"No es un drama vivir en una urbanización sin piscina, pero la gente la quiere"

Cuenta con más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario y, especialmente, en la gestión de vivienda en alquiler. Rosa Gallego es socia y CEO de Q-Living, una gestora de capital especializada en la inversión y gestión de activos inmobiliarios enfocada en el negocio 'build to rent' (BTR) y, en concreto, en vivienda de alquiler asequible y sostenible.

Con una trayectoria profesional forjada en firmas como Tectum o la constructora Obrum, combina la precisión de su formación como arquitecta técnica con una visión estratégica que ha sido clave para posicionar a Q-Living como un referente en la construcción de vivienda en alquiler asequible en un momento de emergencia habitacional en España.

Con un modelo de negocio basado en una rentabilidad "muy contenida" para sus inversores, la compañía que dirige acaba de sellar un acuerdo clave con uno de los grandes fondos de inversión inmobiliaria a nivel mundial, el estadounidense Carlyle, con quien prevé invertir 300 millones de euros en la creación de una cartera de 1.500 viviendas en alquiler en la Comunidad de Madrid.

PREGUNTA. Uno de los grandes retos, a día de hoy, para poder hacer una vivienda asequible, es poder construir más barato. ¿Hasta qué punto se ha encarecido la construcción de una vivienda y cómo todo eso ha terminado por afectar a los alquileres?

RESPUESTA. Cuando empecé en el sector, allá por 1999, construía una vivienda por 60.000 euros. Esos 60.000 euros, en 2018 ya eran 85.000. Es decir, en una década, el coste apenas subió, pero es que entre medias hubo una fuerte crisis. Ahora estamos hablando de 135.000 euros. Si tenemos en cuenta los gastos asociados a la construcción y que son un porcentaje del mismo, si aquel sube, como así ha sido, automáticamente sube todo lo demás en la misma proporción, es una fórmula matemática. Por eso, ahora mismo, resulta imposible alquilar en 500 y 600 euros al mes.

P. Parte del problema es que los sueldos no han subido al mismo ritmo.

R. Efectivamente, los sueldos no han subido proporcionalmente a lo que ha subido el coste de desarrollar una vivienda. Y nos encontramos con que esa diferencia que había antes entre el salario y lo que costaba pagar una vivienda respecto a un alquiler, ahora es muy estrecha.

P. Además del alquiler, los inquilinos soportan el pago de determinados gastos que son los que disparan el coste final de un alquiler.

R. La renta neta para la vivienda protegida es del 5,5% del valor máximo legal. A partir de ahí, se suman los gastos de comunidad e IBI. Y todos ellos han evolucionado de la misma manera que lo ha hecho la vida desde el año 2018 hasta ahora. Detrás del mantenimiento o de la conservación de un edificio hay personas. El socorrista, la empresa de jardinería, el conserje, las empresas de limpieza y mantenimiento de ascensores, la limpieza del garaje, la protección contra incendios, las antenas... Todo eso son gastos. Unos gastos que, lógicamente, también se han inflacionado.

"El nuevo código técnico va a suponer un coste por vivienda de 18.000 euros"

P. Pero ¿es necesario construir vivienda asequible en alquiler con piscina y conserje 24 horas? ¿No saldrían alquileres mucho más razonables sin todos esos servicios?

R. Solo el edificio en sí mismo, hoy en día, tiene un nivel de exigencia a nivel de código técnico tan alto que, aun quitándole la piscina o la pista deportiva y demás servicios, es caro. ¿Qué tipo de modelo de edificio tenemos que hacer para que esto funcione? Yo lo he dicho públicamente en muchas ocasiones, la nueva revisión del código técnico que se va a implantar va a suponer, según el informe que ha sacado el Colegio de Aparejadores, un coste por vivienda de 18.000 euros. Imaginemos que no es tan alto y que es la mitad, digamos 9.000 euros. ¿Estamos locos? Si ya estamos hablando de 135.000 euros por vivienda, con el incremento de los costes derivados del código técnico habrá que sumar otros 9.000, por lo que estaríamos en 144.000 solo en coste de construcción. Es imposible hacer una vivienda por menos de 300.000 euros.

P. ¿Se resentiría la demanda si quitaran, por ejemplo, la piscina? Tanto la piscina como el conserje o el gimnasio son un 'extra' que igual no son necesarios y suben mucho los gastos de la comunidad.

R. Una promoción con piscina es un reclamo comercial. Nosotros, por ejemplo, tenemos una promoción en alquiler en Arganda sin piscina porque la huella del edificio era el 100% del suelo y yo me niego a hacer piscinas en cubierta y dijimos: "Bueno, pues hacemos un edificio protegido sin piscina, no pasa nada". Oye, pues hay gente que no quiere alquilar porque quiere piscina. Pues muy bien, pues entonces tienen que saber que allá donde vayan van a tener que pagar el gasto de mantener la piscina.

P. Si se quitaran todos esos servicios, ¿costaría más encontrar inquilinos?

R. Sí, porque la demanda quiere una piscina y si quitáramos esos servicios no cubriríamos lo que exige la demanda. Otra cosa es que nadie tenga piscina, como pasaba hace años, cuando no había comunidades de este tipo. Pero en el momento en que tú seas el único que no tiene, olvídate, comercialmente estás muerto.

P. Pero ¿qué coste tiene construir una piscina en una urbanización?

R. Una piscina, dentro de una promoción, son unos 40.000 euros y una pista deportiva, por darte otro ejemplo, son 15.000. El problema no es el coste en sí que supone su construcción, sino que si quitamos las zonas comunes se nos acusa de hacer guetos. Y yo no creo que se estén haciendo guetos por hacer una promoción sin piscina o sin conserje, pero sí creo que deberíamos subirnos todos al carro de simplificar la construcción para abaratar los costes de mantenimiento y conservación, porque tampoco creo que sea un drama vivir en una urbanización sin piscina. Todo eso son gastos que luego el inquilino tiene que pagar y creo que habría que imponer la asequibilidad a todo lo demás.

"La piscina, el conserje... son gastos que tiene que pagar el inqulino y habría que imponer la asequibilidad a todo lo demás"

P. ¿Construir una vivienda protegida y una libre es igual de caro?

R. No hemos conseguido que los ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras de Vivienda Protegida) sean menores que los de vivienda libre, mientras que el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra es 'tabula rasa'. Entonces, mientras hace unos años pagábamos el 4% de una cantidad, ahora pagamos el 4% de una cantidad muchísimo mayor. ¿Los honorarios técnicos? Más coste. Y luego está la variable suelo que no solo no ha bajado, sino que no tiene un precio limitado. ¿Qué está pasando? Pues que el valor residual que se supone que tiene que tener el suelo lo tienes que negociar con un propietario que puede pedir por él lo que considere. Y al final tienes que tirar de la construcción para bajar un poquito el coste del proyecto, para pagar ese poquito de más que nos están pidiendo ahora por los suelos protegidos.

P. ¿Cómo se podría construir más barato?

R. Una frase que utiliza mucho Manuel Rodríguez, CEO de Alas Vivienda Asequible, es que estamos haciendo Ferraris cuando la gente se conforma con un SEAT. Es decir, a la gente le estoy dando un edificio hipermegasostenible e hipermegaeficiente que valora de manera indirecta. El inquilino no sabe dónde se está metiendo, no tiene el conocimiento técnico de saber que vive en una casa supereficiente. Lo que sabe es que cuando le llega la factura de la luz paga muy poquito y dice: "Pues qué bien, qué contento estoy con mi casa". Pero no hay una valoración del producto como tal por su eficiencia o su sostenibilidad.

"En la vivienda estamos haciendo Ferraris cuando la gente se conforma con un SEAT"

P. ¿Cuál sería la diferencia en gastos de comunidad entre una promoción con o sin piscina?

R. La piscina, al año, puede estar perfectamente en unos 20.000 euros, pero no te puedo decir una cifra exacta, porque influyen muchas variables, entre ellas el número de viviendas de la promoción. Construir la piscina cuesta lo mismo en una promoción de 100 viviendas que de 50, de ahí que intentemos optimizar mucho el número de viviendas, porque cuantas más haya, menos impacto tienen los gastos de comunidad en los inquilinos. Si son 58 viviendas, los inquilinos pagan, proporcionalmente, más por la piscina que una promoción con 110 viviendas, porque al final divides el mismo coste entre 110 vecinos y no entre 58. El conserje, por ejemplo, cobra lo mismo en las dos promociones. En una, el impacto sobre el gasto también es mayor, por lo mismo. Entonces, ¿qué hacemos? Pues jugamos con el horario del conserje. Si son 58 viviendas, una comunidad pequeña, más asequible, lo que buscamos es que en vez de estar de 10 a 7 de la tarde, esté de 10 a 2, aunque los inquilinos no siempre lo entienden. Hay que hacer una configuración del producto lo más confortable posible, pero que sea pagadero para quienes van a vivir en esas viviendas.

P. Resulta llamativo que haya gente que prefiera pagar mucho más por un alquiler que renunciar a determinados servicios.

R. Yo tengo un equipo joven y tengo conversaciones no solo de trabajo, sino también personales con ellos y muchas veces les digo que tienen que vivir acorde a su sueldo, es decir, adaptar su vida a su sueldo, no adaptar su sueldo a su vida. ¿Cuál es el problema de que una promoción no tenga piscina? Pues que la gente es lo que quiere y lo que busca. Es decir, estamos en un momento en el que se nos acusa de los malos que somos porque cobramos determinados gastos o porque asimilamos la asequibilidad a 900 euros, pero al final esto es una fórmula y si estoy en un suelo que pesa el 30%, unos gastos de construcción que están en torno al 20% y unos costes financieros elevados, o cobramos 900 o 1.000 euros al mes o no estamos en condiciones de sacar ese producto adelante, porque detrás hay un capital que espera una rentabilidad.

P. ¿De qué porcentajes estamos hablando?

R. En nuestro caso, es una rentabilidad muy contenida porque el capital que tenemos detrás son fundamentalmente 'family office'. El institucional invierte en vivienda de ese tipo en España, pero también en 700 productos más, muchos de ellos fuera de nuestro país. ¿Más rentables que esto? Por supuesto. Pero ¿más estables? En nuestro caso, mi producto es muy estable porque tiene una máxima ocupación, una mínima rotación y una ínfima morosidad. Y si nos vamos a la parte más inversora, te da una estabilidad financiera que sí consigue atraer capital que busca esa estabilidad, pero eso sí, con una rentabilidad muy contenida y moderada.

"Mi producto es muy estable porque tiene una máxima ocupación, una mínima rotación y una ínfima morosidad"

P. ¿Un 4,5?

R. Sí, más o menos. Estamos equilibrando estabilidad con una rentabilidad contenida, porque si no tienes estabilidad te piden un 7%. Pero cuando estás en una rentabilidad muy estable, te puedes mantener en este 4%-4,5%.

P. Si a la renta se suman los gastos de comunidad, ¿en qué tasas de esfuerzo se mueven sus alquileres?

R. Nuestra tasa de esfuerzo está en el 35% sobre renta bruta. Es decir, a nosotros tampoco nos interesa que los gastos de comunidad se disparen. Y somos los primeros, de verdad, los primeros que optimizamos el coste porque, a mayor coste, mayor riesgo de impago. Pero además, queremos que al inquilino le quede una cantidad suficiente de dinero para poder vivir después de pagar el alquiler. Por eso, si ponemos sala 'gourmet', gimnasio... pasamos de 150 o 180 euros de gastos al mes a 300. Es decir, hacemos el Ferrari, pero en modelo 'low cost'.

"Queremos que el inquilino viva, que le quede una cantidad suficiente de dinero para poder vivir después de pagar el alquiler"

P. En un momento con tanta necesidad de vivienda, ¿habría que construir más a lo alto?

R. Sí, habría que construir hacia arriba, como sucedió en el barrio del Pilar, que nació en un momento en el que Madrid se colapsó y, al no haber suelo, se dejó crecer hacia arriba. Por eso es uno de los barrios más poblados de Madrid.

P. ¿Y aumentar la densidad, por ejemplo, de los nuevos desarrollos?

R. Todos los ámbitos están pensados con unas dotaciones acordes con su edificabilidad y su edificabilidad acorde con el número de viviendas que van a tener. Si nos ponemos a crecer en edificabilidad, estaremos sobredimensionando el número de viviendas y nos encontraremos un barrio sin servicios o sin servicios suficientes para los vecinos. Habría que hacer todo de cero y eso sería un carajal. Sin olvidar el tema de las instalaciones y las acometidas eléctricas. Al final todo está muy encorsetado respecto al número de viviendas que va a haber en un ámbito. Pero en Madrid, al no haber límite de densidad, pueden salir más o menos viviendas dependiendo del tamaño de las mismas. Incrementar la edificabilidad sin más se nos iría de las manos, tendría que haber mucho control y mucha regulación. No obstante, a mí me parece algo muy disruptivo haber empezado por el incremento de edificabilidad en la vivienda protegida tal y como está contemplado en el borrador de la Ley de Medidas Urgentes. Es un paso.

"Incrementar la edificabilidad sin más se nos iría de las manos, tendría que haber mucho control y mucha regulación"

P. Cada vez se construyen viviendas más pequeñas. Uno de los argumentos es la disminución del tamaño de los hogares. Sin embargo, como sucedió en la burbuja, ¿no se construyen casas más pequeñas para que la gente las pueda pagar?

R. Hay que hacer producto que la gente pueda pagar. Cuanto más pequeña es la vivienda, más bajo es el 'ticket' de venta. Que durante unos años tienes que estar un poco más apretado... Yo he estado viviendo con seis personas en una casa, con la abuela cada tres meses y con un primo que venía a estudiar y con un solo baño y estoy aquí.

P. ¿Cree que van a seguir subiendo los precios, al menos con la misma intensidad que en el último año?

R. Bajar, me extrañaría que bajaran, porque seguimos sin tener la capacidad de producir la vivienda que se necesita. Subir, subirán, pero yo creo que esa curva de subida será un poquito más suave, porque estamos llegando a unos niveles de límite de capacidad de pago. ¿Quién es capaz de pagar estos precios? Ya estamos llegando a una masa crítica mucho más pequeña, ya que el que vendía su casa para comprar otra, es decir, el de reposición, que era el que estaba tirando del mercado, tampoco es eterno.

P. ¿Cómo se esquivan golpes como los de la Ley de Vivienda y los límites de los precios de los alquileres?

R. A mí no me preocupan las zonas tensionadas, porque estoy dentro del paraguas de vivienda protegida donde, por mucho que se quieran tensionar los precios, nunca van a estar por encima de donde estoy, porque mi producto está regulado. Yo no puedo alquilar por encima del valor máximo legal. Nunca.

P. ¿Cree que el inquilino está mucho más protegido por ley que el propietario que alquila un piso?

R. El inquilino tiene unas coberturas legales que no tienen nada que ver con las que tiene el propietario, pero yo soy una empresa, alquilo y asumo el riesgo. Si tenemos en el mercado unas 2.000 viviendas, estamos hablando de unos 5.000 inquilinos que están o van a estar viviendo en nuestras casas. Ese es el orgullo que tenemos. Pero tenemos nuestro seguro de impago, que pagamos nosotros, no el inquilino. Y, además del seguro, contamos con un buen despacho de abogados detrás por si hay algún problema, pero son costes que nosotros, como empresa, podemos meter en la ecuación, pero un particular no. Es decir, hay una profesionalidad detrás y una gestión muy intensa.

P. Imagino que, en muchas ocasiones, en su entorno, le pedirán consejo. ¿Alquilo o vendo?

R. Hables con quien hables te dirá que alquilar ni de broma. De hecho, yo, como particular, no alquilaría. Y la gente me dice, pero si te dedicas a eso. Y yo les contesto, sí, pero es mi profesión y lo hago con gusto, pero, efectivamente, me dedico a esto, tú no. Entonces, la sensación que hay hoy en día en el mercado a la hora de alquilar es de mucho miedo. Lo que tenemos que hacer es una regulación que dé cobertura al inquilino, por supuesto, es decir, no podemos hacer lo que nos dé la gana por ser los dueños del piso, pero que también dé cobertura al propietario y que el inquilino no te llegue y te diga, total, si no pago no pasa nada.

P. ¿Qué medidas propondría para rebajar la factura del alquiler?

R. Por ejemplo, que se nos permitiera ser una empresa que fuera sujeto pasivo del IVA, en el que el alquiler fuera a un IVA a tipo cero. Automáticamente, esos gastos que se repercuten al inquilino se verían disminuidos en un 21%, de tal manera que yo no tendría por qué repercutirle, cada mes, en torno a 45 o 47 euros que es el IVA de toda la fiesta. El inquilino paga el 21% de IVA de mantenimiento y conservación del inmueble, el 21% de la empresa de conserjería, el 21% de la empresa de limpieza... Es el gasto más el 21% de IVA.

"La sensación que hay hoy en día en el mercado a la hora de alquilar es de mucho miedo"

Además, a nivel de eficiencia fiscal en rentabilidad, pagamos un impuesto de sociedades que hasta el año 2021 estaba bonificado al 80%, es decir, pagábamos un 3,75% y, de repente, por un acuerdo entre Bildu y PSOE para sacar los presupuestos generales del 2022, se desbonifica parcialmente pasando del 80 al 40%, de tal manera que pasamos del 3,75 al 15%. Y eso significa que a sociedades que estábamos en marcha y funcionando y con unos números ya preestablecidos, ese viraje de impuestos del que el inquilino no se entera, nos mete un rejonazo de repente que provoca que los inversores que están mirando para invertir en España ya no lo hacen porque al ser inversores institucionales extranjeros invierten por todo el mundo y en España no tienen necesidad de invertir. Y nosotros no nos podemos permitir el lujo de decirles, pues vete, no os necesitamos.

P. Se habla mucho de inseguridad jurídica y de que se espanta a la inversión, pero la inversión inmobiliaria está en máximos.

R. Sí, pero deberíamos o podríamos estar en cifras más altas. No digo que no se esté invirtiendo, de hecho, gracias a ese capital estamos desarrollando todo lo que se está desarrollando, pero deberíamos ser más ambiciosos en ese sentido, porque 90.000 viviendas al año no dan. Se invierte mucho, pero no es suficiente. Tenemos que ser capaces de atraer al capital internacional y, también, y al nacional.

P. ¿Como por ejemplo?

R. Tenemos grandes aseguradoras en España que huyen de la vivienda. Y si hablas con ellas, te dicen que es un tema reputacional. ¿Y por qué es un tema reputacional? Porque no quieren echar a nadie a la calle, no quieren que haya un conflicto que acabe en un desahucio y verse en el papel en el que se han visto algunos grandes fondos. Entonces, huyen de la vivienda. Además, las aseguradoras y el capital extranjero que invierte en España, en comparación con lo que invierten en otros países como Alemania, Reino Unido o Francia, es residual. Y no pretendo ponerme a la altura de esos países, pero sí que tenemos que intentar ser un poco más ambiciosos. Sobre todo para que nos ayuden, porque nosotros, con el capital nacional, no tenemos suficiente. Y la financiación tampoco acompaña porque necesitas poner, como mínimo, un 40% de tu parte para poder sacar el producto adelante.

P. ¿Cuál es la gran diferencia a la hora de financiarse un proyecto para BTS y uno para BTR asequible?

R. La financiación en venta están en torno al 80%, pero en alquiler, llegamos al 60% y el 40% restante lo tienes que poner tú. Y no es una crítica a la banca, sino que es un modelo diferente. El contrato llave en mano que lleva el promotor a la banca es con el que le dan la financiación, mientras que yo voy con un proyecto vendido a un vehículo de alquiler asequible. Esta es mi garantía, es decir, tengo vendido el proyecto al 100%. ¿Por que no llegamos al 80% del BTS? Porque al final hay un solo comprador y el riesgo de que haya solo una empresa detrás se compensa con esa exigencia del 40%. No obstante, con algunas entidades estamos llegando al 70%. Con mi 40% se compra el suelo, se pagan licencias, tasas, honorarios y se empieza la obra y una vez que arrancan las obras, el banco pone el 60%. Y cuando nosotros nos subrogamos en el momento de la escrituración, empezamos a alquilar y empezamos a amortizar el préstamo. Pero sí, el banco siempre quiere que el promotor se juegue algo.

P. ¿Qué tipo de inversores les acompañan en sus proyectos?

R, Nosotros siempre hemos ido de la mano de family office nacionales. Tanto Tectum como Q-Living FICC, como los diferentes club deals que manejamos en las diferentes promociones, son family office nacionales, prácticamente, en el 95% de los casos. De hecho, Q-Living FCRE, que es el socio de Carlyle, son family office.

P. ¿Por qué family office?

R. La mayoría de las familias que nos acompañan no lo hacen en sí por invertir en inmobiliario, sino por el producto que hacemos. De esta manera sienten que ponen su granito de arena en la sociedad apostando por la vivienda asequible, un producto que no van a hacer desde su family office o desde su patrimonial, porque se dedican a otro tipo de producto, pero, de esta manera indirecta, sí pueden apostar por el alquiler asequible.

"El banco siempre quiere que el promotor se juegue algo"

P. ¿El acuerdo con Carlyle es para poder construir más?

R. El acuerdo con Carlyle surge porque necesitamos hacer más vivienda y con el capital nacional no es suficiente. Ojo, Tectum hizo 920 viviendas, Q-Living FICC otras 347 y tenemos tres proyectos aislados que suman unas 600 en total, pero no son nada en comparación con las que necesitamos. Con este acuerdo intentamos dar el salto para crecer y poder hacer más vivienda de la que venimos haciendo. Este acuerdo era un objetivo, pero no por el ansia de tener más capital, sino por la posibilidad de tener una ventana de oportunidad mayor y poder ir a una capacidad de inversión mayor y poder acometer más proyectos. Ése es el objetivo principal. Porque yo puedo seguir haciendo viviendas con mis family office de manera permanente pero, teniendo los mimbres y el conocimiento, queríamos intentar buscar un socio que nos acompañe en el equity y en el análisis de la inversión. Y hemos conseguido convencer a un gran fondo institucional internacional que invierte en inmobiliario en todo el mundo para que se fije en España.