"Hay más dinero e interés en el inmobiliario que oportunidades de inversión"

Hace tres años, Miguel Fuster y Mikel Marco-Gardoqui cerraron etapa en una de las grandes consultoras a nivel internacional para emprender su propia aventura inmobiliaria. Sin la red de seguridad que ofrece trabajar bajo el paraguas de una de las grandes y con un bagaje de más de 20 años en el sector, se lanzaron a su propia aventura inmobiliaria. Lo hicieron con 200 millones bajo gestión y capital, fundamentalmente, mexicano.

Tres años después, han más que duplicado esta cifra y aspiran con poder alcanzar los 1.000 en 2029. Su fórmula, estar al lado del cliente de principio a fin de todo el proceso, vinculándose, en muchos proyectos, a muchos de esos inversores. En un momento en el que los precios de muchos activos han subido con fuerza, Fuster y Marco-Gardoqui apuestan por activos y proyectos que tengan sentido para los diferentes perfiles de inversores con los que trabajan, desde el más patrimonialista con un perfil de riesgo muy bajo, a aquellos value add que buscan un mayor retorno.

Con operaciones sonadas a sus espaldas como la compra del local de Mercadona en Fuencarral 77 o el último gran local en Puerta del Sol 5, ambas con capital mexicano, Elcano IM, se describen como 'especialistas en el sector inmobiliario' y reconocen que muchos de los inversores hasta hace unos años más core y con un perfil de riesgo bajo para sus operaciones, han dado un pequeño giro en sus estrategias de inversión, con el objetivo de poder aprovechar el recorrido al alza que ha experimentado el real estate en los últimos años.

PREGUNTA. ¿Cómo ha sido salir del paraguas de una gran consultora y tener que volar en solitario?

MIKEL MARCO-GARDOQUI. Nosotros hemos hecho un doble mortal en el cambio. No hemos hecho un cambio puramente de consultoría con una gran marca internacional a consultoría sin marca internacional creando la marca nueva, sino que nos hemos acercado al cliente al 100%. Es decir, la consultoría tiene una labor estratégica, de apoyo y de asesoramiento al cliente a lo largo de un proceso de compra, venta, alquiler o gestión y nosotros lo que hemos hecho es, sencillamente, ponernos en el lado del cliente desarrollando e implementando un plan de negocio, una compra o una desinversión, en su lado de la mesa. No hacemos intermediación, no hacemos consultoría, no hacemos alquileres, no hacemos una compraventa en la que juntamos a un comprador y a un vendedor, sino que identificamos oportunidades, planes de negocio, proyectos o edificios que puedan tener sentido y con el equity, que puede ser de un particular, un institucional o un club deal de inversores, lo que hacemos es navegar con él o con ellos en el desarrollo de ese plan de negocio.

"Nuestro doble mortal ha sido salir de la red de seguridad de una grandísima firma para estar más cerca de los clientes y coinvertir con ellos"

Nosotros compramos el inmueble, llevamos a cabo el desarrollo y estamos vinculados a los clientes desde el punto de vista de ser partners o socios y desde el punto de vista económico, ya que coinvertimos con ellos. En este sentido, nos acercamos mucho más al inversor, porque ya no estamos intentando darle solamente asesoramiento y, una vez compran o venden un activo, nos desvinculamos, sino que hemos pasado a ser inversores, propietarios o socios de nuestros clientes. Por lo tanto, nuestro doble mortal ha sido salir de la red de seguridad de una grandísima firma para estar más cerca de esos clientes y esos proyectos que antes los veíamos como consultores o asesores llevarlos a cabo como clientes, como coinversores.

P. ¿En qué porcentaje coinvertís?

MIGUEL FUSTER. Entre el 5 % y 10 %, depende del proyecto; es variable. No obstante, hay alguna operación en la que el inversor acomete el 100 % de la inversión y nos tiene como búsqueda del activo, asset management y acompañamiento en la salida, si es que existe. Es decir, hay algunos que no nos piden inversión o no quieren que invirtamos con ellos, como es el caso de algún grupo familiar patrimonialista, a largo plazo, en el que abrir la estructura a la coinversión es complicado. En estos casos es más difícil entrar. En cambio, en estructuras de club deal, donde también participan privados, es diferente porque ahí sí que participamos de una manera más activa.

MMG. Es el skin in the game que dicen los ingleses. Nosotros no tenemos una transacción en la que hay un comprador y un vendedor y no tenemos vinculación, sino que nos alineamos con el inversor. No hay forma más clara de vincularnos a un proyecto que diciéndoles a los clientes que no solo el activo o el proyecto es muy bueno, sino que voy a entrar con él.

P. Un trabajo a medida del cliente.

MF. Efectivamente, es un trabajo a medida de esa demanda o de ese cliente, mucho más tailor made, como se dice en la jerga inmobiliaria. De hecho, una de las claves de Elcano es que buscamos la operación que realmente tiene sentido para el inversor, de ahí que hayamos hecho una gran variedad de transacciones, de perfiles distintos, de sectores distintos también, con niveles de riesgo diferentes, pero que creemos que tienen mucho sentido.

"No hay forma más clara de vincularnos a un proyecto diciéndoles a los clientes que no solo es muy bueno, sino que voy a entrar con él"

P. ¿La especialización no era un punto positivo en este mercado?

MMG. Nosotros, deliberadamente, hemos obviado la especialización porque consideramos que las oportunidades son variadas y que diferentes sectores pueden englobar una misma oportunidad. Si compras un edificio de oficinas que vas a cambiar de residencial, ¿cuál es la especialización? Que sabes de oficinas y de residencial y ves cuál es el mejor uso. Nosotros buscamos que el negocio tenga sentido y, como nuestro capital es diverso, nos pide que seamos capaces de analizar oportunidades que tengan sentido, no importa cuál sea el sector. Llevábamos 25 años trabajando en capital markets, multisector y multigeografía y, por lo tanto, teníamos la visibilidad y la capacidad de realizar diferentes proyectos y diferentes sectores, y eso se lo hemos trasladado a nuestros inversores. Es verdad que hay proyectos en los que no estamos tan activos, simplemente, porque no han surgido como logísticos y hoteleros; en cambio, sí estamos muy activos en todo el mundo living, oficinas, así como high street y retail.

P. Pero sí sois especialistas en el sector inmobiliario tras un cuarto de siglo trabajando en él.

MF. Voy a matizar el no a la especialización. Tenemos más de 25 años de experiencia en multi asset class, por lo que sí somos especialistas en el sector inmobiliario. Lo que no queremos es centrarnos únicamente en un único tipo de activo porque puedes encontrar una oportunidad estupenda en high street y tener un perfil más patrimonialista para el que este producto tiene mucho sentido, o puedes tener una vocación más de value add, de entrar y salir, con un perfil de inversor con un tiempo de madurez más corto, entre 5, 6 o 7 años. Por diferencia de perfil puedes ir hacia un sector o hacia otro, también por la liquidez del activo... Nuestra especialización es el real estate, que es donde nosotros estamos muy a gusto y donde llevamos mucho tiempo trabajando. Y esta elección es deliberada, porque en un principio quisimos hacer únicamente un tipo de activo y decidimos que por qué íbamos a descartar operaciones que entendíamos que tenían mucho sentido.

P. ¿El cliente no busca esa especialización?

MMG. Somos conscientes de que el inversor puede querer tener el expertise, al francotirador, al mejor experto o al investment manager de logística y va con quien tiene perfectamente definido el ADN para desarrollar una estrategia logística, hotelera o de oficinas. Nuestro perfil, que combina capital institucional con capital privado latinoamericano, además de family offices nacionales e internacionales, no tiene ese expertise. Nosotros somos una plataforma que les permite abarcar diferentes sectores dentro del real estate sin tener que hablar con cinco interlocutores distintos si quieren hacer diferentes estrategias. Y con esto no digo que la nuestra sea la estrategia más acertada ni la única, sino que es la que deliberadamente hemos elegido: poder dar asesoramiento, hacer seguimiento y ejecutar proyectos con una visión activo a activo, proyecto a proyecto.

"El family, que tradicionalmente buscaba un cupón o una yield y no quería líos, ahora está buscando más retorno en el sector inmobiliario"

MF. Ese family, que tradicionalmente buscaba un cupón, una yield, una rentabilidad X, no quería líos y no quería jugársela a que el mercado de oficinas se diera la vuelta y compraba un activo con un contrato a largo plazo y en ubicaciones muy evidentes, ahora está buscando más retorno en el sector inmobiliario. Nos hemos dado cuenta de que, viendo el recorrido que ha tenido el mundo inmobiliario en los últimos años, esos grupos familiares también están muy interesados en participar en ese recorrido y entran a jugar más al valor añadido. Como el expertise en cada uno de los sectores es diferente, lo que buscan es un activo que tenga este recorrido y les puede dar igual comprar una oficina para transformarla en residencial que un local vacío. Y para eso es necesario acompañarse de expertos en esa transformación, en esa generación de valor, en esa capacidad de conocer cómo está el sector o el mercado de retail, oficinas, residencial... En definitiva, buscan algo más que el retorno más seco que ofrece, históricamente, el producto más patrimonial.

P. ¿Da igual el tipo de activo si, desde el punto de vista inmobiliario, tiene sentido?

MF. Exacto. Dentro de una estrategia de exposición al inmobiliario, si el activo tiene sentido, no me importa que sean oficinas o residencial.

P. Elcano IM arrancó con 200 millones en gestión. Mucho capital para arrancar. ¿Hay oportunidades para tanta liquidez como hay en el mercado?

MMG. A día de hoy, hay dinero de muchas tipologías, de diferentes fuentes de capital y diferentes perfiles, con lo que no hay problema de dinero ni de interés; hay mucho apetito inversor. El problema son las oportunidades, y oportunidades hay; el problema es que hay mucha demanda porque este mercado tiene mucho atractivo. España o Madrid se están convirtiendo en destino de inversión, lo que provoca que haya muchos ojos mirando y que encuentres oportunidades que igual no reflejan el binomio riesgo-rentabilidad, es decir, que estén, hablando en plata, caras o con unas expectativas elevadas. Nosotros tenemos identificado el capital, tenemos identificados esos perfiles y estamos trabajando con ellos en desarrollar planes de inversión, pero lo que manda a día de hoy es que la oportunidad tenga sentido.

"No hay problema de dinero ni de interés, hay mucho apetito inversor, el problema son las oportunidades"

P. ¿Están infladas las expectativas de venta en el inmobiliario?

MMG. Los vendedores tienen la manía de querer vender muy caro…[risas]

MF. Los precios han subido claramente. Eso es evidente. No solo desde el 2014, también después del COVID, con la demografía en Madrid, con el crecimiento del PIB de España por encima de la media europea, con el atractivo de la calidad de vida que tiene España… Al final, todo eso hace que haya más demanda y eso eleva los precios y, además, se junta con que, ya que mi vecino de enfrente ha subido el precio, el mío vale más.

P. ¿Es generalizado?, ¿pasa en todos los activos?

MMG. La pregunta de si está caro o no no es una foto fija. No puedes decir que está caro porque comparo con lo que había hace seis años o lo que había hace un mes. El estar caro o barato se basa en qué potencial tiene ese activo y qué capacidad tienes de desbloquear su valor escondido o teórico. A día de hoy hay transacciones, de tal manera que, si dijésemos que todo está carísimo, estaríamos diciendo que todos los que están comprando se van a equivocar y no tenemos la bola de cristal para saberlo. Además, hay que tener en cuenta que en un proyecto con una visión patrimonialista a largo plazo, los ciclos no impactan tanto, mientras que, en una inversión en la que entras y a los cinco o seis años quieres salir con un recorrido de valor, dependiendo de a qué valor estés comprando y de cómo evolucione el sector, llegarás o no a esos retornos.

"Hay oportunidades que no reflejan el binomio riesgo-rentabilidad, es decir, caras"

Yo sí creo que Madrid o España han crecido y que los valores están en niveles altos, pero, como también lo está el coste de la vida, no es algo totalmente disociado de la realidad. Creo que hay oportunidades, pero, en algún momento, las suposiciones que han hecho los inversores de que van a vender a ese precio o va a haber un inquilino que les pagará esta renta quizá no se cumplan. O habrá algún momento en el que el mercado ajuste o deba haber una corrección o, simplemente, no se siga creciendo a este ritmo. Si tú estás asumiendo que vas a vender a 14.000 euros en el barrio de Moncloa, me parece estupendo y seguro que hay proyectos que puedan valer eso… o no.

P. Recientemente, el Banco de España hablaba de que los precios de la vivienda están en niveles de 2004. Tres años más tarde, el mercado saltó por los aires.

MF. Estamos hablando de hace 21 años. Ha habido una evolución muy potente de lo que era España comparativamente hablando respecto a otras ciudades y a otros países del entorno europeo; no solamente ya a nivel global, sino dentro del entorno europeo. En Madrid, por ejemplo, la renta prime en oficinas hace veintipico años era casi la misma que hoy y ahora sí que se está rompiendo la barrera de esos 40 e incluso 50 euros el metro cuadrado al mes. Y, respecto a otras ciudades del entorno europeo —y no hablo de Londres o París—, estamos todavía por debajo y no debería ser así porque el mercado de Madrid o el de Barcelona son muy atractivos también desde el punto de vista de oficinas.

P. Si no nos comparamos ni con Londres ni con París, ¿con quién nos deberíamos comparar?

M.F. Por ejemplo, con Milán, Dublín o ciudades del entorno de Alemania. Estamos en niveles de renta por debajo de estas ciudades y no digo que se tengan que llegar a superar, sino que Madrid o Barcelona siempre han estado muy tapadas. Hay mercados de oficinas como Málaga o Valencia, donde las rentas siguen siendo casi ridículas, donde no compras un edificio para hacer una oficina buena para alquilar. Y este mercado tiene que ir superando ciertas barreras históricas. Es verdad que en residencial coges la media española y sí hay tensión de precios, eso es evidente, pero hay determinados máximos que sí que se pueden romper y que deberían romperse tal y como está España ahora mismo, con el crecimiento del PIB que se espera para este año por encima de la media europea; venimos de una época con una recuperación post COVID más lenta que la de otras ciudades y España sigue teniendo mucho atractivo para mucha gente que quiere venir a vivir aquí. Eso ha empujado hacia arriba y ha generado tensión en determinados barrios, sobre todo en los centros de las ciudades, en turismo y, por supuesto, en los precios de edificios transformados.

"Habrá algún momento en el que el mercado ajuste o deba haber una corrección o, simplemente, no se siga creciendo a este ritmo"

P. Pero, ¿estamos en la previa a que el mercado salte por los aires?

MMG. España tiene ya 49 millones de habitantes; es decir, no es lo mismo España ahora que hace 20 años. Y, en concreto, Madrid es una ciudad que crece en torno a unas 120.000 personas al año y la generación de nueva oferta o de nuevo 'stock' no está al ritmo que permita equilibrar oferta y demanda, por lo que se generan momentos de tensión. ¿Estamos en la previa a un ajuste? Yo creo que ahora hay muchas variables completamente distintas a las que había entre 2004 y 2007. No hay un sobredimensionamiento de la oferta, ni de la financiación ni de los 'players' que están entrando. A día de hoy, lo que vemos es que hay una demanda que no está satisfecha, que está presionando los precios, pero las administraciones están mucho más por la labor de generar suelo que permita hacer nuevas promociones o reajustar activos que no tienen un uso adecuado para que puedan solventar una necesidad puntual de vivienda. Yo creo que no estamos, para nada, en una situación parecida a la de 2004. No obstante, hay precios de mercado de residencial que están caros, pero también la vida está cara, la restauración, los taxis… Tenemos un mercado que tiene recorrido y, si se siguen haciendo las cosas bien, va a seguir habiendo oferta, crecimiento y, por lo tanto, podrá haber un mercado sano en el que se crucen oferta y demanda.

P. ¿Qué volúmenes de inversión estáis manejando?

MMG. Empezamos, aproximadamente, con 200 millones con varias familias mexicanas y lo que hemos hecho durante los tres primeros años ha sido intentar diversificar proyectos y 'equity'. Hemos realizado diferentes proyectos, principalmente, en el mundo de 'high street', del 'living' y algo de oficinas. A día de hoy estamos en torno a 450 millones de euros bajo gestión. Sé que dijimos hace un año que teníamos como objetivo llegar a esos 1.000 millones en 2029; es un objetivo aspiracional y estamos trabajando en diferentes proyectos, principalmente en el entorno 'living', que nos van a permitir desarrollar proyectos para alcanzar esos 1.000 millones dentro de tres años. Desde luego, durante 2025 tenemos visibilidad sobre proyectos que nos deberían permitir afianzar el volumen de proyectos bajo gestión.

"Empezamos con 200 millones bajo gestión, ahora estamos en 450 y queremos llegar a 1.000 millones dentro de tres años"

MF. Nuestra intención no es tanto incrementar activos en gestión, sino conseguir capturar esos activos que vemos que tienen recorrido y seguir haciendo proyectos que tengan esa lógica para el inversor y donde se genere ese valor para él. No tenemos unos objetivos financieros de multiplicar X veces lo que hacemos ahora, sino, básicamente, ir creciendo basándonos en buenos proyectos y con buenos 'partners', con buenos socios e inversores que nos acompañen. Y la realidad es que vamos incrementando la complejidad de los proyectos que tenemos, vamos incrementando el número de activos y vamos ampliando también las fuentes de capital con las que trabajamos. En este sentido, se va cumpliendo la hoja de ruta que nos hemos marcado.

P. ¿Cómo se estructuran las diferentes fuentes de capital?

MMG. No tenemos ningún tipo de inversor preferente o prioritario. Tenemos un 'pool' de inversores con los que trabajamos, que tienen diferentes estrategias. Por un lado, estas estrategias se pueden desarrollar aisladamente; hay inversores que quieren no coinvertir con nadie, sino que quieren comprar sus proyectos y llevarlos a cabo al 100 %; hay otras estructuras o proyectos que demandan 'club deals' o diferentes coinversiones entre distintos perfiles, y luego está el institucional, que, evidentemente, lo que quiere es que estemos alineados con él, que coinvirtamos y que vayamos juntos.

P. ¿Y cómo se reparte el porcentaje?

MMG. Lo marca el proyecto. Ahora mismo tenemos diferentes perfiles, y el nuestro no es el inversor que compra 50 o 60 millones de euros como único inversor. A partir de ahí tienes la opción del institucional, que en algunos casos es el obvio, o generas unas estructuras de compra, 'club deals' o 'SPVs' específicas que te permitan ir a volúmenes por encima de los 20 millones. Lo que tenemos como más preferente es entre 5 y 20-25 millones de euros, que es donde se mueve el capital privado y donde somos más ágiles, donde tenemos más capacidad de identificar oportunidades.

MF. Esos volúmenes inferiores no permiten diversificar el número de proyectos. Al final, ellos mismos prefieren invertir una cantidad inferior en un proyecto determinado donde asumen algo más de riesgo e invertir también otra cantidad inferior en otro activo que les da un cupón, de tal manera que esa diversificación del riesgo les permite jugar más en el campo del inmobiliario. Esa diversificación de riesgos permite que podamos estructurar esos 'club deals' con unos 'tickets' inferiores.

P. ¿Cuál es el perfil del inversor latinoamericano?

MMG. Somos un 'operating partner' para esos inversores que buscan exposición a España sin querer desarrollar una estructura propia. De tal manera que ya estamos quitando a los que tienen la estructura propia, lo hacen todo 'in house' y no necesitan un 'partner' en cada mercado que abren. Ese perfil no es nuestro cliente. Nuestro cliente es aquel inversor, esas 'families' que desean exposición en España, que invierten entre 20 y 50 millones, que necesitan unos ojos, unos socios que desarrollen un plan de negocio conjuntamente y que ejecuten ese proyecto sin tener que desarrollar ellos mismos una estructura propia. Los Amancios Ortega de México o de cualquier otro país no son nuestros clientes.

P. ¿Este inversor latinoamericano está muy obsesionado con la ubicación? En el residencial, al menos inicialmente, solo querían barrio de Salamanca.

MF. Lo normal es que estos inversores que vienen de fuera tengan su propio proceso de aprendizaje. Inicialmente, compran algo muy concreto que conocen, que saben dónde está por ubicación… por eso el barrio de Salamanca es tan evidente, porque todo el mundo sabe dónde está, y luego, poco a poco, si quieren seguir invirtiendo en el mundo inmobiliario, asumen alejarse un poco más de esas ubicaciones tan evidentes y también asumen algo más de riesgo en la cadena de valor del activo. Nosotros, con nuestros principales inversores originales, arrancamos así. Ellos empezaron comprando un local pequeñito alquilado a 25 años; poco a poco asumieron algo más de riesgo y volumen y, al final, han asumido más riesgo en el tipo de operación. No obstante, ese proceso de aprendizaje es lento y tiene su tiempo y su ritmo. Es decir, no es que tengan un programa de inversión de 200 millones de aquí al año que viene y tengan que hacer todo el recorrido en dos años; no. Más bien van probando, les va gustando, siguen invirtiendo y, poco a poco, asumen un poco más de riesgo.

"El valor añadido está en el siguiente nivel, promotores que buscan un partner, para entrar y desarrollar una promoción"

MMG. La profesionalización de los inversores con los que estamos trabajando ha evolucionado de algo muy seguro que no les generaba problemas, como un local o una oficina pequeñita que les genera rentas, a proyectos de valor añadido de cambio de uso o de reforma integral. Ahora, ese valor añadido lo estamos llevando a un siguiente nivel: proyectos en los que el inversor privado entra en la promoción inmobiliaria. Entra con promotores o dueños de suelos, con proyectos con cara y ojos, que buscan un 'partner', un capital privado que pueda entrar y desarrollar con ellos una promoción, con todos los riesgos que conlleva. Un capital privado que quiere tener exposición a diferentes perfiles de riesgo, desde un local dentro de su patrimonio de 'long term' a proyectos de mayor valor añadido, desde un edificio al que puede cambiar el uso o reformar hasta una promoción. Y, en la promoción, como ese capital privado no es promotor, lo que quiere es vincularse con alguien que sí lo sea.

P. ¿Se ha cerrado ya alguna operación de este estilo?

MMG. A día de hoy estamos con varias promociones puntuales en Madrid y fuera de Madrid. Estamos en negociaciones con cara y ojos, pero aún no se han materializado. Se trata de proyectos de suelo para desarrollar 'build to sell' en los que el inversor 'equity' entra en el suelo con un proyecto que se lleva a cabo y se venden las unidades. Entra y sale.

P. ¿Por qué interesan al promotor este tipo de operaciones?

MMG. La financiación del suelo no es tan obvia, por lo que, si el promotor quiere comprar el suelo y no tiene capacidad de realizar la compra al 100 % solo, busca un 'partner' con el que comprarlo y, una vez adquirido con un 100 % 'equity', sí puede desarrollar un proyecto, realizar una serie de preventas y encontrar la financiación del CAPEX o la obra. Obviamente, hay otros promotores que no tienen ningún interés en tener socios o inversores minoritarios. Es una manera de ver el negocio inmobiliario como una especie de 'private equity': invertir en el sector empresarial del 'real estate'. Y eso es meterse en la figura de promotor, transformar un edificio en el centro o asumir algo más de riesgo. Hay un negocio empresarial más allá del inmobiliario tradicional.

P. Suena al modelo de Urbanitae o Civislend, es decir, de 'crowdfunding' o 'crowdlending' inmobiliario.

MMG. Urbanitae lo hace con diferentes productos y con un perfil de 'equity' minoritario o pequeño y un número altísimo de partícipes. Nosotros, en cambio, lo hacemos de una manera más controlada y con diferentes capitales. A día de hoy tenemos varios proyectos o 'club deals' en los que están cinco, seis, diez inversores. No tenemos 250 'players'… Además, este tipo de compañías no dispone de un gestor que desarrolle ese plan de negocio. Nosotros somos quienes estructuramos la operación, traemos el 'equity' y desarrollamos ese proyecto.

P. ¿Qué porcentaje de vuestros inversores son extranjeros y cuántos son españoles?

MF. Si es por volumen de activos en gestión, podríamos decir que un poco más de la mitad son extranjeros.

P. ¿Latinos?

MMG. Mexicanos.

MF. Por número de activos, se diversifica más. Estamos trabajando con bastante inversor nacional, donde el 'ticket' es algo menor. También tenemos varios proyectos en los que conviven inversor latinoamericano —y no solo mexicano, sino también argentino, de diferentes nacionalidades— con inversor nacional.

P. Llevamos años oyendo que Madrid es el nuevo Miami y, además del latinoamericano, el comprador o inversor norteamericano empezaba a llegar a España. ¿El efecto Trump ha acelerado la tendencia?

MF. Estados Unidos sigue siendo un referente para todos los inversores latinoamericanos, por cercanía y porque es un país muy atractivo. Pero España y Madrid, como referente y por similitudes culturales, con vuelos diarios y muy atractiva a nivel internacional, también son un punto de destino. Yo no creo que sea únicamente el efecto Trump; creo que, desde hace tiempo, estamos viendo la llegada del inversor latinoamericano a España, y el efecto Trump puede tener un pico que haga que sea un poquito mayor, pero no es la causa principal, sino lo atractiva que está España en muchísimos sentidos, entre otros, la calidad de vida. Hay muchos inversores que vienen a España, dedican un tiempo del año a vivir aquí —no solo en Madrid—, deciden invertir y, de paso, diversifican el riesgo que tienen muy expuesto a Estados Unidos. Ojalá Madrid siga teniendo ese apetito y no se esté apagando, sino que se esté diversificando. Latinoamérica es enorme y nuestros inversores empezaron siendo mexicanos y ahora proceden de cuatro o cinco países más.

P. A ese inversor que viene aquí buscando diversificación o dejar patrimonio a sus hijos y nietos, ¿le puede condicionar el famoso impuesto a los ricos extranjeros?

MF. Ha condicionado y, de hecho, ha impactado mucho.

"El impuesto a los ricos extranjeros espanta la inversión y son muy poco efectivas"

P. ¿Espanta la inversión?

MF. Sí que espanta la inversión. Desde luego, no ayuda en absoluto. Y, en algunos casos, espanta, y no tanto porque exista un impuesto al patrimonio, sino por la arbitrariedad de esos impuestos y los cambios de criterio, lo que provoca inseguridad. La inseguridad jurídica o legislativa es lo que más afecta, más allá de un impuesto existente particular, que no pasaría nada si fuera el de siempre y se respetase. Lo peor no es la existencia del propio impuesto en sí, sino cómo se impone, a quién se impone y esa arbitrariedad. Muchos de estos inversores vienen de mercados inseguros o inciertos en cuanto a la certidumbre jurídica y legislativa; por lo tanto, que seamos creativos en este país sin un criterio genera inseguridad.

P. Lo hacen muchos países, no solo España.

MF. Me da igual que los ponga Francia, España, Dinamarca o Estados Unidos. Lo que no se debe hacer es, de la noche a la mañana, imponer ciertas condiciones que cambian las reglas del juego. Obviamente, las leyes son como son, pero que, de repente, peguen un vuelco a lo que se estaba realizando desde hacía tiempo… Son medidas que espantan y, sobre todo, son muy poco efectivas. La recaudación que se consigue no es superior a otras medidas mucho más recaudatorias. Hacen mucho ruido, dañan la inversión por esa inseguridad y, además, tienen muy poco impacto positivo. Yo sí creo que hay que regular un sistema tributario que ayude a la evolución de todo el país y, sobre todo, ayude a las personas más necesitadas, pero no creo en el titular de prensa, que quizá busca otro efecto y no es tan recaudatorio como sí lo es el impacto social que crea.

P. ¿Hasta qué punto preocupa a vuestros inversores extranjeros el tema impositivo?

MMG. Lo primero que nos preguntan los inversores latinoamericanos o internacionales es cómo está el tema de impuestos y de la fiscalidad. La operación aislada no tiene ningún tipo de certidumbre hasta que no la complementas con: ¿qué pasa?, ¿cómo estructuro mi entrada en este país?, ¿cómo lo voy a hacer?, ¿cuál es el impacto que tiene si tengo un activo o cinco aquí o si hago un plan de crecimiento de actividad económica? O sea que sí o sí es la primera pregunta que surge después de analizar el mercado inmobiliario.

P. ¿Qué tipo de activos os gusta más? Habéis hecho bastante en 'high street', por ejemplo.

MMG. Dentro del 'portfolio' inicial que gestionamos hay diversidad de activos y van surgiendo las oportunidades. Hemos hecho varias inversiones fuertes en 'high street', como Mercadona en Fuencarral o Puerta del Sol, algún activo en barrio de Salamanca… Es decir, hemos desarrollado diferentes perfiles de inversión y esa es una tendencia que vamos a seguir: encontrar activos que tengan sentido para los distintos perfiles de riesgo de nuestros inversores. Podemos ir desde un alquiler a 20 años de obligado cumplimiento hasta un local vacío que necesite reforma. La línea de 'high street' o de 'retail' la tenemos muy activa y diversificada, desde lo más seguro hasta lo que conlleva más riesgo. Esa es una entrada muy obvia para el capital internacional privado.

"La primera pregunta que nos hacen los inversores latinoamericanos o internacionales es cómo está el tema de impuestos y la fiscalidad"

En 'living', por ejemplo, hemos estructurado oportunidades que creíamos que tenían sentido, como edificios de oficinas dentro de Madrid en los que la 'location' tenía sentido, pero el activo no estaba atendiendo bien las necesidades de ese entorno. Cea Bermúdez, por ejemplo, son dos edificios de oficinas; uno continúa con su estrategia, lo van a gestionar y explotar bajo la marca Sharing and Co, pero el otro edificio ha pasado de un 'build to rent' inicial —en el que se creaban unas viviendas para alquilar— a un 'build to sell' de 14 unidades para la venta. Acompañamos a nuestros inversores en esa decisión, analizamos cómo evoluciona el sector y si el proyecto tiene sentido para ajustarlo a la demanda. Dada la escasez de obra nueva de calidad en Chamberí —concretamente en Arapiles— y la fuerte demanda existente, creemos que tiene sentido destinar esas viviendas a la venta.

P. ¿Es más rentable vender que alquilar?

MMG. Bueno, la rentabilidad si te lo quedas de por vida… Ha cambiado la estrategia: compro, transformo, vendo y ese capital lo destino a otro activo. Ese inversor que antes quería un piso en alquiler que le diera una renta ve ahora que ha comprado un edificio de oficinas, lo ha transformado, ha creado valor añadido y lo puede vender. Ha cambiado su perfil de aversión al riesgo y puede volver a poner ese dinero en otro proyecto de valor añadido.

P. ¿Qué volumen de ventas se espera en este proyecto?

MMG. Unos 15 millones de euros. Son 14 unidades —pisos de 110-120 m²—, frente a un parque, obra nueva, buenas calidades… Entre 8.000 y 10.000 €/m². Lo decimos muy orgullosos: era un edificio horroroso de oficinas y vamos a hacer dos edificios espectaculares. Estamos muy orgullosos de aportar nuestro granito de arena, desde nuestra pequeña estructura, para cambiar y mejorar un entorno, lo que los ingleses llaman 'place making'.

P. Esta reconversión de oficinas a residencial, ¿puede volverse en contra de la ciudad?

MMG. La mejora del 'stock' de edificios se produce en paralelo a la destrucción del 'stock' de oficinas en el centro y eso, irremediablemente, provocará que las oficinas sean un bien de lujo dentro de la M-30. Cuando quieras encontrar edificios de calidad, habrá poca oferta y mucha necesidad de reforma porque se habrá destruido mucho 'stock'. Por ejemplo, cuando compramos los edificios de Cea Bermúdez contemplamos la alternativa de que siguieran siendo oficinas.

P. ¿Estáis mirando fuera de Madrid?

MF. Hemos analizado proyectos en Málaga, Valencia, Barcelona y Bilbao, y ha surgido un suelo en primera línea de Sancti Petri, donde todo es hotelero y donde podemos desarrollar un proyecto residencial de lujo. Más allá de este caso, no tenemos otros proyectos fuera de Madrid por ahora: quizá no hemos encontrado aún el que cumpla nuestros requisitos y nuestros recursos son limitados.

"Tenemos capital que viene a Barcelona, pero la puerta de entrada es Madrid"

MMG. Hemos preferido centrarnos en Madrid en esta primera etapa. Aun así, monitorizamos otros mercados. Nuestro capital nos demanda, primero, Madrid y, en segundo lugar, Valencia, Málaga o Bilbao. Barcelona sigue planteando interrogantes, aunque contamos con inversores interesados. Málaga es un polo de atracción con precios altos; no la descartamos, pero intentamos ser eficientes con nuestros recursos y centrarnos donde más valor aportemos.

P. ¿Alguna operación de oficinas dentro de la M-30?

MMG. Nos encantaría. De hecho, con el 'stock' y la calidad que existe a día de hoy, comprar activos de oficinas al 4,5 % de rentabilidad dentro de la M-30, puedes decir: oye, está caro, no refleja el riesgo, ya que todavía tienen el interrogante de qué va a pasar con ellas. Sin embargo, la realidad es que ese 4,5 % o ese sub 5 %, con el crecimiento de rentas que sí o sí va a haber, van a tener todo el sentido para un inversor, porque la realidad es que el 'stock' se está destruyendo; las oficinas, aunque ha habido un bache, van a volver a estar… y, a día de hoy, sales a buscar oficinas eficientes y de calidad para grandes corporaciones o grandes espacios y te encuentras con dificultades para encontrarlas, con lo que yo las rentas las veo, sin ningún género de dudas, en los 60 euros el metro cuadrado al mes.

"Las rentas de las oficinas las veo, sin ningún género de dudas, en los 60€/m2/mes"

P. En el 'CBD'.

MF. 'CBD' y mucha calidad de activo.

P. ¿'CBD' son las cinco torres?

MMG. Sí, y todo el desarrollo de Castellana Norte. Estamos hablando a cinco o siete años vista. La realidad es que no tienes alternativas de calidad y por eso creo que va a haber un incremento de las rentas. Los ratios de 'vacancy' para edificios de calidad están por debajo de lo que es el mínimo de rotación natural. En el año 2000 se alquilaba a 6.000 pesetas en Castellana, a 36 euros. Te vas a 2007 y se alquilaba a 42 euros. Y, a día de hoy, si hablas con cualquiera de las consultoras, te dirán que están en 45, aunque se están realizando operaciones en cincuentas. Veinticinco años después, estás entre 36 y 40. Para mí no es sostenible.

MF. Y hay poca transacción, porque el inversor institucional sigue estando un poco retraído en el mercado de oficinas, mientras hay muchísima inversión en la transformación de edificios, precisamente en 'CBD', que es donde estamos viendo esa captura de valor. Hay transformaciones muy potentes en la zona de Azca, Cuzco y en otras zonas del 'CBD' a lo largo de Castellana. El capital privado puede ser un buen desatascador, y nosotros tenemos que ser capaces de analizar proyectos y planes de negocio en el sector de oficinas, y en Madrid específicamente, para ese capital privado.

P. Este mismo análisis, ¿lo hacéis para 'retail', 'high street', medianas, centros comerciales…?

MF. Centros comerciales no hemos hecho. 'High street' sí y sí que hay una evolución de rentas. Al final depende de cómo ves la ocupación. Y es lo mismo que sucede en residencial: hay una demanda fuerte y los precios tienden a tirar hacia arriba, básicamente, porque hay poca oferta disponible. En 'retail', en los grandes centros comerciales y en 'high street' también sucede. En la calle principal la demanda es fuerte y, sin embargo, la disponibilidad es bajísima y eso, al final, hace que suban los precios. Además, el 'retailer' es muy específico en lo que busca en cuanto a ubicación, tipología de activo, configuración… Un local vacío no siempre se alquila en dos semanas porque esté muy bien ubicado, ya que, además de la ubicación, tiene que cumplir una serie de requisitos para que el 'retailer', sobre todo internacional o los que todos tenemos en la cabeza, quiera entrar. Por eso los tiempos son largos. Lo hemos vivido con Gran Vía: un local que, mientras estaba en obra, costó mucho atraer inquilinos y, una vez que ya estaba prácticamente la configuración terminada, ha sido cuando la demanda se ha puesto en marcha.

MF. Yo creo que también hay una evolución de las rentas positiva en 'high street'. Lo que ocurre es que, al igual que en oficinas, también existe esa diferenciación en 'high street' y, en una misma calle, puede cambiar la renta por cuestión de 50 metros; no todo es 'high street' dentro de las calles principales.