Triple ofensiva de Santander por la inversión en centros comerciales: deuda, socimis y fondos

Triple apuesta de Santander por los centros y locales comerciales. El mayor banco de España ha puesto en el centro de la diana de sus inversiones inmobiliarias a los activos retail, como se les conoce en la jerga del sector. Esta tipología fue duramente castigada en el pasado, por el exceso de metros cuadrados y el auge del comercio electrónico, pero, en los últimos dos años, ha dado un giro de 180 grados y se ha convertido en uno de los motores de la inversión inmobiliaria en nuestro país.

La entidad cántabra es protagonista principal de este cambio de tercio y quiere serlo todavía más, con una ofensiva que combina el negocio crediticio tradicional y la creación de vehículos para comprar inmuebles. Solo en el último año y medio, ha participado en la opa que el fondo Hines lanzó sobre Lar socimi como financiador, junto a Morgan Stanley, de un préstamo de 810 millones, y ha adquirido tres centros comerciales con vehículos hechos a la medida de sus clientes de banca privada, movimiento que suma ya otros 400 millones de inversión.

La prueba de madurez de esta estrategia acaba de superarla con la autorización, por parte de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) de su primer fondo dirigido en exclusiva a adquirir activos comerciales. Bautizado como Real Estate Retail Opportunities, este vehículo tendrá un tamaño de hasta 300 millones de euros (150 millones de capital y otros tantos de deuda), que irán dirigidos a construir un porfolio de entre ocho y diez activos repartidos por España y Portugal.

El fondo quiere contar con una cartera diversificada y por eso invertirá en cuatro tipos de activos: centros comerciales, parques de medianas, locales a pie de calle y la zona comercial de edificios mixtos. La apuesta del banco por el segmento retail se ve respaldada con la aportación de 30 millones de euros de su propio balance que inyecta al fondo, con la aspiración de lograr una rentabilidad anual de dos dígitos.

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Una novedad de este vehículo, dentro de la familia de fondos del banco, es que rebaja de 100.000 a 50.000 euros la aportación mínima requerida a los inversores, un listón que, en cualquier caso, sigue limitando a grandes patrimonios la posibilidad de participar en estas estrategias, bolsillos a los que se les presupone capacidad para contar con un buen asesoramiento.

El recuerdo de los cierres de fondos durante la crisis financiera, y los problemas que está teniendo el capital riesgo para desinvertir y devolver a sus partícipes las cantidades prometidas, es una variable que están teniendo que ponderar todas las gestoras con sus nuevos fondos. En el caso de Santander, la entidad considera que la volatilidad en inmobiliario es menor que en otros segmentos de capital riesgo y, por eso, ha apostado con fuerza por este tipo de vehículos, con el retail a la cabeza.

Las razones que explican su confianza en los centros y locales comerciales podrían resumirse en dos. Por una parte, el mayor castigo que han recibido estos activos en el pasado permiten, ahora, adquirir a precios más atractivos y, por tanto, con mayor posibilidad de revalorizarse. Por otro lado, está la confianza de la entidad en el consumo, expectativa respaldada por los 17 meses consecutivos de crecimiento que acumulan los centros y parques comerciales en nuestro país.

Para canalizar esta apuesta, Santander ha desarrollado dos estrategias diferentes, pero complementarias. Con su área de banca privada, y aliado por la gestora independiente Rivoli, está creando club deals o grupos cerrados de inversores que se unen para comprar centros comerciales, ya sea bajo una estructura de socimi o de otro tipo. Aquí entran las adquisiciones de Ballonti (Bilbao), Moraleja Green y el 50% de Xanadú (Madrid), estrategia que el banco quiere seguir aplicando.

Con su gestora, ha puesto en marcha varios fondos focalizados en invertir en inmuebles, como el que ha lanzado ahora para retail, pero también para otros tipos de activos. Por ejemplo, en 2024 lanzó dos vehículos dirigidos a invertir 550 millones en alojamientos temporales, y que en poco más de un año se ha hecho con cinco edificios en Madrid, Barcelona y Valencia.

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Los planes del banco pasan por seguir creciendo en todos los frentes, con diferentes tipologías de activos, pero con clara preferencia por los activos comerciales, un negocio en el que ha desarrollado gran experiencia durante los últimos cuatro años con su filial Retailco, gestora que creó para encontrar una segunda vida a los cientos de sucursales que ha ido cerrando por toda España, y que se ha convertido en uno de sus casos de éxito dentro de las inversiones inmobiliarias.

Esta filial es la encargada de gestionar los inmuebles que adquiera Real Estate Retail Opportunities, mientras Santander Alternative Investment, la plataforma de inversión alternativa de la entidad, ejerce como gestora de este nuevo vehículo, que cierra el círculo de la triple ofensiva del banco por los activos comerciales.