Almeida tumba un hotel a 300 metros de la Puerta del Sol, junto a un Meliá y un Room Mate

La mano dura del Ayuntamiento de Madrid contra la turistificación del centro de la ciudad ha comenzado a cobrarse sus primeras 'víctimas', urbanísticamente hablando. Hace cinco meses, la Junta de Gobierno tumbaba un plan especial, promovido por Asturiana de Edificaciones e Inversiones, para transformar un edificio residencial situado en la Plaza de Santa Ana 6, en un hotel. Un activo a escasos metros de la Puerta del Sol, en una privilegiada ubicación donde operan establecimientos como el histórico Meliá Reina Victoria, cuya construcción data de principios del siglo XX y el Room Mate Alicia, sobre otro edificio histórico, también de principios del siglo pasado.

La Plaza de Santa Ana, inaugurada a en 1812, fue la primera plaza pública con zonas verdes en Madrid, y se sitúa a escasos 300 metros de la conocida Puerta del Sol. Ya en noviembre de 2021, el consistorio tumbó los planes de los propietarios de este activo para implantar un hotel en una zona de gran afluencia turística, en pleno centro de la ciudad, en el barrio de Las Letras, punto de encuentro de multitud de turistas que vienen desde la Puerta del Sol.

En 2021, Asturiana de Edificaciones ya tramitó un plan especial para convertir el edificio en un hotel, pero el Ayuntamiento lo tumbó

Cuatro años después, Asturiana de Edificaciones e Inversiones ha vuelto a tramitar un plan especial con el objetivo, de nuevo, de implantar uso terciario, en clase de hospedaje, en un edificio cuyo uso es residencial de vivienda colectiva. Un edificio de poco más de 2.000 metros cuadrados, distribuidos en una planta sótano y seis plantas sobre rasante.

Y es, precisamente, el hecho de que se trate de un inmueble de uso residencial, donde radican los problemas de los propietarios para conseguir el cambio de uso. De hecho, el Plan Reside del Ayuntamiento de Madrid busca, precisamente, proteger el uso residencial en el centro de la ciudad, con un triple objetivo: acabar con la pérdida de población del centro de la ciudad y ampliar la oferta residencial, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.

Una medida que, si bien, está focalizada en acotar los numerosos pisos turísticos que han proliferado en la ciudad, ha terminado por salpicar a futuros proyectos hoteleros en la zona centro.

El 'truco' para sortear la ley

A pesar de las mayores dificultades para sacar adelante proyectos hoteleros y turísticos sobre edificios residenciales, promotores e inversores han empezado a tirar de hemeroteca para intentar justificar esos cambios de uso, basándose en que, históricamente, el edificio ha dedicado más de 66% de su superficie a otros usos, lo que sí justificaría no mantener el uso residencial del edificio. Dos ejemplos claros son el hotel aprobado en Gran Vía 76 y el de Pescaderías Coruñesas en la plaza de Canalejas.

Y es que, según la normativa municipal, un edificio de uso residencial no se considerará como tal, cuando la superficie destinada a usos terciarios supere el 66% de su superficie edificada.

¿Qué sucede en Plaza de Santa Ana 6? Según la información consultada, el plan especial justifica cómo, desde 1889 y a lo largo de los años, desde entonces, el edificio no ha tenido uso exclusivo residencial. De hecho, el proyecto de construcción, de 1889, aprobado por el Ayuntamiento de Madrid, permitió construir un edificio para una "casa destinada a habitaciones o viviendas para alquiler".

En 1926, se realizaron ampliaciones y reformas en las viviendas, mientras que desde 2002, las plantas primera y segunda del edificio corresponden al Hotel Restaurante Miau, hotel que ocupa todo el edificio de la calle Príncipe 26, a escasos 20 metros de Plaza de Santa Ana 6. Desde 2021, el plan especial recoge varias viviendas con diferentes contratos de alquiler para uso de oficinas en las plantas tercera, cuarta y quinta. Hasta el alquiler de un estudio a un pintor.

El plan especial justifica cómo, desde 1889 y a lo largo de los años, desde entonces, el edificio no ha tenido uso exclusivo residencial

No obstante, el porcentaje destinado a un uso diferente al residencial no supera el 50%, es decir, se encontraría por debajo del 66% antes indicado. En concreto, el cómputo de superficie destinada a uso no residencial realizado según el cuadro de superficies aportado en el plan especial suma 1.082 metros cuadrados, lo que supone un 53,15% de la superficie del edificio.

Y, sin embargo, como destacan los promotores del plan especial, sí se concedió en 2001, licencia para la implantación de un hotel en la totalidad de las plantas primera y segunda, ya que entonces, era condición necesaria que la superficie edificada destinada a usos complementarios al residencial no superase el 50% de la superficie edificada del edificio donde se ubica.

"Por tanto", aseguran los promotores del plan especial, "los porcentajes de usos autorizados en la licencia son contradictorios con los descritos en la propuesta del plan especial".

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E. Sanz R. Ugalde

En definitiva, el problema con el que se encuentra Asturiana de Edificaciones e Inversiones es que "la superficie edificada existente destinada a usos terciarios es inferior al 66% de la superficie edificada del inmueble, por lo que el ámbito de este plan especial tiene la condición de edificio de uso residencial". Y, por tanto, no se ajusta a las determinaciones normativas cuyo objeto es "preservar el uso residencial en las áreas centrales de la ciudad, limitando la expulsión del uso residencial y su sustitución por el uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje".

La inadmisión de este plan especial pone de nuevo de manifiesto la mano dura que está mostrando el Ayuntamiento de Madrid de cara a autorizar cambios de uso a hospedaje en edificios residenciales, a fin de que no desaparezcan edificios de viviendas de las zonas centro y, por ende, de los vecinos que viven en ellos.

"El Plan Reside es una medida muy relevante, ya que, según los vecinos y el propio Ayuntamiento de Madrid, el centro de Madrid se está convirtiendo en una especie de parque temático, con escasa vida local y pocos servicios. Si a esto le sumamos el problema de la vivienda en España, el resultado es una situación complicada para las ciudades", advertía hace unos días Mariano García Montenegro, managing director, architecture & building consultancy de Colliers.

Plaza de Santa Ana, una zona muy turística

La Plaza de Santa Ana es una de las zonas de Madrid con gran movimiento a nivel turístico. En plena plaza se ubica el Hotel ME Madrid Reina Victoria, un edificio cuya construcción data de 1916 y que fue mandado construir por la Sociedad Castañer y Compañía para instalar los Almacenes Simeón, uno de los primeros grandes almacenes de la capital.

Según la Guía de Arquitectura del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), en el proyecto, el arquitecto Jesús Carrasco-Muñoz propuso que las primeras plantas estuvieran destinadas a tiendas, las intermedias a viviendas de alquiler y el ático a talleres de confección. Cuando las obras habían comenzado se decidió destinar la parte de viviendas a un hotel de viajeros. A mediados de siglo XX fue reformado para hotel y posteriormente restaurado con el mismo uso. Y ese uso se mantiene en la actualidad.

En la Plaza de Santa Ana están el ME Reina Victoria y el Room Mate Alicia Hotel, así como una pensión y una docena de pisos turísticos

Muy cerca, en la calle Príncipe 29 y con vistas también a la Plaza de Santa Ana, se encuentra el Room Mate Alicia Hotel. El edificio sobre el que opera fue construido en 1919 por la Compañía Española de Seguros y, posteriormente, reformado para instalar los almacenes de calzado "La Imperial", lo que supuso una transformación total del edificio.

Según el COAM, ya iniciadas las obras, "se modificó el proyecto para convertir todo el edificio en comercial y, en lugar de sustituir las dos fachadas, se decidió rasgarlas y crear una estructura compuesta de entramado metálico y revestido de ladrillo. Este edificio comercial fue un hito, por sus grandes vanos cerrados con carpintería de madera y cristal, creando una fachada continua curvada en la esquina, con algunos detalles decorativos en la parte superior y su gran marquesina volada que marca el cambio entre las plantas inferiores y las superiores".

Asimismo, en la plaza se encuentra la pensión o el hostal Delvi en el número 15 de la plaza de Santa Ana y también existen viviendas de uso turístico, dispersos en los números 1, 2, 5, 10 y 15, apenas una docena de inmuebles.