómo calcula el alquiler que paga la persona mayor para asegurar que es inferior al mercado?

R: Si la rentabilidad del alquiler del barrio es un 4%, partimos de esa referencia, pero sobre la base de 80 euros. Como está el concepto de alquiler, podemos pagar más que la nuda propiedad, y da la flexibilidad de que, si esa persona fallece antes o se marcha a vivir con un hijo, no le hemos cobrado toda esa parte, como sí hace la nuda propiedad.

P: ¿Cuánto más sacaría una persona que optara por la vivienda inversa frente a la nuda propiedad?

R: Depende mucho de la longevidad, pero en torno a un 20% o un 30% más.

"La vivienda inversa ofrece en torno a un 20% o un 30% más que la nuda propiedad y permite seguir en tu casa"

P: Pero un 20% o 30% menos que si se vendiera al mercado.

R: Efectivamente. Si quieres maximizar el valor, vende la casa libre, pero tienes que abandonarla. Nuestro promedio de edad está en torno a 83 años, para esa persona es bastante complicado moverse de su casa. Entonces, renuncia a parte del valor, pero se garantiza mantener o mejorar la calidad de vida, porque al final es transformar ese ahorro en dinero. ¿Cuánto vale quedarte en tu casa con 80 y pico años? Si el 85% del ahorro de la gente está en su vivienda es porque tiene un apego, no tanto a la propiedad per se, sino a vivir en su casa. Además, si superas tu esperanza de vida, sigues gratis, no hay alquiler. Estamos hablando de tasas de longevidad de 7-9 años.

P: Suena todo muy bonito: paga más que la nuda propiedad, permite quedarse gratis, alquiler sin IPC... Pero ustedes tienen que ganar dinero. ¿Cómo se cubre Lift?

R: Lo hacemos en una óptica de volumen, entonces, los cambios individuales no afectan. Pensamos que la inversión es tener las mayores probabilidades estadísticas a tu favor. Si hago una cartera de 200 propiedades inversas, el impacto de cada una no me cambia el retorno. Lo bueno de tener una cartera diversificada es que, por un lado, nos quitamos el riesgo actuarial, que con un solo activo es superbinario; y por otro, no estoy pensando en que si esa persona fallece voy a ganar más dinero, porque, como es actuarialmente diversificado, en este caso sí ocurrirá, pero este será el contrario, y este será el de los que superan la esperanza de vida y no está pagando alquiler... Si lo hago así, voy a estar en una rentabilidad que, estadísticamente, no se va a mover mucho.

P: ¿En qué rentabilidad se mueve Almagro?

R: Lo que buscamos en esta estrategia es un 12% de rentabilidad TIR (tasa interna de retorno), apalancada y teniendo en cuenta una cierta apreciación de los activos. Pero la base es un 5%, es decir, el retorno que le estamos pidiendo a este componente de descuento y al alquiler es un 5%, que con el apalancamiento y la apreciación del activo por la inflación, que estimamos en un 1%-2%, y las reformas que hacemos cuando se libera, es un 12%. Este 5% es menor que el coste de la hipoteca inversa lo que nos permite poder ofrecer más.

P: ¿Por qué tiene usted un coste de capital tan bajo?

R: Por la diversificación y por la operación. Al final gestionamos unas 500 viviendas, ahora tenemos 350 y ya hemos vendido unas 150.

P: ¿Está consiguiendo las cifras esperadas?

R: Hemos conseguido algo más porque el mercado inmobiliario ha venido más positivo de lo esperado en los últimos años.

P: Ahora, en cambio, está el riesgo de firmar los contratos a precio de burbuja.

R: La única variable que no controlamos es el precio de la vivienda y lo que ahora más incertidumbre genera. Como compro con un descuento, más el alquiler, estoy algo protegido y, en cambio, tengo el upside, si el mercado sube. Noo necesitamos en sí que suba el mercado, lo que queremos es que no baje, podríamos estar con el mismo precio de la vivienda y el modelo no tendría ningún problema. Estadísticamente, es bastante complicado tener una rentabilidad negativa en esta tipología de inversión, sobre todo, en periodos de largo plazo y con una cartera diversificada como lo hacemos nosotros.

"No necesitamos que suba el mercado, podríamos estar con el mismo precio de la vivienda y el modelo no tendría ningún problema"

P: ¿Hacia dónde cree que va el precio de la vivienda?

R: El inmobiliario es un tema de oferta y demanda. A día de hoy, hay poca oferta y una alta demanda. Donde vemos principalmente esa demanda es demográfica por un tema de inmigración, de movimiento de provincia a las grandes ciudades y la estructuración familiar, si hay más divorcios, hay más necesidades de viviendas. Contra la demografía no puedes luchar, es la que es.

P: Pero si la demanda crece por la inmigración y se confía el precio de la vivienda a esa demanda, ¿los precios actuales son sostenibles?.

R: No pensaría en ningún momento que la tesis sea que el precio de la vivienda va a subir. Lo que veo es una demanda es muy fuerte y no es nada fácil que esa tendencia cambie. Otra cosa es que si hay más oferta, los precios se equilibran, y si cierras el crédito, por mucha demanda poblacional que haya, la gente no puede comprar. Nosotros estamos en zonas superprime o prime, que tienen ese flujo migratorio nacional de calidad o internacional de grandes fortunas. La tesis de nuestro retorno no si va a continuar esa apreciación de los activos, como que nuestro retorno, sin apreciación, es atractivo y superior a lo que sería comprar ese inmueble en el mercado residencial, gestionarlo en alquiler con todas las complejidades que hay, riesgo de impagos, etcétera. Eso lo tengo 100% seguro. A eso le unes el componente de la demografía española y la necesidad creciente de soluciones de licuación patrimonial, y da como resultado que cada vez tenemos más demanda. En lo que llevamos de año, hemos visto más de 1.200 solicitudes de vivienda inversa. Es nuestro récord histórico y creciendo todos los años un 20% o 30%.

"No pensaría en ningún momento que la tesis de inversión sea que el precio de la vivienda va a subir. Lo que veo es una demanda muy fuerte"

P: ¿Dónde nota mayor demanda, hay diferencia entre Madrid y Barcelona?

R: Voy a aprovechar esa pregunta para abrirte una de las cosas que estamos planteando y creemos que tiene bastante sentido. Nosotros estamos en zonas superprime y prime, pero, evidentemente, muchas de esas 1.200 viviendas son en otras zonas menos prime. Entonces, estamos planteando hacer un concepto de vivienda inversa social para cubrir esas solicitudes que, desde un punto de vista inversor, no podemos abordar.

P: ¿Cómo se podría hacer, qué capital entraría?

R: Estructurando una rentabilidad razonable-baja, el bono español más un pequeño diferencial. Sabemos que de esos 1.200 hogares, hay una parte a la que nadie va a querer dar una solución. ¿Cómo podemos dársela? Tiene que haber inversores públicos y privados que quieran apoyar esta iniciativa, capital social. Hay muchas fundaciones, muchas entidades sociales religiosas que están viendo cómo poder dar un encaje y una solución a la vivienda y al problema del envejecimiento poblacional. Es una idea ante la frustración que vemos cada día.

P: ¿Qué porcentaje de la gente que se acerca a Lift no cumple sus parámetros de inversión?

R: De estos 1.200, probablemente un 60%. Es un tema muy matemático. Si al prime le estoy pidiendo un 5%, cuando la rentabilidad del mercado es del 3%, estoy metiendo 200 puntos de diferencia. Si nos vamos a una zona que no es prime y el mercado de alquiler está entre el 7%-9%, cualquier inversor mete 300 o 400 puntos, y eso es un 13% de rentabilidad. Cuando estás haciendo un descuento de flujos de caja, la oferta no tiene sentido y no funciona. ¿Quién invierte al 6% cuando realmente tiene que ser un 13%? Alguien que le ve un enfoque social. A eso estamos dándole vueltas.

P: Son el referente de la vivienda inversa, pero solo llevan 500. Suena a poco.

R: Suena a poco, está claro, todavía más cuando lo miras en comparación con otros países. Todo el mercado de licuación patrimonial de España son unos 200 millones. En Francia, Reino Unido, etcétera, estamos hablando de 4.000 y 6.000 millones al año.

"Hay muchas fundaciones, entidades religiosas, que están viendo cómo poder dar un encaje a la vivienda de los mayores"

P: ¿Qué ventaja tiene la vivienda inversa frente a la hipoteca inversa?

R: La hipoteca inversa es otra cosa, porque al final no deja de ser financiarte con el colateral de tu casa y es más complejo de entender para una persona de ochenta y pico años. Si nosotros damos un 70%-80%, la hipoteca inversa es un 30%. Lo veo como una solución buena para el corto plazo, pero a largo no lo veo tanto. Tú no estás transformando un ahorro en líquido, estás apalancando. Es como si tienes unos fondos y dices: tengo dos opciones, venderlos y utilizarlos para mi vida, o coger un préstamo sobre ellos. Si tienes 30, 40 o 50 años, a lo mejor te puedes permitir ese riesgo, pero si tienes 65, quizás es mejor ir deshaciendo esos fondos mes a mes.

P: ¿Cómo ve las nuevas alternativas del senior living? ¿Se plantea entrar?

R: Lo hemos analizado, creemos que tiene sentido y se va a desarrollar, por supuesto. Pero no va a ser tan obvio, porque, desde el punto de vista del consumidor, el senior living es caro. Si buscas tener una vida activa y, por lo que sea, estás más solo,en el senior living puedes encontrar una comunidad, pero es más caro que un alquiler. Entonces, es interesante, sí, es algo que se va a desarrollar, sí, pero no lo veo de enorme volumen, porque es caro. Nosotros vimos la costa, para un público más internacional, y creo que es más fácil de desarrollar. El de ciudad más tipo Madrid o producto para cliente nacional no es tan evidente.

"El senior living lo veo más fácil de desarrollar en costa para un público internacional. El de ciudad o para cliente nacional no es tan evidente"

P: En España hay apego a la propiedad, existe el deseo de dejar una herencia a los hijos. ¿Cómo impacta en el desarrollo de la vivienda inversa?

R: La gente tiene apego a su casa, a su círculo, a su rutina, a su iglesia, al café con sus amigos, a su centro de día... El apego es mucho más mantener ese día a día, que la propiedad. Respecto a los herederos, lo que vemos es que les da un poco igual, esa casa no la quieren para vivir ellos. Si nuestra edad promedio son 83 años, los hijos ya tienen 60 y tantos, están teniendo que cubrir los gastos de los padres, surgen problemas familiares... Además, el día de mañana, van a tener que vender corriendo para pagar impuestos. ¿Cuánto de valor hay en ese valor futuro, con toda esa problemática, versus hoy monetizo la casa, vendo con algo de descuento, pero mis padres mantienen su vida y tienen dinero para disfruta ahorar? Además, si queda alguna herencia, estará líquida, y líquida se reparte muy bien.

P: ¿La vivienda inversa es también la solución a las herencias?

R: Nosotros decimos que hay tres componentes. Uno, desde el punto de vista de la persona mayor, la posibilidad de quedarse en su vivienda; dos, desde el punto de vista familiar, una planificación enorme; y tres,la fiscal. Al ser una vivienda principal de un mayor de 65 años está exenta de cualquier plusvalía. En cambio, si la hereda el hijo, en siete, diez o quince años vista, no sabemos cómo estará la fiscalidad.

P: ¿Por qué si desde hace años conocemos la tormenta demográfica que nos viene encima está tan poco desarrollado el mercado de licuación de la vivienda?

R: Falta de inversores en el sector. Nosotros empezamos como alguien con unos recursos muy limitados, y cuando empiezas con recursos limitados, arrancar por el Barrio de Salamanca. Hoy hemos demostrado resultados con esos 150 pisos vendidos. La gente se ha sentido más cómoda y pasamos a más zonas de Madrid, a Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia, Bilbao, San Sebastián, Palma de Mallorca y alguna más seguro ahí. Al final, creo que el 40% del mercado somos nosotros. Cuanto más hemos podido demostrar esto, más inversores han querido acompañarnos. La solución crecerá según crezca el capital disponible, y crecerá todavía más cuanto más bajo sea el coste de capital. Estoy convencidísimo de que llegaremos a las cifras de los miles de millones de otros países.

"En diez años, el mercado español de licuación patrimonial estará por encima de mil millones, ahora apenas son 200 millones"

P: ¿En diez años estaremos al nivel de Francia?

R: No sé si a nivel de Francia, pero por encima de los 1.000 millones anuales el sector, seguro

P: Ha dicho que son un 40% del mercado. Si el mercado son unos 200 millones, le corresponden unos 80 millones.

R: El próximo año esperamos hacer 75-80 millones de inversión. Hasta ahorra hemos invertido unos 200 millones y esos 150 pisos que ya hemos vendido en valor son más de 100 millones

P: ¿Con qué vehículos?

R: Almagro Capital es nuestra estrategia dedicada a vivienda inversa y gestiona diferentes socimis: la primera fue Inversa Prime, que ahora está desinvirtiendo; después se hizo otra socimi, que también está desinvirtiendo, y se ha hecho una más, que está invirtiendo. Una de las cosas de la que estamos muy orgullosos es que, en un momento en el que los inversores, sobre todo en alternativo, no están recibiendo dinero de vuelta, nosotros, este año, estaremos devolviendo unos 50 millones de euros en diferentes estrategias de alternativos.

P: ¿Lift no juega a pasar los activos de un fondo a otro?

R: Soy muy contrario a eso, sobre todo, creo que no forma parte de la estrategia. Si dices que en alternativo vas a hacer algo para invertir y luego desinvertir en un plazo X, puedo entender que en un momento duro de mercado digas a tus inversores: Esperad, no vamos a desinvertir. Pero en un momento como el actual, no hay ninguna cosa que impida vender activos. Estamos hablando de uno de los momentos de bonanza más importantes en los últimos años. ¿Por qué no vender los activos ahora?

P: ¿Por qué?

R: Porque no quieres aflorar un retorno que no es el que habías prometido.

P: Eso se llama burbuja.

R: Más que burbuja..., no sé si burbuja. Yo lo llamaría cambiar el paso al inversor. Y ahora hablo de ‘private equity’, que es donde hay mucho más. Dime qué impide ahora vender compañías. Es un tema de precio. ¿Qué pasa? Que como muchas de esas compañías han sido compradas en los últimos tres o cuatro años, sobre todo en 2021, tras el covid, a unas valoraciones muy altas, vender ahora es vender a unas valoraciones más bajas. Y eso implica que tu retorno no es el que esperabas. De ahí que se estén alargando tanto las cosas. Pero vender, se venderían, el mercado está en una situación de liquidez plena. Si lo alargas es porque no quieres enseñar que tu retorno no es el que era.

"El próximo año esperamos hacer 75-80 millones de inversión con la estrategia de vivienda inversa"

P: Con lo cual, la valoración está inflada.

R: La valoración no refleja el valor líquido de ese activo.

P: ¿Eso también afecta a la vivienda?

R: Creo que la vivienda es suficientemente líquida a día de hoy y, además, hay todo tipo de métricas para saber cuánto vale una casa. Creo que las tasaciones ECO son muy conservadoras y un buen reflejo.

P: ¿Ustedes siguen las tasaciones ECO o valoraciones como RICS?

R: Nosotros hacemos tasaciones ECO para saber cuánto vale ese activo cuando lo compramos, y luego hacemos las tasaciones RICS periódicas para saber cuánto vale nuestra cartera en cada momento. Con la ECO haces la visita y es para poder tener la financiación, la RICS es mucho más ágil, no necesitamos hacer la visita de 200 pisos cada equis meses, y dentro de la industria se valora por RICS.

P: Ha explicado que crean vehículos, invierten y desinvierten. Si la industria se consolida, ¿tendría sentido una gran socimi cotizada sin fecha de caducidad?

R: No sé responderte, porque el problema de las socimis cotizadas es el descuento. En Inversa Prime nos ocurría que íbamos con descuento continuo y eso tiene dos efectos: uno, frustra al inversor; dos, te impide crecer con ampliaciones de capital, porque implica diluir a tus accionistas existentes. Entonces, si el inmobiliario cotizado estuviese a su valor justo, sería muy fácil crecer, pero la realidad es la que es. Inversa Prime, ahora que estamos en desinversión, ha reducido mucho ese descuento, porque la gente ha visto que ese valor es real y se le está devolviendo.

"El mercado está en una situación de liquidez plena. Si alargas y no vendes es porque no quieres enseñar que tu retorno no es el que era"

P: ¿Qué otras estrategias tiene Lift?

R: Parte del equipo venimos de trabajar en ‘private equity’ y consideramos que es una inversión muy atractiva si consigues invertir en lo mejor de lo mejor de los fondos. El problema es acceder a ellos porque, personalmente, pienso que el 90% de las casas no aporta ese valor diferencial. Acceder a ese otro 10% es muy complicado. Nosotros tenemos una estrategia en la que hemos conseguido acceder a ese elemento diferencial. Nos ha costado muchos años, porque desde que empezamos en Lift, miramos cómo podíamos llegar a esos fondos, y lo hemos conseguido gracias a que nos hemos unido a un conjunto de 90 familias a nivel mundial, que tienen el poder y la capacidad de acceder a esos fondos, y coinvertimos juntos. Nosotros lo estructuramos en un formato de fondo de fondos. Es muy selectivo y acabamos invirtiendo solo en unos 12 fondos de un universo de unos 30 o 40.

P: ¿Qué rentabilidad ofrecen?

R: Es 2,3 veces, 20% de TIR. Estos fondos históricamente han dado un 28% de TIR. Posiblemente vaya a menos, pero, en cualquier caso, va a ser mejor que lo que haga la industria. Y luego, en ‘private equity’, estamos invirtiendo en empresas de servicios profesionales en España. Estamos hablando de servicios inmobiliarios, despachos de abogados, auditores, etcétera. Vemos una oportunidad, porque hay una consolidación muy importante por arriba, un mercado muy atomizado por abajo, que está en crecimiento y, al mismo tiempo, un relevo generacional en parte de esos fundadores, socios, etcétera. A eso se une la disrupción de la inteligencia artificial y lo que quieren algunos de esos proyectos es un socio que entienda cómo funciona el sector, sea flexible y que le entienda. Es algo pequeño, porque tenemos 20 millones de euros para esta estrategia, y es algo en lo que creemos mucho. En inmobiliario entra todo el rango de servicios profesionales: administradores de fincas, API, consultoras, tasadoras...

P: ¿Cómo va su estrategia de Smart Kitchens?

R: Seguimos con ella, está acabando el periodo de inversión. A día de hoy hay once locales y evolucionando con el sector de comida a domicilio, que es un sector que sigue creciendo.