Javier Faus: "Si Madrid y Barcelona fueran de la mano, se comerían Europa, sin duda"

"Estamos orgullosos de crear valor a largo plazo con propósito". Con este mensaje se presenta Javier Faus (Barcelona, 1964) en la página oficial de Meridia Capital, unas palabras que puso en práctica hace siete años, cuando en pleno desafío independentista mantuvo en Barcelona la sede de su gestora de fondos; que volvió a demostrar en 2019, cuando asumió la presidencia del Cercle de Economía en uno de los momentos más convulsos para la sociedad catalana; y que dio frutos en 2021, cuando logro el histórico saludo de Pere Aragonès, expresidente de la Generalitat, al Rey Felipe VI, un gesto que supuso un avance político de primera magnitud.

Entonces, como ahora, este nombre propio de la inversión inmobiliaria apuesta por tender puentes para aprovechar la oportunidad que tiene España de convertirse en locomotora del Viejo Continente. Conseguirlo exige un gran pacto de Estado para cambiar el modelo productivo y avanzar hacia una economía mucho más volcada en la industria, las ciencias de la salud y la tecnología. Todo ello, sin olvidar el turismo o las renovables. Un círculo perfecto donde el acceso a la vivienda es clave: los jóvenes solo podrán comprar casas si tienen buenos empleos y el hogar es lo que ancla a una sociedad.

Comprador y vendedor de activos por igual, Faus es férreo defensor de los grandes fondos internacionales, pero cree que la primera residencia debe limitarse a capital de largo plazo. Además, sostiene que todas las partes deben ceder un poco si queremos que bajen los precios, las primeras, las administraciones, quitando impuestos a los particulares.

PREGUNTA: ¿Cómo ve a la economía española, y al mercado inmobiliario, en particular?

RESPUESTA: En España, los fundamentales son buenos. A pesar de todo el ruido, el PIB crece; el paro sigue siendo alto, pero no a los niveles de otros ciclos. En 1993, post Olimpiadas, estaba en el 23%; en la crisis de 2008, llegamos al 20%. Desde hace cinco años, hemos integrado tres millones de personas que han venido por inmigración y, aun así, el paro sigue en el 10%. Por lo tanto, el fundamental del paro está bien; se puede mejorar, pero no está mal. A nivel macroeconómico, donde vemos problemas es en la famosa productividad. Crecemos, pero a base de poner más recursos en el sistema, más gente. No estamos creciendo per cápita, no estamos convergiendo per cápita con los mejores países de Europa; al contrario, Europa está perdiendo productividad en relación a Estados Unidos, y España está perdiendo productividad en relación a Europa y Estados Unidos. Es decir, los fundamentales van bien, pero la persona individual no lo está notando tanto.

P: ¿Podría afirmarse que la buena situación económica española, en cierto modo, es un espejismo?

R: No es un espejismo, porque necesitas crecer, pero no se está distribuyendo. Estamos creciendo, creando empleo, riqueza, las cuentas públicas están mejorando..., pero, como cada vez somos más, no está llegando a todo el mundo. España necesita cambiar el modelo productivo desde hace 30 años, y no hay manera. No lo cambia ni el PP ni el PSOE. Hasta el año 2000, España ganó mucha convergencia con Europa, pero del 2000 al 2024 estamos perdiendo posiciones. Lo que tenemos que hacer es un business plan de país y entender que hay una serie de factores que mejoran la productividad y que deben ser cuestiones de Estado, como la educación, la innovación, la inversión en ciencia, etcétera. Crecemos en sectores que son muy intensivos en recursos humanos; por tanto, necesitamos de la inmigración para seguir creando riqueza. Pero luego, a todas estas personas que vienen a España dejando sus países se les tiene que tratar bien, dándoles educación, sanidad, todas las prestaciones sociales en igualdad de derechos y obligaciones. Y el sistema, a veces, no da abasto.

"Los fundamentales de la economía española van bien, pero la persona individual no lo está notando, porque crecemos sin productividad"

P: ¿Qué propone para mejorar la productividad?

R: Está muy estudiado cómo se mejora la productividad en un país: invirtiendo el capital en aquellos sectores económicos que, a largo plazo, van a generar compañías privadas más grandes, más productivas, en sectores donde se pueden pagar mejores salarios. Al final, todo está relacionado con la productividad. Si eres más productivo, puedes pagar mejor; si puedes pagar mejor, tienes más PIB per cápita y puedes comprarte una vivienda. Tú no puedes comprarte una vivienda cobrando 1.500 euros al mes, es imposible; si cobraras 5.000 euros, esto cambia. Entonces, una parte de la solución de la vivienda es que el país mejore la productividad, y eso pasa por políticas a muy largo plazo. Pero no hay partido político en España que haya asumido eso. Probablemente, porque la población tampoco lo exige. Al final, el político escucha a su entorno, y si el español lo que quiere es el "qué hay de lo mío" de todos los sectores a muy corto plazo, pues tenemos el país que tenemos. La productividad depende mucho de la educación, la innovación, tener instituciones muy fuertes y compañías muy grandes, porque estas tienen más dinero para innovar, hacer I+D, internacionalizarse y ofrecer formación. Un mercado laboral estable es mucho más productivo; por lo tanto, hacer empleos fijos, largoplacistas y con mucha formación ayuda a la productividad.

P: En ese mundo ideal, ¿cuáles serían los sectores que deberíamos atraer o fomentar en España y qué papel debería jugar el sector inmobiliario?

R: Un sector que hemos abandonado en toda Europa, y en España especialmente, es la industria, que paga buenos salarios. En España hay ejemplos muy interesantes, en Burgos, el País Vasco, algunas partes de Cataluña. La industria exige formación continuada y formación profesional, lo que genera una estabilidad futura de trabajo que también permite luego comprar una vivienda. Las nuevas industrias, como la evolución de la industria 4.0, son sectores donde España debería apostar. Ahí, las renovables tienen un papel importantísimo, porque mucha de esta nueva industria se va a alimentar de renovables, y España tiene la materia prima necesaria. Hay otros dos sectores clave en la salida de España hacia una mayor productividad y convergencia con Europa: uno es Life Science y otro es el tecnológico. España, aparte de los grandes poderes que tiene en el sector turístico, debería apostar por el sector de Ciencias de la Salud, que es gigantesco y, te diría, determinante en el siglo XXI, y por el sector tecnológico, que es el que justifica la mayor productividad de Estados Unidos en relación a Europa en los últimos 20 años. Si no respetamos que el sistema necesita capital, nunca tendremos un sector tecnológico potente ni de ciencias de la salud, porque todo esto exige fondos de capital, de venture capital, de capital riesgo que inviertan en estos sectores. Si España apuesta decididamente por estos tres sectores durante los próximos 20 años, será líder en Europa. Alemania tiene sus problemas, Reino Unido tiene sus problemas con el Brexit, Francia tiene problemas regulatorios y de rigidez. Esto, trasladado al sector de Real Estate, supone que debemos modernizar toda la planta logística y apostar muy fuerte por la salud a nivel público-privado con hospitales, laboratorios, ciencias de la salud y farma. España es líder mundial en ensayos clínicos, por ejemplo, por eso tanta farma se instala en el país. Fue una lástima no haber conseguido la agencia del medicamento.

"Aparte del turismo, España debería apostar por Ciencias de la Salud, que será determinante en el siglo XXI, y por el sector tecnológico"

P: ¿Cómo nos ve el inversor internacional?

R: Nos ve bien. En todos los países, vemos nuestros problemas locales como mucho más importantes de lo que los ve el resto del mundo. El italiano siente que tiene muchos problemas; el francés, lo mismo; el español... Vemos que tenemos muchos problemas, porque en la batalla política del día a día esto genera mucho ruido, pero desde fuera nos ven bien. El 90% de los inversores de Meridia son institucionales internacionales: fondos de pensiones, soberanos, compañías de seguros, endowments, family offices... Y nos ven bien.

P: ¿De qué geografías son los inversores de Meridia?

R: Tenemos mucho capital europeo, de Oriente Medio (Middle East) y americano. Cuando empezamos Meridia, en 2007, nos enfrentamos a la crisis de 2010, 2011 y 2012. Ese momento fue el más difícil que ha tenido España; nos preguntaban si saldríamos del euro. Solo tienes que fijarte en la prima de riesgo: era de 650 puntos, hoy es de 62.

P: Estamos mejor que Francia.

R: Mejor que Francia y que Italia. Pero debemos ser cuidadosos, porque el capital tiene muchas opciones donde invertir. No podemos ser autocomplacientes. España siempre tiene que estar atenta a seguir atrayendo estos capitales. Esto me lleva a otro tema: ¿nos interesa que vengan los grandes capitales internacionales a España o no nos interesa porque inflacionan el sistema y gentrifican los barrios? Esa es la gran pregunta.

La gran pregunta es: ¿Nos interesa que vengan los grandes capitales internacionales a España, o no porque inflacionan el sistema y gentrifican?

P: Si no queremos que vengan, tendremos que desarrollar nuestros propios capitales.

R: Es que yo creo que a España sí le interesa, pero, probablemente, no en todos los sectores. Puedo estar de acuerdo en que el capital muy cortoplacista, que busca una rentabilidad a cinco años, a lo mejor no tiene sitio en la vivienda, porque no es beneficioso para el conjunto de la sociedad. Esto lo compro. Pero el capital internacional institucional es esencial para todo tipo de activos comerciales, oficinas, logística, hoteles, life sciences... Sin ese capital, el emprendedor local no se atrevería a lanzar productos porque, ¿quién se los va a comprar después? ¿Qué liquidez hay? La visión de que quien invierte es para toda la vida, para 50 años, es obsoleta.

P: ¿Obsoleta?, ¿ni siquiera los planes de pensiones?

R: Nadie compra para 50 años, todo el mundo rota los activos. Todo el mundo tiene un cliente detrás, sea un mutualista, un pensionista, tu propio gobierno en el caso de un fondo soberano. Todo el mundo tiene que responder ante alguien. Si tienes que dar una rentabilidad determinada a tu pensionista, a lo mejor tienes que rotar ese activo. Nadie piensa en tener un activo durante 100 años, esto se ha acabado. Entonces, debemos respetar que el capital tiene sus reglas de juego y no necesariamente son especulativas. Son unas reglas de juego necesarias para dar liquidez a tus inversores. Eso, en activos como hoteles, logística, oficinas, etcétera, me parece que necesitamos el capital internacional, sin duda. En living, en housing, en vivienda, soy más reacio a aceptar grandes capitales internacionales en vivienda protegida, por ejemplo. Creo que este tipo de activo no correlaciona bien con un capital que, por definición, va a tener que salir al cabo de ocho o diez años.

P: Entonces, ¿qué capital debemos atraer para hacer vivienda? Tras la crisis de 2008, el capital que entró fue oportunista y se esperaba que, una vez consolidada la recuperación, cediera el testigo a capital más conservador. Pero ese traspaso no se ha producido. ¿Qué necesitamos para conseguir atraerlo? ¿La crisis de acceso a la vivienda que sufrimos habría sido otra si hubiéramos conseguido ese relevo?

R: La crisis de la vivienda es uno de los dos o tres problemas principales que tiene en este momento España, pero yo separaría primera residencia, para una persona que vive y trabaja aquí, del resto. En todo lo que no es vivienda de primera residencia, no veo ningún problema. Sí han entrado fondos soberanos y de pensiones más largoplacistas. Por ejemplo, en Healthcare Activos ha habido un cambio en el capital y ahora hay un capital muy permanente. Los fondos soberanos de Abu Dabi han entrado, GIC (fondo soberano de Singapur), los de Canadá también han entrado, los de Ontario, Alberta... Yo sí creo que han entrado fondos core, son necesarios y, sin esta inversión internacional, tú, como promotor local, no te pones a hacer un edificio de oficinas en Pozuelo o un hotel en Barcelona. Necesitas ese flujo de capitales, que haya liquidez en el mercado. La compra y la venta no son negativas. España tiene que dar un salto adelante de madurez. En ningún país de Europa se considera que comprar una oficina y vender al cabo de siete años es especular. El tema de la vivienda lo veo un problema muy serio, porque afecta a muchísimas cosas: afecta a la emancipación de los jóvenes y eso influye en tu vida futura, en tu proceso de maduración. No es lo mismo emanciparte a los 25 que a los 40. Afecta al consumo; tú no puedes dedicar el 50% de tus ingresos a pagar la hipoteca. Eso es una aberración, es una traslación de riqueza de 20 millones de personas hacia una serie de actores, ¡entre ellos el público, no solo el privado!

"El capital que busca rentabilidad a cinco años, su sitio no está en la vivienda, porque no es beneficioso para el conjunto de la sociedad"

P: ¿Por qué el público?

R: Por los impuestos. El 25% de una promoción son impuestos, entre los actos jurídicos, los costes de urbanización, etcétera. Todos han exprimido el limón de la vivienda, incluido el público. Ahora, el sector público quiere arreglarlo, y el primero que puede ayudar a arreglarlo es él mismo, porque un factor importantísimo del coste de la vivienda es el sector público entre las cargas urbanísticas, los impuestos, los actos jurídicos documentados e ITP. Si quieres realmente favorecer, quita el ITP.

P: Se quitó para los grandes vehículos, no para los particulares.

R: Quítalo para el particular. Si realmente te crees tanto que es un problema de Estado, quita el ITP mañana. Automáticamente bajas un 10% el precio del piso. Lo que quiero decir es que si realmente es un problema de Estado, no puede ser partidista. Y hay muchos factores: está el hecho de que la crisis de 2008-2009 se cargó la industria de la construcción y ahora retomarla no es fácil. No hay recursos humanos, se han perdido oficios; luego está todo el tema de la regulación, que, fíjate, yo le doy importancia al control de rentas, pero no tantísimo, es un factor más. El problema de la vivienda tiene tantos factores: suelo, que haya una industria... Porque tú puedes liberalizar el suelo que quieras, dar toda la libertad de regulación, pero si no hay nadie para construir, no sirve de nada. Los costes, en los cuales el sector público tiene un papel importantísimo, y ningún ayuntamiento quiere renunciar a esto.

"Si la Administración realmente cree que la vivienda es un problema de Estado, que quite el ITP. El precio baja un 10% automáticamente"

P: Parece que el problema de la vivienda es que nadie quiere renunciar a lo suyo: ni los dueños del suelo, ni las cuadrillas de obra, ni las promotoras, ni la Administración... Para conseguir la solución, entonces, tampoco basta con un Pacto de Estado de la clase política, hace falta que toda la industria cambie y suscriba ese pacto.

R: Toda la industria tiene que hacerlo. Se debe formar otra vez el sector, y eso llevará años. Esto forma parte de la productividad a largo plazo: se debe industrializar el sector. Debemos estar abiertos a nuevas formas de construir. Volvemos a la innovación, que debe aplicarse a este sector. Tenemos que bajar los costes de hacer pisos. Y luego ya está toda la otra parte de cómo ayudamos a la gente joven a acceder a sus viviendas.

P: Hay quien critica que las ayudas que se están dando, como el bono joven, aumentarán todavía más los precios, porque incentivan la demanda, cuando lo que necesita el sistema es elevar la oferta, que haya más vivienda en el mercado.

R: En general, soy partidario de ayudar a que la gente joven se pueda comprar su vivienda o alquilar, es perentorio. Cualquier ayuda, la apruebo absolutamente, porque cualquier otra cosa es peor. La gente joven tiene que poder comprar una vivienda y, si el banco está pidiendo una entrada del 20% y no la tiene, que el Estado avale de alguna manera. La primera vivienda ancla a la población en el país. Yo soy muy partidario de que se siga promoviendo la compra.

P: ¿Respalda el discurso de que el suelo residencial se use sólo para residencial?

R: Cuanto más uso residencial demos a todos los planes urbanísticos, mejor. Incluso, reconvertir oficinas en residencial, trasladar actividad económica de los pisos a los locales comerciales. ¡Hay muchas cosas que se pueden hacer! Hay miles de pisos en las ciudades, sobre todo en Barcelona y Madrid, que se utilizan para actividad económica. Profesionales, dentistas, abogados, notarios, gestorías. Puede haber 100.000 pisos en Madrid. Es mucho más que los apartamentos turísticos. Imagínate que, en un plazo de diez años, consiguiéramos que toda esa actividad económica bajara a nivel de calle. Eso también daría mucha vida a los barrios y a los locales comerciales que hoy están cerrados. Hay muchas maneras de liberar el suelo para viviendas sin edificar más.

"Hay muchas maneras de liberar suelo para vivienda sin edificar más. Por ejemplo, bajar a los locales todas las empresas que están en pisos"

P: ¿Se está olvidando la fiscalidad como herramienta para impulsar el cambio? Llevamos cinco años anclados en la prohibición, la regulación, en el "tienes que...", y se echa en falta jugar más con la fiscalidad, especialmente en beneficio del particular, del pequeño propietario.

R: Estoy 100% de acuerdo. Es más, creo que en los últimos cinco años nos hemos obsesionado con los fondos, en el sentido peyorativo que a veces tiene el político, y no nos damos cuenta, o no queremos darnos cuenta, de que el 80% o 90% de los propietarios en este país son privados. El privado, al final, se ve estigmatizado porque se le pone en el mismo grupo que los fondos y lo que necesita es seguridad. Fíjate, más que el control de las rentas. Tú puedes vivir cobrando un poco menos de renta si te dan seguridad. Esto es rentabilidad-riesgo. Si tú alquilas y tienes seguridad plena de que no te va a pasar nada, que si ese inquilino no te paga, lo podrás echar, y si el individuo tiene un problema de vulnerabilidad, el Estado se hace cargo, estoy convencido de que el propietario español puede aceptar cobrar un poco menos de renta. El problema es cuando no te pagan y no puedes hacer nada. La regulación debe entender mejor que los precios solo se van a estabilizar si damos más oferta y más seguridad.

P: ¿El problema de la vivienda está contaminado por la figura de los grandes fondos?

R: Totalmente. Sí, porque pensamos que la culpa de que la vivienda sea cara es de los fondos. Y no es verdad. La vivienda es cara por múltiples factores, como hemos hablado antes. Es cara en Berlín, en París, en Londres, en Tel Aviv y en Nueva York. Hay múltiples factores que afectan al precio, y hasta que no ataquemos de manera no partidista y con sentido de Estado todos esos problemas a la vez, no va a bajar. Mañana desaparecen todos los fondos de España que invierten en vivienda, ¡todos!, y la vivienda no baja de precio. Van a venir otros compradores. En Madrid lo estáis viendo con todos los compradores latinoamericanos. Probablemente han comprado más vivienda en Madrid los privados latinoamericanos en los últimos diez años que los grandes fondos.

"Mañana, desaparecen de España todos los fondos que invierten en residencial, y la vivienda no baja de precio. Vendrán otros compradores"

P: Barcelona ha sido el gran laboratorio de regulaciones de la vivienda. ¿Cómo está actualmente ese mercado? ¿Llega la calma tras la tormenta?

R: Te dividiría la respuesta en dos o tres fases. La primera, más global, más macro. Barcelona, desde el año 2014, ha sufrido mucho, hemos vivido las diez plagas de Egipto. Pero fíjate, y esto lo hemos estudiado muchísimo desde el Cercle de Economía, ha sido extremadamente resiliente. ¡Pero extremadamente! Hoy, el área metropolitana de Barcelona, que tiene cinco millones y medio de personas, está en una situación como nunca había estado, mucho mejor que en 2019, en paro, en empleo, en PIB, en turismo, en todo. El año 2024 será récord. Esto me lleva a dos o tres reflexiones. Una es que la realidad económica de los países y de las sociedades es mucho más estructural, para lo malo y para lo bueno, de lo que los políticos puedan hacer. Aquí había una realidad estructural económica muy fuerte, anclada, curiosamente, en los tres sectores que te he dicho antes: en salud, tecnología y turismo. Y ninguno de los tres sectores ha parado. Un cuarto sector sería la industria. En este momento, Cataluña tiene un paro por debajo de Madrid y muy por debajo de la media nacional. Cataluña ha aumentado 2,1 millones de habitantes desde hace 30 años y pronto será la comunidad con más población de España, por delante de Andalucía, se prevé en unos diez años. La segunda reflexión es: hay un coste de oportunidad de lo que se ha dejado de ganar que nunca lo sabremos. Tercer tema, y sin entrar en política, hoy está en una fase de estabilidad, casi emocional.

P: La sociedad necesita ya esa estabilidad emocional.

R: Yo lo veo cada día: una estabilidad, una tranquilidad, una calma que no habíamos tenido en diez años, que puede ser el germen, en mi opinión, de un despegue económico importantísimo. Te doy otro dato. Cataluña representa el 19,5% del PIB de España. En el año 40, después de la Guerra Civil, representaba el 19%, es decir, en 80 años no ha perdido PIB en relación a España. ¿Qué ha pasado? Y, por eso las comparaciones, que ha habido un fenómeno fabuloso, del que yo me alegro mucho, que es Madrid. Madrid tenía el 10% del PIB en el año 40, hoy tiene 19,5%, el 20%. ¿Contra qué regiones ha ganado PIB relativo Madrid? No contra Cataluña ni contra el arco mediterráneo. Lo ha ganado contra las Castillas y el norte de España, que es quien ha cedido PIB hacia Madrid, desde el País Vasco hasta Galicia. Por tanto, yo no puedo ver el futuro más que con optimismo. Porque si hemos aguantado estas plagas egipcias y estos jinetes del Apocalipsis, y estamos donde estamos, solo puedo verlo con optimismo. Dicho esto, en el sector concreto de la regulación, hay muchas cosas que solo aplican a Barcelona.

"En Barcelona, desde 2014, hemos sufrido las diez plagas de Egipto y, para sorpresa de todos, ha sido extremadamente resiliente"

P: ¿Por ejemplo?

R: Por ejemplo, la limitación de nuevos hoteles solo aplica a Barcelona ciudad, no al extrarradio, a Hospitalet, Sant Boi, Sant Adrià, Esplugas, que están a un minuto. El 30% de VPO que has de hacer en una promoción de vivienda libre solo aplica a Barcelona ciudad. La noticia y el ruido siempre están referenciando a esta regulación, que en mi opinión es mala. Pero en Barcelona ciudad solo viven 1,7 millones de personas y en el área metropolitana 5,5. ¿Qué ha pasado? Que se ha desarrollado el resto, se han hecho hoteles en Hospitalet, residencias de estudiantes en Esplugas. A nosotros nos consta que muchas de estas medidas se van a liberalizar algo, no del todo, pero algo. Por ejemplo, el 30% se va a solucionar. Lo que van a hacer, probablemente, es monetizar ese 30%, en vez de que lo tengas que hacer en el mismo edificio. Conclusión: podríamos estar mejor. Cataluña hoy estaría disparada si no hubiéramos perdido esos diez años, pero la estabilidad que tenemos ahora es muy agradecida.

P: ¿Realmente, el inversor internacional dio tanto la espalda a Cataluña y cómo ven ahora la región?

R: A mí jamás, jamás, jamás me pidió salir de Cataluña. Jamás. Y la sede de Meridia está en Barcelona. Segundo, para el inversor institucional, España es Madrid y Barcelona. Esto es mucho más importante de lo que parece, porque, para el mismo inversor internacional, Francia es París, no existen Lyon ni Marsella. En Reino Unido es Londres, no existen ni Manchester, ni Birmingham ni nada. En Italia es Milán, Roma no gusta tanto. Alemania es verdad que tiene más opciones, te hablan de Berlín, tal vez de Múnich, de Frankfurt, etcétera. Pero, cuando un inversor institucional habla de España es Madrid y Barcelona. Les encanta Madrid, pero no han descartado Barcelona, en absoluto. Ven con interés los fenómenos de Valencia, Sevilla, Málaga, pero es otra liga totalmente separada. Esto es único en Europa, solo pasa en Alemania. Es una riqueza que tiene España bestial, no lo podemos perder. Dicho esto, donde hoy ven con preocupación Barcelona es en la regulación, no en el tema independentista.

P: ¿Al inversor internacional no le gusta la regulación o no le gusta que le cambien la regulación? Muchas veces, lo peor es el ruido, y cuando ya tienen certezas, sean las que sean, están mejor.

R: Las dos cosas. Por ejemplo, les encantaría invertir más en Barcelona en hoteles, en residencias de estudiantes, pero no pueden. No es que no quieran entrar en Barcelona, es que no pueden. Entonces, les molesta esa regulación. Luego, les da mucho miedo todo el tema de la regulación en vivienda. No les gusta el problema de los okupas, el tema del control de rentas... ¿Dónde está el freno más importante para el inversor institucional en Barcelona y Cataluña? No está en el tema político, ni en el tema independentista, en absoluto. Está en la regulación de la vivienda; todo el resto lo ven bien.

P: En muchas otras partes del mundo hay controles de rentas.

R: Sí, pero el institucional dice: si puedo irme a un sitio donde no haya regulación, me voy. Esto es así. España tiene una suerte, una riqueza, por tener dos ciudades, Madrid y Barcelona, que son la tercera y cuarta realidad metropolitana de Europa, después de Londres y París. Para encontrar un área metropolitana de seis millones de personas en Europa, fuera de Londres y París, has de coger toda Holanda, juntar Ámsterdam con Rotterdam, etcétera. O has de coger diferentes partes de Alemania del norte, o el Véneto con Milán y juntarlo con Turín. Madrid y Barcelona son realidades metropolitanas muy potentes.

P: ¿En ese Plan de Estado a 30 años que decía al principio, debería pedirse a nuestra clase política un mayor entendimiento entre Madrid y Barcelona?

R: Madrid y Barcelona, si fueran juntas, se comen Europa. La gente quiere venir al sur, donde hay playa. Tú eres una multinacional y te puedes instalar en Hamburgo o en Barcelona y Madrid... ¡No hay color!

P: Esa era la oportunidad que nos abrió el Brexit, y al final no vino nadie.

R: Nadie, nadie. Es un gran tema éste, ¿eh? Fíjate, yo creo que no se ha conseguido atraer a nadie porque las grandísimas unidades de negocio de banca de inversión, etcétera, no acaban de fiarse 100% de España. Les parece más serio París, Ámsterdam, Milán. El tema del inglés también: Ámsterdam ha sido una gran ganadora por el inglés. Ese es un reto que tiene España, un reto que va ligado a la productividad.

"Ámsterdam ha sido una gran ganadora del Brexit por el inglés. Ese es un reto que tiene España, un reto que va ligado a la productividad"

P: ¿Cuál es la salud del fundraising actualmente? ¿Se está beneficiando España de las diferentes problemáticas que viven Alemania o Francia?

R: El fundraising, desde el covid, ha sido muy complicado. Los grandes LP, los grandes aportadores de capital, han tenido que gestionar sus propios problemas. Muchos tuvieron problemas con la bajada de la bolsa justo después del covid, y eso les desbalanceó las carteras. Pararon de invertir en los mercados privados, esperando a ver dónde estábamos. Y luego, ha afectado que el inversor americano ha vuelto a Estados Unidos, porque hay más oportunidades, el mercado ajustó antes los precios y hubo más oportunidades distrés y oportunistas, como siempre pasa. Nosotros, en Meridia, hemos tenido suerte, porque tenemos ya 18 años de track record, los fondos han ido muy bien, tenemos clientes históricos de la casa y, por lo tanto, nos ha ido bien. Estamos contentos, pero el mercado ha sido difícil.

P: ¿Ha notado una mejoría con la bajada de tipos?

R: Sí. Más allá del fundraising, creo que la bajada de tipos en Europa va a continuar hasta el 2%-2,5%. Esto va a ayudar a que muchas carteras que estaban fuera de precio se pongan a precio y la gente vuelva a entrar en el sector. Quizás el 2025 será más de estabilización, pero del 2026 al 2030 veo cinco años muy buenos. Por otra razón también: porque las rentas han subido. La valoración de un activo es, simplemente, un cálculo entre las rentas y la yield (rentabilidad). Las yield han subido, eso afecta a la valoración un 20%-30% mínimo, en algunos casos hasta un 40%, porque si estabas comprando al 3% o 3,5% y te pones al 5,5%, esos 200 puntos básicos aplicados al capital es casi un 40% de reducción de precio. Pero, por primera vez, las rentas han subido en una crisis. En las últimas tres crisis, en 1993, 2001 y 2008, las rentas inmobiliarias bajaron. Ahora, los fundamentales han absorbido la inflación, y la han absorbido porque llevábamos siete años con inflación a cero. Es la primera vez en 30 años que tú tienes una crisis y sales con rentas por encima de antes de la crisis, con lo cual, eso amortigua muchísimo el daño en la valoración. Si en los próximos dos años, además, las yields bajan un poco, las valoraciones se van a recuperar. No en todos los activos, porque hay activos que nunca se van a recuperar.

P: ¿Oficinas?

R: Oficinas prime, en centro, se van a recuperar muy rápido. Donde sí que veo un reto son las oficinas muy periféricas. Hay una polarización entre lo bueno y lo menos bueno. Y lo bueno es ubicación y calidad del edificio. Por muy céntrico que estés, si el edificio no es bueno, tampoco lo vas a poder alquilar. La gente se va a querer concentrar en lo bueno, aunque sea con menos metros cuadrados. Del año 2026 al 2030, veo unos años muy buenos para recuperar las valoraciones, para invertir también, porque mucha gente ha de salir por ciclo; hay muchos fondos que invirtieron precovid y a partir del año 2026 han de salir por narices. Esperarán recuperar un poquito, pero tendrán que salir a precios competitivos. Nosotros en Meridia tenemos el doble gorro: somos vendedores y compradores, pero nunca queremos hacer el último euro. Siempre nos ha ido bien saliendo cuando tocaba y dejando que otro hiciera su recorrido. Yo llevo ya cuatro ciclos y el que quiere aguantar los activos para ganar el último euro es el que al final acaba perdiendo, siempre. Con lo cual, este ciclo será muy interesante para todo el mundo, para vender y para comprar, pero el ganador será el que ajuste sus expectativas y sea flexible.

"Es la primera vez en 30 años que tienes una crisis y sales con rentas por encima de antes de la crisis"

P: Es un gran conocedor del mercado hotelero. En 2001 compró el Hotel Arts, con Meridia I invirtió en el W Ópera de París, el Four Seasons de Ciudad de México o el Ritz-Carlton de Santiago de Chile. ¿Cómo ve ahora este mercado?

R: Hemos comprado en el fondo cinco muchos hoteles y también estamos en el proyecto de los glampings. Lo vemos muy interesante por una razón estructural. Viajar ya no es una excepción o un lujo. Todo el mundo viaja. Puedes ir a la sierra un fin de semana o a Tailandia, pero todo el mundo sale de su casa en algún momento del año. Las nuevas generaciones, más. Su manera de vivir, y eso está relacionado con la vivienda, no es hipotecarse durante 30 años, sino disfrutar de la vida.

P: ¿Hay oportunidades en todos los nichos? Hace un par de años se dijo que el mercado iba hacia la polarización: o lujo o fórmulas como los glamping. Parecía que el tres estrellas no tenía futuro.

R: Tenía cierto sentido decir budget o luxury, parecía que iba a ser así. Pero, de nuevo, con la humildad que has de coger la realidad, eso no ha pasado, y los hoteles de tres y cuatro estrellas siguen funcionando muy bien.

P: ¿Funcionarán mejor si se pone coto a los apartamentos turísticos?

R: Sí, porque quitas oferta del mercado. Pero hemos de ir con cuidado, porque también hay un segmento concreto que solo quiere ir a apartamentos, sobre todo el público familiar. Tú tienes tres o cuatro hijos y quieres ir a un apartamento; un hotel no te funciona porque no vas a coger tres habitaciones. Hay una necesidad del viaje compartido con tu entorno, tu familia o quien sea que solo lo puede ofrecer el apartamento. Yo, particularmente, estoy a favor del apartamento turístico en edificio completo.

"El apartamento turístico en el tercero segunda me parece una aberración del sistema que debemos eliminar"

P: ¿Sobre suelo residencial o terciario?

R: Soy absolutamente contrario al apartamento turístico en el tercero segunda o en el cuarto primera. Me parece una aberración del sistema que hayamos dejado que eso ocurra; impacta en la calidad de vida del vecino. Me parece una aberración del sistema que se ha de eliminar. Sería más flexible en un edificio entero, que está pensado para eso. Sobre si hacerlo en suelo residencial o turístico, no tengo una opinión tan clara, hemos de ser un poco más flexibles, las necesidades cambian. Pero que en el tercero segunda, de repente te pongan un almacén de grano o una discoteca... ¿Pero esto qué es? La famosa libertad para todo, siempre que el otro también tenga libertad de vivir. Ahí, una cierta regulación es absolutamente necesaria, porque si no es la ley de la selva y la ley de la selva, lo que hace es que acaba expulsando a los vecinos de las ciudades. No es nuestra sociedad ni la manera mediterránea que hemos vivido, en barrios compartidos, donde bajas, tienes el colmado, la tienda... Es otra manera de vivir.

P: Más allá del residencial, ¿como las nuevas fórmulas de living?

R: En residencial somos muy bullish, pero no somos expertos; hay gente mucho más experta que nosotros y meternos nos cuesta. Es un sector más regulado, y entrar con dinero institucional nos da miedo. Pero todo lo que sea sectores de alternative living en edificios completos y con la licencia y el uso adecuado, lo vemos bien. No nos gustan las residencias medicalizadas o semi medicalizadas, porque nuestros inversores les ven un cierto riesgo reputacional y prefieren no tocar eso. Pero todo lo que sea un senior living más de comunidad, todas las otras fórmulas de flex y coliving, sí que las vemos. Logística también lo vemos, porque hay una necesidad de reformas estructurales del parque logístico en España muy grandes. Si España se cree la reindustrialización, el sector logístico tiene que jugar un papel importantísimo, y las administraciones tienen que liberar suelo para renovar parques industriales.

P: También se podría rehabilitar los que ya existen. ¿Por qué no se rehabilita más en vez de levantar nuevos desarrollos? ¿Es más barato?

R: Porque es más fácil. Llegar a un acuerdo con los diferentes propietarios de un sector, de un parque logístico, es casi imposible. Luego, que la administración te permita rehabilitar ese parque también es imposible; pueden pasar otros cinco años. Es mucho más fácil comprar un suelo calificado como logístico y hacer tu nave de última generación.

P: ¿Quién podría hacer ese papel rehabilitador?

R: Sería muy interesante tener gestores españoles, gente muy experta en este tema, que trabaje los proyectos durante tres o cuatro años y luego se los ofrezcan a los grandes fondos. Y los grandes fondos entrarían, pero ya trabajado y acordado con la administración, con los propietarios del polígono. Gente que sepa mucho de esto, pero no tenga el capital. Lo que no puede un fondo es entrar el día uno y esperar. Esto hay gente haciéndolo, pero si hubiera mucha más, iríamos más rápido.

P: ¿Dónde ve más oportunidades de compra?

R: Nosotros estamos limitados a España y Portugal, excepto el programa de glamping, que puede ser internacional. Para nuestros inversores, en tema living, oficinas y logística, Madrid y Barcelona son el 70%-80% de donde debemos poner el dinero. Luego, nos dejan mirar subsectores: logística en Valencia, donde hemos hecho una operación muy grande, hemos comprado 200.000 metros cuadrados en Aldaia, y vamos a ayudar al pueblo en lo que podamos. Están los equipos trabajando y aprovecho para decir que el alcalde y todo el municipio de Aldaia están tirando para adelante. El pueblo no puede parar, y la mejor manera de ayudar es seguir haciendo cosas. En hospitality estamos en Ibiza, en Málaga, en la costa. Pero vamos a centrar el 90% del trabajo en Madrid, Barcelona y la costa mediterránea.

P: Viendo las oportunidades que están surgiendo en Europa y la experiencia internacional pasada de Meridia, ¿se plantea levantar algún vehículo con enfoque más europeo?

R: No. Casi todos nuestros inversores son extranjeros, el 90%, institucionales internacionales, y hace mucho tiempo ya decidimos que la inversión sería únicamente aquí.