La última pirueta inmobiliaria: comprar un piso en Elda para pagar el alquiler de Madrid

Superada la barrera de los 40 años, con dos hijos y viviendo de alquiler en Madrid, Diego y su pareja han decidido comprar una casa… a más de 250 kilómetros. La elección: Logroño, su ciudad natal, aunque solo la usan cuando visitan a la familia, ya que seguirán como inquilinos en la capital. Aunque no es su objetivo, no descartan alquilarla si su situación económica o laboral cambia.

La decisión de esta compra, aunque meditada, "llegó por descarte": su presupuesto no alcanzaba para un piso en su barrio actual, donde sus hijos están escolarizados. Al no tener una red de apoyo familiar cerca, mudarse a la periferia o a las ciudades más próximas "significaba complicarse la logística" o un cambio de colegio para los más pequeños, además de descapitalizarse y asumir una hipoteca demasiado elevada.

Este publicista "de provincias" reconoce que el hecho de que sus amigos de toda la vida tengan casa, "la mentalidad tradicional" de tener un piso en propiedad, junto a la inestabilidad y "sensación de temporalidad" de vivir en alquiler han sido varios de los factores que les han impulsado a esta inversión. Con más de 40 años sentía la necesidad de dar el paso, aunque sea en otra comunidad autónoma.

Desde 2011 se ha ido retrasando la edad en la que los españoles se convierten en propietarios de su primera residencia, según la Encuesta Financiera de Familias del Banco de España. El porcentaje de menores de 35 años con casa en propiedad se ha reducido a la mitad desde la burbuja inmobiliaria de la década pasada.

Ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián se han convertido en inaccesibles para una parte de la clase media que no cuentan con ayuda familiar, una herencia o ahorros suficientes para afrontar el pago de una entrada, impuestos y, llegado el caso, una reforma. Su capacidad de ahorro y su nivel de ingresos, eso sí, les permiten invertir en otras zonas.

Marta planea hacerlo así para poder pagar con más holgura un alquiler. Su carrera profesional le ha llevado por diferentes puestos de responsabilidad en empresas de comercio y distribución en Asturias, Valladolid o Leganés. Ahora, con 41 años, reside en el distrito madrileño de Usera, en su barrio de toda la vida.

Aún no ha dado el paso, pero en su punto de mira están lugares como Alicante, Estepona o Ferrol. Su análisis coincide con los municipios que ofrecen una mayor rentabilidad del alquiler a un coste menor, según la estadística de viviendas declaradas en el IRPF que ofrece la Agencia Tributaria. Aunque las últimas cifras publicadas son del año 2023 y, desde entonces, el mercado inmobiliario, tanto de compraventa como alquiler, ha subido, sirve para observar las diferencias entre localidades.

Las viviendas alquiladas como habituales son las predominantes. Aquí destacan municipios alicantinos como Novelda, Alcoy, Petrer o Villena, con rentabilidades brutas superiores al 8% y con precios medios por debajo de los 56.000 euros. Por el contrario, las ciudades más caras, como Pozuelo de Alarcón (Madrid) o Sant Cugat del Vallès (Barcelona), presentan inversiones menos rentables, de acuerdo con las declaraciones de la renta de inquilinos y arrendadores.

Entre las viviendas alquiladas como no habituales, con un stock mucho menor, aparecen rendimientos aún más altos. De nuevo, en Alicante están Crevillent o Aspe, con rentabilidades que alcanzan el 13,2%, mientras que su valor medio no llega a los 70.000 euros. En la costa, se pueden encontrar unos porcentajes superiores al 10% en municipios como Redondela (Pontevedra), Icod de los Vinos (Tenerife), La Unión (Murcia) o Amposta (Tarragona) por menos de 85.000 euros.

Pero, ¿es una buena inversión?

"Alicante siempre ha atraído al inversor nacional", cuenta Gloria Pascual, gerente de La Alicantina. Sin embargo, estos últimos años, la presencia del comprador extranjero y la falta de oferta han empujado y mucho los precios al alza, coincide Yolanda Escolano, gerente de Ibemar. "Desde 2021 ha habido un ascenso brutal en ventas", valoran desde esta inmobiliaria, "incluso de viviendas que el comprador nacional descartaba, eran adquiridas por el extranjero".

Encontrar altos rendimientos en distintos activos es complicado, por lo que "se trata de una inversión que puedes tener en tu portfolio", valora José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Ahora bien, si el objetivo es el de pagar una renta, duda de su viabilidad. "Se trata de una decisión de cómo coloco mis ahorros, más de inversión que de transferencia de recursos", comenta.

"Siempre que la rentabilidad que obtengas sea más alta que la que te piden por la vivienda que estás ocupando [como inquilino], obviamente es negocio. Pero si tú no tienes para pagar la entrada, quiere decir que no tienes mucho dinero. Por tanto vas a adquirir una vivienda de, a lo mejor, 80.000 euros, y le vas a sacar un 9%, pero con eso no te pagas un alquiler", analiza este profesor de la UPF.

Además, para viviendas que no se van a utilizar como primera residencia, las entidades financieras no suelen ofrecer el 80% del capital necesario, recuerda, por lo que la entrada para acceder a una hipoteca es mayor. La cosa cambia para perfiles que cuentan con una mayor capacidad económica como para invertir en diferentes inmuebles, todos con altas rentabilidades.

"Si estamos hablando de que tienes entre 200.000 y 300.000 euros, estás sacando un 9%, de eso sí que te puedes alquilar una casa relativamente bien en una ciudad grande", puntualiza García Montalvo. "Siempre ha habido casos de gente que alquilaba su vivienda y, con lo que le daban, se pagaba otra en alquiler, pero se trata de un perfil de inversor muy residual", recalca.

A sus 39 años, Pablo, doctorado en sistemas de teledetección, está en proceso de búsqueda. También se plantea invertir en un piso lejos de donde vive para obtener cierta rentabilidad. Su empleo y un alquiler razonable en Alcorcón le han permitido ahorrar durante los últimos años, aunque no lo suficiente para comprar "donde hago mi vida".

"Mi ideal sería comprarme una casa para vivir donde yo quisiera; y no hablo de zonas céntricas. Pero yo no puedo pagar 400.000 euros por un piso de 70 metros cuadrados. Entonces tengo que buscar soluciones", razona. Pero reconoce que su solución pasa por caer en la misma gentrificación que critica. "El sistema está viciado. Me veo en la situación de que si quiero acceder a una vivienda, con unas garantías económicas, me toca hacer algo parecido".