La compra de vivienda por extranjeros en España se triplica y la de jóvenes se desploma

No hay una burbuja inmobiliaria de la vivienda en España, como en 2007, pero sí está produciendo una confluencia de factores, lo que podríamos denominar una tormenta perfecta que está generando crisis de escasez y disparando los precios. Uno de esos factores es la inversión de extranjeros en el residencial español, que se ha triplicado entre 2007 y 2024, mientras que las compras de los jóvenes entre 18 y 30 años se han desplomado, según reflejan los datos del Colegio de Notarios, analizados por el director del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez Lacambra.

En una conferencia en la Academia Matrinense del Notariado, Martínez Lacambra hace una radiografía granular de todos los problemas que está soportando la vivienda y que han desembocado en la actual situación de emergencia habitacional, uno de los puntos que se abordará hoy en la Conferencia de Presidentes Autonómicos, que se celebra en Barcelona. Entre ellos que en 2007 los compradores extranjeros de una vivienda eran sólo el 7,5% del total, mientras que en 2024 esta cifra se elevó al 20,9% del total de las operaciones. Por contra, en 2007 un 24% de las operaciones de compraventa en el residencial español lo protagonizaban jóvenes entre 18 y 30 años, casi una de cada cuatro transacciones, mientras que ese segmento de población bajaba a menos de la mitad, el 10,4%, diecisiete años después.

“Es evidente que la entrada de compradores extranjeros en el mercado ha contribuido a tensionarlo”, asegura Martínez Lacambra. El Índice Único Informatizado Notarial (IUIN) permite diferenciar entre extranjeros residentes y no residentes.

En el período estudiado, la tendencia al alza es evidente en los compradores extranjeros residentes, es decir, que no solamente compran la vivienda como inversión o para estancias ocasionales, sino que deciden residir en ella. En 2007 suponía un 4,4% de las compras, mientras que en el 2024 se sitúa en un 12,6%, es decir, prácticamente se triplica.

En cambio los no residentes en el 2007 ascendían a un 3,1% de las compras, llegando en el 2013 al mayor valor, un 11,6%, y situándose, en la actualidad, en un 8,3%. “Es evidente que la reducción de precios como consecuencia de la crisis atrajo a compradores extranjeros”, concluye el director del Centro Técnico del Notariado.

En algunas ciudades, la presión del inversor de fuera de España resulta determinante en el conjunto del mercado durante el período 2007-2024. Se trata de lugares como Ibiza Ciudad (35%), Alicante (33%), Palma de Mallorca (25%) o Barcelona (25%). Con valores tan altos, este grupo inversor acaba empujando al alza los precios. El mercado de la vivienda es, de facto, un mercado marginalista, en el que la última transacción marca el precio para calcular el del resto de los activos.

Como elemento mitigador, el autor propone que “los compradores no residentes, fueran o no extranjeros, deberían tener una tributación con mayor gravamen en la adquisición, y también en el ámbito de las haciendas locales con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles”, como un modo de introducir un factor corrector sobre una tendencia que distorsiona el mercado, en especial en las zonas insulares de Baleares y Canarias.

Los jóvenes, perjudicados

“En el 2007, prácticamente una de cada cuatro viviendas las compraba jóvenes, mientras que en la actualidad esta cifra se sitúa en una de cada diez viviendas, lo que supone una reducción de 14 puntos porcentuales”, advierte Martínez Lacambra.

Por ello propone: “En lo que afecta a los jóvenes, deberían plantearse facilidades en el pago de los impuestos relacionados con la compra, tales como el ITP o el IVA. De manera que no se trata de reducirlos, sino de dar la posibilidad de que lo pudieran pagar de forma diferida en 15 años para aliviar la presión en el momento de la adquisición”.

También respalda la actual política del Ministerio de Vivienda de facilitar una línea de avales ICO para la financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda, para aquellos jóvenes que no superen los 35 años y tengan familias con menores. Todo combinado con inversión en transporte público para acercar en tiempo la periferia al centro de las ciudades e incluso el restablecimiento de peajes para financiar este respaldo a las infraestructuras.

El problema de la vivienda es que no basta con desplegar una política concreta, sino que hay que aplicar muchas y en muchos sitios diferentes. Como en la película “Todo a la vez y en todas partes”. Así, entre las medidas que propone Martínez Lacambra, también está el fomento de vivienda pública, como el que quiere desarrollar Salvador Illa en Cataluña.

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E. Sanz

La vivienda protegida se ha desplomado en España. El máximo planificado fue en 1995, con más de 122.000 pisos, mientras que en 2023 esta cifra justo llegaba a 12.300, una décima parte. Martínez Lacambra apunta que “hay que movilizar todo el suelo público posible para el desarrollo de viviendas de alquiler". "De hecho —continúa—, sería esencial crear un marco regulatorio propio para la vivienda protegida en régimen de alquiler en suelo público, que estableciera una normativa específica, que ajustara aspectos relacionados con la financiación, y revisara el IVA que soporta el promotor, tanto en la construcción como en el tratamiento de los derechos de superficies, ya que, son elementos que en ocasiones hacen inviables las operaciones”.

Subida de los precios

Aunque hay cierto consenso en que la situación de preburbuja en la que vivía España en 2007, dista de la actual, también lo hay en que los precios para la vivienda en propiedad se han disparado en un mercado estrangulado. En la etapa de recesión 2007-2013, la reducción del valor medio de las viviendas pluirfamiliares fue de un 32%, mientras que el aumento del 2013 al 2024 fue del 54%, en términos nominales y sin tener en cuenta la inflación. En 2007, el precio medio de un piso en España era de 178.900 euros, mientras que en el 2024 ese mismo precio medio llegaba a los 188.700 euros.

El estudio refleja que, excepto en la fase de burbuja, la evolución de los precios ha ido pareja a la evolución del PIB. En la fase burbuja, 1997-2006, el precio real, incluyendo inflación, subió un 117%. Después, entre 2007 y 2013, ese mismo precio cayó un 44%, porque el PIB había caído un 4,8%. Y luego el mercado residencial de compra venta volvió a recuperarse un 24%, hasta los actuales valores, que dificultan enormemente acceso a la vivienda de las clases media y media baja.