Cruce de causas judiciales en Operación Chamartín con los reversionistas de fondo

El pasado diciembre, cuando Adif vendió a la promotora Crea Madrid Nuevo Norte los terrenos que rodean la estación de Chamartín, se activó definitivamente una batalla que llevaba tres décadas esperando su momento: los derechos de reversión de los antiguos propietarios.

Cuando el Estado expropió para construir esta puerta ferroviaria, inaugurada en 1975, la ley contemplaba que, si alguna vez se cambiaba el uso del suelo para el que se había expropiado, los anteriores propietarios tenían derecho a recuperar sus tierras, privilegio que carecía de fecha de caducidad. No habían pasado ni 20 años desde el arranque de la estación cuando el ministro socialista Josep Borrell decidió levantar oficinas y viviendas sobre estos terrenos. Acababa de nacer la Operación Chamartín.

Para liderar este megadesarrollo, el Estado lanzó un concurso que ganó Duch (ahora Crea) en 1994, con el mandato de tener las grúas operando en 15 años, tiempo que ha terminado doblándose. Entonces, seguía imperando la Ley de 1954, que reconocía los derechos de reversión, y no fue hasta 1999 cuando Rafael Arias-Salgado, ministro de José María Aznar, sacó adelante la Ley de Ordenación de la Edificación, que limita a 10 años el tiempo que los terrenos deben dedicarse al uso que justificó la expropiación.

El principal argumento que esgrimen desde Adif y Crea para rechazar cualquier reclamación de los reversionistas es que, durante cuatro décadas, estos suelos se han dedicado a uso ferroviario, cuatro veces más del tiempo que marca la actual ley. Sobre esta misma base, el Tribunal Superior de Madrid acaba de rechazar la demanda de los herederos de un antiguo propietario. Se abre así la veda a la nueva batalla judicial que lleva 30 años esperándose: ¿siguen existiendo los derechos de reversión o no?

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Este fallo del TSJM, según adelantó Cinco Días y se han hecho eco diversas publicaciones, pone el foco en si la Administración usó o no los terrenos para el uso que justificó su expropiación. En concreto, se trata de un terreno de 2.720 metros cuadrados que expropió el régimen de Franco en 1949 para construir la línea Madrid-Burgos y el nudo ferroviario de Chamartín.

Los herederos del propietario original defendían que, como sus suelos nunca se cubrieron con vías ni material ferroviario, cabía aplicar la Ley de Expropiación Forzosa, que reconoce el derecho de reversión para suelos excedentes que nunca se utilizaron para el fin expropiatorio. El tribunal, en cambio, concluyó que, al haber estado durante siete décadas dentro de lo que puede considerarse un espacio ferroviario, sí cumplieron con dicho uso y, por tanto, no cabe aplicar el derecho de reversión.

Este argumento es diferente al que alegan desde la Asociación No Abuso, que desde hace dos décadas representa a un millar de antiguos propietarios expropiados para levantar la estación. En su caso, siempre han defendido que siguen pudiendo recuperar sus tierras porque presentaron la solicitud del ejercicio del derecho de reversión unos días antes de entrar en vigor la ley de Arias-Salgado.

En este caso, el foco de la disputa no está en si sus suelos llegaron a utilizarse para uso ferroviario o no. Aquí, la clave radica en si les aplica el marco legal anterior, según el cual el derecho de reversión nunca caduca, o, por el contrario, están sometidos a la normativa que impera desde la modificación del año 1999.

Con esta reclamación, No Abuso lleva años pleiteando contra Adif, una guerra que se ha recrudecido desde que se consumó la desafectación y venta de los terrenos y que, solo en el último mes, ha abierto dos nuevos frentes en la Audiencia Nacional. El primero tiene que ver, como adelantó este medio, con la admisión a trámite de un escrito dirigido a anular la novación del contrato de concesión sellada en 2018, cuando Isabel Pardo de Vera estaba al frente de Adif y José Luis Ábalos era ministro de Transportes.

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Este nuevo frente lo lidera Baraka, el 'holding' de Trinitario Casanova, que desde hace siete años está aliado con No Abuso. La novación de 2018 que firmaron Adif y Crea, sociedad controlada por BBVA, supuso dos importantes modificaciones: retrasó 20 años el cobro de los 984 millones que debe recibir la empresa pública y trasladó al gestor ferroviario el riesgo de los reversionistas.

Además, a pesar de ser la tercera ocasión en que la empresa pública modificaba el contrato en 24 años, fue la primera en que eliminó los derechos de reversión, ya que hasta entonces siempre había reconocido su existencia. Un paso que dieron haciendo referencia a un dictamen de Abogacía del Estado de 2002, que Adif mantuvo oculto hasta que Baraka acudió a los tribunales.

Entonces se vio que dicho informe, lejos de negar la existencia de los derechos de reversión, reconocía que eran un riesgo todavía vivo y, por tanto, era necesario dejar "constancia escrituraria y registral de la situación litigiosa de los bienes objeto de un procedimiento o proceso de reversión cuando se proceda a transmitirlos por Renfe (ahora también Adif) a Duch".

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En vez de seguir esta premisa, lo que descubrieron Baraka y No Abuso hace unos meses fue que, en 2021, Adif dividió la finca de 1,3 millones de metros cuadrados que reclaman los reversionistas en 18 suelos diferentes, movimiento que aprovechó para cancelar los posibles derechos de reversión que hasta entonces aparecían reconocidos como carga.

Este borrado ha abierto el segundo nuevo frente en la Audiencia Nacional, que hace dos semanas admitió a trámite el escrito de Baraka y No Abuso en el que denuncian que el gestor ferroviario eliminara los posibles derechos de reversión porque carece de competencia para ello y, por tanto, reclaman su nulidad.

Además, el Registro 54, al que corresponde esta finca, estuvo más de tres años sin actualizar la nota simple (algo que debe hacerse diariamente), lo que permitió mantener oculta la división de la finca e impidió a Baraka ejecutar la medida cautelar que le concedió el TSJM antes de la venta a Crea de poner una anotación preventiva de demanda sobre la finca.

La batalla judicial está servida.