Los españoles son los que tienen expectativas de mayor subida de precios de la vivienda

Las familias españolas tienen expectativas de que la escalada de precios de la vivienda seguirá acelerándose en 2026. Es una previsión que no se repite en el resto de Europa, donde ya se están moderando estas expectativas, después de un ciclo alcista que ha puesto a la vivienda como uno de los grandes problemas sociales de varios países.

Así lo muestra un estudio de ING en los mercados europeos en los que opera (Países Bajos, Bélgica, España, Polonia, Alemania e Italia), elaborado a partir de encuestas y del índice de precios de Eurostat como fuente de la evolución histórica para calcular la precisión.

La conclusión del banco, que de hecho ha puesto el foco en crecer en España, es que los hogares españoles son los que tienen una mayor expectativa de subidas de precios de la vivienda para este año, con una diferencia notable respecto al resto de mercados. Para 2026, las familias españolas apuntan a un alza del 7%, tras haber previsto un 9% en 2025 y un 8,5% en 2024.

El incremento esperado para este año supera, con holgura, al 4,6% de Países Bajos, y está más lejos del resto, donde las familias anticipan un comportamiento en línea con la inflación o, incluso, de caídas. En 2025, España ya fue el mercado de ING con mayores expectativas de inflación en pisos y casas, pero en todos había proyecciones de aumentos de precios en términos reales, descontando la inflación. Mientras que en 2024, Polonia y Países Bajos habían estado por encima.

"Con un margen limitado para nuevas caídas en las tasas de interés hipotecarias y un crecimiento de los precios de la vivienda que supera cada vez más el ingreso disponible, la asequibilidad se está reduciendo. Como resultado, anticipamos que la demanda y el crecimiento de los precios se estabilicen gradualmente. No obstante, dado el actual dinamismo del mercado y la oferta limitada de viviendas, esperamos que el crecimiento de los precios se mantenga muy por encima de su promedio a largo plazo durante los próximos dos años", explica Rubén Dewitte, economista de ING.

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La vivienda se ha situado como el problema más acuciante para los españoles, según el CIS, y se ha situado en el centro del debate político. Este lunes, el Gobierno propuso bonificar en la declaración de la Renta a los caseros que contengan los precios del alquiler, medida criticada por su socio Sumar. Mientras que el líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, apostó por prometer la construcción de un millón de viviendas si llega a La Moncloa.

Hay muchos componentes que justifican el calentamiento del mercado inmobiliario, y que enumera ING en una presentación en la que justifica la apuesta por España en varios segmentos, entre los que destaca el de las hipotecas. Por una parte, hay un déficit de viviendas que el Banco de España estima en 700.000 unidades. Por otra, los bancos tienen apetito por prestar para crecer en activo, con el euríbor cerca del 2%.

Pero una de las claves es el componente de las expectativas, recuerdan en ING. De hecho, en Alemania también hay un déficit de viviendas, que algunos estudios como el del Instituto Pestel sitúan en más de un millón de unidades, pero las expectativas son de que el precio evolucione en línea con el IPC, según el estudio de ING. Los precios, en Alemania, aumentaron entre el cuarto trimestre de 2019 y el cuarto de 2021 un 17% en términos reales, pero con la contención de las expectativas en medio del frenazo de la economía germana, cayeron después un 23% hasta el cuarto trimestre de 2024 pese a que persistió el déficit de viviendas, recuerda un análisis de CaixaBank Research. Así, entre 2019 y 2024 se redujeron los precios en 2024. En 2025 se recuperaron gradualmente, con un incremento del 3,2% interanual en el primer semestre, según Eurostat, algo más que la inflación (2,3% en ese periodo).

En España, las expectativas apuntan a que los precios seguirán disparándose, acorde al análisis de ING. La escasez de viviendas a la venta respecto a la demanda para comprar, la percepción de que no hay medidas políticas concretas para frenar esta espiral o el papel de las agencias inmobiliarias podrían justificar estas expectativas.

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Precisamente, los notarios han impulsado un portal con precios medios del metro cuadrado por código postal en las compraventas registradas ante notario (Portal Estadístico del Notariado), con tres meses de decalaje –el último dato es de octubre–. Si se comparan las ofertas de las agencias inmobiliarias –ya sea en sus webs o en los principales portales inmobiliarios– en Madrid y Barcelona con la base estadística de los notarios, es habitual ver que las ofertas superen entre un 15% y un 30% el precio al que se ejecutan las transacciones.