"La financiación alternativa de vivienda es más cara, pero permite sacar antes el proyecto"

Se encuentra al frente de una de las grandes plataformas de financiación alternativa en España. Un sector muy incipiente aún en nuestro país, pero que ha permitido a buena parte del sector promotor, especialmente a pequeñas y medianas compañías, mantener su actividad y acceder a financiación para comprar suelo y poner en marcha sus proyectos inmobiliarios, además de poner sobre la mesa del pequeño inversor la posibilidad de acceder a la inversión inmobiliaria a partir de pequeños desembolsos de capital.

Íñigo Torroba (MADRID, 1987) es el CEO de Civislend desde octubre de 2022 y, desde entonces, la compañía ha crecido exponencialmente, multiplicando casi por 10 el volumen de inversión financiado en apenas tres años. Con un track record de más de 100 proyectos financiados y medio centenar de proyectos devueltos, han conseguido que la mayoría de sus inversores y promotores acudan de manera recurrente a ellos para conseguir rentabilidad, los primeros —cerca de 60.000— y financiación, los segundos.

Torroba empezó su andadura profesional en consultoría inmobiliaria y financiera en compañías como Aguirre Newman, Deloitte o Colliers y, en 2022, asumió las riendas de Civislend, que desde su creación en 2017 ha logrado romper las barreras de entrada del inversor minorista al mundo inmobiliario. Consciente de que la financiación alternativa sigue siendo más cara que la tradicional, aunque la brecha —asegura— se irá reduciendo con el paso de los años, Torroba lo tiene claro: el tiempo también es dinero, una de las máximas del sector inmobiliario y financiero.

PREGUNTA. Financiación alternativa, crowdfunding, crowdlending... En un mercado aún muy joven, ¿dónde se sitúa Civislend?

RESPUESTA. Civislend es una plataforma de financiación participativa, más comúnmente conocida como plataformas de crowdfunding o crowdlending, y se crea en 2017 de la mano de dos principales socios, uno de ellos con un background muy potente en el sector inmobiliario, de familia promotora, y otro con un gran background tecnológico. De tal manera se junta el know-how tecnológico e inmobiliario y se crea una plataforma con la idea de que la financiación alternativa va a ir ganando cada vez más peso tras la crisis de 2008, cuando los bancos cerraron el grifo de la financiación. Una plataforma que, por un lado, da servicio al promotor, a quien ofrece otra vía de financiación para sus proyectos, y, al mismo tiempo, crea un modelo de negocio que permite dar entrada a inversores particulares o retail en proyectos inmobiliarios para que puedan beneficiarse de las rentabilidades tan atractivas que ofrecen. Y que, además, puedan hacerlo desde 250 euros, que fue el ticket mínimo que se acordó en su momento y que a día de hoy seguimos manteniendo.

"El residencial es donde mejor encaja la financiación alternativa"

P. ¿Hay algún inversor más?

R. En 2021, entró también en el capital un family office inmobiliario muy especializado en hoteles. Fue entonces cuando entré yo a liderar esta segunda etapa de Civislend, en la que se han registrado crecimientos exponenciales. Durante los primeros años de la plataforma, se produjo un crecimiento muy orgánico gracias a las aportaciones de la familia, amigos y conocidos, y gracias a un desarrollo tecnológico muy potente se ha creado una plataforma tecnológica muy escalable que nos ha permitido llegar a donde estamos hoy, tanto a nivel de usuarios como de flujos de capital.

P. En cifras, ¿cómo ha sido ese crecimiento exponencial?

R. En 2022, hemos pasado de llevar financiado un volumen de 23 millones de euros a cerrar el mes de mayo con cerca de 200 millones financiados. Todo esto en tres años. En 2023 cerramos con 33 millones y en 2024 cerramos con cerca de 90. El objetivo para este año es alcanzar los 130 millones de euros. Hasta ahora llevamos 115 proyectos, de los cuales un 90 % son residenciales, pero también hemos hecho proyectos hoteleros, logísticos y turísticos; hemos llevado a cabo mucha reconversión de oficinas en viviendas... Básicamente, podemos abordar cualquier tipología de activo inmobiliario.

P. ¿Cuántas viviendas habéis ayudado a poner en marcha?

R. Llevamos más de 4.000 viviendas financiadas, que no está nada mal. Y lo que funciona también muy bien, sobre todo en Madrid y en grandes ciudades, es la reconversión de oficinas a residencial, como en General Perón, que es la reconversión de una planta de oficinas de 3.000 metros cuadrados a apartamentos. Hemos hecho otras tres o cuatro en Madrid. Son relativamente recientes; te diría que de un año y medio hacia acá. Gracias a Civislend se han creado más de 150 nuevas unidades residenciales en Madrid y su área metropolitana.

P. ¿Qué tipo de proyectos no os gustan?

R. No es que esos proyectos no nos gusten, sino que encajan con más dificultad, como los desarrollos a largo plazo. Por ejemplo, el típico proyecto de un promotor que va a desarrollar una oficina para alquilarla y va a estar durante cinco años recibiendo una rentabilidad. En primer lugar, nosotros no vamos a estar a tan largo plazo y, en segundo, hay una incertidumbre sobre el repago de la deuda. Para nosotros es muy importante tener claro y entender de una manera muy sencilla cómo nos va a repagar la deuda el promotor. No es lo mismo construir viviendas y que, con la venta de esas viviendas, nos repague que construir viviendas para 'build to rent', inmuebles que van a estar en alquiler dos o tres años y luego se va a vender el activo entero.

P. ¿Por qué?

R. En primer lugar, el 'business plan' es más a largo plazo, con lo cual la deuda se está comiendo mucha rentabilidad porque es una deuda cara. Y, en segundo lugar, hay una incertidumbre sobre la venta. Es decir, no es lo mismo analizar la venta de 20 viviendas en un mercado que necesita viviendas que analizar la venta de una promoción entera a un fondo, donde ya entran temas macro, evolución de los tipos… Este tipo de proyectos es más difícil.

P. No os interesan ni a vosotros ni a los promotores...

R. Ni a los inversores ni a los propios promotores. La verdad es que todo proyecto que tenga un componente claro de salida y en el que, lógicamente, los KPI estén dentro de nuestros parámetros, es susceptible de que lo financiemos, independientemente de la localización, el uso o el volumen (eso sí, con la limitación de los 5 millones). Siempre con ese componente claro de salida y cómo nos va a repagar.

P. ¿Han trabajado con cooperativas?

R. Con cooperativas hemos financiado bastante. Intentamos entrar en fases iniciales en las que el coste de la deuda esté ya metido en el 'business plan' antes de montar la cooperativa. Es decir, nos llega un gestor de cooperativas con un suelo que ha visto y quiere montar una cooperativa. ¿Me puedo financiar con vosotros? Desde el primer momento, al cooperativista le tienen que decir cuánto le va a incrementar nuestra deuda su coste. En casos en los que la cooperativa ya está montada, vamos muy de la mano con el banco. Es decir, entramos en esa primera fase en la que el banco no entra y luego, una vez está el suelo y la licencia, es el propio banco el que nos saca del proyecto. Lógicamente, tiene que haber una gestora de primer nivel, con 'track record', y tiene que haber cooperativistas que hayan mostrado su solvencia. Y luego, también es muy importante estar muy en contacto con el banco. Nosotros, al final, no somos enemigos del banco: somos su mismo modelo de negocio, pero entramos en fases diferentes y a otros tipos de interés.

P. La banca tiene limitada la financiación al promotor y los grandes promotores no suelen tener problemas de acceso al crédito. Se avecinan fusiones bancarias que pueden complicar aún más el acceso al crédito para los promotores pequeños y locales. ¿Puede ser también una oportunidad para que crezca el negocio en España?

R. La financiación alternativa en España es un sector relativamente joven comparado con los países del norte de Europa, con un volumen de financiación alternativa frente a la financiación tradicional muy bajo. Aunque todavía es un mercado algo opaco, las estimaciones señalan que el 85 % de la financiación concedida durante 2024 es bancaria tradicional, frente a un 15 % de financiación alternativa, donde entran las plataformas de 'crowdfunding' o 'crowdlending', pero también los fondos de deuda que están entrando en España y prestando al mercado inmobiliario. Si nos comparamos con Reino Unido, donde la financiación alternativa representa entre un 50 % y un 55 % del mercado, se prevé que siga creciendo a doble dígito durante los próximos años. El inmobiliario español es un mercado muy importante dentro de Europa, uno de los más grandes; por lo tanto, si nada cambia, esta financiación cada vez ganará más peso.

P. Ese 15 %, ¿de cuántos millones de euros estaríamos hablando?

R. Alrededor de entre 2.000 y 3.000 millones de euros.

P. En el mercado han surgido varias plataformas de financiación alternativa. A la hora de invertir, ¿qué debe tener en cuenta el pequeño inversor para asegurarse de que invierte en una plataforma regulada?

R. Lo primero en lo que se tiene que fijar es en la reputación de la plataforma en la que está invirtiendo, no solo en años de actividad y número de proyectos. Además, debe comprobar si es una plataforma regulada o no, porque cada vez surgen más vehículos digitales de inversión en los que se ofrece al inversor 'retail' participar, pero que, al no estar regulados, carecen de normas básicas de protección del inversor, algo que la CNMV exige para velar por la seguridad y los intereses de quienes invierten.

En segundo lugar, hay que conocer quién hay detrás de las plataformas: el equipo gestor es lo más importante, si tiene experiencia y ofrece proyectos de calidad. En Civislend la transparencia es del 100 %. Todo lo que analizamos lo ponemos a disposición del inversor; este tiene la información necesaria para decidir si invierte, conocer al promotor y realizar sus propios análisis. Manejamos el capital de más de 60.000 inversores y cualquiera puede llamar en cualquier momento: le contestarán al teléfono o le responderán a un correo en menos de 24 horas.

P. ¿Cómo se invierte en la plataforma?

R. En la mayoría de los proyectos en los que invierte el inversor, el dinero va contra la garantía hipotecaria del propio activo. El inversor presta dinero a cambio de un tipo de interés y a un plazo determinado. Ese capital se integra en un préstamo mayor sobre el que cada inversor tiene un porcentaje de participación, desde 250 euros, y un pequeño porcentaje sobre la garantía hipotecaria. Civislend actúa en nombre y representación de los inversores, de modo que el promotor nunca interactúa con ellos. De media, entran más de 1.000 inversores por proyecto; el modelo se basa en levantar grandes cantidades de capital con muchos pequeños inversores y que resulte manejable para el promotor.

P. ¿Cuál es la media de inversión y de rentabilidad?

R. La inversión media es de 3.000 euros de 'ticket' por inversor y la rentabilidad media de 2024 de la cartera está en el 11,47 % anual.

P. El inversor debe saber que no está garantizada.

R. Por supuesto: es una rentabilidad no garantizada. Ningún producto que ofrezca ese retorno está garantizado. Sin embargo, presenta un equilibrio riesgo-rentabilidad muy atractivo, porque siempre existe la garantía del propio activo, cuyo valor supera la deuda expuesta.

P. La inversión mínima es de 250 euros, pero ¿puede llegar un inversor que quiera aportar 5 millones o procuráis que la inversión esté repartida?

R. El modelo procura que el capital esté repartido. Igual que la inversión mínima es de 250 euros, no hay inversión máxima. No obstante, si un inversor fondea su cuenta con 5 millones y quiere asignar 2 millones a un proyecto, suele llamarnos antes. Si alguien desea quedarse con el 'ticket' total de un proyecto de 2-3 millones, primero habla con nosotros.

P. Tenéis una base de 60.000 inversores o usuarios, ¿cuál es el perfil?

R. El 50 % de la cartera son hombres o mujeres de entre 35 y 50 años. Un 20 % tiene entre 20 y 30, y el resto son personas de más de 45 años.

P. Comenta que los proyectos en los que entran son de deuda. ¿Por qué no les interesa el 'equity'?

R. Porque el espíritu de la plataforma —como indica su nombre, Civislend— ha sido siempre estructurar productos de deuda. Nuestra base inversora nos identifica con esta tipología y quizá prefiere algo menos de rentabilidad, pero con la garantía correspondiente. La inversión en 'equity' es para un inversor con mayor tolerancia al riesgo, dispuesto a afrontar más incertidumbres y plazos más largos. En cambio, las inversiones de deuda se consideran a corto plazo: entre 14 y 18 meses, de media.

P. ¿El inversor repite?

R. Hay una tasa de repetición de más del 80 %, un porcentaje muy alto para la media de mercado.

P. La normativa europea, ¿es suficiente?, ¿alguna mejora que les gustaría que introdujera?

R. El principal cambio que ha habido entre la normativa local y la europea es que se ha abierto al mercado europeo. Antes, un inversor extranjero no podía invertir en nuestros proyectos; ahora sí, dentro de la Unión Europea. Y nosotros podemos financiar proyectos en países de la Unión Europea. Desde Civislend lo que intentamos pelear es ampliar el 'ticket' máximo de inversión, ya que hay proyectos para los que los promotores necesitan 6, 7 o 10 millones de euros, pero la CNMV tiene marcado ese límite. Sin embargo, de momento no hay visos de que eso se pueda mover.

P. Este límite, ¿os limita a la hora de trabajar con grandes promotores?

R. Hemos financiado tanto a promotores grandes que manejan volúmenes de entregas de más de 500 viviendas al año como a promotores mucho más locales que conocen muy bien el micromercado en el que trabajan, promotores de toda la vida que tienen su nicho. Por poner un ejemplo, hemos financiado a Inmobiliaria Espacio, que absorbió Aedas. El nuestro es un modelo de negocio que cada vez se va instaurando más en todo tipo de promotores, pero lo que nos limita un poco poder acceder a ellos es el 'ticket' máximo que podemos financiar, porque aunque tienen financiación bancaria, hay fases iniciales en las que la banca no entra y ellos salen muchas veces a buscar financiación alternativa para comprar el suelo o para desarrollos en fases iniciales hasta la obtención de las preventas. Muchas veces nosotros tenemos el limitante de los 5 millones de euros y no les podemos ayudar, lo que no significa que no lo hagan con otros fondos de deuda o con otras plataformas de deuda alternativa.

P. ¿Tenéis algún acuerdo de colaboración con algún promotor?

R. Sí, por ejemplo, con Avintia teníamos un acuerdo de colaboración en el que éramos su principal financiador para proyectos pequeños. Al final, todo acuerdo que a nosotros nos ayude a tener una recurrencia en proyectos para el inversor, bienvenido sea.

P. Aparte de Avintia...

R. No. Aparte de Avintia no tenemos nada más firmado. Pero nuestra tasa de recurrencia de un promotor es muy alta. Una vez empiezan a trabajar con nosotros, prácticamente ninguno ha dejado de hacerlo.

P. En estos momentos, parece que los tipos de interés están bajo control o, al menos, están más estables. ¿Cómo vivió Civislend la gran subida de tipos de hace un par de años?

R. Nosotros, básicamente, funcionamos como un banco. Es decir, si suben los tipos, sube el euribor para el cliente final, el 'spread' aumenta. Si bajan, pues baja. Antes de la subida de tipos nosotros estábamos financiando proyectos entre un 7% y un 9%; después de la subida empezamos a hacer proyectos entre un 9% y un 11%. Ahora, estamos de media en un 10,5% o un 11%, pero dependiendo del riesgo. Si vuelven a bajar los tipos, volveremos a bajar nuestros intereses. Esto lo marcan la competencia y el mercado. El promotor ahora se está financiando entre un 6% y un 7% con los bancos y con nosotros, entre un 10% y un 11%, porque, al final, el riesgo que asumimos nosotros es un riesgo más alto.

P. ¿Preocupa que la política arancelaria de Donald Trump acabe afectando a la economía y vuelvan a subir los tipos de interés?

R. No. Yo creo que ya la incertidumbre está bajando. En cualquier caso, se ha demostrado que nosotros nos amoldamos muy bien a las turbulencias, por lo que, si bajan los tipos de interés, bajaremos los nuestros y, si suben, los ajustaremos al alza. Lo que sí que nos puede hacer daño es que se caiga el mercado o que, de repente, haya un parón importante en el desarrollo de proyectos, sobre todo de vivienda de obra nueva, pero todas las perspectivas hacen creer que durante los próximos diez años esto va a seguir porque hay una falta de vivienda muy importante en España.

P. La fuerte subida de tipos que vivimos, ¿frenó el volumen de inversión?

R. Nosotros hemos ido siempre hacia arriba. Es verdad que partíamos de una base muy baja; de hecho, hasta 2022 el crecimiento había sido prácticamente orgánico. A partir de ese año empezamos a invertir en darnos a conocer, en que la gente entendiese muy bien lo que es este producto, que es muy atractivo, a lo que también ayudó el hecho de ir devolviendo proyectos. Hemos devuelto más de 50 proyectos hasta la fecha, con casi 60 millones de euros de devoluciones. Esto te ayuda mucho a crear una marca con una confianza y un 'track record' importante.

P. ¿Tienen más facilidad que la banca para ajustarse a los vaivenes de tipos?

R. Sí. Al final, la banca es como un transatlántico moviéndose y nosotros somos un barquito pequeño que, de alguna manera, puede adaptarse muy bien a la coyuntura de cada momento del mercado. Si vemos que los tipos de interés se tienen que ajustar, somos capaces de ajustarlos de un proyecto a otro, sin tener que recurrir a normativas complejas o a procesos tediosos. Una de las ventajas que tiene este tipo de producto de cara al promotor es, precisamente, la agilidad. Tenemos comités todas las semanas en los que se presentan los diferentes proyectos que hemos estudiado y analizado, pero si de una semana a otra surge algo raro, somos capaces incluso de parar el lanzamiento del proyecto o renegociar las condiciones sin problema.

P. ¿Está previsto dar entrada a algún otro socio para crecer?

R. No. Uno de los objetivos desde la entrada del nuevo equipo gestor fue darle siempre prioridad al negocio vía rentabilidad. Conseguimos ser rentables desde el primer momento y somos un negocio que, de alguna manera, genera mucha caja y tiene capital suficiente para crecer sin necesidad de dar entrada a ningún otro socio. Entre nuestras perspectivas de futuro está consolidar nuestra posición en España, donde ahora somos los líderes y queremos seguir siéndolo. Y, a partir de 2026, tenemos en mente la internacionalización. Hemos hecho algún proyecto en Portugal que ha salido muy bien y la idea es empezar a entrar en países en los que el mercado inmobiliario funcione de manera muy parecida a España y en los que la calidad de los proyectos sea similar para ofrecer esa seguridad y esa rentabilidad a los inversores. Esto lo tendremos en marcha a partir de 2026.

P. ¿Cuál es el plan estratégico?

R. La idea es cerrar 2025 con 130 millones, más o menos, de financiación y, a partir de ahí, empezar a crecer y en 2026 estar cerca de los 200 millones, con esa internacionalización en marcha.

P. ¿Cuál es la cuota de mercado de Civislend?

R. Cuando hablamos de líderes es por volumen de financiación. Dentro de las plataformas de financiación participativa, somos los que más volumen de financiación en deuda tenemos. Diría que nuestra cuota de mercado ronda el 40 %–45 % del total del negocio. Entre tres plataformas —nosotros, Urbanitae y Wizink— gestionamos en torno al 80 %–85 % del volumen. Luego hay plataformas más pequeñas que todavía no manejan volúmenes muy altos.

P. ¿Le ha costado al sector superar los recelos en torno a la financiación alternativa que surgieron a raíz de las primeras plataformas, como Housers?

R. Housers empezó a operar sin regulación y, por cuestiones de gestión, no se hicieron las cosas bien y aquello generó un daño reputacional de cara al inversor muy importante. La normativa de las plataformas de financiación europea se hizo un poco 'ad hoc' a Housers en 2015, cuando se creó la compañía y empezó a crecer de forma exponencial. Yo ni siquiera estaba en el sector todavía, ya que entré en 2019 con Urbanitae.

"Tenemos capital suficiente para crecer sin necesidad de dar entrada a ningún otro socio"

P. ¿Se han superado los recelos?

R. Eso está superadísimo. En los primeros años, uno de los objetivos de Civislend, y dado que esto había afectado al sector, fue intentar hacer las cosas muy bien, crecer despacito, sin prisa, de manera orgánica y tener asentados unos buenos cimientos para cuando realmente viéramos que era el momento de hacerlo escalar. Cuando estaba en Urbanitae en 2020 teníamos muy en cuenta lo que había pasado en Housers para no replicarlo.

P. Habrá sido necesario hacer mucha pedagogía.

R. Justo.

P. Llegan donde la banca no quiere o no puede entrar, ¿son competencia directa?

R. Nosotros no vivimos de lo que deja de financiar la banca. El propio promotor se ha dado cuenta de que prefiere pagar un poco más por la deuda y poder darle una salida rápida al proyecto. Algo que en el mercado inmobiliario está muy interiorizado es que el tiempo es dinero. Al final, a cambio de poder dar continuidad al proyecto, el promotor tiene que pagar un poco más, pero lo recupera al final porque su proyecto va a tardar mucho menos tiempo en llegar a término. En términos de TIR, que es como se mide la rentabilidad de los proyectos, esa agilidad en el tiempo suple el coste un pelín más caro de la deuda.

P. ¿Ha costado hacérselo entender a los promotores?

R. Ha habido dos grandes retos. Recuerdo que, cuando estaba en Urbanitae, hablaba con promotores y me decían: “¿Cómo voy a tener a 500 inversores ahí metidos?, ¿cómo los voy a manejar?”. Entonces hubo mucha labor de pedagogía con el promotor, a quien se le explicaba que el único interlocutor íbamos a ser nosotros, que no le iba a afectar en nada que el capital viniera de 500 personas en vez de una. Le decíamos que era lo mismo que recurrir a un fondo de inversión para que pusiera el capital. Recuerdo que, en los inicios, los promotores me decían: “Íñigo, ni de broma; no sé de qué me estás hablando”.

"No vivimos de lo que deja de financiar la banca. El promotor prefiere pagar un poco más por la deuda y poder darle salida rápida al proyecto"

Eso, por un lado. El segundo reto fue decirles que les íbamos a prestar el dinero al 10 %. ¿Pero cómo?, decían, si tengo financiación bancaria más barata. Y yo les decía: vale, ¿cuánto tiempo tarda el banco en concederte el préstamo? Tienes que comprar el suelo, conseguir preventas… un año. Conmigo, en uno o dos meses, tienes el capital; no necesito que tengas un 60 % de preventas, con el 10 % que ya tienes, me vale. Y, poco a poco, el promotor se fue dando cuenta de que el tiempo es dinero, que a lo mejor prefiere pagar un poco más siempre y cuando el margen total del proyecto acepte el coste. Así, poco a poco, hemos ido ganando cuota de mercado y la confianza de los promotores.

P. ¿Cómo afectó a la financiación alternativa y a los proyectos el fuerte incremento de los costes de construcción?

R. No hubo tantos problemas en estructuras de deuda como en proyectos de 'equity'. Cuando marcas un 'business plan' con una rentabilidad X y, de repente, esa rentabilidad te baja un 10 % o un 15 % porque suben los costes de construcción, es donde realmente ha habido problemas y proyectos que se han tenido que reestructurar. Pero, insisto, en 'equity', no en deuda. Nosotros, en deuda, somos muy conservadores y siempre manejamos escenarios con márgenes de error que prevén posibles desviaciones.

"Lógicamente, financiar suelo sin licencia es más arriesgado, lo financiamos, pero el tipo de interés es más alto"

P. La financiación del suelo es tema tabú en el sector financiero. A la hora de financiar, ¿vale cualquier suelo?

R. Lógicamente, financiar suelo sin licencia es más arriesgado. Sí que lo financiamos, pero el tipo de interés es más alto. En cambio, financiar vuelo con un suelo pagado, con preventas y en buenas localizaciones, es más barato.

P. A nivel de plantilla, ¿cómo ha crecido Civislend?

R. Nos hemos mantenido muy conservadores. Hemos conseguido crear un modelo de negocio en el que haya mucha operativa automática y no necesitemos demasiada plantilla para alcanzar los volúmenes que estamos logrando. En 2022, cuando yo entré, éramos tres personas y, desde ahí, hemos crecido —de manera muy estable y conservadora— hasta los 13 que somos ahora; prevemos cerrar el año siendo 17 – 18. Tener una plataforma escalable en procesos y a nivel tecnológico ha hecho que podamos asumir estos volúmenes con poco personal.

P. ¿Cómo se capta tanto al promotor como al inversor?

R. Básicamente, la manera de dar a conocer el producto al inversor es, primero, el boca a boca; segundo, a través de una buena comunicación; y, tercero, mediante campañas de marketing digital enfocadas al 'performance'. También hacemos alguna campaña más específica de 'branding' para crear imagen de marca. Por la parte de los promotores, el gran crecimiento es orgánico —boca a boca y marca— que ha permitido que el mercado nos conozca y nos asocie con un producto de deuda muy ágil y ventajoso. Además, contamos con un equipo de 'real estate' que se dedica a originar operaciones y a presentar nuestro producto a nuevos promotores.

P. ¿Llegará en España la financiación alternativa a los niveles, por ejemplo, del Reino Unido?

R. La tendencia es que la financiación alternativa gane más peso cada año e incluso se ajuste el diferencial entre el coste de la financiación tradicional y la alternativa, como ha ocurrido en el norte de Europa. Ahora mismo, el diferencial es alto: los bancos están entre un 5 % o 6 % y nosotros entre un 10 % y un 11 %.

P. El ajuste, ¿sería a la baja?

R. Sí, el nuestro. Nuestro interés debería tender a ajustarse cada vez más a esos 7 % – 8 % a los que se presta en Reino Unido.

P. Y eso, ¿cómo se consigue?, ¿a base de volumen?

R. Y de aversión al riesgo. Es decir, cuando el inversor entienda que el riesgo real de perder su dinero es muy bajo porque cuenta con una garantía real que respalda el capital. La competencia para un producto como el nuestro es prácticamente nula. Actualmente no existe en el mercado otro con este balance rentabilidad-riesgo. Creo que el crecimiento medio del Ibex está por debajo del 10 % anual, y el riesgo de perder invirtiendo en acciones de empresas del Ibex es muchísimo mayor que el de perder tu dinero en un proyecto nuestro.

"El riesgo de perder invirtiendo en acciones de empresas del Ibex es muchísimo mayor que el que tienes en un proyecto nuestro"

Por eso hay una labor de pedagogía importante para hacer entender el riesgo real que tienes invirtiendo con nosotros, pero los tipos de interés también los va a marcar la competencia. Los propios bancos, es decir, si los bancos ajustan esos tipos, nosotros los tendremos que ajustar y nuestros competidores. Dicho esto, bajar la rentabilidad a un producto no es sencillo.

P. ¿Qué pasa si un proyecto no sale?, ¿se liquida?

R. De los 50 proyectos devueltos, solo hemos tenido que ejecutar uno y no fue por ningún tema inmobiliario, sino porque el promotor murió diez días antes de salir del proyecto. El administrador y socio único de la sociedad no tenía hijos y los herederos eran sus padres inválidos. Tuvimos que iniciar un proceso de ejecución teniendo todo vendido y ya hemos devuelto todo el dinero a los inversores, la totalidad de lo que pusieron más los intereses de demora. Este es un claro ejemplo de que tu dinero está resguardado y garantizado por un activo inmobiliario. Lo único es que, en vez de en 12 meses, cobraron en dos años y medio porque el proceso de ejecución en España es muy largo.

P. ¿Cómo evitar el pánico del inversor?

R. Si tienes una buena comunicación con ellos y eres transparente, no se preocupan. Nosotros no hemos tenido ninguna incidencia; ningún inversor se ha quejado en ese proyecto en concreto. Además de tener la obligación, explicamos muy bien los riesgos que existen, desde que puedes perder tu dinero hasta que pueda haber retrasos o que tengamos que ejecutar el activo… Esto se le explica al inversor de antemano. Y, cuando llega este momento, te adelantas a lo que va a pasar. En este caso, el mismo día que murió el promotor enviamos un comunicado a todos los inversores en el que les dijimos que podríamos tener que ejecutar el activo.

P. A la hora de invertir en un proyecto, ¿se da una estimación de rentabilidad?

R. No se da una estimación: se da la rentabilidad real. Hoy, por ejemplo, a las 12 se abre un proyecto en el que el inversor conoce la rentabilidad real, el plazo y, si se demora el proyecto, cuál será el interés de demora… en deuda.

P. Pero, cuando llega el momento de cobrar los intereses, ¿podría haber bajado la rentabilidad por cualquier motivo?

R. No. En deuda no. Es un tipo de interés fijo, como la hipoteca de tu casa: sabes a qué tipo de interés pagas la hipoteca y el banco sabe qué tipo de interés recibe por prestarte el dinero.

P. Y en este proyecto que comenta, si meto 250 euros…

R. En 12 meses te van a devolver tus 250 euros más ese 10 %, que son 25 euros, menos la liquidación de los impuestos.

P. ¿Y qué saca Civislend?

R. Nosotros no sacamos nada de ese 10 %. La gran diferencia entre la 'equity' y la deuda es precisamente esta: en deuda, básicamente, prestas tu dinero. Es decir, me vas a dejar 1.000 euros y yo te voy a devolver esos 1.000 euros más un tipo de interés del 10 % dentro de un año. El inversor ya sabe que sus 1.000 euros se los devolverán dentro de 12 meses más 100 euros. ¿Qué pasa si, en vez de en 12, es en 13 o 14 meses? Entra un interés de demora del 5 % anual por los meses retrasados. ¿Y si se devuelve en 10 meses? Recibirás algo menos que el 10 % anual, pero sabes lo que vas a recibir.

P. ¿Civislend qué gana, entonces?

R. Una comisión por estructurar esta deuda. Es una comisión fija que se paga al principio del préstamo. Es decir, al promotor lo que le cuesta la deuda es ese 10 % más mi porcentaje, mi comisión.