Terremoto en el gran centro comercial de Madrid: la justicia deja en el aire el futuro de Oasiz

Nuevo vuelco en el plan de salvamento de Oasiz. El mayor centro comercial de Madrid, controlado por el grupo francés Compagnie de Pahlsbourgh, acaba de ver cómo la tierra se mueve bajo sus pies con la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid de admitir a trámite una impugnación del Plan de Reestructuración de Carlotta Ibérica SL presentada por uno de los acreedores, según consta en la documentación judicial a la que ha tenido acceso El Confidencial.

Esta empresa es una de las dos sociedades a través de las cuales el grupo francés Compagnie de Phalsbourg, promotor de Oasiz, ha levantado y explotado este gigante de las compras. La otra es Compañía de Phalsbourg SL, y detrás de este entramado societario está el fondo Cale Street como principal acreedor. Las dos filiales llevan años luchando por reestructurarse y recuperar la salud financiera, un hito que parecía haber conseguido Carlotta en febrero de 2024, cuando logró la homologación de su plan de reestructuración, pero que ahora ha quedado en el aire tras la decisión de la Audiencia Provincial del pasado 5 de marzo de admitir a trámite la impugnación de Sebastián Sánchez SL, un pequeño acreedor al que debe 121.998,78 euros.

Un portavoz oficial de Carlotta ha asegurado a este medio que "no ve comprometido el plan de reestructuración aprobado y homologado judicialmente", por considerar que "la posición de este acreedor es jurídicamente débil, especialmente al intentar invalidar en su totalidad el plan de reestructuración aprobado en febrero de 2024 y cuyos efectos se extendieron a determinados acreedores, incluido el impugnante, el pasado 17 de enero". Además, "anuncia que se opondrá judicialmente a dicha impugnación". El plazo para contestar finaliza el próximo 16 de abril.

¿Cómo es posible modificar un plan aprobado hace casi un año? El origen de este giro de guion se remonta a finales del pasado noviembre, cuando Cale Street y Carlotta presentaron en el juzgado mercantil un escrito en el que solicitaron incluir en el plan de reestructuración una serie de créditos comerciales que se habían quedado fuera al no haber sido incluidos en la primera comunicación que hizo Carlotta al juzgado cuando empezaron las negociaciones. El plan de reestructuración de Carlotta, que fue homologado por el Juzgado de lo Mercantil número 14 de Madrid, incluía a cuatro grupos de acreedores: clase 1 (Cale Street), 2 (créditos financieros) y 3 (créditos comerciales) y 4 (créditos afectados subordinados).

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En un auto dictado a finales de enero, la jueza mercantil que lleva el procedimiento ha acordado incluir estos créditos, que ascienden a algo más de 4 millones, en el perímetro del plan, entre ellos el de Sebastián Sánchez SL. Lo hace tras señalar que aquella omisión inicial fue "involuntaria" y concluir que la intención de Cale era afectar a los acreedores comerciales, que la inclusión de estos créditos no modifica la aprobación y homologación del plan, no se infringen los derechos de los acreedores incluidos y que esta extensión es necesaria para garantizar la viabilidad del plan de reestructuración. La resolución de la jueza es especialmente relevante porque la Ley Concursal no regula cómo se debe actuar en un caso así ni cómo gestionar una incorporación de créditos posterior.

Cabe recordar que la jueza dio oportunidad a todos estos nuevos acreedores de pronunciarse antes de acordar la inclusión de los créditos. Sebastián Sánchez no lo hizo, pero sí otro acreedor, New Asset Management (NAM), que se opuso tras alegar que los créditos se quedaron fuera del plan de forma consciente, aunque su petición fue desestimada. Una vez quedó acordada la inclusión de los créditos, Sebastián Sánchez sí articuló su recurso directamente la Audiencia de Madrid, pero no antes.

En su impugnación ante la Audiencia de Madrid, el acreedor Sebastián Sánchez SL señala que la clase 3 en la que se incluye su crédito ha pasado de 4,3 a 9,2 millones y que el perímetro total afectado salta de 240 a 249 millones, lo que le lleva a considerar precipitado asegurar que la reestructuración superaría o no la prueba de interés de los acreedores. Es decir, que, según el análisis presentado ante el tribunal, habría sido más beneficioso para los acreedores un escenario concursal..

En esencia, el acreedor sostiene que todo el plan de Carlotta se sustenta sobre la futura venta del centro comercial, activo que considera insuficiente para hacer frente a todas las deudas sin aplicarse quita, como sostiene el plan homologado. A este respecto, el acreedor cuestiona que la venta del centro no se haga de manera inmediata y se esperen 18 meses para hacerlo para, según denuncia, poder transmitir la idea de que la actividad sigue y evitar el concurso de Carlotta. También denuncia que no se han formado correctamente las clases de acreedores y presentará próximamente un informe pericial para acreditarlo.

El planteamiento del valor insuficiente del centro para abonar las deudas coincide con el sostenido por FTI, que ha sido nombrado por el juzgado mercantil administrador concursal de Compañía de Phalsbourg, la propietaria del otro 25% de Oasiz. Como publicó este medio, también fue un pequeño acreedor el que tumbó el plan de reestructuración que había presentado la compañía, que tras este revés tuvo que presentar concurso. FTI, en el informe provisional que ha presentado, sostiene "que todo hace pensar que no se va a poder enajenar el activo de Carlotta por un importe suficiente como para poder satisfacer a la totalidad de los acreedores sin, tal y como se plantea en el plan de reestructuración homologado, quita alguna".

El acreedor sostiene que el plan de Carlotta se basa en la futura venta del centro comercial, activo insuficiente para hacer frente a las deudas

El valor de liquidación del centro, según un informe de PwC, ronda los 148 millones de euros; otro de CBRE le concede 130 millones; y el plan de reestructuración de Carlotta, 167,7 millones de euros. En cualquier caso, importes insuficientes para hacer frente a los 284,5 millones en que FTI estima todas las deudas que debe afrontar el centro. Desde que Carlotta replican que, desde que se aprobó el plan de reestructuración y se profesionalizó la gestión del centro comercial, la ocupación de los arrendatarios ha aumentado un 15%, "cumpliendo así los objetivos fijados de maximizar su valor para una posterior venta y pago a sus acreedores".

Antes de la homologación del plan de Carlotta, esta sociedad era dueña del 25% del capital y Compañía de Phalsbourg tenía el otro 75%. Pero el fondo Cale Street, que concedió 105 millones de euros a la primera, consiguió hacerse con el 75% de los derechos de voto gracias, precisamente, al acuerdo de refinanciación que ahora está en la cuerda floja en manos de la Audiencia Provincial de Madrid, que debe decidir si acuerda o no su nulidad.