"Si hay un cambio en el régimen socimi de viviendas, dejaremos de invertir en residencial"

Joaquín Lópz-Chicheri lleva casi dos décadas vinculado al mercado inmobiliario. Más de una década al frente de Vitruvio, una sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario, las famosas socimis, en el centro del debate político en un momento en de fuertes tensiones en los precios en los alquileres y de grandes dificultades de acceso a una vivienda.

Tras su paso por Londres, en 2013 regresó a España como socio director del área inmobiliaria de 360ºCorA para, un año después, lanzar Vitruvio, sociedad que preside y que ha llevado desde el patrimonio inicial de 7 millones de euros en julio de 2014 a los 320 millones de euros en inmuebles en alquiler, un tercio de los cuales corresponde a activos residenciales, por los que ha apostado tradicionalemnte por su perfil de activo refugio y como una inversión a largo plazo.

Por eso, en un momento en el que el Gobierno podría dar una giro al régimen fiscal de este tipo de sociedades, el presidente en Vitruvio y socio de Abante, gestora de esta socimi, lo tiene muy claro: cualquier cambio que desincentive o castigue a estos vehículos de inversión, supondrá el fin de sus inversiones en el residencial de alquiler.

PREGUNTA. Los ministerios de Hacienda y Vivienda están trabajando en un borrador sobre un posible cambio en el régimen fiscal para las socimis. Con un 40% de la cartera de Vitruvio en residencial en alquiler, y en un momento en el que no está claro si la futura normativa podría incentivar o castigar a este tipo de vehículos, ¿qué posición tomaría Vitruvio en cualquiera de estos posibles escenarios?

JOAQUÍN LÓPEZ-CHICHERI. Si hay un cambio legislativo que hace que el régimen fiscal socimi no aplique a vivienda en alquiler, desinvertiremos las viviendas que tenemos en cartera progresivamente y dejaremos de destinar capital al mercado residencial. Eso no significa que no podamos hacer algo de vivienda en alquiler, pero será esporádico. Pensamos que tiene sentido que existan actores profesionales que alquilen vivienda a largo plazo en España, pero si se considera que eso no se debe de incentivar, entonces, fuera. No hay que olvidar que el residencial en alquiler es una actividad con una rentabilidad relativamente baja en comparación con el terciario, se da más por revalorización del activo, pero como nosotros vendemos poco, esa revalorización no la capturas al accionista. De hecho, el dividendo de Vitruvio sería un punto por ciento superior si no tuviéramos residencial y eso, cuando pagas un 3,3%, es un montón.

P. Entonces, si eliminan el régimen fiscal de las socimis, ¿Vitruvio venderá todas las viviendas?

R. Como concepto, si a mí me van a dejar de incentivar esa actividad, pero me siguen incentivando las inversiones en comercial, en hotelero, en naves, en oficinas, pues invertiré en esos activos. No tendrá mucho sentido para una socimi invertir en vivienda.

P. ¿Os transformaríais en otro tipo de vehículo inmobiliario? Un fondo, por ejemplo.

R. No. Vitruvio es una sociedad con más de 720 accionistas. No va a transformarse en otra cosa. El motivo por el que tenemos residencial es porque nos parecía un activo refugio dentro de los activos inmobiliarios en los que puedes invertir y porque, adicionalmente, se producía una evidente dicotomía entre el crecimiento poblacional en las ciudades y la producción de vivienda. Sabíamos que íbamos a tener vientos de cola en valoraciones. Pero si, de repente, se empieza a perseguir esta actividad, yo, que tengo un capital conservador, lo último que quiero es verme señalado cuando, además, lo que estamos haciendo creemos que tiene sentido.

P. Una posible desinversión en residencial, ¿cómo afectaría a vuestra alianza con Clickalia?

R. Acabaría.

P. ¿Cómo ha ido creciendo ese vehículo?

R. Con ellos tenemos 70 viviendas en propiedad y otras 70, aproximadamente, previstas para este año. Nuestra idea era crecer entre 70 y 100 viviendas al año. Ése es el objetivo, pero claro, estamos en un mercado con poca oferta, muy tensionado y resulta más difícil crecer que si fuera un mercado de hace cuatro o diez años. Vitruvio tiene la suerte de no tener una obligación o una presión de inversión de capital y eso es clave a la hora de invertir. Solamente invierto en cosas que creo que tienen sentido y movilizo el capital para eso, pero no tengo presión ni compradora ni de desinversión. Vitruvio es el modelo de REIT, de socimi clásico, es decir, invertimos a largo plazo, la liquidez está en la acción, no en el desinvertir para devolver el capital a los accionistas, que es, por cierto, otra manera de ser socimi, que existe también a nivel global. Pero nosotros somos la clásica.

P. Residencial en edificios completos como en viviendas dispersas. ¿Qué tipo de activos residenciales os interesan más?

R. Los edificios residenciales están gestionados por Vitruvio y el granular, por Clickalia. Son dos modelos de negocio relativamente distintos, pero el subyacente evoluciona de forma relativamente parecida. La única diferencia es que en el granular necesitas unas capacidades de gestión más altas, es una cuestión de logística y Vitruvio no tiene el know how, de tal manera que externaliza en Clickalia. También es verdad que la vivienda granular te permite diversificar riesgos muchísimo mejor que la vivienda vertical. Además, España vendió 715.000 viviendas en 2024 entre segunda mano y obra nueva, el residencial es el mercado más líquido y más grande, es un mercado cuyo tamaño es de 120.000 millones de euros al año. Es verdad que la mayor parte del mismo no es un mercado de inversión, sino un mercado de gente que compra su piso para vivir, pero, precisamente, por eso lo vemos como un activo refugio, porque es el activo más líquido.

P. En un momento como el actual, no tiene que ser sencillo encontrar edificios residenciales en venta.

R. El modelo de Vitruvio pasa por la adquisición de propiedades tanto de residencial como de terciario, pero lo que nos diferencia respecto al resto es que estamos muy especializados en las aportaciones en que Vitruvio sea una válvula de escape a una situación de proindiviso, no a nivel de pisos, sino de carteras de sociedades con cuatro, seis, doce o cincuenta socios. Sociedades con inmuebles que tienen un capital disperso y que solo tienen una salida, ya que es cuestión de tiempo que se acaben vendiendo porque es imposible que sus propietarios estén alineados en su plan vital, especialmente cuando pasan a segunda o tercera generación.

"En situaciones de sociedades con activos inmobiliarios, Vitruvio resuelve el relevo en la gestión, diversifica riesgos y aporta liquidez"

Y como esos inmuebles van a acabar en una venta, la fusión o el canje de acciones con Vitruvio, resuelve todo esto de un plumazo. Resuelve, primero, el relevo en la gestión y, segundo, se diversifican riesgos, porque en lugar de tener un edificio residencial en manos de varios propietarios en un sitio concreto, esos socios pasan a ser accionistas de una sociedad que tiene inmuebles de diferentes tipologías con una diversificación de inquilinos mayor. Y, además, con liquidez, que es la clave.

P. Parece un negocio muy de pico y pala.

R. La clave de Vitruvio es que llevamos trabajando desde nuestros orígenes en este modelo, que es muy difícil y muy lento si no tienes capital institucional detrás. Empezamos a base de ir convenciendo a gente para que se sumase al proyecto, con 50 accionistas y ahora son más de 720, pero, efectivamente, es un proceso lento. Muchos propietarios de edificios no son inversores inmobiliarios, sino patrimonialistas, que atesoran su ahorro en ladrillos porque les da seguridad y porque lo entienden, pero no tienen un plan de negocio sobre una generación de rentas de dichos activos, que es para lo que se inventaron las socimis, para hacer que ese edificio genere rentas y hacerlo público, en sentido anglosajón, es decir, para que todo el mundo pueda invertir. De manera que tanto los tienen la suerte de tener patrimonio inmobiliario pueden encontrar en nosotros una solución al proindiviso, como los que no tienen tanto dinero, pueden tomar exposición a un negocio en el que, por su cuenta, no podrían entrar.

P. ¿Y prefieren esta fórmula a vender el edificio en el mercado?

R. Normalmente no se ponen de acuerdo en si quieren vender o no, porque tener un proindiviso no te convierte en vendedor per se, porque te gusta tener la renta inmobiliaria de tus oficinas, tus locales o tus pisos y muchas veces, en la situaciones en las que piden tanto dinero por un activo es porque hay disensión y no hay alineación respecto a qué hacer con el mismo. En cambio, cuando eres vendedor sabes lo que quieres, lo vendes y punto. Por eso, la aportación a Vitruvio permite, precisamente, que el quiera dinero pueda vender la acción y el que realmente no es vendedor siga teniendo un dividendo que, normalmente, es igual o superior a lo que venía recibiendo antes en forma de rentas, pero invertido en un activo que entiende y con liquidez para que de vez en cuando pueda vender 10.000, 50.000, 100.000 euros o lo que sea, dependiendo de su riqueza y de su nivel de patrimonio, para irse de vacaciones, comprar un coche o ayudar a un hijo con el piso.

"No hacemos operaciones de aportación que no haríamos comprando con un cheque notarial, si no, te conviertes en el camión de la basura"

P. Estudiaréis muchas operaciones de este estilo. Hay pocos edificios a la venta y los pocos que hay, muchos de ellos están en manos de varios propietarios.

R. Estudiamos muchísimas operaciones. Por Vitruvio pasan al año entre 800 y 1.000 millones de euros en operaciones de estudio. No todas son de ese estilo, pero muchas sí. Y en todos los sectores. Aquí, la clave nuestro modelo es que no hacemos operaciones de aportación que no haríamos comprando con un cheque notarial, porque si no, te conviertes en el camión de la basura. Y no somos eso. Tenemos una cartera de calidad, diversificada y bien construida. Lo que pasa es que nuestra forma de crecer ha sido siempre al 70%. Nuestro patrimonio viene de este tipo de operaciones. Hemos hecho ya ocho y espero que hagamos este año otro par de ellas.

P. ¿Cuántas operaciones tenéis en pipeline o avanzadas con posibilidad de poder salir adelante?

R. Acabamos de absorber otra socimi que se llama Mercal Inmueble, valorada en 44 millones de euros y, además, recientemente, hemos llegado a otro acuerdo de integración de una cartera de viviendas y naves en alquiler, el Proyecto Nave, valorada en 25,6 millones. Dos operaciones más que disparan nuestra cartera de inmuebles hasta los 300 millones de euros y que confirman nuestra posición como proyecto integrador de otras sociedades de inversión inmobiliaria. Son, de hecho, la novena y décima operaciones de este estilo que llevamos a cabo en diez años y estamos convencidos de que habrá muchas más, siempre y cuando mejoren la rentabilidad para el accionista. Este año, además, tenemos previsto hacer, al menos unos 14-15 millones de euros más en adquisiciones. Y todo el crecimiento lo llevaremos a cabo siguiendo nuestra política de bajo endeudamiento, que se situará en el 21% una vez absorbidas las dos sociedades que he comentado antes.

P. ¿Cómo queda la foto de Vitruvio tras estas operaciones y tras la incorporación, recientemente, del parque comercial Las Rejas y la absorción de Carte?

R. Vitruvio cerró 2024 con 183 millones de euros en propiedades. Entre enero y febrero, las operaciones de aportación de Carte, que incluye viviendas en el Paseo de de la Castellana y en Chamartín y la adquisición, en Madrid, del Parque Comercial Las Rejas, situado junto al centro comercial Plenilunio, aumentaron nuestro portfolio hasta los 204 millones. Con las operaciones de Mercal y Proyecto Nave, alcanzamos los 300 millones de euros y es evidente que hemos recuperado el ritmo de crecimiento de los primeros siete años del proyecto. En menos de dos años, hemos ampliado capital dando entrada a 200 accionistas nuevos, aumentando la liquidez y se han recuperado las operaciones de aportación, esenciales en nuestro modelo.

P. ¿Cómo se distribuyen estos activos, tanto a nivel geográfico como por tipología?

P. A nivel geográfico, mantenemos una fuerte presencia en Madrid, donde se ubican el 84% de los activos, seguido de Málaga (7,8%), Sevilla (2,4%), Vizcaya (2,4%), Mallorca (2,4%) y Barcelona y otras capitales de provincia (1,1%). Por tipología, un 48% son activos comerciales, que incluyen locales y parques comerciales; un 32% son residenciales, edificios y viviendas granulares; un 12%, son oficinas ubicadas en el centro de distrito de negocios de Madrid y un 9% de los activos corresponden a naves, también en Madrid.

"Por Vitruvio pasan al año entre 800 y 1.000 millones de euros en operaciones de estudio"

P. ¿Cómo quedaría la base accionarial tras estas operaciones?

R. Empezamos con 50 accionistas y ahora contamos con inmuebles valorados en 300 millones y unos 750 accionistas y el Vitruvio que nosotros dibujamos es un Vitruvio de 2.000 o 3000 accionistas. Esto no ha hecho más que empezar, lo que pasa es que ya llevamos diez años, porque vamos poco a poco, porque todo el capital que entra en nuestra socimi no es institucional. Nuestros accionistas son ahorradores, unos tienen más dinero y otros menos.

P. ¿Tiene previsto Vitruvio desinvertir?

R. Probablemente desinvertiremos de manera progresiva en aquellos activos comerciales no estratégicos que, dado el crecimiento, hayan quedado desfasados por su tamaño y para ir equilibrando nuestros porcentajes de activos.

P. El perfil del inquilino de residencial de Vitruvio es muy concreto, con un poder adquisitivo relativamente elevado. ¿Eso garantiza que no haya morosidad?

R. El perfil del inquilino de Vitruvio del edificio de Ayala o de Sagasta no tiene mucho que ver con el perfil de un inquilino que vive en otras zonas de Madrid con poderes adquisitivos diferentes, mientras que en la cartera granular hay un poco de todo, pero, fundamentalmente, estamos hablando de clase media. La clave para alquilar es que al inquilino el alquiler no le suponga más de un 30% de su renta neta y no alquilamos a nadie que no cumpla eso. Por lo tanto, para nuestros inquilinos, vivir en nuestros pisos es asequible.

"Querer cobrar rentas más elevadas si eso supone una tasa de esfuerzo muy elevada para un inquilino no tiene ningún sentido"

P. ¿Qué es vivienda asequible? No es lo mismo para una clase alta, que para una clase media o baja.

R. La vivienda asequible es aquella cuyo pago no suponga al inquilino un 50% de su renta. ¿Qué pasa? Que si no tienes suficiente vivienda para todos los tipos de renta, el alquiler es alto y no quieres alquilar a nadie a quien dicho alquiler suponga más de un 30% de su renta, acabas encontrándote con gente que tiene dificultades para alquilar, gente que tiene que compartir piso o buscarse la vida para encontrar una vivienda que pueda pagar. Y se produce un efecto expulsión. El principal problema al que te enfrentas en el residencial es la morosidad, resultado, precisamente, de no haber hecho bien los deberes en cuanto a la tasa de esfuerzo del inquilino. Querer cobrar más rentas si eso supone un esfuerzo alto para un inquilino no tiene ningún sentido. Y Vitruvio invierte a largo plazo. Nosotros vamos a estar aquí y vamos a seguir aquí después de muchos años y lo que quiero es tener inquilinos que puedan hacer una vida normal en esa vivienda sin vivir agobiados.

P. En España, en muchas comunidades o ciudades, la tasa de esfuerzo está ya en niveles del 40%. Madrid, por ejemplo, supera dicho porcentaje. El mercado está roto, pero, ¿hay una burbuja?

R. La burbuja clásica, desde los tulipanes holandeses, el ferrocarril del siglo XIX, las el crack del 29... todas las burbujas que han existido se han producido por la existencia de una demanda especulativa. La burbuja inmobiliaria española es de manual, no se demandaba vivienda porque se necesitase y se fuera a usar para un negocio, para vivir o para lo que fuera, sino porque se pensaba que se iba a vender más caro. Ése es el concepto de burbuja. Lo que tenemos en el residencial actualmente es un tensionamiento fuerte de la tasa de esfuerzo para pagar el alquiler. Y eso es un problema que se produce, fundamentalmente, porque las ciudades son las que acumulan el capital y las ideas para crear empresas que, a su vez, necesitan contratar empleados. Y cuanto más grande es la ciudad, más sucede. La gente va a las grandes cuidades porque hay más puestos de trabajo.

P. ¿Es solo un problema de oferta?

R. Solo entre 2019 y 2023, el crecimiento poblacional en Madrid ha sido de 300.000 personas censadas nuevas, un montón de gente para una región que apenas ha construido 40.000 viviendas nuevas en ese mismo periodo. El orden de magnitud es tan salvaje que, aunque puedes encontrar explicaciones como que, por ejemplo, los retornos de la promoción de vivienda nueva no son altos y eso hace que haya menos capital dispuesto a entrar en ese negocio y que la producción de viviendas sea menor de lo que podría ser, o que haya algunas manos acumulan mucho suelo y no lo están sacando al ritmo que se necesitaría, lo cierto es que, aunque son explicaciones correctas, son satelitales al asunto principal y es al que se enfrentan todas las ciudades con elevado crecimiento poblacional y en las que, lamentablemente, las administraciones públicas no están diseñadas para gestionar eso y no son capaces de producir el suelo necesario para dar una vivienda a toda esa gente nueva que viene. Luego habría otra discusión sobre quienes no quieren vivir en Vicálvaro sino en el centro de Madrid y no pueden. Ésa es otra discusión, porque si de lo que hablamos es de que la gente pueda encontrar una vivienda y vivir dignamente con su salario, entiendo que no puedes meter otra transversal que además sea donde está la fiesta, en el centro. Eso es otra discusión.

P. Pero, actualmente, ¿también hay especulación?

R. Sí. Venimos produciendo muy poca vivienda y en los últimos años, con la intención de resolver el problema, se ha empeorado la situación. Las regulaciones que hasta ahora se han implementado no parece que estén dando mucho resultado. Hay discusión con los datos recientes en Cataluña, pero la verdad es que hay bastante consenso académico. El mero hecho de que se alquile una vivienda y te puedan pagar un alquiler ya aleja el enfoque especulativo, porque no es una operación rápida, que tiene mucho que ver con las burbujas y las especulaciones. Es decir, me compro el tulipán y lo estoy vendiendo antes de que me lo den por tres veces su precio o el piso de los años 2000, que lo compro sobre plano y lo vendo antes de que me lo den por tres veces más. En el alquiler, las dinámicas son diferentes, pero lo que sí sabemos, y parece que hay bastante consenso en esto, es que si tú quieres una política progresista y social, tienes que construir y construir mucho. Luego ya puedes entrar a discutir si tiene que liderarlo el Estado, el sector privado y en qué medida cada uno y cómo se lo reparten.

"En España, da tiempo a tener un boom y una recesión antes de que el suelo esté listo para construir"

Eso es política económica en la que yo no entro, pero lo cierto es que hay series históricas en diferentes ciudades con este problema y, lamentablemente, en muchas de ellas se opta por seguir asfixiando al mercado inmobiliario de promoción con regulaciones infinitas y complejas que hacen que el proceso urbanístico sea muy lento. En España, en todas las comunidades autónomas se tarda entre 10 y 15 años en producir suelo finalista. Es un mercado tan inelástico, que te da tiempo a tener un boom y una recesión antes de que el suelo esté listo para construir. Es un disparate.

P. Comenta que la vivienda en alquiler no es especulativa. Vitruvio invierte a largo plazo, pero se ha intentado que la duración de los alquileres sea a tres años. ¿Eso no sería especulativo?

R. No estoy de acuerdo. Antes del mundo socimi yo gestionaba inmuebles y bajé rentas en los años duros, porque la gente no podía pagar. Especular es que tú tengas el 70% de la producción de barriles de petróleo, te sientes con unos señores en Dubai que vienen de Rusia, Venezuela o Estados Unidos y decidan que van a producir menos y que suba el precio. Eso es especular. La especulación sería tener pisos cerrados, que es lo que la gente que no sabe de qué va esto dice que hacen las socimis para que suban los precios. Yo tengo un 99% de ocupación en mis viviendas. Si tú estás poniendo un piso en el mercado para que se alquile, no estás reteniendo nada y si subes mucho el precio, el inquilino se irá al piso de al lado. ¿Cuál es el problema? Que no hay piso de al lado, solo está el tuyo. Entonces, el problema no es de especulación, es un problema de oferta, porque en la medida en que haya más dónde elegir, tú no tendrás capacidad para subir el precio y será la demanda la que tendrá capacidad para bajarlo.

P. Eso sería en un mercado perfecto.

R. Según el Banco de España, tenemos un parque de 3,6 millones de viviendas en alquiler. Si suben mucho los precios, vamos a hacer 500.000 viviendas más. Es verdad que, el de la vivienda, no es un mercado tan elástico como la producción de ordenadores. Se tarda más y uno de los problemas es que hay poco suelo finalista en desarrollo y en carga actualmente. Hay suelos muertos de risa en Madrid desde hace décadas que darían para hacer una ciudad del doble de tamaño que Madrid. Además, también sucede que la mancha de aceite provoca, que Carabanchel, porponer un ejemplo, aunque toda la vida ha sido un barrio populoso ahora sea mucho más apetecible para alguien con un determinado poder adquisitivo que hace unos años nunca se habría fijado en este barrio. Y quien quiere seguir viviendo en Carabanchel o bien paga un alquiler más elevado o se tiene que ir a otra ubicación más alejada del centro.

"La forma de acabar con la especulación en temas de vivienda es vía oferta"

Eso genera mucho ruido y yo entiendo que es una faena, pero eso no es malo en sí ni es especulación. Es el resultado de una ciudad que crece y en la que la ley de la oferta y demanda determina dónde quiere y puede vivir la gente. Y si viene alguien que tiene más dinero y quiere vivir en tu barrio y tú no lo tienes, te tienes que ir a otro sitio. Es una faena, lo reconozco, pero eso no se puede cambiar con política económica ni con regulaciones. Lo que sí que se tiene que conseguir es que la gente tenga, de media, una tasa de esfuerzo para pagar el alquiler del 25%, 30% o 35%. Eso sí que se puede conseguir. ¿Cómo? Desarrollando muchísima vivienda. Si te vas a tirar 15 años para un suelo finalista, habrá gente que acumule mucho suelo finalista, pero si tú legislas para que en 12 meses se pueda multiplicar por dos la cantidad de suelo finalista, verás cómo el que lo acumula lo empieza a sacar rapidito porque se va a devaluar. La forma de acabar con la especulación en temas de vivienda es vía oferta.

P. ¿Y alargando la duración de los alquileres o limitando los precios?

R. El control de precios es la mejor manera de generar más especulación. Tú puedes actuar en la oferta, en el precio o en la demanda. La gente sensata sabemos que no puedes dejarlo todo al mercado y que tiene que haber regulaciones. Quitando los extremos, todos sabemos que es necesario regular las cosas, pero lo que tenemos que intentar es basar las regulaciones en datos y en experiencias históricas, es decir, que no sean regulaciones vocacionales o voluntaristas. Y, persiguiendo un objetivo loable haces una regulación con toda la intención del mundo y consigues el efecto contrario al deseado.

"El control de precios es la mejor manera de generar más especulación"

¿Qué sabemos sobre el alquiler de vivienda? Sobre la duración del contrato, si fuera verdad que cuanto más largo es, menos suben los precios del alquiler, pues ya está, los hago indefinidos. Pero recuerda el piso de Mónica y Rachel en Nueva York, era un piso de renta antigua y no parece que Nueva York sea un sitio maravilloso para alquilar una vivienda en términos de tasa de esfuerzo. O San Francisco, que también tiene control de alquileres, no parece que haya resuelto el problema. Yo no soy economista, yo soy un inversor inmobiliario, por lo que no puedo hacer una diatriba de política económica y de cuáles son las mejores regulaciones, porque no es mi campo, lo que sí digo es que si me regulas el precio del alquiler, Vitruvio saldrá del mercado de alquiler.

P. ¿No es tan un activo residencial como uno de oficinas, por ejemplo?

R. El residencial es un activo refugio, cuyos retornos son los que son. En Vitruvio, el residencial da un 4,2% de rentabilidad, que es menos que nuestros locales, nuestras oficinas y nuestras naves. Es verdad que si tienes en cuenta la revalorización del activo, la rentabilidad se iguala. Pero este activo, que lo hemos visto siempre como un activo refugio y que tenía sentido en la renovación del parque urbano, empieza a convertirse en un problema ya que te empiezan a señalar por ser mala persona, cuando lo que queremos es un 5% de rentabilidad al año, que es lo que tiene de objetivo de rentabilidad Vitruvio para sus accionistas entre dividendo y revalorización. Tenemos un 16% de endeudamiento a cierre de año, somos conservadores. Si me van a estar todo el día diciendo que me dedico a hacer el mal, aquí lo tienen, no me interesa. El residencial nos parece que tiene mucho sentido porque es un activo refugio, porque al final, siempre, más o menos, lo vas a poder alquilar, mientras que te puedes quedar enganchado con una nave, un local, una oficina un poco rara, pero un piso no, lo puedes alquilar a cambio de un retorno más bajo. Pero si, de repente, vamos a tener una persecución, control de rentas, cambio del régimen fiscal... fuera. Que lo haga otro. Entrará un capital más agresivo y más especulativo y no un capital conservador como el nuestro.

P. ¿Os planteáis alternativas, por ejemplo, flex living, residencias de estudiantes...?

R. Vitruvio es una socimi pequeña e, incluso, con esta última operación de Mercal, en mi cabeza todavía seguimos siendo una socimi mediana, como mucho. Un apartahotel que tenga sentido es un bicho de 100 habitaciones y eso, en Madrid, lo mismo son 80 o 60 kilos, por lo que cuando eres una socimi de 300 millones, tener un activo así pesa un montón. Imagínate. Un edificio de oficinas completo en la Castellana te puede valer 100 kilos. Y estas cifras son las que me llevan a decir que Vitruvio es una socimi todavía pequeña. Entrar en apartahoteles, en residencias de estudiantes o de la tercera edad, todos esos modelos, es algo que podemos mirar a medida que vayamos creciendo, ya que miramos mucho el riesgo contrapartida, es decir, que ningún inquilino pese mucho. Por eso no hemos tenido hoteles hasta ahora, porque un hotel grande, una residencia de ancianos o de estudiantes grande tiene un único inquilino que te paga la renta. Uno. Y si te paga 2 millones de euros al año cuando estás facturando diez, eso supone un 20% de exposición a un solo inquilino. Y en Vitruvio, una de las claves es que ningún inquilino pese mucho. Lo ideal es que sea un 5% como máximo. Y eso explica mucho mejor nuestro porfolio que otros aspectos.

"Si me van a estar todo el día diciendo que me dedico a hacer el mal, aquí tienen las viviendas en alquiler, no me interesan"

P. ¿Dar el salto al Mercado Continuo está sobre la mesa?

R. Lo dije una vez y me lo pusieron en un titular. Yo creo que en este punto hay un poco de confusión. El Mercado Continuo lo que exige es que haya un 25% de difusión en tu base accionarial y yo tengo un 95% desde siempre. Podríamos haber dado el salto al Mercado Continuo hace tiempo y, desde luego, ahora también podríamos hacerlo, pero también es más caro estar ahí. Y aunque suene raro, aunque tengamos casi 300 kilos en inmuebles, Vitruvio es socimi pequeña, todos miramos los gastos y estar en BME Growth tiene mucho que ver con eso y no tanto con un tema de regulación. Nosotros nos auditamos dos veces al año, mientras que en el Continuo es una vez. Estamos en BME Growth, básicamente, por un tema de tamaño y de escala económica.

P. Y, ¿os plantearíais dejar el BME para ir a otro mercado?

R. No es para nosotros. Vitruvio lleva negociando prácticamente todos los días, durante todo el año y esperamos que sea así de manera sostenida.

P. Vitruvio es un ejemplo de que sí que se ha utilizado el régimen socimi para hacer vivienda en alquiler.

R. El régimen socimi, ¿por qué existe? Muchos de quienes tienen acciones de una socimi no saben por qué existe el régimen socimi. La explicación más facilona sería para hacerlas más competitivas respecto a un fondo de inversión, pero, realmente, el motivo por el que existe el régimen socimi es porque si tú tienes un patrimonio elevado y te puedes comprar muchos pisos, muchos locales o un edificio, o dos o tres... vas a tributar una vez en tu IRPF por las rentas. Y, además, como tienes mucho dinero, puedes tener hasta un empleado o varios para que te gestionen ese activo. La gente que puede ahorrar y consigue algo de financiación, invierte en inmobiliario comprando un piso para alquilar, pero el ahorro destinado al inmobiliario cuando se hace como persona física es muy difícil. Hay pocas personas que puedan tener 300 millones de euros diversificados entre pisos locales, oficinas y naves. Por eso, la socimi es la colectivización del ahorro en inmobiliario y se incentiva con un 0% en el impuesto de sociedades en la medida en que se reparta todo el beneficio todos los años y se tribute en sede de persona física, lo que permite que haya alguien como mi madre que pueda invertir sus ahorros en patrimonio en alquiler que, además, es una actividad inmobiliaria poco cíclica y que, como regulador, te interesa incentivar versus otras que son más cíclicas, como vimos en los 2000.

"Cargarse el régimen socimi solo perjudica a los pequeños ahorradores"

Por otro lado, el negocio patrimonial suele tener una base diversificada de flujos, porque no es especulativo. Tú sabes que tus locales o tus viviendas van a generar rentas. Podrán subir o bajar según el ciclo, pero tienes previsibilidad de rentas, que es la clave, la previsibilidad de flujos. Entonces, incentivar que la gente pueda ahorrar de forma colectiva accediendo a un negocio al que ellos, por su cuenta no podrían hacer, tiene mucho sentido en la medida en que el Estado no se vea perjudicado tributariamente respecto a que esas mismas personas se compren un piso de alquiler. Por eso, cargarse el régimen socimi solo perjudica a esos ahorradores, dado que el inversor grande tiene su holding desde la que invierte en una socimi. Si la socimi pasa a pagar el 25%, la holding no pagará porque la doble imposición de dividendos es algo que se evita con una exención. Estas sociedades están pensadas para repartir dividendos, no para reinvertir, no son sociedades de crecimiento, como una sociedad normal que reinvierte sus beneficios y no paga dividendos.

P. Las socimis se han convertido en un arma política. Sin embargo, ¿hay quien se aprovecha del régimen socimi perjudicando a quienes sí lo ultizan para poner vivienda en alquiler?

R. Es un clásico. En los 2000 pasó con las sociedades patrimoniales, que también tenían un sentido y al final se usaban para otra cosa y se eliminaron. Con las socimis pasa lo mismo. Hay dos tipos de socimis. Las públicas o cotizadas con liquidez en la acción, entre las que se encuentra Vitruvio, y las que se han llamado siempre private REITS o privados, en las que la clave es que compran inmuebles, los desarrollan, los rehabilitan, los alquilan y una vez estabilizados, desinvierten y devuelven el capital a los accionistas. Ahí se producen una cadena de acontecimientos que van desde la ampliación de capital, la adquisición, la reforma, la operación y la desinversión, lo cual es positivo para la economía, genera puestos de trabajo y le da una vuelta de tuerca al activo y, además, permite que ese capital rote. Y ese capital tributa no solo por las rentas de alquiler, tributa por las plusvalías, porque esa socimi desaparece después de cinco o diez años.

Este segundo tipo de socimis tiene mucho sentido en la medida en que rotan, mueven la rueda y devuelven el capital. Sobre si existe un tercer tipo de socimis, me vas a permitir que no te diga gran cosa, más allá de que, efectivamente, todas las regulaciones necesitan de un seguimiento para ir mejorándolas, de manera que consiga ese propósito que está muy claro en la ley y que es, uno, darle transparencia a un mercado tradicionalmente opaco y eso se consigue publicitando valoraciones, participaciones significativas..., dos, darle negociación a un mercado más líquido porque puedes negociar la acción y tres, darle acceso al ciudadano a un negocio que ellos solos, por sí solos, no podrían hacer. Eso lo dice muy claro el expositivo de motivos de la Ley de socimis y creo que ese propósito tiene mucho sentido mantenerlo. Eso sí, habrá que regular y controlar para que eso se cumpliera.