De Barcelona a Múnich: el mapa del precio de la vivienda en Europa, municipio a municipio

Vivir de alquiler en Santa Coloma de Gramanet (Barcelona) es más caro que en Berlín (Alemania), Varsovia (Polonia) o Nápoles (Italia). En Praga, el metro cuadrado supera los 5.000 € mientras que en Bucarest (Rumanía) está en 1.600 €. Fuenlabrada, Parla o Logroño son algunos de los municipios de Europa donde menos duran los anuncios de alquileres, apenas una semana de media, mientras que en otras ciudades como Riga (Letonia) o Split (Croacia) aguantan más de un mes.

Son algunas de las conclusiones a las que se pueden llegar explorando los datos del mapa superior. En la vista principal, se muestra cuántos metros cuadrados se pueden alquilar o comprar con un tercio de los ingresos netos, el esfuerzo financiero máximo que recomiendan los expertos, en cada municipio de Europa. Esta medida permite comparar, más allá de los precios, lo que realmente cuesta acceder a una vivienda en cada región según el nivel de renta. Pulse los botones del mapa para ver los datos del precio del m² o la duración de los anuncios de alquiler en cada zona.

Este mapa es posible por primera vez gracias al proyecto de ESPON House4All: acceso a vivienda asequible y calidad para todos, financiado por la Unión Europea. Un grupo de investigadores ha rastreado información de fuentes oficiales y portales inmobiliarios a lo largo de 2024 y 2025 para analizar los precios de los anuncios, duración de los mismos o costes de las hipotecas, entre otras variables.

“Estos datos reflejan la realidad actual del mercado inmobiliario, que sufre un perfil muy concreto: el joven que se muda a las grandes ciudades para estudiar, la pareja que busca su primer apartamento de 50 metros cuadrados o el trabajador con ingresos por debajo de la media”, afirma Franziska Sielker, profesora de la Universidad de Viena e investigadora responsable del estudio.

Los casos extremos escapan de este análisis a nivel local, ya que precisamente las zonas tensionadas definidas por la legislación española pueden no ser municipios enteros sino distritos, barrios o hasta calles concretas dentro de las ciudades. Sin embargo, este trabajo permite conocer en detalle la situación europea y comparar zonas con un nivel de detalle hasta ahora inédito.

La investigación sostiene que estamos en el inicio de una crisis de vivienda que todavía no ha llegado a su pico, agravada por la pandemia y la guerra de Ucrania, por lo que advierte que la inseguridad habitacional y los problemas económicos podrían empeorar a corto y medio plazo. Para enfrentar esta crisis, el Consejo Asesor de la Vivienda de la UE reclama un cambio de paradigma: la vivienda debe dejar de tratarse como un activo financiero especulativo para convertirse en una infraestructura social esencial al mismo nivel que las redes de transporte, el suministro de agua o la energía.

Menos de 30 m² en Marbella

Mirando los precios en términos absolutos, no sorprende que las ciudades con la vivienda más cara de Europa sean las suizas Ginebra, Zúrich, Lausana y Basilea. Pero lo interesante de este análisis es que relativiza estas cifras según los ingresos netos medios en cada municipio, por lo que permite conocer el esfuerzo real para acceder al mercado de la vivienda.

De forma general, allí donde es más difícil comprar, también lo es alquilar. Además, las zonas con mayor nivel de ingresos suelen tener un mercado más asequible para su población, aunque esta relación no es siempre tan evidente. Así, en Varsovia o Budapest, capitales con ingresos bajos respecto a la media europea, el número de metros cuadrados al que se puede acceder con un tercio de los ingresos no llega a 20.

España representa una paradoja que no se ve con tanta intensidad en otros países: una inmensa presión en zonas costeras y grandes ciudades y zonas rurales en declive donde hay casas vacías, pero el mercado está muerto. En Marbella, el municipio de más de 100.000 habitantes más caro del país tanto para alquilar como para comprar, con un tercio del salario medio solo se accede a un piso de 26 metros cuadrados; en cambio, en capitales como León, Ourense o Logroño esa misma proporción del sueldo permite pagar 80 m².

El de Marbella no es un caso aislado. Split, en Croacia, también figura entre las ciudades europeas más costosas para la población local, y las zonas costeras del sur de Portugal o la Costa Azul francesa presentan dificultades similares, ya que la presión turística y las segundas residencias han desconectado los precios de los salarios locales.

Aun así, Sielker advierte contra la tentación de meter todo el alquiler turístico en el mismo saco. La investigadora diferencia entre el inversor ‘profesional’ que retira decenas de pisos del mercado residencial y la familia que alquila una casa en la costa dos meses al año. "Al legislar contra el alquiler turístico puedes acabar castigando a familias que quizás sin esos ingresos no podrían mantener esa vivienda", señala.

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La presión a los precios de la vivienda no se distribuye con la misma intensidad entre todos los países de la UE. Grecia registra la mayor tasa de esfuerzo, con sus habitantes destinando de media el 35,5% de sus ingresos a vivienda, según datos de Eurostat. España se sitúa algo por debajo de la media europea, que está cerca del 20%. Sin embargo, estas cifras agregadas, de nuevo, no permiten ver el impacto real dentro de las ciudades ni las diferencias entre quienes viven de alquiler y quienes tienen una vivienda en propiedad.

Visto y no visto: la velocidad de los anuncios

El mercado del alquiler ya no espera. Fuenlabrada (Madrid) es la ciudad europea con un mercado de alquiler más veloz, lo que es indicativo de una alta presión inmobiliaria. Durante el periodo analizado, los anuncios en plataformas de alquiler duraron 6,7 días de media. Esto significa que muchos de ellos estuvieron publicados apenas unas pocas horas. Le siguen las localidades de Siegen (Alemania), Annecy (Francia) o Rimini (Italia). “Los jóvenes cambian de trabajo y ciudad con más frecuencia, hay menos estabilidad y pasan más años de su vida alquilando”, explica Sielker. Ese cambio estructural alimenta una demanda que el mercado no logra absorber.

El dato de Fuenlabrada es también la imagen más cruda de la presión que sufre la periferia madrileña. Aunque no es un fenómeno ajeno a otras capitales europeas, ciertos barrios de París o Londres conservan un porcentaje significativo de vivienda social que actúa como amortiguador. En Madrid ese colchón no existe. El resultado es lo que el sociólogo Daniel Sorando, de la Universidad de Zaragoza, llama "suburbanización de la pobreza": la gentrificación avanza desde el centro, genera una breve mezcla social y acaba expulsando a las poblaciones más precarizadas hacia periferias cada vez más lejanas; un proceso que, advierte, no ha encontrado ningún freno político.

"Los jóvenes cambian de trabajo y ciudad con más frecuencia, hay menos estabilidad y pasan más años de su vida alquilando"

Los datos de ESPON reflejan esta situación que puede resultar paradójica también para el resto de Europa. En las grandes ciudades, donde existe la sensación de una mayor saturación del mercado, los anuncios duran más que en ciudades medianas o incluso que en algunos pueblos. En parte, esto también se debe a que no todos los barrios de las ciudades están igualmente saturados y, además, el número de anuncios es mayor en las grandes ciudades, por lo que la duración media tiende a aumentar. De nuevo, esta imagen deja fuera la situación de los barrios de las grandes urbes, donde cuesta más encontrar vivienda.

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Atendiendo a los datos, lo más habitual es que los anuncios de alquiler duren menos que los de compra, ya que adquirir una vivienda es una decisión más compleja y que implica más trámites. Sin embargo, en muchas ciudades alemanas o italianas estos anuncios desaparecen de los portales a una velocidad similar.

Las ciudades españolas muestran una distribución más flexible para el alquiler en esta métrica. Además de Fuenlabrada, en España hay varios municipios entre los más saturados en este indicador, y otros que destacan por una elevada permanencia media de sus anuncios, como Marbella o Cádiz. En el caso de compra, sin embargo, hay menos diferencias en los tiempos, mientras que en Francia o Polonia esta cifra varía más.

Otro indicador de la aceleración del mercado y la falta de oferta es que España destaca por ser el país en el que es más habitual sentirse discriminado cuando se está buscando casa, según cifras de Eurostat. Le sucede a casi 1 de cada 10 personas, casi el doble que la media de la UE, y la cifra se eleva al 16% si se trata de personas en riesgo de pobreza.

¿Comprar o alquilar?

Aunque España ha sido históricamente un país de propietarios, la cifra de personas con vivienda en propiedad ha pasado del 80% al 73% en apenas dos décadas, según el INE. Esta dinámica también se observa en otros países europeos, donde cada vez más hogares viven de alquiler y los jóvenes tardan más en emanciparse.

La investigación también revela en qué ciudades sale más rentable comprar o alquilar. En las principales urbes de España e Italia suele ser preferible la compra, mientras que en Alemania, Francia o Países Bajos alquilar resulta más rentable en la mayoría de los casos.

El principal obstáculo es el pago inicial para acceder a una vivienda. Según el estudio, asumiendo un pago del 20% del precio, Europa se divide en cuatro franjas. En Suiza, Luxemburgo o el sur de Alemania y el oeste de Austria, la entrada supera los 50.000 euros de media.

En Europa occidental y el norte del continente, incluidas algunas zonas urbanas de España, oscila entre 40.000 y 50.000 euros. El rango habitual en Eslovenia, República Checa o Polonia va de 20.000 a 40.000 y en Europa del Este puede estar por debajo de los 15.000, aunque con sueldos también más bajos. En los mercados donde los precios suben más rápido que los salarios, que son la mayoría, ese ahorro previo se convierte en una carrera que muchos no pueden ganar.

Pero este escollo no es una barrera financiera temporal, sino el motor de una profunda brecha intergeneracional y de clase. Los expertos del Consejo Asesor de la Vivienda advierten que la riqueza inmobiliaria se está concentrando en las generaciones mayores mientras que muchos jóvenes, sin apoyo familiar ni herencia que les permita competir, quedan atrapados estructuralmente en alquileres sobrevalorados.

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“La vivienda funciona como un impuesto regresivo: la gente más joven y más pobre le paga a las generaciones mayores y más ricas por tener un techo”, afirma Javier Carbonell, director de Future Policy Lab. La crisis también afecta ya a trabajadores esenciales como profesores, sanitarios o policías, y a una clase media cada vez más precarizada a la que el sistema residencial europeo ha dejado sin alternativas reales. “Quien trabaja paga la mitad de su jornada a quien tiene una posesión inmobiliaria”, apostilla Sorando.

“La generación inquilina, por mucho que se esfuerce, trabaje o lo intente, no va a poder alcanzar un bienestar mínimo por la situación de la vivienda”, asegura Javier Gil, investigador del CSIC y autor de Generación inquilina (Capitán Swing, 2026). “La idea de la meritocracia se rompe cuando tu nivel de bienestar va a estar condicionado a la capacidad de heredar una vivienda”, añade. Para Sielker, el verdadero debate de fondo es si queremos una sociedad de propietarios o de inquilinos, porque de esa respuesta dependen todas las políticas que vengan después.

Más vigilancia del mercado en la UE

En 2024, la UE nombró por primera vez a un comisario de Vivienda, el danés Dan Jørgensen. A finales de 2025, la Comisión presentó el primer Plan europeo de Vivienda Asequible, que incluye medidas como la regulación de alquileres turísticos o la flexibilización de las barreras administrativas a la construcción, permitiendo a los Estados miembros financiar proyectos de vivienda asequible dirigidos a rentas medias y trabajadores esenciales.

El documento reconoce que el problema de la escasez de vivienda asequible supone una barrera al acceso a la educación superior, limitando la competitividad, el potencial de innovación y la movilidad social. Más conocido es su impacto en la demografía: los jóvenes se emancipan cada vez más tarde y ello, a su vez, retrasan la decisión de tener hijos.

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Los expertos consultados por El Confidencial coinciden en que el plan de la UE va en la dirección correcta, pero llega tarde y su alcance es limitado. "Es un pacto de mínimos entre 27 países: suficiente para decir que se hace algo, insuficiente para que un joven lo note en su vida", asegura Carbonell. Sielker apunta a otro riesgo: “Sin una coordinación real entre administraciones y sin políticas robustas que eviten que las ayudas se trasladen de inmediato a los precios, cualquier plan corre el riesgo de quedarse en papel mojado”.

Para Sorando, el problema es más profundo porque cada vez más capital global fluye hacia el sector inmobiliario, lo que convierte la solución más eficaz –reducir su rentabilidad– en la más incómoda políticamente. A ese bloqueo estructural se suma uno electoral. Los jóvenes son menos, votan menos y son más volátiles, lo que limita el incentivo que supone resolver sus demandas.

"Sin una coordinación real entre administraciones, cualquier plan corre el riesgo de quedarse en papel mojado"

"Los jóvenes no solo están enfadados con el PP y el PSOE”, advierte Carbonell. “Están cuestionando si viven en una democracia real, y por eso están a favor de cualquier partido antiestablishment que dé un golpe en la mesa. Quien articule un proyecto mínimamente creíble sobre vivienda tiene muchas posibilidades de atraer a una generación entera”.

Mientras tanto, el problema avanza en silencio. Cada vez más personas pasan años alquilando en ciudades donde la vivienda se ha convertido en uno de los principales motores de desigualdad. En un continente que durante décadas construyó su estabilidad sobre la propiedad, la pregunta que empieza a abrirse paso es otra: qué ocurre cuando la mayor parte de una generación deja de poder permitírsela.

Metodología

Los datos empleados en este reportaje proceden del proyecto de investigación europeo HOUSE4ALL: acceso a vivienda asequible y de calidad para todos (ESPON, 2025), cuyo objetivo es medir la asequibilidad de la vivienda en Europa mediante el análisis de grandes volúmenes de datos.

Para ello, el equipo investigador recopiló mediante web scraping más de 100 millones de ofertas de vivienda publicadas en portales inmobiliarios entre marzo de 2024 y marzo de 2025 en los Estados miembros de la Unión Europea y los países de la Asociación Europea de Libre Comercio (EFTA). Los datos se presentan a nivel de unidades administrativas locales (LAU) de 2021, lo que permite un análisis con un grado de detalle geográfico hasta ahora inédito a escala continental.

El indicador principal del mapa refleja cuántos metros cuadrados se pueden alquilar o comprar destinando un tercio de los ingresos netos medios de cada municipio en 2024, umbral máximo recomendado por los expertos para medir el esfuerzo financiero en vivienda.

Los precios proceden de los anuncios publicados en plataformas inmobiliarias y no de transacciones cerradas, por lo que representan el mercado de oferta activa. Los casos extremos inframunicipales -barrios, distritos o calles concretas especialmente tensionados- pueden quedar diluidos en la media municipal.