Cerberus levanta 3.000 M para su nuevo fondo inmobiliario con un ojo puesto en España

Cerberus Capital Management ha vuelto a salir al mercado para poner en órbita un nuevo fondo inmobiliario, el séptimo dedicado a este tipo de activos. El gigante estadounidense está hablando con inversores para levantar 3.000 millones de dólares (unos 2.600 millones de euros al cambio actual) que irán destinados a diferentes estrategias, fundamentalmente, de adquisición de préstamos, según ha adelantado Bloomberg.

Las fuentes consultadas por El Confidencial añaden que España figura entre los países elegidos por la firma para invertir una parte del fondo Cerberus Institutional Real Estate Partners VII, nombre con el que ha sido bautizado al nuevo vehículo. Este tiene como objetivo arrojar unas rentabilidades (TIR o tasa interna de retorno neta) del 13%-16% y se espera que haya un primer cierre a lo largo del primer semestre de 2026.

Este nuevo fondo llega en un momento complejo para levantar capital. Los grandes inversores (figura conocida en la jerga del sector como LPs) están exigiendo a sus participadas el reparto de dividendos millonarios para compensar los retornos que no están pudiendo conseguir por la venta del activo, el tradicional exit o estrategia de salida.

Las elevadas expectativas de precio con las que se hicieron muchas inversiones inmobiliarias antes del estallido del covid y del giro de los tipos de interés se están demostrando imposibles de conseguir. Los gestores de los fondos no están consiguiendo deshacer posiciones a los números prometidos y, en consecuencia, mucho capital está pidiendo salir, tras años atrapados en estas inversiones, lo que está dificultando levantar nuevos vehículos de puro equity.

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R. Ugalde

En cambio, cada vez hay más apetito por estrategias oportunistas y operaciones abordadas desde el ángulo de la deuda, ya sean préstamos de compañías, hipotecas, situaciones especiales u originación de crédito oportunista. En todos ellos, Cerberus quiere jugar un papel con su nuevo vehículo, mientras que, desde el punto de vista de la tipología de activo, su interés está tanto en los centros de datos como en la adquisición de vivienda de grandes áreas metropolitanas con falta de oferta.

Se da la circunstancia de que el gigante estadounidense está levantando este vehículo en paralelo al proceso de venta que tiene abierto en España. Como adelantó El Confidencial, desde principios de año, el fondo está analizando desprenderse en varias cartas de activos de su socimi MACC, una de las mayores empresas de viviendas en alquiler de nuestro país, dueña de 4.700 casas repartidas por las comunidades autónomas de Andalucía, Madrid, Valencia y Cataluña.

MACC es una rara avis en España, ya que se trata de una cartera de vivienda granular, es decir, que su porfolio está formado por viviendas repartidas en numerosos edificios. La tendencia general de los grandes fondos en el sector, en cambio, ha estado centrada en adquirir edificios completos de casas en renta. De hecho, todas las otras grandes carteras en venta (Ares, Azora, Patrizia o Fidere) tiene su patrimonio concentrado en inmuebles que controlan en su totalidad.

Cerberus fue uno de los primeros grandes inversores que apostó con fuerza por el ladrillo español tras el estallido de la burbuja. En 2010 adquirió un centenar de oficinas de Caja Madrid; tres años después se hizo con Bankia Habitat, la unidad de gestión inmobiliaria del banco (hoy integrado en Caixabank) y creó el servicer Haya Real Estate, que fue uno de los primeros en dar soporte a Sareb.

Pero el plato fuerte llegó en 2017, cuando adquirió a BBVA una cartera de activos tóxicos inmobiliarios por valor de 13.000 millones de euros, jugada que repitió al año siguiente, cuando se hizo con otros 9.100 millones de euros de Banco Sabadell. De hecho, gran parte de MACC se ha nutrido de viviendas que ha ido traspasando de las carteras que adquirió a estas dos entidades.