Azora vuelve a las residencias estudiantiles: compra a EQT toda su cartera por 500 M

Azora vuelve al negocio de las residencias de estudiantes. La gestora fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio fue pionera en apostar por este mercado en 2011, cuando adquirió Resa, el líder del mercado, y también tomó la delantera a la hora de poner en valor su inversión, con la venta de toda la plataforma seis años después a CBRE IM y AXA IM.

Ahora, la gestora parece dispuesta a volver a tomar el liderazgo, ante el nuevo ciclo que se prevé con la bajada de tipos, y ha decidido poner en marcha un nuevo fondo paneuropeo centrado en residencias de estudiantes, según afirman fuentes conocedoras. Desde Azora han rechazado hacer ningún tipo de comentario.

Este vehículo prevé estrenarse con la compra al gigante sueco EQT y a la firma española Moraval de toda su cartera en España, operación que está ya en fase muy avanzada y que espera cerrarse antes de terminar el ejercicio por un importe de entre 400 y 500 millones de euros, siempre según las mismas fuentes. Desde la parte vendedora tampoco han querido hacer comentarios.

Con este nuevo fondo, Azora repite la fórmula que ya aplicó en Brisa, cuando se alió con el fondo soberano de Singapur, GIC, para poner en marcha un gran vehículo especializado en una clase de activo inmobiliario. En aquella ocasión se trató de residencial en alquiler de obra nuevo (lo que se conoce en la jerga del sector como build to rent o BTR) y, ahora, repiten alianza para las residencias de estudiantes.

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El fondo de residencias de estudiantes que ultima ahora nace con la vocación crear una plataforma europea y aprovechar así el actual contexto de mercado, en el que muchos inversores oportunistas están buscando salir y dar entrada a capital más estable. Un cambio de jugadores que se ve acompañado de la bajada de tipos, que facilita el encaje financiero de las operaciones.

EQT y Grupo Moraval crearon una sociedad conjunta o joint venture hace tres años, con el objetivo de invertir 500 millones de euros en residencias de estudiantes en España. El vehículo nació con dos proyectos iniciales en Sevilla y Málaga, que sumaban unas 1.500 camas, y el objetivo de crecer rápidamente.

Actualmente, su plataforma está formada por 13 activos repartidos en diez ciudades, algunos de los cuales están en explotación y otros en desarrollo. Cuando se culminen todas las obras, esta cartera tendrán cerca de 4.500 plazas y habrá supuesto para EQT y Moraval una inversión de algo más de 300 millones de euros, cifra que está lejos de las estimaciones inicialmente proyectadas.

Estos activos se reparten por Madrid, Barcelona, Gerona, Valencia, Sevilla, Málaga, Granada, Murcia, Pamplona y San Sebastián. Está previsto que el próximo año todas estén terminadas y en operación. Dentro de esta cartera, destaca Nodis Sevilla por ser la residencia más grande de España, con 1.127 plazas.

Tras esta primera adquisición, el objetivo de Azora con su nuevo fondo es ir ganando tamaño con adquisiciones en diferentes países europeos. Además, la gestora también cuenta en su cartera con algún edificio cuyo uso podría ser compatible con la conversión en residencia universitaria.

Amplia experiencia

Con el lanzamiento de este fondo, Azora vuelve a pisar firme en un terreno que conoce bien. En el verano de 2011, aliada con Banca March, compró Resa a una veintena de accionistas, entre los que se encontraban los socios fundadores Catalana Occidente, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia y el grupo francés Caisse des dépôts et consignation.

Por aquel entonces, este nicho de negocio estaba controlado, principalmente, por órdenes religiosas en el sector privado y por las universidades en el sector público y Azora fue pionera en detectar la oportunidad de negocio que suponía para un capital más institucional invertir en este tipo de activo en nuestro país.

La escasez de oferta, la obsolescencia de las residencias, el rápido crecimiento de las universidades y las necesidades de más modernas opciones de alojamiento fueron algunos de los factores que propiciaron el desarrollo del sector y el inicio de la actividad inversora en él. Unos mimbres que siguen vigentes casi 15 años después y que han convencido a la gestora española a volver a apostar por él.