“Freo entrará en ‘living’ a principios de 2026 y también me gustaría hacerlo en retail”

Fichaje de campanillas de Freo. La firma germana ha nombrado a Eduardo de Roda (Madrid, 1979) nuevo consejero delegado para Iberia, con efectos desde el pasado 1 de diciembre. El ejecutivo arranca una nueva etapa tras 15 años en el gigante alemán Patrizia, donde era máximo responsable para España y Portugal, y llega con la idea de entrar en nuevas clases de activos y apostar por las compras. Una estrategia que tiene en el centro de su diana el sector living, anglicismo que abarca desde el alquiler tradicional, hasta las residencias de estudiantes o los alojamientos temporales.

Dentro de este amplio abanico, De Roda apuesta por las concesiones de vivienda asequible, como los madrileños planes VIVE, y desconfía de la promoción de obra nueva para alquiler (BTR), porque los elevados costes de construcción impiden conseguir las rentabilidades que sí pueden obtenerse con la venta de estas viviendas (BTS). En cambio, está convencido de las oportunidades de las residencias de estudiantes y también le gustaría aprovechar el renacer de los centros y parques comerciales para hacer alguna operación.

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas por CUNEF, antes de su etapa en Patrizia, De Roda desarrolló su carrera en compañías como Unibail Rodamco Westfield, Sonae Sierra y Aguirre Newman, donde inició su trayectoria en 2004. Su nombramiento al frente de Freo se ha acompañado de la promoción de Ignacio Pareja a director de Inversión y de Jorge Gutiérrez a responsable de gestión de activos. Juntos, tienen por delante la gestión de una cartera de 700 millones de euros en activos, la mayoría de los cuales se venderán en un año, y dar paso a nuevas adquisiciones

PREGUNTA: Felicidades por su nombramiento, pero permítame que le pregunte por las razones de este cambio

RESPUESTA: Hombre, llevaba ya 15 años en Patrizia. Vengo de Rockspring, donde entré en 2010 y que fue comprado por Patrizia en 2017, y después de 15 años, hay un poco de sensación de desgaste, de 'me estoy perdiendo cosas'. Estoy muy agradecido a Patrizia, porque confió en mí, cuando era el comprado, para llevar el país. Además, me dio acceso a capital y tuvimos unos años buenísimos, hicimos muchísimas operaciones hasta 2022, que fue un año récord. A partir de ese momento, por circunstancias que todos conocemos, el mercado cambió, la parte transaccional, que es lo que me divierte, se cayó. Pasamos de comprar mucho, a vender y no comprar nada. Hay mundo más allá de Patrizia, ¿por qué no explorarlo?

P: Escuchándole, entiendo que llega Freo con ganas de comprar

R: Sí, seguro. En Freo llevo una semana, pero he tenido mucha experiencia con ellos en el pasado: les he comprado y vendido edificios, es un equipo que conozco muy bien. Desde sus orígenes, ha hecho fundamentalmente oficinas, pero hay otros sectores que están tirando mucho y, dentro de la casa, había la sensación de que nos estábamos dejando una oportunidad. Para cubrir el sector living (residencial en compra, alquiler, estudiantes y mayores) se incorporó Lorenzo Peñalver, que viene de Hines, y está trabajando muy duro para, deseablemente, comunicar cosas dentro de poco.

P: ¿Cuándo espera tener las primeras operaciones de 'living'?

R: En el primer trimestre de 2026 deberíamos ser capaces de cerrar alguna cosa

"Esperamos cerrar nuestras primeras operaciones de 'living' en el primer trimestre de 2026"

P: ¿Qué tipo de activo? Porque 'living' es muy amplio

R: Tenemos convicción en determinados subsectores, y en otros no. Por ejemplo, BTR (obra nueva para alquiler) es algo que ni nos sale ni nos funciona ni nada que se le parezca, por muchos motivos. Ni a nosotros, ni a prácticamente ningún inversor institucional hoy.

P: ¿Ni en Madrid?

R: No. No te sale el número

P: Usted es de las voces más autorizadas a hablar del ocaso del BTR, porque cuando estaba al frente de Patrizia la primera declaración de zona tensionada de Cataluña, que arruinó todos los proyectos que había de obra nueva en alquiler. Dos años después, ¿es extrapolable lo que vivió a la situación actual?

R: Freo es diferente a Patrizia, el modelo de negocio nada tiene que ver. Patrizia era un investment manager, gestionaba vehículos de inversión colectivos con una estrategia determinada. Freo es un operating partner, un socio operativo local, que trata de cruzar la oportunidad que encuentra con capital que quiere invertir en España y Portugal, pero no tiene los medios ni el conocimiento, y necesita apoyarse en gente como nosotros. Los retornos que buscamos en Freo son value add, en torno al 15%. En Patrizia había vehículos con diferentes perfiles de riesgo, el BTR funcionaba para inversores con un perfil muy conservador y experiencia en este mismo sector en otros países, como Alemania. Su perfil de riesgo es el opuesto al de Freo. Aquí, un proyecto BTR con promoción es algo que se podría plantear, pero los números no acompañan, porque los costes de construcción han subido mucho y va a salir mejor hacer un BTS (obra nueva para venta). Es así de sencillo, la discusión no da mucho de sí. Si a eso le añades la falta de estabilidad normativa vista en comunidades como la catalana, evidentemente, ahuyentas cualquier interés.

P: Pero España necesita alquiler. En algún momento tendremos que conseguir encajar las piezas del puzzle

R: España necesita alquiler, definitivamente. Hay un mismatch, como dicen los ingleses, entre la demanda, que está ahí, completamente insatisfecha, y la oferta que existe a día de hoy. Los cambios en la normativa, claramente, no están ayudando a solucionar el problema. Las trabas administrativas que ponen las comunidades para facilitar el acceso a suelo finalista, tampoco. ¿Dónde veo la oportunidad? En opciones como los planes Vive. Es un espacio dentro del living que me gustaría explorar.

P: ¿En cualquier comunidad autónoma?

R: En cualquier comunidad autónoma

"Veo que hay una oportunidad en proyectos como los Planes VIVE, a pesar de ser una concesión, y lo veo en cualquier comunidad autónoma"

P: Porque el marco es seguro, entiendo

R: Sí. Además, lo veo con un planteamiento defensivo, desde el momento en que estás saliendo al mercado con un producto con un descuento importante en rentas. A pesar de que sea una concesión, que es algo que hay que digerir, se puede asumir y me gustaría explorarlo, porque ahí están pasando cosas y hay muchos inversores. El sector estudiantil también me gusta mucho y lo estamos favoreciendo en este momento. Senior (residencias de mayores) es algo que conceptualmente me gusta, sin embargo, es un poco verde para nosotros en este momento. Vamos a asentarnos, que llevo una semana.

P: ¿Se plantea alianzas estables con fondos?

R: Definitivamente. Otro de los motivos que me atrae de Freo es estar mucho más cerca del capital de lo que he estado hasta ahora. En organizaciones más grandes, te pierdes un poco: están los equipos de transacciones locales, los de asset management, los de fund management, marketing.... Aquí no, aquí el contacto con el capital es directo.¿Por qué no aprovechar eso para darle continuidad y hacer algo un poquito más programático, con una estrategia bien definida y bien trabajada desde los equipos locales?

P: El anterior equipo de Freo, en una entrevista con este medio, dijo que tenía un objetivo de 300 millones de inversión, de los cuales, 100 millones eran para oficinas. ¿Mantiene esa hoja de ruta?

R: Los 300 millones no sé de dónde podían venir. Aquí, como te decía antes, el modelo de negocio es encajar la oportunidad con el capital. Entonces, decir 200 o 300 millones es, en mi opinión, un poco aventurado. Claramente, la vocación es hacer operaciones de compra en España, pero también, en Portugal. Yo no me atrevería a decir si vamos a hacer 300, 200 o 3.000 millones, lo que sí que te garantizo es que queremos darle continuidad a lo que Freo ha hecho en los últimos 10 años, reforzarlo y tocar otros sectores.

"No sé si vamos a hacer 300, 200 o 3.000M, lo que sí queremos es dar continuidad a lo que Freo ya ha hecho, reforzarlo y tocar otros sectores"

P: Además de 'living', ¿está mirando entrar en alguna otra clase de activo?

R: Retail is back, me decía un amigo el otro día.Y lo vemos en las operaciones que se están cerrando. A mí, siempre me ha gustado, trabajé en empresas como Unibail Rodamco y Sonae Sierra, y me gustaría mucho volver a hacer parques de medianas. Centros comerciales, también, pero quizá es un poquito más difícil.

P: Quiere hacer oficinas, logística, living, retail..., ¿la especialización ha muerto en el inmobiliario?

R: La especialización a lo mejor funciona muy bien cuando trabajas en una empresa grande, donde hay una cartera, imagínate, de 15.000 millones en residencial BTR. Pero, en oficinas más pequeñas, donde la cartera es inferior, pierde un poquito de encanto. Para mí, lo bonito de una oficina pequeña es tener un conocimiento suficiente de todo lo que está pasando en el sector para ser capaz de recomendar la estrategia que debemos seguir.

P: También podría interpretarse como una estrategia defensiva: abrirse a todo ante la incertidumbre que hay en el sector

R: Yo lo pienso de verdad. No es por conservador, no es por amarrategui, no es por nada de eso. Es porque cada sector es diferente. Dentro de cada sector, puedes hacer una operación con un perfil de riesgo más alto, que en otra. Para mí, vuelvo a repetir, el encanto de estar en una oficina pequeña es poder hacer un poco de todo.

P: Lo que más ha hecho Freo en España han sido oficinas. ¿Qué plan tiene ahí? Acaba de vender la sede de Novartis, está negociando la venta del Edificio Estel, tienen algún activo, como Manoteras, en cartera desde hace casi una década...

R: Freo ha priorizado oficinas desde 2015 y ha tenido muchos casos de éxito. La venta de Icon (sede de Novartis), la semana pasada, ha sido un exitazo. Un inversor value add entra en el momento de mercado oportuno, hace una gestión del edificio para reposicionarlo, y una vez estabilizado, vende. E intenta hacerlo en el plazo más corto de tiempo. La venta siempre fue el plan.

P: ¿Hay aprovechar la ventana actual para vender las oficinas de Juno, Manoteras y 22@?

R: El objetivo es vender de la mejor manera posible. Hay edificios dentro de la cartera Juno que todavía les falta para poder maximizar precio, y el equipo está trabajando para que eso se haga cuanto antes. En ese contexto, y respondiendo a tu pregunta, sí, el objetivo pasa por vender la cartera Juno, seguramente, el año que viene.

P: ¿Qué van a comprar?

R: Oficinas, definitivamente, es algo que estamos mirando con mucho interés, fundamentalmente, en Madrid y Barcelona. Seguramente, donde el grupo se siente más cómodo es en oficinas y logístico. Hacer operaciones en el sector logístico, hoy en día, con un perfil value add, es muy muy difícil, porque es muy competitivo en este momento. En oficinas, aunque is back, como decíamos del retail, todavía se puede acceder a producto en condiciones favorables. Entonces, oficinas, logístico y living es donde queremos enfocarnos, pero manteniéndonos muy alerta a cualquier otro activo donde veamos oportunidad.

"En oficinas, el objetivo pasa por liquidar la cartera actual, seguramente, el año que viene"

P: ¿Y con los tres iría a Portugal?

R: En residencias sí, con prudencia, pero sí. Oficinas, en Lisboa, siempre me han gustado, aunque en el mercado portugués hay que tener cuidado, porque es mucho más pequeño que España, entonces, es difícil y hay que ser cuidadoso. En sector logístico lo veo más difícil.

P: ¿Su carta a los Reyes Magos, más allá de una cifra de inversión concreta, sería destinar un tercio para cada una de esta clase de activos?

R: Sí, además, creo que es importante para una plataforma como la nuestra poder acreditar frente a nuestros clientes que somos buenos haciendo oficinas, pero también logístico y living. Y que si quieren hablar de retail, hoteles o cualquier otro activo, también podemos.

P: ¿El mercado inmobiliario se ha convertido en aprender a gestionar la oportunidad?

R: El mercado que tenemos hoy es muy difícil, tampoco hay tanto producto y, sin embargo, hay bastante capital con ganas de entrar. Es un mercado muy competitivo. España estaba en una especie de segunda división y claramente ha ascendido a primera división y la expectativa es que se quede ahí por bastante tiempo.

"España estaba en una especie de segunda división, ha ascendido a primera y la expectativa es que se quede ahí por bastante tiempo"

P: Se han roto muchos fundamentales, hemos aprendido a vivir con que todo puede ocurrir, el capital ya no se sabe de dónde viene, ni adónde va, ni cuándo ni cómo. ¿Está obligando el actual contexto a abandonar esa especialización que se defendió hace diez años, cuando salieron a bolsa las primeras socimis, y apostar por la diversificación?

R: No estamos pensando en diversificar para poder sobrevivir, nosotros estamos aquí para dar un servicio a nuestros socios. Y, ojo, nosotros coinvertimos en cada operación que hacemos. No lo enfocaría como que queremos diversificar en producto, perfil de riesgo, localización por lo que pueda pasar. No, es para dar el servicio que el cliente quiere que le demos. En estas gestoras grandes, y esto es algo que he vivido, la sensación que he tenido es que el cliente está un poco alejado. Nosotros, la idea que tenemos es que el cliente vaya antes de todo. Y quizá ese no está siendo el acercamiento por parte de los inversores o de las gestoras tan grandes. Cuando eres un bicho muy grande y gestionas miles y miles de millones, empiezas a encontrarte en situaciones de conflicto. Y hasta ahí puedo leer.

P: A buen entendedor... Usted ha dicho antes que quiere reforzar sus lazos con los fondos con los que trabaja Freo

R: Sí, tenemos socios con los que hemos tenido buenas experiencias en el pasado, incluso malas experiencias, pero donde han visto que hemos hecho el máximo. Se trata de reforzar esas relaciones, no hacerlo sería estúpido. Dicho lo cual, hay más inversores ahí fuera y vamos a explorar nuevas relaciones, seguro.

P: En residencial, ahora hay varias carteras grandes en venta. ¿Cuándo veremos movimientos similares en oficinas o logístico?

R: Yo no estoy anticipando ventas de carteras grandes en este momento, ni en logístico ni en oficinas, la verdad.

"Cuando eres un bicho muy grande y gestionas miles de millones, empiezas a encontrarte en situaciones de conflicto. Y hasta ahí puedo leer"

P: Todo el mundo dice: hay mucho capital. Pero luego no salen al mercado carteras para aprovechar este apetito. Algo no cuadra.

R: Cada vez que hay una cartera a la venta de algo, me da igual la tipología de activo, la sensación es que hay algo bueno, pero en general, todo es muy malo. Entonces, esa cartera se termina desintegrando. Nosotros hemos intentado, cuando estaba en Patrizia, vender alguna carterita y no terminó de salir bien.

P: ¿Cómo se entiende que haya mucho capital deseando comprar y luego no haya grandes operaciones?

R: No lo sé, pero esa es la realidad. Teóricamente hay mucho capital, mucha liquidez, para intentar hacer operaciones, pero casar las operaciones está costando mucho trabajo. El inversor sigue siendo prudente y nadie quiere ser el primero en demostrar movimiento, porque nadie quiere que luego le señalen y digan: te precipitaste.

"El inversor sigue siendo prudente y nadie quiere ser el primero en moverse, porque no quiere que luego le digan: te precipitaste"

P: Hay un poquito de cobardía

R: Hay un poquito de cautela, sí. Pero es precisamente para eso para lo que están las oficinas locales. Si tienes convicción en una clase de activo, el que sea, si puedes estructurar una operación de forma conservadora, y la oportunidad está ahí..., si no la coges en ese momento, la pierdes.

P: ¿Hace falta que corrijan los precios para que se acabe esta situación en la que estamos?

R: Yo creo que es más que los vendedores no están tan convencidos últimamente, la verdad. En mercado no estamos viendo mucho producto en procesos estructurados de venta como hemos visto en el pasado. Tratar de identificar un producto para comprar haciéndolo off market es superdifícil y convencer al vendedor de que tu oferta es la mejor que podría alcanzar en un proceso estructurado, no es fácil. La sensación que tengo es que el personal sigue esperando a que la cosa mejore un poquito más, a que corrija.