"Nadie ha hecho más vivienda pública en alquiler asequible que Almeida, es un dato objetivo"

Desde hace seis años, Diego Lozano (Alcalá de Henares, Madrid, 1971) lleva el día de día de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), compañía que en este tiempo se ha convertido en la mayor promotora de vivienda pública de España. Este año superará el histórico listón de los 10.000 pisos en cartera y, antes de terminar la legislatura, la segunda de José Luis Martínez-Almeida, prevé alcanzar los 15.000 alquileres públicos.

Convencido de que la solución al problema de la vivienda pasa por poner toda la oferta posible en el mercado, este licenciado en Derecho, especializado en materia hipotecaria y suelo, ha lanzado una ofensiva en todos los frentes, desde la promoción directa, hasta la colaboración público-privada o la compra a particulares. Ahora, además, quiere empezar a promover sobre suelos dotacionales y terciarios para poder construir en los centros y zonas consolidades de la ciudad.

Su línea roja es intervenir en el mercado sin distorsionarlo, por eso, su ambición no es convertirse en Viena, que tiene un 60% del parque subvencionado, sino ser parte de la solución. Lo que sí envidia de los centroeuropeos es su baja morosidad, una realidad que parece de otro planeta cuando se compara con el 25% de impagos que le dejó de herencia el Ejecutivo de Manuela Carmena.

PREGUNTA. ¿Cómo se ve desde una empresa pública la situación del mercado de la vivienda?

RESPUESTA. Es un momento complicado para el sector, pero para nosotros es muy apasionante, porque estamos contribuyendo a poner viviendas en el mercado, estamos trabajando muchísimo.

P. ¿Con qué estrategia?

R. Nuestra estrategia fundamental es poner cuanta más vivienda en el mercado, mejor. Cuando llegamos, en 2019, el número de viviendas era de 6.207, a día de hoy son 9.200, hemos aumentado un 47%, y a final de año llegaremos, por primera vez en la historia de esta empresa, a tener 10.000 viviendas en el parque municipal en alquiler.

"A final de año llegaremos, por primera vez en la historia de esta empresa, a tener 10.000 viviendas en el parque municipal en alquiler"

P. ¿Con gente viviendo dentro?

R. Finalizadas. Todas nuestras viviendas, las 10.000, son de alquiler, ese es nuestro mandato. Por eso siempre decimos que, en los últimos cinco años, en España, nadie ha hecho más por la vivienda protegida en alquiler asequible que Almeida. Esa es la realidad. Nadie ha hecho más vivienda que nosotros, por eso somos la primera promotora pública de España. Además, tenemos 1.700 viviendas en 22 promociones ahora en marcha y, a través de distintos programas, tenemos suelo para otras 2.200 viviendas que ya hemos iniciado los trámites para que se puedan construir y, luego está el Plan SUMA, que en esta primera fase ha adjudicado 1.600 viviendas y sacamos otras 600 este año.

P. ¿Cuándo?

R. Antes de fin de año, espero que en el último trimestre podamos tener ya algo. En total, estamos hablando de cerca de 6.000 viviendas que tenemos ya puestas en marcha, sin contar los sueldos que nos tienen que llegar en los próximos años.

P. ¿De dónde vienen esos suelos?

R. De los distintos desarrollos urbanísticos que se han ido haciendo en el último mandato. Hay un 10% de edificabilidad que las juntas de compensación tienen que ceder al Ayuntamiento. Estamos hablando de Cañaveral, Berrocales, Ahijones, Madrid Nuevo Norte, Valdecarros y la Operación Campamento. Son más de 200.000 viviendas, de las cuales, más de 20.000 las promocionará la EMVS

P. ¿En cuánto tiempo?

R. El plazo normal desde que recibimos el suelo hasta que ponemos las viviendas a disposición de la gente es alrededor de tres años. Estamos trabajando para reducirlo lo más posible, nos gustaría plantarnos en 24 meses, menos es inviable. .

P. ¿Qué plazo se da entonces para tener las cerca de 6.000 viviendas del Plan SUMA y llegar así a 16.000?

R. Probablemente, a final de esta legislatura lleguemos a más 15.000 viviendas, lo cual supone aumentar un 150% el número que nos encontramos.

P. También ha dicho que tiene suelo para otras 20.000, pero ahí choca con el problema de la lentitud de los desarrollos. ¿Cuánto calcula que necesitará, una década, dos, no sabe?

R. Los plazos del urbanismo son los que son. En el mandato anterior se le dio un impulso muy importante a sacar esos desarrollos, y nosotros lo tendremos cuando Urbanismo lo reciba y nos lo ceda. Pero bueno, estamos hablando de que tenemos muchos miles de viviendas para poner en marcha. Esa es nuestra estrategia: construir cuanto más, mejor, a través de colaboración público privado, a través de la gestión directa, lo cual supone un esfuerzo presupuestario enorme. Nosotros hemos invertido 860 millones en los últimos cinco años. Nadie ha invertido ese dinero para vivienda en alquiler en España.

"Hemos invertido 860 millones en los últimos cinco años. Nadie ha destinado ese dinero a vivienda en alquiler en España"

P. ¿Cómo se puede movilizar vivienda social en los centros de las ciudades?

R. En toda la zona consolidada de la ciudad ya no hay suelo para construir. Pero a través de las nuevas leyes de la Comunidad de Madrid estamos estudiando promover en parcelas calificadas como dotacional o en suelos que están calificados de terciario. Eso es otra fórmula que estamos trabajando. Estamos hablando de otros miles de viviendas que vamos a hacer en solares que se están quedando obsoletos, porque no se está desarrollando la dotación para la que estaban previstos. Son solares que en el plan urbanístico aparecen como suelo dotacional para hacer una escuela, centros de salud.... Como muchas juntas de compensación ya tienen esas dotaciones, hay muchos solares vacantes, donde no se va a hacer esa dotación. Entonces, la ley nos permite poder hacer una nueva dotación que es vivienda pública.

P. ¿Hace falta tramitar un cambio de uso?

R. La ley permite hacerlo en suelos determinados, no en todos. Primero tienes que hablar con urbanismo y que te deje hacer vivienda pública. Tenemos mirados unos cuantos, pero a mí no me gusta hablar de un suelo que puede estar en el futuro, y si Dios quiere estará relativamente pronto, pero de momento no está

P. ¿Podrá estar en esta legislatura?

R. En esta legislatura sí. Espero que mucho antes de que acabe 2026.

P. ¿Cuántos ciudadanos están viviendo en pisos de la EMVS y cuántos estima para final de la legislatura?

R. Ahora, más de 30.000 personas. Para cuando lleguemos a las 15.000, calcula una media de tres personas por vivienda.

P. ¿Cuál diría que es el principal problema de acceso a la vivienda?

R. Eso daría para una ponencia. Por hacer un resumen muy básico, si cada vez tienes más demanda, menos oferta, una disparidad entre los precios, que suben, y los salarios, que se congelan, tienes inseguridad jurídica, y hay una serie de normas que no solo no solucionan el problema, sino que en muchos casos lo agravan, el cóctel que tienes es muy preocupante. Todo lo que sean políticas de aumentar la oferta es bueno. Todo lo que sean políticas de disminuir la oferta y aumentar demanda es malo. Por eso decía al principio que el sector no está en una situación boyante. Es preocupante la situación.

"Estamos estudiando promover vivienda pública en parcelas calificadas como dotacional o en suelos que están calificados de terciario"

P. ¿Qué es para usted asequible? Decir que un 20% o un 30% por debajo del mercado es peligroso, porque el mercado puede estar disparado

R. Todas las viviendas que adjudicamos a través del reglamento de adjudicación, que son prácticamente todas salvo el Plan Reviva y el plan SUMA, son viviendas para gente que gana menos de 3,5 veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples), unos 40.500 euros al año. La ley nos permitiría hacerlo a 5,5 veces el IPREM e incluso a 7,5 veces, que son unos 64.000 u 86.000 euros. Bien, pues nosotros nos limitamos a gente que gana menos de 3,5 veces. Además, no adjudicamos conforme al precio de mercado. Nuestra renta es un 30% de la renta disponible del inquilino, gane lo que gane, con lo cual, nuestro precio es asequible sí o sí, porque vas a pagar solo el 30% de tu renta.

P. ¿No tienen viviendas para rentas por encima del 5,5 veces el IPREM?

R. Tenemos el plan SUMA que nosotros hemos limitado a 5,5 veces incluso en parcelas que nos permitirían ir hasta 7,5 veces, es para una familia que gana como muchísimo 64.000 euros. La ley califica las parcelas de vivienda de protegida en precio tasado y precio limitado. Las de precio tasado solo podemos adjudicarlas a personas o familias que tengan ingresos de hasta 5,5 veces el IPREM y las de precio limitado, hasta 7,5 veces. Eso es la ley. En nuestro caso, donde hacemos gestión directa es siempre hasta 3,5 veces el IPREM y el plan SUMA está capado a 5,5 veces. Estamos hablando de que aquí adjudicamos vivienda para personas que están ganando 1.000, 1.200, 1.300 o 1.400 euros al mes. Hay un grupo de población muy importante, creciente, de jóvenes que no tiene una renta suficientemente escasa como para ir a la vivienda social, pero tampoco tienen una renta suficientemente alta como para ir al mercado. El Plan Suma Vivienda está dedicado muy especialmente ese tipo de gente.

P. ¿No se ha polarizado demasiado el mercado? Dicho de otra manera, ¿nos estamos cargando a la clase media?

R. El mercado está distorsionado. ¿Estamos en una burbuja? Si vemos cuáles fueron los factores que llevaron a la de 2008, que son la falta de control de crédito, una compra desaforada de viviendas por mera especulación, etcétera, creo que no estamos ante una burbuja, pero sí estamos en una situación en la que cada vez hay más distorsión entre los precios y los salarios, suben enormemente los precios y cada vez hay menos oferta. Tenemos un problema enorme. Nosotros hemos aumentado un 47% el parque de viviendas, pero en Madrid, desde el último trimestre de 2020, cuando había unas 80.000 viviendas en alquiler, hasta al último trimestre de 2024, con 18.000, hemos perdido 62.000 viviendas, según los portales inmobiliarios.

"Hay un grupo de población que no tiene una renta suficientemente escasa como para ir a la vivienda social, pero tampoco llega a la libre"

P. Según el Gobierno, ha crecido la oferta

R. Si ese dato alguien se lo cree... Yo no quiero entrar en guerras de cifras, ni en polémicas, pero que la oferta ha caído es una realidad

P. ¿A dónde han ido esas viviendas? Si decimos que el 85% del mercado está en manos de pequeños ahorradores, jubilados que complementan su pensión o familias que necesitan esa renta para pagar la hipoteca, veo complicado las retiren del mercado para tenerlas vacías

R. Las ponen en alquiler de temporada, turístico, para estudiantes, que era lo que antes nadie quería. Han salido del mercado de alquiler tradicional. Eso es evidente. Se ha buscado otra fórmula. Si te siguen poniendo trabas, al final lo pones en venta

P. ¿Se puede hacer uso turístico en suelo calificado como residencial?

R. El alquiler de temporada no es turístico, es como toda la vida se ha alquilado a los estudiantes que venían a Madrid y ha crecido ahora porque es más fácil echar un estudiante que se va a los nueve meses. La gente busca la posibilidad de sacar el mayor rendimiento de su inversión. ¡Si es lógico y normal! Lo que hay que intentar es que esa gente vuelva al alquiler tradicional dándole la mayor seguridad posible. Yo creo que no se está haciendo así.

"No estamos ante una burbuja, pero sí estamos en una situación en la que cada vez hay más distorsión entre los precios y los salarios"

P. ¿Qué ofrecen ustedes a los particulares para darles seguridad si alquilan?

R. Dentro del mercado secundario tenemos dos planes: uno de compra de piso y el plan de recuperación de viviendas vacías, que es el Programa Reviva, que adquirimos el usufructo por un tiempo determinado, durante el cual, pagamos al propietario todos los meses y nos encargamos de poner esa vivienda en alquiler. El plan de compra de piso es muy parecido, nuestra idea es comprar pisos y ponerlos en el mercado de alquiler asequible. Con esto no pretendemos intervenir en el mercado, porque si metiéramos 15 millones en el mercado para comprar pisos, lo distorsionaría. Lo que hacemos es adquirir viviendas que por su situación jurídica o de deterioro no se alquilan. Nosotros se la pagamos un precio razonable.

P. ¿Qué es razonable?

R. Lo hacemos con una tasación, pero digamos que nuestro juego no es entrar a discutir con el propietario. Mucha gente nos rechaza, no pagamos nunca por encima de una tasación. Si me pide más, especule usted con que quiera, pero conmigo no. Nosotros queremos comprar pisos para recuperarlos y volverlos a meter en el mercado del alquiler. A través del Programa Reviva llevamos unas 167 viviendas, y por compra de vivienda, unas 300. Son casi 500 viviendas que, si no hubiera sido por nuestra intervención, probablemente seguirían vacías.

P. El problema de la vivienda irá a más, porque dentro de diez años, Madrid se queda sin suelo para desarrollar

R. De aquí a diez años pueden pasar muchas cosas, pero el único camino son políticas que lleven a aumentar la oferta, que donde se pueda construir, se construya, y cuanto antes mejor. No actuar sobre la oferta de viviendas para arreglar el problema del alquiler es como intentar salir de un hoyo cavando hacia abajo, harás muchos esfuerzos, pero no vas a salir, es imposible.

"No actuar sobre la oferta de viviendas para arreglar el problema del alquiler es como intentar salir de un hoyo cavando hacia abajo"

P. ¿Qué peso quiere tener la EMVS sobre el total del mercado?

R. El papel que debe tener una empresa pública de vivienda es dar vivienda a todo aquel que no pueda acceder al mercado. Si el número de beneficiarios cada vez es mayor, tenemos un problema. Lo ideal sería que la gente no necesitara la vivienda social, pero como siempre va a haber gente que la necesite. Pero, si la EMVS crece muy por encima de lo razonable, estaríamos distorsionando, tendríamos un mercado de vivienda social y no un mercado de vivienda normal.

P. En Viena el 60% del parque de vivienda está subvencionado y muchos ven su ejemplo como referente

R. Viena lleva haciendo ese tipo de política desde el año 20 del siglo pasado. A mí no me parece que sea el ejemplo. Se da una distorsión del mercado y, una cosa muy curiosa, ha gobernado siempre el mismo partido, salvo un periodo en el que gobernó el partido fascista. No sé, a mí que el casero del 80% de la población sea el alcalde... Además, en el modelo Viena, en el momento que estás dos meses sin pagar, te vas a la calle. Hace poco estuve hablando con la empresa de la vivienda de Múnich. Salió el tema de la morosidad y les pregunté: ¿cómo combatís vosotros la morosidad? Me miraron y dijeron: ¿qué es eso de la morosidad, que no pagan? Entonces, cuando se habla de los modelos que hay en Europa, vamos a hablar de todo. En Alemania, no pagar una vivienda social se asemeja a un delito fiscal.

"En Alemania, no pagar una vivienda social se asemeja a un delito fiscal. Y en Viena, si no pagas dos meses el alquiler te vas a la calle"

P. Igual aquí habría que hacerlo

R. Te doy un dato. Cuando llegamos, en diciembre de 2018, la morosidad era del 25%. Lo hemos bajado y está ahora cerca del 11%, que sigue siendo una barbaridad, pero hemos conseguido bajarlo 14 puntos. Imagínate la sensación que da que uno de cada cuatro no pague. Claro, hay gente que dice: si este no paga, yo igual.

P. ¿Cómo se puede bajar la morosidad?

R. Nosotros tenemos un control anual de todos nuestros inquilinos. Cuando ves que te están controlando, que miran tus ingresos, tienes que pagar ese 30%. Nosotros tenemos un dicho que es: de aquí no se va nadie que no pueda pagar, pero se va el que no quiere pagar. Si tienes un enorme problema, por lo que sea, y no tienes ingresos, no te vamos a echar de tu casa. ¡Pero si es porque no quieres pagar! Aquí hay mucha gente esperando una vivienda como para que te la demos gratis.

P. ¿Por que no se hace vivienda pública para la venta?

R. Porque hay un acuerdo, que se llamaron los Acuerdos de la Villa, donde todos los grupos políticos decidieron que no se iba a vender vivienda pública.

P. ¿Ustedes internamente dónde ponen la línea entre vivienda social y asequible?

R. El problema es que en España no hay una definición de vivienda asequible, ni de vivienda social. Ni siquiera de lo que es una vivienda, porque cada legislación autonómica tiene su propia definición. En Europa no tienen ningún problema: vivienda asequible es toda aquella vivienda que esté por debajo de mercado, punto. Aquí eso debería ser la vivienda asequible. Entonces, para hacer la distinción, lo que nosotros hacemos para gente de 3,5 veces el IPREM es vivienda social y a partir de ahí, es vivienda por debajo de mercado.

P. De esas hasta 15.000 viviendas que tienen en su horizonte más inmediato, cuántas son sociales y cuántas asequibles

R. Ahora mismo, todas las que tenemos son vivienda social, entendiendo por social que es una vivienda pública que tiene una bonificación. El resto yo consideraría que es una vivienda asequible, todas aquellas que sacamos a través del derecho de superficie.

P. ¿El problema de acceso a la vivienda en Madrid está más en las capas bajas, por debajo de esas 3,5 veces, o en las capas medias, hasta 5,5 veces?

R. Yo creo que hay un problema en todos los sectores. Hay mucha gente que se está quedando fuera del mercado y que también se está quedando fuera de la vivienda social, que dice: no me dáis vivienda social porque no soy suficientemente vulnerable, pero tampoco llego al mercado.

P. El Gobierno quiere aprovechar el Plan Nacional de Vivienda para forzar a todas las administraciones a acatar la Ley de Vivienda. Él tiene los fondos, y usted unos planes muy ambiciosos

R. Nosotros hemos puesto 860 millones de euros. ¿Sabes cuánto ha puesto el Estado de esa cifra? 19 millones. El resto es de los fondos municipales. Eran parcelas que son del Ayuntamiento, que se traspasan, que se financian por la EMVS, que se desarrollan por la EMVS y cuando ya se están construyendo, el Estado saca unos fondos, nos presentamos y nos da 19 millones, que son bienvenidos y lo agradecemos mucho, pero en realidad no ha puesto ninguna vivienda en Madrid, son viviendas que ya estábamos haciendo. Con lo cual, que nos amenacen con que nos quitan los fondos. Prefiero que me los dé, pero tampoco me quita el sueño.

"Nosotros hemos puesto 860 millones de los presupuestos para vivienda pública de alquiler. El Estado solo nos ha dado 19 millones"

P. ¿De dónde saca esos 860 millones?

R. De los presupuestos municipales. El Ayuntamiento de Madrid es el que más dinero ha destinado a hacer vivienda pública. Nadie ha hecho más vivienda protegida, en alquiler, a precio asequible, como Almeida. No es es una opinión, es un dato objetivo. Recientemente ha salido el Barómetro del Ministerio de Vivienda certificando que del 2020 al 2023, con datos oficiales, Madrid es quien más destina, de lejos. Antes no lo éramos, no teníamos el parque municipal más grande de España.

P. Antes de la polémica venta de vivienda pública que hizo Ana Botella, ¿no tenían uno de los mayores?

R. Aquí vivienda ha vendido mucha gente. Los únicos que no hemos vendido vivienda pública de la EMVS hemos sido nosotros. Con Carmena se vendieron viviendas porque, entre otras cosas, hay muchas viviendas que estaban destinadas a la venta. Yo creo que el pico máximo que ha tenido la EMVS en su parque municipal, incluso con aquellas que luego se iban a destinar a la venta, no ha pasado nunca de 8.000 viviendas. Entonces, si esas viviendas no se hubieran vendido, habría mil y pico, pero lo hemos compensado con creces.

"Aquí vivienda ha vendido mucha gente. Los únicos que no hemos vendido nunca somos nosotros. Con Carmena se vendieron viviendas"

P. ¿Cuánto cuesta de media una vivienda de la empresa municipal?

R. Depende, pero entre 150.000 y 160.000 euros.

P. Ha dicho al principio que quiere acortar plazos, ¿qué papel juega la construcción industrializada en ese objetivo?

R. La construcción industrializada te permite acortar plazos, no tanto porque sea más rápida, que lo es, como porque la ley te permite hacer proyecto y obra a la vez, entonces te ahorras dos años. Todo el mundo está apostando por la construcción industrializada y nosotros también. De hecho tenemos ya alguna promoción en construcción industrializada, sostenible, realizada en madera... Cosas chulas