La inversión en alquiler de temporada se dispara y recoge el testigo del 'build to rent'

El mercado inmobiliario español ha dado una nueva vuelta de tuerca. El famoso build to rent (BTR) que irrumpió en el mercado allá por 2018 convirtiéndose en el activo revelación y que estaba llamado a solucionar buena parte del problema de la vivienda en España, hace tiempo dejó de ser atractivo para los inversores. A pesar de haber sido, junto al logístico, uno de los sectores más resilientes tras la pandemia, en la actualidad ha quedado aparcado a nivel inversor frente a otro activo que no solo aspira a coger su testigo, sino que ya lo ha cogido con fuerza.

Hablamos del flex living o alquileres de corta y media estancia sobre los que los grandes fondos de inversión ya han posado sus ojos: un modelo de alquiler híbrido que se sitúa entre el arrendamiento tradicional a largo plazo y el alquiler turístico de corta estancia. Alojamientos completamente amueblados y equipados para estancias de media duración, que pueden ir desde unas pocas semanas hasta varios meses, que se están construyendo o transformando sobre suelos terciarios con uso de hospedaje y que no están atados a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que permite ajustar con mayor agilidad y facilidad las rentas al mercado.

Las cifras muestran este enorme apetito. La inversión en este tipo de activos ha crecido como la espuma y ha pasado de ser residual en 2020 (12 millones) hasta superar ligeramente los 1.400 millones de euros en 2024. Solo en el primer semestre de 2025 se han invertido 330 millones. Además, el stock de viviendas flexibles se ha quintuplicado desde 2020 en España y volverá a triplicarse en 2028, impulsados por activos cada vez más grandes.

Así, por ejemplo, el número de camas en edificios completos de flex living ha pasado en apenas cinco años de 2.000 a más de 11.300 en la actualidad, mientras que para 2028 se prevé que el stock supere las 34.000 camas. Todos son datos extraídos del último estudio de la consultora CBRE sobre flex living en España.

El flex living se ha convertido, para muchos inversores, en una alternativa al BTR y, mientras grandes fondos de inversión como Blackstone, Ares, Cerberus y Azora han puesto a la venta sus enormes carteras de viviendas en alquiler en España otros, como Stoneweg, Nuveen o Grupo Lar, han apostado fuerte por los alojamientos flexibles.

"Con la subida de los tipos de interés hace unos años, subieron las rentabilidades de los bonos, lo cual afectó a las yields exigidas por las inversiones en residencial. La venta de pisos ha seguido creciendo, y no solo eso, sino que está registrando crecimientos sostenidos desde la pandemia y, en un momento como el actual, salen mejor los números para hacer vivienda en venta que en alquiler", asegura a El Confidencial Antonio de La Fuente, managing director de living de la consultora Colliers.

"Antes no era así, podía haber una diferencia del 5%-10%, lo que podría llevar al promotor a optar por un BTR para reducir riesgo, pero ahora el alquiler está un 30% por debajo en cuanto a valoración. En ningún punto de España aguanta la comparativa BTR frente a BTS. En diciembre de 2023 dije que el BTR había muerto y muchos me miraron raro", asegura.

Más rentable que el BTR

De la Fuente explica el declive del BTR en favor del los alojamientos flexibles. "Cuando los tipos estaban al 0% y las yields en residencial por debajo del 3%, en muchas ubicaciones sí compensaba el build to rent frente al build to sell. Por eso se hicieron tantos proyectos en alquiler. La demanda para comprar vivienda era igual de fuerte que ahora, pero como el rendimiento de los bonos del Estado era muy bajo, los números sí salían para BTR, que se convirtió en una alternativa a la promoción en venta. Sin embargo, eso cambió con la subida de los tipos de interés y cuando se disparó la inflación, y desde hace dos años no hay ninguna operación nueva de BTR. Y no solo eso, sino que cuando el promotor hace la comparativa entre BTR y BTS, lo tiene claro. Las únicas operaciones de BTR que se hacen actualmente son sobre activos existentes", añade este experto.

En un momento en el que España y, en concreto Madrid, están en el punto de mira de los inversores inmobiliarios, la ecuación que ha inclinado la balanza a favor del flex living ha sido la rentabilidad que ofrece el alquiler flexible frente al tradicional, lo cual ha sido posible porque estos proyectos se levantan sobre suelo terciario con uso de hospedaje, más barato que el suelo de uso residencial.

La ecuación que ha inclinado la balanza a favor del flex living ha sido la rentabilidad

Es decir, cuentan con un binomio riesgo-rentabilidad más atractivo. Algunos informes, de hecho, señalan que flex living permite obtener una rentabilidad notablemente superior a la del alquiler tradicional. Al tarificar por estancias más cortas y con servicios incluidos, el ingreso por metro cuadrado es más alto. Se estima que la rentabilidad puede ser entre un 20% y un 50% mayor que la de un arrendamiento convencional en zonas urbanas.

Por otro lado, los contratos de media estancia no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo cual permite revisar las rentas y dirigirse a un inquilino que, en muchas ocasiones, paga por adelantado, lo que minimiza drásticamente el riesgo de impago, al tiempo que la naturaleza temporal del contrato reduce las complicaciones legales y el riesgo de ocupación ilegal que tanto preocupa a inversores y propietarios en el mercado tradicional del alquiler de larga duración.

Además, estos activos no solo aportan flexibilidad al inquilino, también al inversor, que puede adaptar su oferta y precios según la temporada. Por ejemplo, orientarse más a profesionales en invierno y captar turismo de media distancia en verano, lo que permite optimizar la ocupación y diversificar las fuentes de ingresos, reduciendo la dependencia de un único segmento de mercado.

De cero a cien en tres años

Al igual que sucedió en su día con el build to rent, el flex living ha experimentado un crecimiento exponencial. Informes de consultoras como Savills proyectan que el flex living y el coliving podrían alcanzar hasta el 16% de la oferta de obra nueva destinada al alquiler en España en 2025, demostrando que ha dejado de ser un nicho para convertirse en una tendencia consolidada apoyada en una demanda creciente.

"Existe una necesidad acuciante de vivienda y estos proyectos de flex living, al igual que el BTR, también distensionan el mercado, porque un estudiante que no tenga una residencia de estudiantes a la que ir, se busca una casa para compartir y lo mismo sucede con quien va unos meses a trabajar a una ciudad. El flex living satisface esa demanda, es escalable y cuenta con una certidumbre jurídica cada vez más alta. No intenta ser un fraude de ley, sino un producto para un determinado perfil de la demanda con una necesidad de vivienda temporal. Ojalá tuviéramos más suelos para poder hacer vivienda en alquiler de larga estancia o en venta en un país al que llegan medio millón de personas todos los años, pero no los hay", lamenta Antonio de la Fuente.

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El suelo sobre el que se levantan los proyectos de alquileres flexibles es clave en su auge. "La existencia de suelos disponibles que permiten un uso compatible con terciario hospedaje en Madrid ha sido una suerte de carambola que está permitiendo que el capital sea como el agua de un río, que va buscando recovecos para terminar invirtiendo", asegura De la Fuente.

Por lo pronto, Madrid, una de las comunidades que más fuerte ha apostado por utilizar suelos y edificios terciarios para uso residencial en alquiler, es también el mercado más activo. El 100% de la oferta flexible que está operativa (más de 5.500 plazas) se encuentra en Madrid, algo lógico al ser el principal motor económico del país. La oferta futura, por su parte, suma cerca de 12.500 plazas y está en su inmensa mayoría localizada en la provincia de Madrid, observándose algo de actividad en Málaga, Valencia y en la periferia de Barcelona y de Bilbao, según Savills. Todas ellas, zonas con elevada actividad económica y concentración de población.

Stoneweg, Nuveen, Grupo Lar...

Por lo pronto, el perfil inversor en estos activos son value add y core plus. Es decir, no son los más oportunistas del mercado, los más agresivos, ni tampoco los core, lo más conservadores, sino un inversor que, según De la Fuente, "busca rentabilidades financieras por encima del 15% anual".

"El flex living es un mercado incipiente en España, no hay una base amplia de comparables de yields que nos puedan servir de referencia. El mercado estima que ésta debe tener cierta prime respecto a la yield BTR y estar muy cerca de la que se exige en el mercado de residencias de estudiantes al ser un producto asimilable. En este sentido, estaríamos hablando de una yield teórica de entre 100 y 125 puntos básicos por encima del BTR, aproximadamente 5,25% neto, en línea con lo que se pide en el mercado de residencias de estudiantes. Los escasos comparables de flex living existentes se sitúan en un nivel muy cercano al 5,25% previamente indicado", destacan desde Savills.

"Los inversores en flex buscan rentabilidades financieras por encima del 15% anual"

Para Nacho Meylán, senior director y responsable del área de deuda, financiación y living de CBRE, "“el living sigue siendo el activo que concentra mayor inversión en Europa, pero el flex (living) empieza a entrar en el radar de los fondos core y core plus. Esperamos un fuerte crecimiento en este segmento en los próximos tres años, ya que la necesidad es evidente y las plataformas actuales aún están más orientadas al residencial tradicional”.

Greystar (BeCasa) ha sido pionero en el mercado de flex living en España, conjuntamente con Temprano (Brookfield AM). Otros actores relevantes son Stoneshield (The Flexy Living), Dazia (Calido Living), Twin Peaks, Argis (Flipco) y Stoneweg & M&G (BEXT Spaces).

Precisamente, Stoneweg fue uno de los primeros actores en irrumpir en este nicho de mercado. Lo hizo en 2022 de la mano de la gestora británica M&G, empujados, precisamente, por encontrar el mejor binomio riesgo-rentabilidad, en un momento en el que el residencial de larga estancia comenzaba a ofrecer retornos más cortos. "La demanda necesitaba de un complemento residencial que le permitiera entrar y salir con contratos flexibles", explicaba hace apenas una semana Ariadna Nijssen, Co-Head of Group Transactions en Stoneweg en Vitur, plataforma que organiza eventos y foros especializados en el sector del alojamiento turístico y flexible.

Grupo Lar, por su parte, se sumaba este mismo verano a la fiesta de la mano de JP Morgan. Ambas compañías anunciaban la creación de una empresa conjunta que desarrollará este tipo de alojamientos con una inversión aproximada de 600 millones de euros. El objetivo de esta alianza estratégica es construir en torno a 5.000 camas en 10 proyectos, inicialmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. "¿Por qué ahora y no antes? Mejor tarde que nunca. Nos habría encantado antes, pero ha llegado cuando ha llegado y tenemos oportunidades suficientes para pensar que lo podremos llevar a buen término", reconocía también en Vitur Jorge Pereda, Country Manager Living España en Grupo Lar. Por lo pronto, esta alianza ya ha dado sus primeros frutos: un proyecto de 186 camas en Málaga.

Otro de los grandes que también ha visto una oportunidad de invertir en flex living es Nuveen Real Estate. En su caso, si bien inicialmente creó junto con Kronos Stay una plataforma para levantar conjuntamente promociones de viviendas en alquiler, también ha apostado fuerte por el flex living sobre suelos terciarios con licencia hotelera.

"Nuestra ambición no es sacarlo a bolsa, sino crear una plataforma para su venta"

"Seguimos activos en las dos estrategias con 1.500 operativas en BTR y otras 1.500 en desarrollo o que se empezarán a construir en los próximos meses. Además, históricamente hemos tenido el flex como un producto algo más corporate, pero los cambios estructurales de los últimos años han hecho que la demanda se consolide", destacaba hace unos días Alberto García-Gasco, director de residencial Nuveen Real Estate en España.

El objetivo de todos ellos es poner en marcha una gran plataforma de alquiler flexible para, en un futuro, no muy lejano, venderla. "Tenemos dos proyectos en pipeline avanzados, la idea es llegar a 1.500 unidades y si es posible, vender el portfolio", reconocía García-Gasco. "Nuestra ambición no es sacarlo a bolsa, aunque nunca se sabe. A lo que aspiramos es a que el mercado se consolide y a crear una plataforma para su venta. No obstante, hasta que no sea un negocio estable, hasta que no puedas predecir la rotación, los gastos o cuánto suben las rentas, no se podrá salir", coincidía en señalar Jorge Pereda.

Hasta entonces, todos ellos son conscientes de la euforia en torno a este tipo de activos y la posibilidad de errar con los proyectos. "En el mercado hay oportunidades suficientes para llevarlas a buen puerto, pero también es cierto que hay mucho ruido. Hay mucho que vale y mucho que no. Y en la coyuntura actual de escasez de vivienda podríamos pensar que todo vale, pero habrá modelos que no funcionen".

"En el mercado hay oportunidades suficientes para llevarlas a buen puerto, pero también es cierto que hay mucho ruido"

"No vale todo, no vale cualquier ubicación. Al ser un producto living, en el que la gente va a vivir, tiene que estar en zonas accesibles para que la gente viva, con zonas comunes interesantes… A nivel interno, también hay muchas estrategias distintas. Nosotros, por ejemplo, queremos acercarnos lo máximo posible al residencial tradicional y alejarnos del hotelero con estudios más grandes. Nuestros apartamentos son un 30% más grandes que nuestra competencia directa por ubicación, lo cual diluye la temporalidad y, en nuestros proyectos, tienen más peso las unidades de uno y dos dormitorios que los estudios. En Valdebebas, por ejemplo, de las 600 unidades que tenemos, el 85% son 1 y 2 dormitorios, lo cual nos permite diluir la rotación".

Las consultoras aseguran que el sector ha entrado en fase de maduración. Savills anticipa que el sector y la inversión seguirán creciendo, pero también prevé una mayor presión alcista sobre suelos terciarios con licencia de aparthotel. "El creciente interés en proyectos de flex living está impulsando el aumento de precios del suelo en los mercados más atractivos para este tipo de desarrollos. No obstante, por el momento, los elevados costes que supone el desarrollo de proyectos residenciales destinados al alquiler (BTR), que afectan a los retornos de los inversores, seguirá desplazando parte de la inversión destinada a este mercado hacia el de flex living".

Quién sabe si en un futuro no muy lejando, al igual que sucedión con el BTR, esta avalancha de inversión dispare el coste del suelo que haga saltar de nuevo por los aires la X de la ecuación.