Todo lo que el presidente y el administrador de tu finca pueden hacer para arruinarte

Quizás el presidente y el administrador de tu finca brillan por su buen desempeño, pero en España existen bastantes casos de vecinos perjudicados por los abusos que ejecutan los líderes de algunas comunidades cuando se ponen de acuerdo para lucrarse con el dinero común. Tenemos desde el mediático “director general” de una urbanización de Estepona que cobra 95.000 euros y exige a sus vecinos el pago de 1.000 euros mensuales, hasta los administradores de un edificio en Bilbao investigados por supuestamente desfalcar más de 60.000 euros. La paradoja es que en algunos casos ni siquiera son ilegales estos abusos y los vecinos se ven obligados a aguantarlos o a vender sus propiedades.

La Ley de Propiedad Horizontal, que rige más del 70% de las viviendas españolas, concede plenos poderes a los presidentes de comunidades si tienen la mayoría de los votos vecinales y pueden, por ejemplo, adjudicarse salarios astronómicos o tomar decisiones en contra del más mínimo sentido común para promover su propio beneficio. La Asociación de Perjudicados en Comunidades de Vecinos (APERCOVE) nació en 2024 para intentar cambiar el marco legal que permite estos excesos. Tiene casi 2.000 miembros y recibe tantas solicitudes para ingresar que apenas dan abasto para atenderlas. Se han reunido con varios partidos políticos y han tenido cierta resonancia en los medios, pero de momento no han logrado nada.

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“Todo comenzó hace 10 años cuando el presidente de mi comunidad aprobó la ampliación del apartamento de unos vecinos utilizando espacio de zonas comunes”, explica María Gómez, fundadora de APERCOVE. Ella tuvo suerte y logró impedir que se realizara la obra, pero le costó varios años de litigios y un acoso constante por parte de sus vecinos. “Con el paso del tiempo vi que no estaba sola en esto y mucha gente pasaba por situaciones parecidas en toda España. De ahí nace la idea de asociarnos para exigir que se haga algo”.

Los problemas de Gómez comenzaron cuando cuestionó la decisión que había tomado el presidente de su comunidad “aconsejado” por el administrador que había en ese momento. Este último le advirtió que nadie se había quejado antes de que un vecino se quedara con un trozo de pasillo para ampliar su vivienda. “A partir de ese momento me convertí en una paria, en la vecina incómoda que molesta”, recuerda Gómez. “Por eso me han rayado el coche, me han insultado en mi cara o me han rociado agua con una manguera cerca de la piscina. La actual administradora se va y tengo la esperanza de que mi vida será más feliz”.

"Tu urbanización es su negocio"

De los 50 vecinos que viven en la urbanización de Gómez cerca de Marbella, solo ella y dos más son españoles, siguiendo con el patrón que cumplen algunos de los casos que más resonancia han tenido en los medios. Se trata de comunidades en la Costa del Sol donde la mayoría de los vecinos son extranjeros y les importa poco que alguien especule o se lucre al administrar los presupuestos del sitio donde pasan un par de meses al año. El administrador de la comunidad de Gómez, por ejemplo, llegó a cobrar 1.200 euros de salario, más 500 euros de la gasolina que gastaba en su coche y otros 3.000 euros por concepto de “bombillas”.

Estos casos se dan en cualquier lugar de España, alerta Gómez: “Es increíble la cantidad de gente que está sufriendo problemas similares en Canarias, Córdoba, Sevilla, Madrid, Barcelona, Bilbao y hasta en Jaca, porque aunque predominan los afectados en urbanizaciones que manejan presupuestos grandes, estas cosas ocurren también en pueblos y ciudades pequeñas. Al principio creímos que solo pasaba en zonas como la Costa del Sol por la cantidad de extranjeros, pero con el paso del tiempo hemos comprobado que no. Donde quiera se ven los cobros de comisiones, las facturas infladas y el acoso a los vecinos que protestan”.

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En un edificio de viviendas del barrio madrileño de Aluche, por ejemplo, la presidenta de una comunidad explica bajo condición de anonimato a este diario que su administración “era un desastre absoluto”. Le mandaba emails para pedirle explicaciones de alguna gestión y ni siquiera le contestaban, tampoco le respondían las llamadas y ni siquiera podía avisarles de los problemas que había en el edificio. Cuando el despropósito llegó a afectar a las cuentas, los vecinos decidieron hacer algo entre todos.

“Pagamos una obra en la fachada y se gestionaron mal las transferencias a los constructores que a la postre terminaron afirmando que les debíamos dinero”, explica la joven presidenta. “Decidimos entonces reunirnos y cambiamos de administración para al menos tener una idea de qué se hacía con nuestro dinero. Ahora igual tenemos que estar todo el tiempo detrás de ellos pero son mucho más rápidos solucionando problemas. Debería haber más control sobre las administraciones, porque en este barrio, por ejemplo, hubo una que desapareció junto a todos los presupuestos de más de 300 comunidades. Deberían existir mejores mecanismos para luchar contra ese tipo de cosas”.

Gómez explica que los propietarios de España pueden tener muchos problemas para combatir las decisiones de los administradores y presidentes. Como todos los vecinos no se conocen entre sí y muchos delegan sus votos de forma permanente, luego terminan pagando 400 euros por arreglar una jardinera o 300 por cambiar una bombilla. “Los propietarios sentimos que estamos indefensos ante las arbitrariedades y abusos que algunos presidentes y administradores de comunidades pueden cometer”, lamenta.

No interesa mucho cambiar la ley que provoca todo

Muchos agraviados llegan al punto de no poder hacer nada para contrarrestar los abusos de las administraciones. Natalio Valenzuela, un abogado especializado en propiedad horizontal que utiliza las redes sociales para difundir casos complicados y asesorar a potenciales víctimas, dice que hay que “hacer política” para combatir a los administradores y presidentes abusadores. La comunidad de vecinos es el órgano de poder más cercano al ciudadano y no el ayuntamiento municipal, explica el letrado, de ahí que si un presidente no representa los intereses de una comunidad, los miembros de esta deben reunir una mayoría y destituirlo.

“La ley no prohíbe que (los presidentes) se adjudiquen salarios elevados, por ejemplo, y si cuentan con los votos de una mayoría de vecinos pueden hacer casi lo que quieran con los presupuestos”, detalla Valenzuela. “Cada día atiendo a decenas de vecinos perjudicados y en las urbanizaciones llenas de extranjeros de la Costa del Sol muchos franceses o ingleses ceden su voto siempre a alguien que los represente. Son gente que tiene mucho dinero y que en casos como la famosa urbanización de Estepona no les importa pagar 1.000 euros de comunidad”.

Valenzuela asegura que estos “presidentes eternos” se benefician también de que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no es muy clara con respecto a cómo deben acreditarse las delegaciones de voto. Por eso muchos de los que se afianzan durante años en el cargo podrían tener delegaciones de voto que no pasarían un proceso judicial. El reto consiste en denunciar estas situaciones, porque los procesos judiciales se ralentizan demasiado. Valenzuela ha visto cómo presidentes de comunidades presentan en un tribunal delegaciones de votos falsificadas, y solo hasta que llegan a esa encrucijada se descubre todo. Antes se escudan en la Ley de Protección de Datos para esconder la documentación a los vecinos que la reclamen.

"Nos hemos reunido con varios partidos políticos, pero no han hecho nada"

Existe cierto consenso en el gremio inmobiliario sobre la necesidad de reformar la LPH, porque es muy breve, antigua, ha sido parcheada, presenta contradicciones y se creó hace más de 60 años para responder a un parque inmobiliario que se ha transformado mucho, explica Valenzuela. “Creo que avanzaremos mucho si se establece que la delegación de voto puede ser de consulta pública por el resto de vecinos, y que debe hacerse de manera expresa para cada reunión sin que valga una genérica. Hay que cortarle las alas de alguna forma a estos presidentes que avalan su actuar en delegaciones de votos que no enseñan”, concluye el abogado.

La APERCOVE no ha logrado que se reforme la LPH y siguen recopilando casos de vecinos abusados por toda España. El reto más difícil ha sido que sus reclamaciones figuren en la agenda de alguna formación política: “Nos hemos reunido con representantes de varios partidos políticos y nos dijeron que estudiarían nuestras propuestas, pero no han hecho nada. Lo que queremos es que el voto se tenga que delegar para cada reunión y que el presidente no pueda votar, por ejemplo, para establecer su propio salario”.

A nivel local la APERCOVE tampoco ha ganado mucho terreno, porque como hasta hace poco no había ninguna asociación que aglutinara a los propietarios, cuando los gobiernos autonómicos querían ventilar o consultar algo buscaban a los colegios de administradores de fincas. El problema es que esos colegios defienden intereses que por lo general suelen estar enfrentados a lo que quieren los vecinos, explica Gómez.

"Tuve que vender mi piso e irme de la ciudad"

Algunos de los casos más extremos terminan con la victoria total de los presidentes y administradores que logran en las comunidades “acuerdos abusivos”. Así define Valenzuela a las tramas que provocan eternos litigios judiciales y hasta la venta de propiedades como la de Antonio*, un jubilado de Badajoz que se compró un piso en Málaga para pasar allí sus últimos años. Tenía tanta prisa de salir de esa “pesadilla”, que vendió su apartamento muy por debajo del precio de mercado después de luchar varios años contra el presidente de su comunidad, que enfrenta varios procesos judiciales por instalar cajeros automáticos en el edificio.

“Decidí no plegarme a todo lo que estaba pasando y me ha costado terminar en los tribunales”, explica Antonio desde Córdoba, ciudad donde ha fijado su residencia después de vender en Málaga. “Mientras yo apenas puedo costearme estos litigios, el presidente de esa comunidad donde vivía se paga los mejores abogados de Málaga con el dinero de todos los vecinos. Él controla todo porque se presenta a las reuniones con la mayoría de los votos y hace literalmente lo que le da la gana. Al final decidí quitarme toda esa mierda de encima y vendí mi piso porque así no se puede vivir”.

El presidente de la comunidad de Antonio ha sido uno de los ejemplos más sonados de abuso administrativo y está imputado por varios delitos que van desde la falsedad documental hasta estafa. Sin embargo, su actuar no es representativo del trabajo que hacen los administradores de fincas en España, subraya a este diario Antonio Jaume, portavoz del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

“No sabía de la existencia de esa asociación (APERCOVE), y eso de ponerse sueldos altos son cuestiones extraordinarias que ocurren muy poco”, explica Jaume. “Tampoco es normal que se querellen tantos vecinos contra los administradores. Lo que sí hace falta es cambiar la ley (LPH) porque acumula muchos parches y tiene muchos problemas. Todo depende de la política, porque nosotros tenemos un proyecto para modificar la ley y cuando se lo presentamos a los partidos políticos todos están a favor, pero basta con que el PSOE lo apoye para que al PP no le vaya bien”.

*Nombre cambiado para proteger la identidad de la fuente.