El 'living' mantiene el optimismo inversor en el inmobiliario

El número de hogares unipersonales en España alcanzará los 7,7 millones en 2039 o, lo que es lo mismo, las personas que viven solas pasarán de representar el 11,2% de la población al 14,3% en quince años y se convertirán en la tipología de hogar más frecuente. Pero las proyecciones del INE revelan, además, que el porcentaje de población mayor de 65 años pasará del 20,4% actual, al 30,5% en 2055. La proliferación del teletrabajo, el aumento de los nómadas digitales… El escenario futuro no deja lugar a dudas: la sociedad está cambiando y, con ella, un mercado inmobiliario que sigue despertando el interés de los inversores a través de fórmulas que buscan dar respuesta a las cambiantes necesidades de la demanda.

El análisis de los nuevos formatos residenciales, los retos que enfrenta el sector inmobiliario en un contexto de profundas transformaciones demográficas, económicas y culturales, así como las oportunidades que ofrece una inversión más profesionalizada y diversificada fueron algunos de los aspectos claves que centraron el debate de la mesa redonda Nuevas formas de invertir en ladrillo, organizada por El Confidencial y Bestinver. El encuentro contó con la participación de Enrique Sánchez-Rey, director de Bestinver Activos Inmobiliarios; Borja Sánchez, CDO de SmartRental; Natalia Callejo Pla, socia directora de Inmobiliario en ONTIER; Juan Portilla, profesor asociado del Real Estate Investments en el Master in Real Estate Development de IE School of Architecture and Design; y Nacho Meylán, senior director de Debt & Structured Finance en CBRE y líder del área de Capital Markets para Living.

Identificar los retos del sector fue el punto de partida del encuentro. Enrique Sánchez-Rey apuntó a “la falta de stock” como uno de los problemas principales, en un contexto en el que España está atrayendo mucha inversión extranjera. “Desde el punto de vista de inversores, operadores, asesores.. -y al calor de capturar esa oportunidad de un mercado que todavía está en profundo desarrollo-, tenemos que contribuir a dar solución al problema del déficit de la vivienda” reflexionaba al inicio de la intervención el experto de Bestinver.

A tenor de la tensión estructural entre la oferta y la demanda, Juan Portilla añadió otro elemento clave: el suelo. “Tenemos que poner muchísimo el acento en la generación de suelo: agilizar las gestiones administrativas y urbanísticas, densificar con criterio, seguramente perderle el miedo a construir con mayor altura y, en definitiva, ponerlo todo como una prioridad absoluta”, apuntaba. Una cuestión en la que el profesor coincidió con Borja Sánchez para quien: “El capital cada vez es más rápido, es capaz de identificar una necesidad y entrar más rápido que antes pero nuestra administración lleva unos tiempos que complican la solución del problema”.

Para Natalia Callejo la clave está en la flexibilidad. “El mercado tiene las herramientas para dar soluciones al problema de la vivienda pero desde el ámbito legislativo o normativo hay que acompañarlo, sería conveniente adaptar soluciones que aporten una mayor flexibilidad y que permitan una mejor adaptación de la oferta que existe a la demanda” apuntó.

Nuevas soluciones, nuevas inversiones

Los retos que enfrenta el sector son también una oportunidad en la búsqueda de nuevas formas de invertir en ladrillo. “El living es el primer activo a nivel de intención de inversión para este año” explicó Nacho Meylán. Según el análisis de los datos de mercado elaborado por CBRE, el sector consolidó en el segundo trimestre su liderazgo “alcanzando un volumen transaccionado superior a los 1.720 millones de euros y representando el 23% de la inversión total”. El experto apuntó a soluciones como el flex-living, las residencias de estudiantes o el senior living como nuevos modelos inmobiliarios y añadió: “Cada cliente final es diferente porque la sociedad está cambiando y todo ello incentiva mucho la atracción de capital”.

En su intervención, el profesor asociado del Real Estate Investments apuntó, además, que el punto de inflexión para que las nuevas fórmulas de living terminen de despegar será “tener un marco normativo claro”. Para Portilla: “los modelos residenciales tradicionales no se adecúan a los nuevos estilos de vida porque no tienen la flexibilidad que se necesita”.

Para Sánchez-Rey hay, asimismo, un factor clave a tener en cuenta en el desarrollo de estas nuevas inversiones y es que: “Hay algo que ha cambiado mucho también en España: la sofisticación, la profesionalización del sector y, en concreto, también de los operadores”. En palabras del experto de Bestinver: “estos sectores, estos nuevos formatos se caracterizan por servicios, por comunidad. Están más próximos al hospitality que al residencial y eso exige una gestión, un componente operativo enorme. Hace 10 años no existían realmente operadores en el mercado residencial y ahora han proliferado y eso también le da la seguridad al inversor que realmente siempre tiende a separarse de la gestión con la confianza de que su inversión va a estar bien gestionada”.

El ladrillo, un valor refugio

El inmobiliario es, para muchos pequeños y medianos inversores, un valor refugio aunque, como explicaba en su intervención Natalia Callejo, “es un activo muy líquido pero muy penalizado” que, en ocasiones,“ no es tan rentable”. Sin embargo, el CDO de Smart Rental apuntaba un matiz clave y es que, si bien la inversión en ladrillo es algo cultural: “habría que distinguir entre vivienda para vivir o para invertir. Esa vivienda para vivir no es mala inversión, tiene una parte vital pero tener todo tu dinero invirtiendo en vivienda no tiene sentido”.

Para Meylán, la falta de formación financiera tiene mucho que ver en la forma en que se invierte en el sector: “en realidad invertir en una socimi o en una promotora es una inversión financiera aunque el subyacente por detrás sea inmobiliario. Necesitamos una cultura y una formación mayor en finanzas para entender que este tipo de vehículos son mucho más rentables que la inversión directa”.

Es, precisamente, la tangibilidad de la inversión la que está en la base de esa apuesta de los pequeños inversores en el ladrillo, según explicó Portilla. El académico apuntó en su intervención que el inmobiliario es muy intensivo en capital por lo que: “para poder tener una cierta diversificación necesitas tener una inversión muy potente, que evidentemente no siempre es accesible. Entonces la vía para acceder con una gestión profesionalizada, con una cierta diversificación de riesgos son fondos, socimis…”. Portilla concluyó su intervención asegurando: “creo que se va a producir un siguiente escalón de integración de esas socimis destinadas a la inversión, no a la optimización fiscal...van a aumentar de tamaño, van a tener más liquidez y se van a convertir en un producto de ahorro para los inversores”.

En esta línea, Meylán concluyó: “estamos en un proceso de transformación de inversión, diseñando una oferta que se adecua más a las demandas de la sociedad, mejorando muchísimo la gestión y todo esto lo estamos haciendo con el objetivo de atraer el mayor volumen de inversión posible para que llegue el momento en el que la oferta se adecue a lo que la demanda requiere, lo que hará que los precios se moderen”.

Para conseguirlo, la socia directora de Inmobiliario en ONTIER consideró esencial: “trabajar el marco normativo porque estas nuevas formas de inversión pueden ser muy atractivas pero hay que darles una mayor flexibilidad y seguridad jurídica”. Un punto de vista al que, para concluir su intervención, el CDO de SmartRental añadió: “han cambiado las formas de vivir y debemos escuchar pero nos falta el acompañamiento de la administración para poder dar soluciones que se ajusten a lo que demanda la sociedad”.

Finalmente, el director de Bestinver Activos Inmobiliarios destacó que, en el contexto inmobiliario actual: "lo primero a la hora de invertir es saber qué es lo que busca el inversor, analizar el plazo, el riesgo y ver la capacidad de escoger la estrategia en la que más confías”.