"Producir vivienda sin más no baja los precios, y no tiene por qué ser solo obra nueva"

"Hay pululando más ricos que ladrillos y suelos 'prime' a la venta", "siempre ganan los tiburones con más recursos y menos escrúpulos" o "las viviendas de mierda donde Cristo perdió las sandalias también acaban siendo caras, nadie puede escapar".

Javier  Burón, actual director gerente de NASUVINSA, empresa pública de suelo industrial, vivienda y cohesión territorial del Gobierno  de  Navarra, no se muerde la lengua al hablar sobre los graves problemas de acceso a la vivienda en España, de las políticas que durante décadas han llevado al país a carecer de una infraestructura pública de vivienda social y asequible, así como de las medidas o instrumentos adoptados en otros países europeos y en determinadas comunidades autónomas españolas que podrían ayudar a mejorar la situación.

En su libro, 'El problema de la vivienda' (Arpa Editores), Burón asegura que es casi peor tener una política de vivienda contraproducente que no tenerla y habla abiertamente de especulación cuando lo que se persigue es conseguir el mayor rendimiento posible con las inversiones inmobiliarias. Asegura que a los políticos actuales les une el escaso deseo de gastar dinero público en rebajar los precios de la vivienda y lamenta que hayan dejado al mercado campar a sus anchas.

Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco y gerente de Vivienda en el Ayuntamiento  de  Barcelona, Javier  Burón defiende, entre otras medidas, prohibir la descalificación de las viviendas protegidas como una vía para garantizar esa infraestructura pública de vivienda que tanto necesita el país y que sí han conseguido crear otras comunidades como País Vasco o Navarra. Y, frente a los 'supplybelievers' y 'ultradensifiers', 'atomarpoculers' y 'zulistas‑apretujistas', aboga por evitar "el simplismo y cinismo neoliberal" que sostiene que si la oferta sube, el precio baja. En su opinión, la clave para solucionar el problema de la vivienda no está en cuánto se produce, sino en qué se produce.

P. El problema de la vivienda en España, ¿tiene solución?

R. A nivel técnico, sabemos qué es lo que hay que hacer, sabemos qué se ha hecho en otros países europeos y qué tipo de instrumentos funcionan y cuáles no. El problema que tenemos es que no todas las generaciones lo vemos de la misma manera. Además, las cuestiones generacionales se cruzan con cuestiones socioeconómicas, la clase social con la generación y con la urgencia. Una imagen de brocha gorda, pero muy gráfica: la mayor parte de los 'boomers' rentistas no están urgidos por la situación y la mayor parte de los 'millennials' inquilinos, sí.

P. Asegura en su libro que, de puro pesimista, es optimista, y su tesis al final del mismo es que le resulta muy difícil pensar que su país se vaya a suicidar. ¿En qué sentido lo dice?

R. Tenemos un problema generacional muy severo y nos estamos jugando un montón de cosas en términos de salud mental, movilidad laboral y natalidad. Un millón de asuntos que afectan a gente de una determinada edad y que no están sucediendo con normalidad le harán mucho daño al país. Sin embargo, un país que ha hecho la transición del campo a la ciudad, que ha incorporado a la mujer al entorno laboral, que ha entrado en la Unión Europea, que no tenía muchos de los servicios públicos con los que ahora cuenta y que hoy es perfectamente homologable a cualquier otro europeo, y que ha hecho sus deberes razonablemente bien en muchas cosas, difícilmente decidirá suicidarse en materia de vivienda.

"La mayor parte de los boomers rentistas no están urgidos por la situación y la mayor parte de los millennials inquilinos, sí"

P. En su libro hace un repaso de los modelos de vivienda de determinados países y ciudades europeas. ¿Está España preparada para tener ese sentido cívico que se ve en el centro de Europa? El modelo Viena se pone muchas veces como ejemplo, pero allí quien no paga dos meses de alquiler se va a la calle.

R. En mis parques públicos, también. Es decir, en los parques públicos en los que yo trabajo, también hay que pagar.

P. Sin embargo, en la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid, los niveles de morosidad son muy elevados.

R. Sí, pero es posible que sorprenda a mucha gente saber que el 85 % de los españoles no vive en Madrid y que el 80 % del PIB no es madrileño. Y conste que he vivido en Madrid cinco años, adoro la ciudad y tengo muchísima familia allí. El de Madrid es un ejemplo regional interesante: obviamente es una de las realidades locales de interés, pero no es el estándar. Además, debemos fijarnos en aquellos subsistemas autonómicos que llevan más tiempo gestionando vivienda protegida de alquiler y que cuentan con más experiencia. Y, de paso, mirar a quienes lo hacen mejor.

"Me niego a pensar que en materia de vivienda vayamos a decidir que nos suicidamos"

No es un problema de fibra cívica. Con la llegada del Covid, aquí se dijo que iba a ser el Armagedón y que España era un desastre. Sin embargo, nuestra cadena logística funcionó a la perfección, se nos dieron recomendaciones de salud pública y las seguimos, paramos la pandemia y salimos adelante. No es un problema cultural. El homo iberus no es especial, y si se dan las condiciones objetivas necesarias en términos de políticas públicas de vivienda y de mercado, pasará lo que es razonable que pase. Yo tengo 54 años y mis padres son boomers, puros y duros, y se han beneficiado, como gran parte de su generación, de un sistema que les quería beneficiar.

P. ¿A qué sistema se refiere?

R. A las políticas públicas que hubo en su momento que pretendían que hubiese un tránsito del campo a la ciudad, del alquiler a la propiedad. Y el problema de la vivienda para la mayor parte de la gente trabajadora que estaba empezando su vida adulta en los años 60 y 70 se resolvió porque había unas políticas públicas que producían vivienda de protección oficial descalificable en compraventa a través de hipotecas, con unas políticas públicas muy centradas en que esas viviendas se hiciesen. Aquello afectó también al mercado privado, a la vivienda libre, porque había tanta vivienda protegida que era competencia y marcaba tendencias. La gente de la generación de mis padres ha trabajado duro, sí. Ha hecho progresar a este país, sí. Se ha preocupado de que sus hijos y sus hijas estudiasen y tuviesen un futuro mejor, también. Entonces, cuando impugnas y les dices que ellos han viajado en una nave político‑público‑inmobiliaria mejor que generaciones posteriores, parece que les estás menospreciando su trayectoria vital. Y no. Si yo hubiese estado en su mismo barco inmobiliario, me habría pasado más o menos lo mismo. Y si ellos estuvieran ahora en el de un millennial, les pasaría más o menos lo mismo.

"Igual esto le sorprende a mucha gente y es que el 85% de los españoles no vivimos en Madrid y el 80% del PIB no es madrileño"

Con esto que acabo de decir no triunfo mucho en cenas de amigos, profesionales y familiares. Gente de mi edad, de unos 50 años que tiene críos de diferentes edades, dicen: claro, los jóvenes y su consumo hedonista, viajan y hablan idiomas... Sí, claro, hacen todas esas cosas, pero eso no significa que porque tengas ese tipo de consumo, el ratio de salarios íntegros anuales que hay que dedicar para acceder a una vivienda cambie de manera dramática. Porque mis aitas y toda su generación necesitaron tres o cuatro salarios íntegros anuales para poder acceder a una vivienda y ahora estamos en nueve, aunque hemos estado en 14; es una causa estructural.

P. Pero hoy en día existe una financiación que no existía entonces.

R. Bueno, entonces los tipos de interés eran más altos, pero los plazos también eran más cortos.

P. Con tipos de interés al 16 %, era mucho más complicado comprar una vivienda. ¿O la situación no es comparable?

R. Sí es comparable, porque lo que mides es el número de salarios íntegros frente al precio de la vivienda. Estás comparando euros de un momento con precios de un momento y en aquel momento había acceso al crédito, caro y a muy corto plazo. Eso en el mercado libre, porque había un mercado inmenso de vivienda protegida en el que los precios eran más baratos y los tipos de interés estaban subsidiados. El esfuerzo que hicieron fue inmenso porque venían de donde venían, pero decir complacientemente —y esto es una de las partes del problema— que las nuevas generaciones son flojas... primero, no es verdad y, segundo, no nos va a ayudar a arreglar el problema. El problema son las políticas públicas que hemos hecho durante varias décadas.

P. ¿Cuándo empezamos a hacerlo mal? Usted menciona en el libro la Ley Boyer, por ejemplo.

R. Bueno, empezamos a hacer muchas cosas mal antes. La mayor parte de los estados europeos continentales tienen políticas públicas de vivienda desde antes de la Segunda Guerra Mundial, generalmente orientadas a hacer vivienda de alquiler asequible, parques públicos de vivienda y diferentes formas de colaboración público‑privada, mientras que en España, el franquismo tomó la decisión —que en el libro analizo con sus pros y sus contras, porque no fue una decisión fácil— de optar por otra vía que fue facilitar la propiedad, una propiedad muy subvencionada por la Administración y por el contribuyente y que después se convertiría en vivienda de mercado. Eso fue funcional para los boomers y quizás para algunos de los primeros de la generación X, como yo.

"Con Aznar construimos 6 millones de viviendas y eso disparó el precio de la vivienda un 250% y el del suelo, un 400%"

¿Qué vino después? Por un lado, Felipe González y sus gobiernos decidieron que la vivienda no iba a ser un pilar del Estado social: habría sanidad, educación, pensiones y otra serie de cosas, pero se consideró que la vivienda es un servicio que provee bienes de mercado y se redujo la capacidad de intervención. Teníamos hasta un Banco Hipotecario público, saneado y eficiente, y lo regalamos. Eso supuso un primer desmantelamiento: decidir no tener instrumentos en materia de vivienda y, posteriormente, los gobiernos de Aznar decidieron que la solución era que toda España fuera urbanizable, excepto el suelo de especial protección, y que producir vivienda iba a bajar el precio.

P. Sin embargo, durante el boom inmobiliario se construyeron más casas que nunca y el precio de la vivienda también subió más que nunca...

R. Yo ya no discuto de esto con nadie, porque es empírico. ¿No estábamos vivos entre 1998 y 2008?, ¿no sabemos lo que pasó? En aquel momento, España era un país de 25 millones de viviendas y construimos 6 millones de viviendas en diez años, lo cual es brutal, es como meterle un 20 % de stock a tu parque de manera instantánea. Aquello disparó el precio de la vivienda un 250 % y el del suelo, un 400 %. Y ahora hablas con gente que sigue diciendo que eso es exactamente lo que hay que hacer y que entonces había unas condiciones financieras muy particulares. Sí, sí, y la abuela fuma: lo que queráis, pero producir sin más no baja el precio, lo cual es una afirmación que a mí me trae todo tipo de problemas en todo tipo de ámbitos.

"Decir que producir sin más no baja los precios no quiere decir que no haya que producir"

Sin embargo, decir que producir sin más no baja los precios no quiere decir que no haya que producir. Todo lo contrario. ¿Hay que producir vivienda? Sí, pero no tiene por qué ser todo obra nueva. Puedes generar vivienda comprando edificios y destinándolos al alquiler, se pueden dar incentivos a movilizar vivienda vacía para destinarla al alquiler o se puede rehabilitar vivienda existente. También se pueden dar incentivos para que se alquile asequiblemente. Es decir, hay diferentes herramientas para hacer que la oferta asequible sea mayor. Y esta es la clave. Producir sin más no baja los precios, insisto. Sí tenemos que producir, pero la clave está en qué tipo de viviendas tenemos que producir.

P. Habla de especulación, un término del que huye buena parte del sector inmobiliario. Cree en la inversión privada, pero no en cualquier inversión ni en cualquier inversor.

R. Lo que tenemos que analizar es quién invierte para qué. A mí me interesa mucho más el para qué que el quién. Si hay un inversor que lo que quiere es que su dinero rote muy rápidamente y poder entrar y salir de esquemas de inversión y quiere rendimientos muy altos, igual no tiene por qué ser ilegal, pero sí tendría que estar restringido, porque, a nivel micro, no es un problema, pero, a nivel macro, destrozamos nuestras ciudades. O que se prohíba o que se limite territorialmente, o que se limite temporalmente, o que tenga una fiscalidad gravosa porque son operaciones muy especulativas. No obstante, tenemos en la cabeza que esas ganancias especulativas las hacen fondos de inversión extranjeros, pero, a veces, también son particulares españoles.

P. ¿A veces o muchas veces?

R. Bueno, no lo sé, porque es muy difícil entrar en los entramados societarios, pero, por ejemplo, el concepto 'family office', ¿qué es? Nuestros ricos de toda la vida que se han montado una sociedad inversora y, a veces, tienen nombres que despistan y son de aquí y, a veces, parecen de aquí y hay gente que también es de fuera. Esto también me crea muchos problemas en cierto espectro ideológico, pero yo no analizo quién hace, sino qué se hace. Un inversor tranquilo, no especulativo, que quiere ganar pasta, por supuesto, pero que la quiere ganar año tras año y que tiene una mentalidad no financiera, sino más patrimonialista, más próxima al comportamiento económico de los industriales: esa gente aporta.

P. Fondos de pensiones, aseguradoras...

R. Sí, en la jerga del sector se le llama capital 'core' y es un capital que no es especulativo, que lo que quiere son activos de calidad, que tengan unos rendimientos aceptables y sólidos.

"Tenemos en la cabeza que esas ganancias especulativas la hacen fondos extranjeros, pero a veces también son particulares españoles"

P. Y seguridad jurídica.

R. Quieren aburrimiento.

P. Pero hay fondos a los que no les importa tanto el precio, pero sí quieren un marco jurídico claro y que no se lo toquen.

R. Sí. Yo llevo unos 15 años hablando con fondos para captar dinero para el sector público y les he oído de todo. El problema no está aquí; no son las personas o los directivos con los que hablas hoy aquí, que están intentando hacer operaciones en España y que pueden ser españoles o no, pero que están radicados aquí. El problema es quién les pone el dinero, de dónde son y qué les está pidiendo. Tenemos operadores grandes que nos parecen ricos y con capacidad de tomar sus propias decisiones en España y, en realidad, hay un niñato en Londres que les dice cuánto tiene que rendir eso y en qué tiempo. Seguridad jurídica sí, pero no nos hagamos trampas al solitario. Seguridad jurídica no significa imposibilidad de modificar las reglas.

"Del 2008 al 2012 vivimos una diarrea legislativa brutal porque se nos caía el inmobiliario y no vi a nadie decir nada sobre la inseguridad jurídica"

Además, del 2008 al 2012 vivimos una diarrea legislativa brutal; se cambiaban las normas del marco tributario, fiscal, mercantil y público cada cinco segundos, porque se nos caía el sector inmobiliario, y eso se llevaba a la banca y, después, al país por delante, y yo no vi, en esos cuatro o cinco años, decir nada a nadie sobre la inseguridad jurídica. Aquello era muy seguro, según parece; lo que había era gente que tenía capacidad de decidir qué salía en el BOE y ahora hay gente a la que le incomoda mucho que no se permita que toda la inversión sea especulativa.

P. A pesar de que son muchos los que se quejan de la falta de seguridad jurídica, lo cierto es que los niveles de inversión son muy elevados.

R. Son altísimos, históricamente altos. Te pongo un ejemplo: Iker es un joven inversor vasco que vive en los Emiratos y es superultraliberal, muy majo y me aguanta mucho. Yo le digo: a ver, Iker, si no hay seguridad jurídica en España, si el mercado lo han destrozado las políticas públicas de izquierdas, ¿por qué los inmuebles los compras y los alquilas en España y no en el emirato donde vives? Y dice: porque esta política desastrosa me permite y me genera muchas oportunidades de negocio. No me cuentes películas, tú estás invirtiendo aquí porque es rentable. Y no pasa nada, está bien que sea rentable. El problema no es que haya inversores; siempre va a haber inversores y, además, los necesitamos.

P. ¿Cuál es el problema, entonces?

R. En España hay un tipo de comportamiento inmobiliario que es abrasivo, agresivo y que genera daño a la sociedad, y se prohíbe o se le mete un rejonazo fiscal importante. ¿Por qué? Porque, una a una, las operaciones no son criticables desde el punto de vista moral, pero, todas juntas, te destrozan el centro de todas las ciudades, no solo Madrid o Barcelona, ya que es generalizado. Yo no digo que no haya que tener inversores de riesgo, oportunistas o de nicho, pero con mucho cuidado.

P. No todos los inversores son oportunistas.

R. Hay un montón de operadores inmobiliarios cuya manera de operar se parece bastante al modelo industrial. Hay gente que urbaniza suelo, que construye, rehabilita, gestiona patrimonios o que es especialista en alquiler... Ningún problema. Es un comportamiento económico normal; necesitamos una cierta capacidad y, además, tenemos muy buenas empresas en alguno de esos nichos, que ganan su dinero y pagan sus impuestos. Pero lo que hay que tener en cuenta es que, en España, tenemos un 97% de viviendas en manos de privados y un 3% en manos de la Administración y entidades del tercer sector y similares. Y, además, tenemos un 75% de viviendas en propiedad y un 25% de viviendas de alquiler.

"Hay a quien le incomoda que no se permita que toda la inversión inmobiliaria sea especulativa"

La sensación que tendrá cualquiera no es que nos falte más vivienda en propiedad y más vivienda en manos privadas, sino que nos faltan más viviendas de alquiler y más vivienda en otras muchas manos. Por eso, al inversor que viene o está ya en España que quiere invertir tranquilamente para tener un cierto parque de viviendas en alquiler, que no las quiere vender y que, además, quiere colaborar con la administración y quiere que los precios sean asequibles y acepta recibir subvenciones y financiación pública, por mí, como si no le cobráramos impuestos, porque de eso no tenemos y lo necesitamos. Con cierta izquierda comparto la idea de que hay comportamientos inmobiliarios que hay que prohibir o arrasar fiscalmente, pero con cierta izquierda no comparto el hecho de que todo inversor, por ser grande, sea demoníaco. Y con cierta derecha tampoco comparto que a cualquier inversor que venga, por cualquier cosa que haga, le tengamos que regalar medio Estado.

P. ¿Por ejemplo?

R. No es lo mismo un sistema en el que venga un privado y diga: voy a invertir en vivienda protegida 15 años, estaré en alquiler durante 15 años y después las voy a vender como vivienda libre de mercado y, por eso, quiero el suelo gratis, subvenciones y financiación. Yo no firmo con este tipo de inversores porque les estamos dando demasiado a cambio de muy poco. Hay sistemas autonómicos que no son así. Hay lugares de España donde la Administración dice, ¿Usted quiere invertir en vivienda protegida y gestionar el alquiler 30, 50, 75 años y después no la podrá vender como vivienda de mercado, sino que solo la podrá vender como vivienda protegida, porque las viviendas protegidas están calificadas de por vida? Entonces, hablemos. Ese tipo de cosas sí nos interesan. Mi libro está lleno de matices y no va a agradar en general a ningún fan de yo sé cuál es el diagnóstico y con una sola medida soluciono el problema de la vivienda.

"Con cierta izquierda comparto la idea de que hay comportamientos inmobiliarios que prohibir, pero no que todo inversor sea demoníaco"

P. Efectivamente, no habla sobre una única solución, pero también es cierto que se inclina a mirar hacia las medidas o modelos impulsados en Cataluña, Euskadi o Navarra.

P. Euskadi y Navarra empezaron 20 años antes que Barcelona a adoptar políticas de vivienda. Las viviendas protegidas tienen calificación de por vida en Navarra y Euskadi desde los años 2000 y todo el debate en torno a que la administración debe favorecer que otros hagan vivienda protegida de alquiler también lo llevan haciendo desde los dos miles. Los primeros programas de movilización de vivienda vacía con incentivos públicos son también de aquellos años, como las elevadas reservas de suelo para vivienda protegida. Hay un montón de medidas. Y, ahora, la siguiente pregunta puede ser que, si a pesar de todas estas medidas, están igual de mal que los demás...

P. Efectivamente, San Sebastián es la capital más cara de España. Toda Gipuzkoa también es muy cara. Y Vizcaya, igualmente. Las políticas llevadas a cabo tampoco han garantizado bajadas de precios.

R. Aquí hay dos cosas: por un lado, los datos objetivos y las percepciones subjetivas. Si se le pregunta a cualquier vasco o a cualquier joven vasco cuál es la situación de la vivienda en Euskadi, dirá que es muy complicada, pero no tiene ni idea de qué es lo que está ocurriendo de verdad en otras ciudades españolas. El problema es que nosotros no tenemos una infraestructura pública que se llama vivienda pública de alquiler social y vivienda pública y público‑privada de alquiler asequible. Y esta manera destructiva de pensar que la situación es la misma para los que han empezado a construir esa infraestructura, para los que no la tienen y no la han empezado a construir o incluso para los que están trabajando contra ella, a mí no me da igual, porque la posibilidad real de solución del problema de la vivienda no es la misma en todos los sitios. Pero, además, en aquellos lugares donde hay políticas públicas serias a la europea, con instrumentos y con financiación, siempre manifiestamente mejorables, son lugares donde la situación es mucho menos complicada y donde determinados tipos de fondos de inversión muy abrasivos no han aparecido porque son mercados más protegidos. No hay nadie bien, eso es evidente.

P. Madrid y Barcelona, con políticas en materia de vivienda tan opuestas, son, quizá, el ejemplo más claro.

R. En Barcelona, el problema no es el mismo que en Madrid. En Madrid, lo que están diciendo las autoridades locales es que poner en carga 250.000 viviendas va a bajar los precios. Hay miles de viviendas en toda la comunidad autónoma en diferentes grados de desarrollo y es bastante evidente que hay grúas por toda el área metropolitana. Bien, yo puedo estar equivocado, pero, como hipótesis, en Madrid los precios tendrían que estar un poco mejor que en otras ciudades españolas y, sin embargo, están peor. La entrada de toda esa oferta tendría que estar bajando los precios y eso no está ocurriendo. Los que propugnan esa propuesta de política pública de vivienda tendrían que explicar los resultados. Desde fuera, la sensación es que no se están dando, precisamente, los resultados adecuados y lo que está sucediendo es que se está cebando mucho la maquinaria especulativa.

"En Madrid, las autoridades dicen que poner en carga 250.000 viviendas va a bajar los precios, pero no parece que sea así"

Pero puede que sean mis ojos los que lo vean con deformación y eso no esté siendo así. En cambio, en Barcelona, la apuesta de la Generalitat es generar 50.000 viviendas protegidas de alquiler que sean permanentemente viviendas protegidas de alquiler. Parece mucho menos espectacular la apuesta de las 50.000 viviendas frente a las 250.000 de Madrid. Mi tesis es que es mucho más práctico y ayuda mucho más a solucionar los problemas tener 50.000 viviendas protegidas permanentemente de alquiler que 250.000 viviendas de mercado. ¿Las 50.000 viviendas protegidas de alquiler solucionan el problema de la vivienda en Cataluña o en el área metropolitana de Barcelona? No, pero te ponen en buen camino.

P. El Gobierno lleva muchos años lanzando cifras, pero la sensación es que no se levantan casas.

R. Esto no se trata de qué hace tal o cual equipo de gobierno, porque es una política de Estado y no hay una política de Estado. El asunto es: ¿produciendo más vivienda de mercado se arregla el problema? En el libro explico por qué no, y quienes lo están defendiendo y ejecutando, al menos en dos o tres comunidades españolas importantes, como Madrid, Valencia y Andalucía, que expliquen los resultados. Sin embargo, como no se pueden pedir resultados a corto plazo a ninguna opción de política pública, mi hipótesis es que todos esos procesos para generar muchísima vivienda en el mercado provocarán más especulación y no bajarán los precios medios. Puedo equivocarme. Vamos a verlo. También hay gente que entiende que hay que generar una infraestructura pública y público‑privada, con vivienda social y asequible. De hecho, en el libro defiendo un montón de técnicas que pueden dejar el precio un 20 % por debajo del de mercado y de ahí hasta la vivienda social. ¿Las tiene que financiar exclusivamente la Administración? No. ¿Las tienen que gestionar solo empresas públicas? No. Hay un espacio para la colaboración público‑privada inmenso.

"En España no vendemos los quirófanos de los hospitales públicos, invertimos en ellos, y lo mismo debería ser con la vivienda"

La clave es que nosotros, en España, no vendemos los quirófanos de los hospitales públicos: invertimos en quirófanos y los quirófanos se quedan. Después invertimos en doctores y doctoras y en tecnología para que nos operen. Pues esto es igual. ¿Se le puede decir a alguien que no está resolviendo el problema a corto plazo porque la infraestructura que está, todavía indiciariamente, gestionando, no da resultados? Vamos a ver lo que ocurre.

P. ¿Vivienda protegida de manera permanente?, ¿sin posibilidad de descalificación?

R. Ahora mismo solo hay tres comunidades autónomas con calificación permanente: Navarra, Euskadi y Cataluña. Antes había otras dos, Valencia y Baleares, pero el cambio político ha hecho que cambien las leyes. Después hay comunidades autónomas que están acortando los plazos y ya tenemos descalificaciones en 15 y hasta en 7 años. Eso significa que no hay vivienda protegida. Por eso, cuando oigo que Madrid produce la mitad de la vivienda protegida de España digo: bueno, es una reflexión muy interesante, porque si a los siete o diez años ya no es vivienda protegida, sino de mercado, y además la Administración no vigila ni tutela el régimen jurídico, ni inspecciona ni sanciona, de facto lo que tienes es un submercado negro que anticipa que eso va a ser vivienda de mercado.

P. ¿Qué opina de limitar los precios de los alquileres?

R. Ahora mismo hay una tensión dialéctica entre izquierdas y derechas al respecto. Buena parte del pensamiento conservador se opone radicalmente a que haya ningún sistema de control de los precios de los alquileres porque, aseguran, no se hace en ningún lugar del mundo. Esto es falso: se hace en medio Occidente y en media Europa. Son sistemas diversos, no todos iguales, pero cuando un mercado está muy tensionado se toman medidas. Esas medidas, generalmente, consisten en que un indicador público mide el funcionamiento del mercado en ciertos lugares y durante cierto tiempo, y siempre son excepcionales: se le pone tope a los precios para intentar reducir un poco la presión.

"Los controles de rentas no son sistemas para bajar precios, sino para que no sigan subiendo"

No son sistemas para bajar precios, sino para evitar que sigan subiendo ilimitadamente. Nosotros hemos importado el sistema francés y alemán; lo hizo Cataluña, que tuvo una ley durante 18 meses, y sabemos qué ocurrió: en los municipios con control de alquileres los precios bajaron y en los que no lo tenían, subieron. Todo ello pos‑covid y sin afectar a la oferta: no hubo menos oferta en ninguno de los dos grupos de municipios.

P. ¿Dieciocho meses son tiempo suficiente para evaluar si un sistema funciona?

R. No, pero es un experimento a cielo abierto que ya querrían muchos economistas y sociólogos. No está nada mal. Ocurrió en toda el área metropolitana de Cataluña y ahora se ha vuelto a implantar después de que el Constitucional declarase inconstitucional la ley catalana y se haya retomado a través de la ley estatal de vivienda. Llevamos ya unos cuantos trimestres y los precios están bajando. ¿Qué está ocurriendo también? Que está habiendo un trasvase de la oferta de alquiler residencial, bajo el paraguas de la LAU, al alquiler de temporada. El contrato de temporada no es ilegal; es perfectamente aceptable en nuestro ordenamiento jurídico: alquilas más de un mes y no es turístico, y menos de un año y no es residencial. Lo que no es creíble es que el alquiler de temporada en Barcelona pase de menos del 10 % al 60 % casi de forma instantánea. Ahí está pasando algo: hay fraude, porque si te vas al alquiler de temporada no tienes que respetar las limitaciones de precio. Y lo que hay que hacer es inspeccionar, sancionar y hacer que se respete el régimen jurídico.

"En Barcelona, el alquiler de temporada ha pasado del 10% al 60%, ahí está habiendo fraude"

Mi hipótesis es que el control de alquileres, a corto y medio plazo, controla los precios. Cuando tienes un mercado muy tensionado y lo sometes a control, los precios aterrizan. ¿Se puede tener constantemente un sistema de control de alquileres en una ciudad o área metropolitana? No. En el tiempo en que tienes el control, tienes que desarrollar el resto de herramientas y eso es complicado, porque trabajar a la vez en el corto plazo, en la guerra y en las trincheras, y en el medio y largo plazo, generando infraestructura, no es fácil.

P. El 95 % del mercado de la vivienda está en manos de particulares, no de grandes tenedores. ¿Debería haber incentivos fiscales para quienes alquilen a precios menos tensionados?

R. Aquí lo más importante es cómo se tributa en el impuesto sobre la renta cuando eres particular o, en el de sociedades, cuando eres empresa.

P. Incentivos a particulares; las empresas ya tienen muchas ventajas.

R. En Barcelona yo tenía listados anonimizados de particulares con 160 y 180 viviendas.

P. ¿Particulares reales?

R. Esos particulares eran reales: no sé cómo se llamaban, pero eran reales.

P. ¿Tributan en el IRPF 160 viviendas?

R. Sí: se toma 160 veces la deducción al rendimiento inmobiliario. Pero retrocedamos una página: ¿el mercado del alquiler está básicamente en manos de particulares? Sí. Con la estructura de propiedad que tenemos y considerando cómo generó la propiedad la mayor parte de los 'boomers', ¿eso significa que todos los arrendadores son abrumadoramente particulares? Detengámonos ahí, porque en el único lugar donde se ha estudiado científicamente, a través de un observatorio público, es Barcelona, y los datos muestran que es un mercado atomizado en el que se está produciendo un proceso de concentración: ya aparece un 30‑35 % de las viviendas en manos de empresas o de particulares con muchas viviendas (más de diez). Esa gente puede vivir de eso sin necesidad de hacer absolutamente nada más.

P. En su opinión, ¿esa concentración de la propiedad es buena o mala?

R. Respecto a los particulares, no tengo una tesis. Que haya empresas que se dediquen profesionalmente al alquiler no me parece malo: las juzgaré por el precio al que alquilan y por la duración de los contratos, no porque sean empresas. Pero es evidente que está habiendo un proceso de concentración. No se han hecho estudios en otras ciudades, pero me cuesta creer que la concentración de Barcelona no se esté dando en Madrid, Valencia o Palma de Mallorca. Creo que es un fenómeno generalizado. Entonces, ¿son importantes los incentivos a la oferta para que saquen viviendas al mercado con esta estructura de propiedad? Es obvio que sí.

P. ¿Qué tipo de incentivos?

R. Hay administraciones que llevan mucho tiempo creando bolsas de alquiler y que le dicen al propietario privado: podrías alquilar a 1.000 euros en el mercado, pero tienes el riesgo de no cobrar o de que no te devuelvan la vivienda en buen estado. La Administración te la alquila por 750 euros: haces un sacrificio en precio, pero la vivienda se te devolverá en perfecto estado al acabar el acuerdo e, incluso, puedes tener subvenciones para la rehabilitación. Este tipo de instrumento, cuando vas a debates sobre zonas tensionadas, los administradores de fincas dicen que ojalá existieran, y yo la mitad de las veces les respondo que existen desde hace años; lo que pasa es que son programas que poca gente quiere usar.

P. ¿Por qué?

R. Porque la gente no quiere dar el salto de 1.000 a 750. No hay problema: tienen todo el derecho del mundo a no hacerlo. Pero el instrumento está. Hay lugares con programas de movilización de vivienda vacía o de intermediación en alquiler desde hace años. Y también existen los incentivos fiscales. Los acabamos de cambiar hace poco, pero durante muchos años hemos tenido el 60 % de la base imponible sin tributar: por alquilar, el 60 % del rendimiento quedaba exento y pagabas impuestos solo sobre el 40 %. Pensemos en cualquier otra actividad económica en la que te dijeran que, por vender coches o prestar servicios de contabilidad, el 60 % de lo facturado queda fuera y tributas solo por el 40 %. Es un nivel de generosidad altísimo por parte del contribuyente y, aparentemente, no ha provocado alquileres más bajos.

"Tenemos unos incentivos tributarios al alquiler muy altos a la oferta y no están generando ni oferta a más largo plazo ni oferta más barata"

Desde que esos incentivos fiscales se pusieron encima de la mesa sí hay mucha más vivienda de alquiler privada, pero no creo que sea por los incentivos, creo que es por las dinámicas de mercado. Y esto lo acaba de cambiar la Ley Estatal de Vivienda, que ha bajado la tarifa plana al 50 %, de tal manera que la mitad de lo que factures por el alquiler queda fuera de tributación. Yo defiendo los incentivos fiscales como un instrumento a utilizar, lo que me genera un cierto desgaste en el mundo de la izquierda, que piensa que lo que hay que hacer es no dar ningún incentivo porque los propietarios ya ganan mucho dinero. Yo, sin embargo, entiendo que es un instrumento interesante. No obstante, insisto: aunque la deducción es inmensa, no está generando un alud de oferta a precios más bajos. Creo que el instrumento hay que utilizarlo, pero también creo que tiene muchas limitaciones, porque cuando lo que hay es un mercado tan tensionado y ganas mucho dinero muy rápido y con mucha facilidad, esa deducción fiscal que te puedes tomar solo por alquilar no me parece justa. Me parece que está bien si tú alquilas a largo plazo y a precio asequible.

P. ¿Deberían estar ligados esos incentivos a quien alquile a precios asequibles?

R. Bueno, y ligado a otras cosas, como para quien se gaste dinero en rehabilitar su patrimonio, o gente que, en vez de alquilar a cinco o siete años, como marca la LAU, tenga compromisos más largos, aunque sea a precios de mercado. Hay un conjunto de cosas de interés general que podríamos usar para pedir incentivos, pero la sensación que da es que tenemos unos incentivos tributarios muy altos a la oferta y no están generando ni oferta a más largo plazo ni oferta más barata.

P. ¿Cómo es el perfil del inversor con quien usted sí estaría dispuesto a sentarse a hablar?

R. Ahora mismo nos encontramos en un momento en el que hay más dinero comunitario —potencial, posible o gestionable— del que ha habido nunca. El problema es el nivel de rendimiento en el tiempo que exigen los fondos. Todo el mundo que viene y quiere dividendos de dos dígitos y quiere irse antes de una década de la inversión no va a trabajar conmigo. Lo de los dos dígitos es para visualizar que este sea un tipo de rendimiento que se ajusta a un negocio sostenido en el tiempo a largo plazo.

P. ¿Por qué?

R. Porque yo necesito gente que quiera ganar un 6 %, 7 %, 8 % o 9 %. ¿Dos dígitos? No, usted con el sector público no puede trabajar, porque nosotros trabajamos con otra lógica. ¿Un dígito? Venga, vamos a hablar. Yo quiero irme a los cinco años. Hombre, un poco complicado, porque a los cinco años no habremos ni construido las viviendas que vamos a acordar construir juntos. Yo quiero irme a los 15. Bueno, ya podemos hablar, porque a los 15 años, quien ha ayudado con su dinero privado a construir un parque de vivienda protegida en alquiler quizás podamos sacarlo de la inversión y meter a un fondo de pensiones, una mutua o una compañía de seguros, que ahora mismo no quieren entrar desde el principio y asumir el riesgo promotor. Quieren entrar solo con el producto construido.

"A quien viene y quiere dividendos de dos dígitos e irse antes de una década, no pasa nada, pero conmigo no va a trabajar"

Un tema que me genera muchas dificultades en el ámbito de la izquierda y algunos cabreos en el mundo conservador es que creo que hay un ámbito inmenso para la colaboración público‑privada, pero debe haber gente responsable que entienda que el contribuyente le va a dar mucho dinero, muchos suelos y muchos recursos. ¿Usted qué me da a cambio? Los fondos, claro que se reúnen con el presidente del Gobierno —con este, con el anterior y con el siguiente—, pero hasta que no se haga una oferta sostenible y razonable, en la que ganen dinero pero con la que ayuden a generar una infraestructura de vivienda pública, lo suyo es que el Estado diga que no. Y hay lugares en España —no me refiero al Gobierno estatal, sino a gobiernos autonómicos— que, a mi modo de ver, están diciendo sí a cosas a las que no se debería decir sí.

P. ¿Por ejemplo?

R. En Madrid, y no hablo del Plan Vive.

P. ¿El Ayuntamiento de Madrid?

R. Entre otros. Alquiler a 20 euros el metro cuadrado, que es más o menos el precio de mercado, compromiso de inversión a diez años y las viviendas se descalifican a los 15 años. El Ayuntamiento de Madrid no da subvenciones y cobra canon, pero esos proyectos podrían llegar a recibir subvenciones europeas y financiación del ICO. No me parece equilibrado: estamos dando mucho a cambio de muy poco.

"El problema no es que tengamos contratos de cinco o de siete años, es que solo tenemos contratos de cinco o de siete años"

P. ¿Contratos de alquiler indefinidos en el tiempo?

R. Un contrato indefinido no cabe en el derecho español, y no soy un experto en derecho civil. Yo defiendo que tengamos contratos de alquiler de muchos tipos. Ahora tenemos el mundo turístico —por debajo de un mes—, el de temporada —por debajo de un año— y, después, los contratos de cinco o de siete años. No estoy en contra de estos contratos. Es más, hice 'lobby' y estuve en un grupo de personas que intentamos que tuviésemos contratos más largos que los de tres años que teníamos antes. El problema no es tener contratos de cinco o de siete años; es que solo tenemos contratos de cinco o de siete años. Por ejemplo, para todos los arrendadores del sector público, para las empresas públicas, para las entidades del tercer sector, para los inversores 'core' de largo plazo… si nos ofreciesen contratos de 20 años, los usaríamos porque nos servirían para un propósito.

P. ¿Volver a los contratos de renta antigua? Eso también es intervenir en el mercado.

R. Insisto: vería bien que hubiera más variedad de contratos con diferentes tipologías y que existieran algunos contratos a largo plazo, incluso algunos indefinidos. Después, el Estado debe favorecer más o menos unos u otros, según las necesidades de cada momento y de cada zona. En realidad, si os dais cuenta, todo lo que estamos diciendo es que no se puede aplicar una sola medida, que no se improvisa una política de Estado, que no se crea de la nada una infraestructura pública y que no se crea de la nada una forma de trabajar con la parte sana del sector privado con la que queremos colaborar. Hay que utilizar muchas herramientas, muchos instrumentos y de forma constante. Tampoco me parece mal que haya ciertos niveles de disenso en función del punto de vista ideológico, pero el 60 %, 70 % o 75 % de los instrumentos deberían ser de consenso y mantenerse de forma estable, porque es la única manera de que den resultados.

P. No parece posible en un país con cuatro haciendas locales...

R. Las competencias que tienen que ver con territorio, urbanismo y vivienda están bastante repartidas en casi cualquier Estado complejo autonómico o federal, y creo que es más o menos normal. Me parece razonable que algunos instrumentos estén en manos del legislador estatal —por ejemplo, la política hipotecaria o la regulación del mercado bancario, que afectan mucho a la vivienda—. Está bien que sean estatales. La gestión del territorio, en general, es autonómica y no está mal que sea así. Es cierto que tenemos una situación de reparto de competencias complicada, pero no es más complicada que en otros países. El problema no es que las competencias estén repartidas, sino que no hay políticas de consenso y disenso. No me parece mal que las administraciones estén de acuerdo en una serie de cosas y se pacten los disensos, pero algunos instrumentos tienen que ser razonablemente estables en el tiempo.

P. ¿Alguna capital europea comparable a Madrid o Barcelona que realmente no tenga crisis de la vivienda?

R. No, nadie. El tercio de la población de Viena que vive en condiciones de mercado, ¿tiene una situación idílica? No. Dos tercios de la población no tienen ningún problema de vivienda y el mercado en Viena, cuando fija precios, tiene que tener en cuenta lo que les ocurre a esos dos tercios de la ciudad porque es su competencia. ¿En Viena la gente de esa parte del mercado vive maravillosamente bien? No, pero está mucho menos mal que en otras ciudades. Y así sucesivamente. Si miramos a Ámsterdam, con la mitad de la vivienda regulada de una forma u otra, ¿está mal la gente que está en la otra mitad? Sí, claro que sí. Pero ¿cómo estarían si la otra mitad no estuviese regulada? No hay sitio perfecto, nadie vive en una situación idílica, pero está claro que la gente que ha tomado más medidas y durante más tiempo, con más cabeza y con sistemas más robustos, está menos mal y tiene más capacidad de intervención.

"Hablo de muchos ejemplos europeos, pero es muy interesante que miremos a los lugares de España donde se han hecho cosas de interess

De todas formas, en el libro hablo de muchos ejemplos europeos, pero me parece muy interesante que miremos también los lugares de España donde se han hecho cosas de interés, porque es mucho más fácil referirte a un ejemplo de tu país, aunque no sea tu comunidad autónoma. Hay que estar atentos a los instrumentos en Europa, pero no siempre son imitables de forma automática, mientras que lo que se hace en muchas comunidades autónomas sí lo es, porque estamos dentro de la misma Constitución, con el mismo derecho administrativo, en el mismo mercado.