¿Qué pasa en la Puerta del Sol? La protección residencial salpica al sector hotelero

"La verdad es que están siendo muy estrictos con los planes especiales y los cambios de uso. Hay una normativa desde hace meses que establece cuáles son los parámetros para autorizar los cambios. No son fáciles de cumplir y, en la zona centro, está siendo muy complicado. Sin embargo, si encaja, sí se están autorizando".

Son las palabras de un fondo de inversión con intereses en el sector turístico español que ha constatado cómo, en los últimos meses, la tramitación urbanística en el centro histórico de la ciudad se ha vuelto mucho más estricta.

Transformar un edificio en el centro de Madrid, ya sea en un bloque de alojamientos turísticos o en un hotel, se ha vuelto una tarea ardua para promotores, inversores y arquitectos. La premisa es clara: siempre que el edificio haya tenido o tenga un uso residencial, el cambio a hospedaje resulta, prácticamente, misión imposible.

Si el edificio ha tenido o tiene uso residencial, el cambio a hospedaje es muy complicado

Desde hace meses, el objetivo del Ayuntamiento de Madrid es proteger el uso residencial en el centro de la ciudad, así como asegurarse de que cualquier planeamiento que implique cambios de uso hacia hospedaje no suponga la desaparición de oferta residencial y, por ende, de los vecinos que viven en el centro.

Una mayor protección que se regirá en base a las normas del Plan Reside, que sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019 (PEH), con una mayor restricción de licencias en edificios residenciales en el centro histórico de la ciudad. Una restricción muy enfocada en frenar la proliferación de viviendas turísticas, pero que podría estar salpicando ya al sector hotelero en la zona.

La Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid aprobó inicialmente a finales de 2024, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, con el objetivo de proteger y mejorar el uso residencial en el centro histórico. Una vez sometida a información pública durante el plazo de un mes (hasta enero) y tras responder las alegaciones, se elevará a Pleno para su aprobación provisional en el mes de abril. Posteriormente, la Comunidad de Madrid revisará el texto para su aprobación definitiva, de tal manera que se prevé que el texto podría entrar en vigor en agosto de 2025. Entre tanto, está suspendida la tramitación de licencias urbanísticas y los efectos de las declaraciones responsables (salvo las de primera ocupación y funcionamiento), como consecuencia, precisamente, de la tramitación de la modificación del PGOU.

Los hoteles en la Puerta del Sol, en el punto de mira

Este 'no todo vale' que subyace en dicha modificación del plan general, así como y la enorme proliferación de alojamientos turísticos en los últimos años en el centro de Madrid, han llevado al consistorio madrileño a tumbar varios planes especiales junto a la mismísima Puerta del Sol, enclave turístico por excelencia de la capital, y donde, curiosamente, solamente existe, a día de hoy, un único hotel: el Hotel Europa.

De hecho, este establecimiento ha visto cómo el Ayuntamiento de Madrid inadmitía el pasado 12 de diciembre el plan especial para los dos edificios que ocupa el establecimiento: calle del Carmen 4 y Puerta del Sol 12. Un plan especial promovido por los propietarios del Hotel Europa, Garaban Vicente, cuyo objetivo era implantar "en el conjunto de los dos edificios el uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje, en régimen de edificio exclusivo, garantizando la restauración de todos los elementos protegidos, el mantenimiento de las características constructivas y formales de los mismos y la compatibilidad del nuevo uso propuesto con la conservación de los valores derivados de su tipología original".

El Hotel Europa es el único establecimiento hotelero en la Puerta del Sol

Hay que explicar que el Hotel Europa es el único hotel en plena Puerta del Sol, si bien su entrada se realiza a través de la calle del Carmen 4. Esto es así porque, hasta hace unos años, en Puerta del Sol 12 había viviendas de particulares, con vistas a la plaza y al reloj que da cada año las campanadas. Unas viviendas que han sido adquiridas poco a poco por los dueños del hotel y transformadas e incorporadas a la oferta hotelera del Hotel Europa. De ahí la intención de los propietarios de dotar de unidad urbanística y de uso al hotel.

Sin embargo, hace dos meses, el Ayuntamiento de Madrid denegó su petición "por razones de legalidad, al no resultar viable el cambio de uso propuesto en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7.6.3 bis, apartado 8.b) ii) de las Normas Urbanísticas, ya que no puede justificarse la imposibilidad de cumplimiento de las condiciones higiénicas exigidas al uso residencial".

¿Esto qué significa? "Parece que la intención de los propietarios era unificar ambos edificios y, aunque en ellos ya se desarrolla una actividad hotelera, este celo a la hora de preservar el uso residencial habría provocado que les hayan tumbado el plan especial", explican fuentes inmobiliarias a El Confidencial. No obstante, estas mismas fuentes tampoco descarta que "la transformación de las viviendas en habitaciones de hotel implique una serie de adaptaciones urbanísticas al nuevo uso que no se han visto contempladas en el plan especial".

Otros proyectos hoteleros que han patinado

Éste no ha sido el único proyecto hotelero que ha derrapado en los últimos meses en la Puerta del Sol, ya que también estuvo a punto de cristalizar el desembarco de una gran cadena internacional, proyecto que derrapó en el último momento. Hace dos años, cuando el gigante francés Accor lanzó su nueva cadena de hoteles boutique Handwritten Collection, anunció que iba a contar con un establecimiento en el centro de Madrid, que abriría sus puertas para el verano de 2024. Pero los planes no fueron como se esperaba. El elegido por el grupo francés era un edificio muy cercano a la plaza. Sin embargo, en el último momento, cuando parecía que la operación estaba hecha, una diferencia entre los diferentes propietarios del inmueble echó por tierra la operación.

Accor y El Corte Inglés estudiaron abrir un hotel junto a la mítica Puerta del Sol de Madrid

Hace tiempo, en el vecino número 10 de la Puerta del Sol, también barajó durante tiempo El Corte Inglés hacer un hotel, proyecto que para tener las dimensiones perfectas requería sumarse el vecino número 9, por entonces propiedad de Kennedy Wilson. Tras años con este proyecto en el cajón, y después de haber llegado a tener en venta su inmueble del número 10, El Corte Inglés dio la campanada hace un año con la compra a Kennedy Wilson de su edificio. Este movimiento despertó en el sector el recuerdo del pasado proyecto de unir los dos inmuebles y hacer un hotel, aunque por el momento no ha habido ningún movimiento en esa dirección.

Según el Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, los números 10 y 9 de la Puerta del Sol, tienen uso residencial. Ahora, con el Plan Reside sobre la mesa, cualquiera de estos inmuebles podría tener mayores dificultades para transformarse en hotel y dotar a la famosa Puerta del Sol de la oferta hotelera que no tiene y que se han encargado de cubrir los establecimientos que, en cambio, sí han proliferado en la Gran Vía y en la Plaza de Canalejas.

"Es una locura. Ellos, que hablan, precisamente, de no intervenir en el mercado, están interviniendo para beneficiar el uso residencial, pero a cambio perjudican a otros activos, como por ejemplo, los hoteles. Ningún edificio residencial en el centro, junto a la Puerta del Sol, tiene posibilidad ahora mismo de convertirse en hotel", asegura a El Confidencial Ignacio V.-Sandoval, arquitecto en Grupo Plan y profesor en la URJC.

"El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el Plan Reside para proteger el uso residencial en Madrid, con tres objetivos principales: frenar la pérdida de población en el centro de la ciudad y ampliar la oferta de vivienda, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes. Se trata de una medida relevante, ya que, según los vecinos y el propio Ayuntamiento de Madrid, el centro de Madrid se está convirtiendo en una especie de parque temático, con escasa vida local y pocos servicios. Si a esto le sumamos el problema de la vivienda en España, el resultado es una situación complicada para las ciudades", advierte Mariano García Montenegro, managing director, architecture & building consultancy de Colliers.

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Por ello, asegura, "el Ayuntamiento de Madrid está endureciendo, cada vez más, los requisitos para cambiar el uso de cualquier edificio que sea o haya sido residencial. Su objetivo es fomentar la creación de viviendas, razón por la cual se ha aprobado la transformación de equipamientos dotacionales privados —obsoletos y con algún tipo de protección— en viviendas de alquiler asequible y/o coliving, con la obligación de rehabilitar el inmueble".

De hecho, García Montenegro anticipa que, "teniendo en cuenta esta tendencia, no solo en Madrid, sino en otras ciudades, es previsible que, a corto o medio plazo, se establezcan más limitaciones para los cambios de uso a hotelero en el centro de Madrid. Actualmente, el Ayuntamiento de Madrid favorece la conversión de edificios de oficinas en hoteles o viviendas residenciales, pero cuando se trata de inmuebles residenciales, las normativas no permiten su cambio de uso con la misma facilidad, y todo apunta a que esta tendencia se acentuará en el futuro. La convivencia entre el turismo y las ciudades es un problema global y en aumento debido a las facilidades para viajar. La mayoría de las grandes ciudades del mundo ya están implementando regulaciones al respecto".

Por su parte, Ignacio V.-Sandoval recuerda cómo "toda la vida nos han dejado combinar usos en edificios residenciales. Las pensiones son un claro ejemplo de ello. Este tipo de alojamientos ocupaban varias plantas de los edificios residenciales. Incluso, ahora mismo, no habría pegas para que hubiera una pensión en un edificio residencial. ¿Qué sucede? Pues que hoy en día ya no se abren pensiones. Y, sin embargo, en la Puerta del Sol y en su entorno eran muy habituales. ¿Por qué no vemos que se estén tirando para atrás más hoteles en el entorno de la Puerta del Sol?", se pregunta". "Porque no es nada fácil encontrar un edificio completo a la venta".

"Ahora, en cambio", prosigue este arquitecto, "con la ley en la mano, si el edificio tiene uso actual de residencial, si ha sido residencial en el pasado o si está dentro de una norma zonal cuyo uso característico es residencial, olvídate del cambio de uso, tanto a hotelero como a alojamiento turístico".

Mano dura, también con los alojamientos turísticos

De hecho, el Ayuntamiento de Madrid ha sido, si cabe, mucho más estricto respecto a los alojamientos turísticos. Si bien, el Plan Reside se focaliza en prohibir las viviendas de uso turístico que estén dispersas en comunidades de propietarios, es decir, viviendas individuales dentro de un edificio residencial, José Luis Martínez Almeida también ha mostrado mano dura con varios proyectos turísticos en el centro de la ciudad.

"En inmuebles residenciales, las normativas no permiten su cambio de uso con la misma facilidad, y la tendencia se acentuará en el futuro"

En octubre del año pasado, por ejemplo, la Junta de Gobierno rechazaba el plan especial tramitado por Inmobiliaria Prado Grande para cambiar el uso residencial de un edificio de su propiedad situado en la calle Preciados 10 (y calle del Carmen 11), a escasos metros de la Puerta del Sol, para poder transformarlo en once apartamentos turísticos, si bien desde 2022 venía operando como tal, lo que le ha valido multas, recursos de reposición o la petición del cese de actividad por parte del consistorio. La inadmisión se basaba en el informe de los técnicos, quienes consideran que el edificio puede seguir teniendo un uso residencial, con lo cual, el propietario no podía justificar el cambio de uso.

Un mes antes, en septiembre, y por motivos similares, el Ayuntamiento de Madrid tumbaba los planes de la empresa Edificio Valverde 41 para transformar en apartamentos turísticos un edificio de uso residencial en la calle del mismo nombre, al entender que estaba siendo destinado a uso residencial, con lo cual, debía prevalecer dicho uso, mientras que un mes más tarde, se inadmitía a trámite otro plan especial en la plaza de Santa Ana 6, muy cerca de la Puerta del Sol, y cuyo objetivo era valorar la incidencia de implantar el uso de hospedaje en un edificio completo de viviendas. Una vez más, el uso residencial del edificio tumbó este plan especial impulsado, en este caso, por Asturiana de Edificaciones e Inversiones.

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Prueba de este mayor empeño por proteger el uso residencial de los edificios se puede observar en el hecho de que hay que remontarse hasta julio de 2023 para encontrar una inadmisión de un plan especial como los anteriormente mencionados. Hace más de año y medio, la Junta de Gobierno tumbó los planes de Inmobiliaria Alhambra para transformar el edificio situado en la calle de Fernando VI número 6 con vuelta a la calle de Pelayo 84, en el distrito de Justicia, en apartamentos turísticos. Entonces, no estaba en marcha el Plan Reside, sino el Plan Especial de Hospedajes (PEH) de Madrid.

Por el contrario, sí han salido adelante planes sobre edificios residenciales que sí han podido justificar la terciarización del inmueble, es decir, que aunque fueran concebidos inicialmente para un uso residencial, en realidad siempre han sido utilizados para un uso terciario. Es el caso, por ejemplo, de Alcalá 21, un edificio propiedad de Generali España que será un futuro hotel de lujo operado por Radisson Collection. Dicho edificio tenía un uso cualificado de residencial, si bien, tenía implantado el uso terciario de oficinas en su totalidad desde hace décadas, con licencias anteriores a 1972 —alguna incluso data de 1933—.

También recientemente recibían luz verde los 66 pisos turísticos del duque de Alba en Princesa 22 y 24. Dos edificios "que tienen un origen residencial familiar, pero que a través del tiempo se han ido terciarizando, estando en la actualidad ocupados por oficinas o despachos profesionales".

A pesar de esta mayor intransigencia urbanística, desde la oposición, el Partido Socialista se ha mostrado muy crítico con el Plan Reside, una normativa que califican de "compleja e intencionalmente enrevesada", según Antonio Giraldo, concejal del Grupo Socialista en el Ayuntamiento de Madrid y portavoz en la Comisión de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad. Los socialistas denuncian que la propuesta de Almeida no frena los pisos turísticos ilegales y que favorece la especulación inmobiliaria.

"Llega tarde y no cumple con las expectativas", lamentan los socialistas, al tiempo que critican que la división del plan en solo dos zonas, centro histórico, donde se aplican restricciones más severas al hospedaje y el resto de la ciudad, donde, según los socialistas, "todo vale", provoca que se traslade la presión turística sin ningún tipo de control hacia esas otras zonas del la ciudad, lo que les ha llevado a pedir que la normativa se aplique en todo el municipio, sin distinción entre el centro y la periferia, al tiempo que defienden que la actividad de hospedaje solo se desarrolle en edificios de uso terciario, con límites estrictos para garantizar la convivencia entre turistas y residentes.

Boom hotelero en Gran Vía y Canalejas

En cambio, en la Gran Vía o en Canalejas, los cambios de uso a hotelero se han multiplicado en los últimos años. Eso sí, hablamos en la mayoría de los casos de edificios de uso terciario. En esos casos, los cambios de uso sí son factibles. De ahí que este tipo de activos sean ahora mismo los más golosos. Además, aunque muchos de esos inmuebles fueron concebidos para uso residencial, nunca se utilizaron como viviendas, sino como oficinas, pensiones... Es decir, la terciarización es la clave para que los futuros cambios de uso puedan salir adelante.

Gran Vía 76 es un ejemplo de ello, de cómo un edificio que fue planificado en origen como residencial, consiguió sortear la norma. Según consta en la memoria del plan especial tramitado para su transformación en un hotel, su uso cualificado era de residencial, si bien, varias evidencias históricas demostraron el asentamiento de usos terciarios en la totalidad del inmueble a lo largo de su historia y desde su origen.

"De este modo, y en base a la documentación adjunta a este documento, se establece a efectos de uso que el inmueble ha sido en su totalidad un edificio con uso histórico terciario, habiéndose implantado usos hoteleros, de oficinas, academias, etc. en todas sus plantas desde la segunda hasta la novena, quedando la planta baja, la entreplanta y la primera igualmente terciarizadas para uso comercial", recoge la documentación consultada por El Confidencial. El Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente en mayo de 2023 su transformación en un hotel de cuatro estrellas de 118 habitaciones y 236 camas.

Una situación similar vivio Pescaderías Coruñesas con su futuro hotel Universal Music en la plaza de Canalejas, que ocupará tres edificios de su propiedad situados en la calle del Príncipe, 1, la plaza de Canalejas, 3 y carrera de San Jerónimo, 24, donde se ubica el obsoleto Teatro Reina Victoria. El uso cualificado en Príncipe 1 y Canalejas 3 era residencial, pero el uso existente era de oficinas, mientras que en Carrera de San Jerónimo el uso cualificado y existente era el de teatro (terciario en clase recreativo). Este plan especial fue aprobado inicialmente en octubre del año pasado.

Muy cerca también de la Puerta del Sol recibió hace un par de años su aprobación definitiva un plan especial impulsado por los hermanos Alberto y Pedro Cortina Koplowitz en la que es una de las grandes operaciones inmobiliarias de la zona. La transformación de los edificios contiguos situados en las calles Maestro Victoria 8 y Preciados 11, sobre los que levantarán un gran complejo de apartamentos turísticos comparables en calidad a un hotel de cinco estrellas, con una galería de ocio y restauración debajo —lo que se conoce en la jerga del sector como 'food hall'—, está llamada a convertirse en uno de los grandes reclamos del Madrid más turístico.

El Plan Especial para el Control Urbanístico-Ambiental de Usos en la calle Maestro Victoria, 8 fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid el 12 de agosto de 2022, antes de que la problemática turística estuviera sobre la mesa de José Luis Martínez Almeida.