Bain vende a Greystar la segunda mayor cartera de 'flex living' de España por 300 millones

Fumata blanca para la gran operación de flex living del año. El fondo Bain y la promotora Momentum han cerrado la venta a Greystar de la segunda mayor cartera que se traspasa en España dentro de este incipiente mercado.

Se trata de tres complejos de apartamentos temporales ubicados en Alcobendas (Madrid), Barakaldo (Vizcaya) y Sant Cugat del Vallés (Barcelona), que suman cerca de 1.800 unidades y que forman parte del segundo fondo que Bain y Momentum han desarrollado en flex living.

Dentro de este vehículo hay un tercer activo, ubicado en el barrio madrileño de Carabanchel, que finalmente quedó fuera del acuerdo. Otro inversor, según afirman fuentes conocedoras, estaría interesado en adquirirlo de manera independiente.

Desde el pasado verano, Greystar estaba negociando en exclusiva con Bain la compra de toda la cartera por unos 400 millones de euros. Pero, al haberse reducido el perímetro final de la operación a tres activos, el precio quedó en el entorno de los 300 millones, según afirman fuentes conocedoras.

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Este importe arroja una yield o rentabilidad del entorno del 5%, nivel que empieza a conferir carta de madurez a este tipo de activos, ya que estaría consolidando la teoría de que los proyectos de alojamientos de media estancia van a estar un punto por encima del residencial.

El flex living se caracteriza por levantarse sobre suelo terciario, frente al residencial del coliving, y por firmar contratos de corta estancia, en comparación con los cinco y siete años que dicta la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU).

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Se trata de un producto a medio camino entre la vivienda y el hotel, que tiene la ventaja de promoverse sobre suelos más baratos y ser más flexible a la hora de fijar precios, pero con el inconveniente de que necesita una gestión mucho más activa que el alquiler tradicional.

Esto ha dado paso a la aparición de numerosas marcas especializadas en operar este tipo de activos, algunas independientes, que llegan a acuerdos con los dueños de los inmuebles para gestionar sus edificios, y otras que son filiales de las empresas propietarias de los complejos flex. Este es el caso de Greystar, que tiene su propia marca BeCasa.

Larga negociación

Tras meses de negociaciones, Greystar cerró la compra a mediados de la semana pasada. Inmediatamente, incorporó los tres edificios a su plataforma de comercialización bajo la insignia BeCasa. De toda la cartera, solo Alcobendas está ya terminado, mientras que Barakaldo y Sant Cugat del Vallés prevén abrir sus puertas el próximo ejercicio.

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Tras esta operación, Greystar se consolida como el alumno aventajado del mercado de flex living, con una cartera que supera ya las 4.000 unidades, y la intención de seguir ampliando su presencia con nuevas adquisiciones.

Hace dos años, compró al fondo King Street una cartera de 2.500 apartamentos en Madrid, la mayor operación cerrada hasta ahora en nuestro país. Entonces, se hizo con tres edificios en el barrio de Valdebebas (Madrid capital) y en las localidades de Rivas y San Sebastián de los Reyes.

El flex living es una de las estrellas del sector inmobiliario. Desde 2020, el número de camas en proyectos se ha multiplicado por cinco, pasando de 2.000 a cerca de 10.000, según datos de la consultora CBRE. De cara a 2027, su previsión es superar las 28.000 camas.

Actualmente, más del 70% de las camas operativas se ubican entre Madrid y Barcelona; mientras que Málaga, Valencia y Vizcaya representan el 18%. La ocupación media de estos activos es muy elevada, superior al 90%, y la duración de la estancia ronda los cuatro meses, en el caso de los contratos corporativos, y entre siete y ocho meses para el resto de tipologías.