Los fondos inmobiliarios franceses echan el ojo a los centros comerciales secundarios en España

Las SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) son fondos de inversión inmobiliaria franceses que, en los últimos años, han ido ganando protagonismo en el mercado español. Su proximidad geográfica y los elevados volúmenes de capital que han levantado estos vehículos en su país de origen les han animado a cruzar los Pirineos en busca de jugosas rentabilidades.

Serris REIM, Iroko Zen, Sofidy Europe Invest, Atland Voisin, Epsilon 360º, Corum, Altixia Cadence XII, Inter Gestión REIM, Perial, Sogenial o Upeka son la avanzadilla de un creciente número de jugadores decididos a salir de compras por el mercado español. Hasta ahora, el grueso de sus adquisiciones se ha concentrado en logística e industrial, seguido de oficinas y residencial.

Sin embargo, ahora se espera que sean claros protagonistas del resurgir de los centros y parques comerciales. "Las interacciones que hemos tenido con diversas SCPIs en los últimos meses nos han permitido observar un incremento del apetito hacia el sector retail en España", señala Augusto Lobo, responsable de Retail Capital Markets para la Península Ibérica de JLL, quien anticipa que "este interés se mantendrá e incluso podría intensificarse en los próximos meses".

El interés de las SCPI se centra, sobre todo, en ubicaciones secundarias, ya que es donde encuentran activos con rentabilidades más altas, por encima del 6%. Dos recientes ejemplos de este interés los han protagonizado Arkea REIM, con la compra del centro comercial Las Rosas de Madrid por 50 millones de euros; y Epsilon 360º, que se ha estrenado en nuestro país con las compras de Mazarrón Park, en Murcia, y de un activo comercial en Alcantarilla alquilado a Decathlon y Jysk.

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El apetito de las SCPIs por los parques comerciales responde a que se trata de un producto que encaja muy bien con su estrategia, porque suelen estar alquilados a operadores ya presentes en Francia, ofrecen yields (rentabilidades) atractivas y tienen una gestión menos demandante, algo muy importante para estas firmas, que apenas tienen equipos en España.

En nuestro país hay 92 parques comerciales, que representan el 15% de la superficie total, frente a 500 centros comerciales, que suman el otro 85%. Si se ponen estas cifras en relación con la población a la que dan servicio, el ratio de los parques es 55 metros cuadrados por cada mil habitantes, frente a los 300 metros cuadrados de los centros comerciales, lo que les confiere todavía gran potencial de crecimiento.

"Las SCPI cuentan con vehículos con capacidad de captar una importante liquidez de manera mensual, que en parte se canaliza hacia España, el segundo mercado natural para ellas tras Francia por la cercanía geográfica y la numerosa presencia de retailers franceses en los activos comerciales", explica Lobo.

El plan de crecimiento de las SCPI va más allá de nuestras fronteras y llega hasta Portugal, donde varios de estos fondos están poniendo también sus ojos. Un movimiento natural que, además, se ve alimentado por las atractivas rentabilidades que ofrecen los parques comerciales en el país luso: un 6,75%, frente al 6,05% de España. En centros comerciales, en cambio, las yields son muy parejas (6,15% y 6,25%).

El sector retail de la Península Ibérica cerró el pasado ejercicio con 3.850 millones de euros de inversión. Esta cifra supone más que doblar los números registrados en 2023 (un 135% más) y supera en un 40% el volumen promedio de los últimos cinco años, según los datos que maneja JLL.

A esta recuperación de la inversión se unen los cerca de 40 proyectos en marcha, que llegarán al mercado entre 2025 y 2026, y permitirán alcanzar los 630 activos y superar los 17,5 millones de metros cuadrados alquilables. Munición nueva para alimentar el apetito de los fondos franceses, ya que el 90% de la nueva oferta de equipamientos comerciales prevista en la península serán parques comerciales. A pesar de toda esta nueva oferta, se espera una compresión de las yields este año, como consecuencia de la bajada de tipos, que se agudizará en 2026.

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Otra tendencia es la vuelta de la inversión en locales de calle (high street). En los últimos ejercicios, debido al covid, primero, y al alza de tipos, después, el apetito por este tipo de activos se desplomó, quedándose prácticamente como únicos jugadores los inversores privados.

"Después de varios años con la inversión en high street totalmente dominada por family offices, empezamos a ver un incremento relevante del volumen medio de las operaciones: la transacción media ha multiplicado su valor por cerca de 2,5 veces entre 2023 y 2024. Los fundamentales del mercado son muy sólidos, las rentas se han ajustado y apenas hay disponibilidad, lo que genera una guerra de retailers para ocupar los mejores locales”, señala Lobo.

La tasa de disponibilidad en las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona se sitúa en el 4%, lo que promete impulsar la demanda hacia zonas emergentes o ubicaciones más secundarias de las principales ciudades españolas, terreno siempre en el foco de los fondos inmobiliarios franceses.