Limehome, Sonder, Numa... Las firmas que quieren desatomizar el sector de los apartamentos turísticos

Limehome, Sonder, Numa, Líbere... Sus nombres van haciéndose, poco a poco, hueco en el mercado turístico español. Son a los apartamentos turísticos lo que Meliá, NH Hoteles o Barceló son al sector hotelero. Es decir, son marcas u operadores de apartamentos turísticos, un negocio en auge, no solo en España, sino a nivel mundial, pero que aún se encuentra muy poco profesionalizado, al menos en nuestro país.

Limehome es uno de los grandes players en España. De capital alemán, la compañía cuenta con 9.000 apartamentos turísticos en toda Europa, de los cuales, 1.600 se encuentran en nuestro país, una cuarta parte en Madrid. Todos ellos, eso sí, no se encuentran dispersos, sino que se ubican en edificios completos que pertenecen a socimis, promotores, fondos de inversión y patrimonialistas como Redentum, Fundación Cajasol, Alting o Grupo Impar. Es decir, estas compañías son las que compran y rehabilitan los edificios y, como si de un operador hotelero se tratara, Limehome los alquila a 10, 20 o 30 años a cambio de una renta anual y opera el edificio.

Junto a Limehome existen otros nombres como Sonder, Numa o Líbere, todos ellos con una apuesta clara por la tecnología y por nuestro país, donde llevan operando apenas tres o cuatro años, lo que da idea de lo incipiente de este negocio a nivel profesional. El aterrizaje de la estadounidense Sonder en España y, en conreto, en Madrid, se produjo en 2021, el mismo año que Numa, también de origen alemán. Líbere, por su parte, es la operadora de apartamentos turísticos y hostels de corta y media estancia lanzada en 2020 por la socimi All Iron.

Limehome es uno de los grandes operadores en este segmento que, por otra parte, se encuentra muy atomizado, lo que hace prever operaciones y concentraciones en un futuro no demasiado lejano, como advierten los expertos. En España y Portugal (Iberia), esta compañía cuenta con acuerdos para operar 91 edificios que suman más de 2.000 unidades. Más de 40 de estos edificios ya están operativos (más de 750 apartamentos turísticos operativos en Iberia), mientras que el resto están en pleno proceso de reforma o consecución de licencia, entre ellos, dos edificios en el centro de Madrid de la compañía de capital latinoamericano Grupo Impar, hasta hace un par de años focalizada en el mercado residencial de lujo en la capital.

Limehome cuenta con acuerdos para operar 80 edificios que suman 1.600 apartamentos turísticos y aspira a alcanzar los 25.000

El objetivo a medio plazo de Limehome es muy ambicioso, alcanzar los 25.000 apartamentos turísticos en Europa en tres o cuatro años, ya sea mediante crecimiento orgánico, es decir, como hasta ahora, cerrando acuerdos con socimis, promotores e inversores, pero tampoco descarta la compra de otros operadores.

La empresa aterrizó en España en 2020, y en tres años ya es rentable. "En 2021, cuando comenzamos a operar, tuvimos pérdidas. También en 2022, mientras que en 2023 se produjo el break even —lo que en la jerga del sector se conoce como el punto de equilibrio o el nivel a partir del cual una compañía puede comenzar a ser rentable—, y ya en 2024 la facturación alcanzó los 22 millones de euros y las ganancias superaron el millón y medio de euros. Es decir, en el tercer año de funcionamiento ya fuimos rentables en España y en el cuarto, ya ganamos dinero", explica a El Confidencial Ricardo Fernández, managing director en España y Portugal de Limehome.

Una actividad en auge en España

Para 2025, sus previsiones son bastante optimistas: crecer más del 50% en ingresos. "No hay que olvidar que algunos proyectos tardan un par de años en estar operativos mientras se reforman y se obtienen las licencias, por lo que este año empezarán a estar operativos proyectos que firmamos en 2022 y 2023", añade.

El sector de los apartamentos turísticos, como actividad profesionalizada y agrupada en edificios enteros, es un negocio muy incipiente en España y su crecimiento ha ido de la mano del auge turístico que vive el país, que ya se acerca a los 100 millones de turistas anuales. No obstante, el gran boom de este tipo de alojamientos a nivel particular se produjo a mediados de la década del 2000, de la mano de compañías como Airbnb y con miles de propiedades dispersas por todo el mundo. Más de una década después, compañías como Sonder, Limehome, Numa o Líbere han irrumpido en este segmento del mercado con el objetivo de profesionalizarlo, apostando fuertemente por la tecnología y por operar y hacer marca.

Por el momento, no existen estudios sobre el volumen de inversión que mueven este tipo de activos en España, ni un estudio en detalle del tipo de players que operan en el mercado, tanto desde el punto de vista de los propietarios de estos edificios —fondos, promotores, socimis...— como de los operadores, entre los que se pueden distinguir tres grandes grupos: aquellos que, como Limehome, han apostado por la digitalización; familias o patrimonialistas que gestionan sus propios edificios y, por último, marcas de cadenas hoteleras.

Tal y como explican desde Savills Hoteles, el mercado de serviced apartments, que incluye tanto apartamentos turísticos como aparthoteles, sigue estando poco profesionalizado, con una gestión mayoritariamente independiente. La consultora calcula que en ciudades como Madrid y Barcelona, aproximadamente el 30% de la oferta está en manos de operadores independientes (sin marca), mientras que, en ciudades secundarias como Málaga, Sevilla y Valencia, este porcentaje asciende al 40%-50%.

"El segmento de operadores está en plena ebullición con la reciente aparición (hace 5 años aproximadamente) de nuevas marcas/operadores especializados (Limehome, Líbere, Numa y Smartrental) y varios operadores tradicionalemnet hoteleros buscando su hueco en el mercado bie desarrollando nuevas marcas o adpatando alguna existente", añaden desde Savills Hoteles, que calcula que en los principales destinos urbanos de España, solo existen 15 establecimientos con más de 100 habitaciones, de los cuales 7 están operativos y 7 en desarrollo. En términos de oferta, los establecimientos cuentan, en promedio, con entre 20 y 50 unidades, lo que refleja un mercado altamente atomizado.

En los cinco destinos analizados por Savills, (Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Valencia), actualmente hay 250 apartamentos y aparthoteles, de los cuales 193 están operativos y 57 en fase de desarrollo. Los proyectos en desarrollo representan el 27% del total de unidades alojativas. "El segmento de serviced apartments ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años con un alto apetito tanto por operadores como inversores, que han detectado la oportuniad de penetrar en un nicho de mercado no desarrollado y muy atomizado", asegura a El Confidencial Javier Oroz, director de Hoteles en Savills.

"Los inversores consiguen mejores yields que en el sector hotelero"

"Los más numerosos son los operadores locales, de estos hay miles, pero muy pocos usan la tecnología y no suelen dar servicios 24/7 y 365 días al año. De ahí que muchos de ellos hayan recurrido a nosotros para que se los operemos, porque se han dado cuenta de lo complicado que es, y que hasta que no tienes economías de escala no puedes dar un buen servicio", destaca el directivo de Limehome.

"El sector está creciendo y estamos creando valor en estos activos. Prueba de ello es que ya estamos viendo transacciones de edificios. Diez de los activos que operamos nosotros se han vendido y han cambiado de manos y, a diferencia de lo que sucedía hace cuatro o cinco años, que se miraban como una inversión alternativa, han demostrado que consiguen mejores yields que el sector hotelero, por su menor riesgo debido al doble uso del activo, ya que en caso de recesión económica o problemas con el turismo, el cliente también puede ocupar el activo durante semanas o meses. Eso en un hotel no lo puedes hacer. Es decir, somos más rentables que los hoteles. Nuestro gran reto es que tardamos muchos años en empezar a operar los edificios. Si no, este sería un negocio mucho más atractivo", añade Ricardo Fernández.

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Este tipo de operadores compiten de tú a tú con los hoteles si bien, Fernández cree que hay sitio para todos. "Ni el hotel va a desaparecer, ni el hostal, ni el camping. No obstante, si una habitación en la Gran Vía de Madrid cuesta 200 euros la noche, dos parejas tendrían que pagar 400 euros por alojarse en ese hotel. Por 250-270 euros tienen un Limehome. Un nicho de mercado, asegura, "entre el low cost y el lujo" que han venido a cubrir muchos de estos apartamentos turísticos. Nuestro producto, en el segmento del lujo, no va a funcionar nunca, porque quien paga 500 o 600 euros la noche, lo que quiere es una experiencia, que le traten como un rey".

Estos operadores han constatado que el modelo funciona. De hecho, los apartamentos turísticos se han convertido en un nuevo área de negocio para algunas compañías. Grupo Impar es un claro ejemplo. Tras casi una década promoviendo viviendas de lujo en la capital, la compañía, de capital latinoamericano, ha visto una oportunidad de negocio para seguir creciendo en España. En 2024, y tras dos años y medio sin comprar ningún edificio en Madrid, cerraba la adquisición de tres inmuebles en el centro de la ciudad para reacondicionarlos y transformarlos en alquiler turístico o de corta estancia, un nuevo área de negocio con el que pretende alcanzar las 500 habitaciones en dos años.

Doctor Cortezo 15 (distrito Centro), Glorieta de Quevedo 8 (Chamberí) y Santa Engracia 84 (Chamberí) fueron los tres edificios adquiridos por Grupo Impar, con los que pondrá en marcha algo más de un centenar de habitaciones. Precisamente los dos primeros —con 33 y 52 apartamentos, respectivamente—, serán operados por Limehome una vez concluya su reforma.

"Todos estamos aliados con tres, cuatro o cinco fondos que son quienes compran el edificio y nosotros lo operamos, pero invertir nuestro propio dinero en la compra de esos inmuebles no tiene sentido porque el tipo de negocio es completamente diferente y los retornos no son los mismos. A nosotros nos interesa asociarnos con partners, no meternos como inversores en este tipo de proyectos", destaca el directivo en España de Limehome, quien no descarta que en un futuro no demasiado lejano, se produzca una concentración del sector, "similar a la que ya existe en el sector hotelero. De aquí a cinco años se unirán operadores de apartamentos turísticos, se unirán operadores con hoteleros y vendrán private equity que querrán dar masa crítica a este negocio que permita eficiencias en escala. En este escenario, nosotros nos posicionaremos como compradores, ya que al final somos el número uno por número de apartamentos, somos uno de los operadores más grandes de Europa".

Por lo pronto, este tipo de operadores se han subido a la ola del boom turístico que se vive en todo el país y, especialmente, en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia. De hecho, solo en Madrid, Limehome cuenta con 16 edificios con más de 450 apartamentos turísticos, 10 de ellos operativos (250 apartamentos turísticos operativos). Sin embargo, su foco no se centra solo en el segmento urbano.

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"No estamos solamente en ciudades grandes como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia... estamos en La Rioja, Córdoba, Almería, ciudades pequeñas donde tradicionalmente el hotelero no ha podido entrar porque no le da la masa crítica para tener 60 o 70 habitaciones. Destinos donde ha llegado Airbnb y a los que la gente quiere ir, pero, al mismo tiempo, quiere saber dónde se mete y lo que se va a encontrar". En este sentido, Limehome quiere llegar a estar presente en 150 ciudades españolas, en destinos urbanos, vacacionales y en las islas.

La clave de este tipo de compañías es su fuerte apuesta por la digitalización. "¿Cuál es nuestra salsa mágica? Utilizamos la tecnología en toda la cadena de valor de la empresa, desde el análisis de la ubicación del edificio, pasando por cuánto vamos a poder pagar por habitación, hasta la reserva y entrada del cliente en el apartamento. Desde el primer momento hemos digitalizado y automatizado todo el proceso y por eso somos capaces de ofrecer un mejor producto con el mismo precio que una habitación de hotel. ¿Cuál es la diferencia? Si en una habitación de hotel caben dos personas, en nuestros apartamentos caben dos personas más, dos niños o incluso otra pareja. Gracias al uso de la tecnología podemos ofrecer este producto al cliente, igual que una habitación de 4 estrellas en un hotel y, además, pagar muy buena renta a los propietarios de nuestros edificios. La diferencia respecto a la habitación de un hotel es el tamaño, que nuestros apartamentos tienen cocina y que no tenemos tanto personal porque centralizamos y digitalizamos el día a día".

Un nuevo activo en el punto de mira inversor

Ricardo Fernández cree que los apartamentos turísticos han entrado de lleno en el foco inversor y destaca, por ejemplo, cómo muchos fondos no solo tienen cuotas para invertir en determinados tipos de activos como los apartamentos turísticos, sino que han comenzado a surgir fondos que invierten única y exclusivamente en este tipo de activos. "Los fondos se están dando cuenta, cada vez más, de que esto es un activo que tiene muy buena salida a nivel transaccional. Y cada vez hay más fondos que invierten específicamente en activos alternativos, 100 o 200 millones únicamente para apartamentos turísticos o apartahoteles".

No es el único cambio. "Ahora es increíble, los promotores nos llaman a la puerta para preguntarnos cuánto les podríamos pagar. Socimis y fondos patrimonialistas que antes no nos hacían caso, se nos están acercando con edificios para que los operemos y a quienes, en algunos casos, les estamos pagando incluso más renta de la que estaban cobrando. Ha sido un cambio radical y prueba de ello es que ya se están produciendo transacciones. No hay suficiente volumen para comprar paquetes de activos, pero de aquí a 3 o 4 años los habrá".

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Tal es el creciente apetito por este tipo de activos, que incluso algunos edificios se venden antes incluso de que se estén operando como apartamentos turísticos. "Al lado del Santiago Bernabéu, por ejemplo, donde inauguramos recientemente un Limehome en Doctor Fleming con 41 apartamentos, el edificio fue vendido por la gestora Redentum Partners a un inversor privado antes de que empezásemos a operar".

Desde Limehome, no obstante, descartan que se esté produciendo un boom, "sino que lo que hay es un desarrollo de un producto que la gente quería, y que llevaba muchos años queriendo, que se ha puesto de manifiesto con el crecimiento de Airbnb, pero de manera desestructurada y que ahora se puede profesionalizar. Además, España es un país en el que el turismo es muy importante. Tenemos la mitad de habitantes que Alemania, pero tenemos el mismo número de pernoctaciones al año. Además, podemos superar a Francia en cuanto a número de turistas".

Por lo pronto, Limehome cuenta ya con una plantilla de casi 100 personas en España y se ha convertido en el segundo hub más importante de la compañía después de Alemania.