"Hay que derogar la ley de vivienda, por lo menos en un 90%, ha sido un desastre"

Derogar la Ley de Vivienda, acabar con el control de rentas, una política de cohesión territorial ambiciosa que permita la vida y el trabajo más allá de Madrid o Barcelona, evitar la concentración de viviendas en fondos de inversión, volver al sistema tradicional de vivienda familiar en propiedad, a la cultura del esfuerzo y el ahorro e impulsar fórmulas de tenencias intermedias, entre la propiedad y el alquiler.

Éstas son son algunas de las propuestas de Sergio Nasarre Aznar (Tarragona, 1974) para intentar poner solución al grave problema de la vivienda en España. Propuestas que lleva años intentando trasladar a las diferentes administraciones públicas, llegando incluso al Congreso de los Diputados, y que ahora ha puesto sobre la mesa de la Comisión Europea.

Todas estas soluciones parten de una base académica y científica. No en vano, Nasarre es Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili, así como fundador y primer director de la Cátedra UNESCO de Vivienda durante ocho años. También fue magistrado suplente en la Audiencia Provincial de Tarragona durante 15 años (2004-2018) y consultor, entre otros, de la Comisión Europea, el Ministerio de Fomento de España, el Parlamento y el Gobierno de Cataluña, Amnistía Internacional, la FAO o la Asociación de Bancos Hipotecarios Alemanes, mientras que, desde 2014, es miembro del Comité de coordinación de la European Network for Housing Research (ENHR), la mayor red de investigadores sobre vivienda en Europa.

Un extenso currículum que le ha llevado a estudiar y a analizar en profundidad los problemas de acceso a la vivienda en toda Europa y, en especial, en España. Unos problemas que, en su opinión, se han agravado tras la crisis de 2007 cuando, según Nasarre, políticos y gurús decidieron que tener una vivienda en propiedad estaba reservado para los ricos, empujando a la población con menos recursos hacia un mercado de alquiler pequeño y precario, arrebatándoles la posibilidad de prosperar socialmente y de patrimonializar sus ahorros.

Nasarre aboga, asimismo, por un pacto de sensatez entre todos los grupos políticos y profesionales del sector que permita establecer unas reglas del juego sencillas, claras y consensuadas por todos ellos, para que su impacto perdure en el tiempo. Y pide dejar de mirar hacia los países del norte a la hora de buscar soluciones al problema de la vivienda en España ya que, asegura, han creado sociedades con propietarios ricos e inquilinos pobres. Hace apenas unas semanas, compareció en el Parlamento Europeo donde presentó su informe, 'Los retos de la vivienda en Europa. Especial atención a la evolución y situación en España', que servirá de base para la política de vivienda de la Unión Europea.

PREGUNTA. La Comisión Europea y la Eurocámara están abordando la crisis de la vivienda en toda Europa. De hecho, sobre la mesa está la creación de una Comisión de Vivienda en la Unión Europea. Para tomar soluciones, primero es necesario hacer un diagnóstico del problema.

R. Efectivamente. Si van a repartir dinero tendrán que saber para qué, para quién y con qué finalidad. Este informe resume un poco cómo está el patio y da algunas recetas y, al final, hablo de España, donde últimamente es una locura nacional y donde ya tenemos la experiencia de un montón de medidas que no han funcionado. Aunque hay países en los que se está empezando ahora a hablar de vivienda, nosotros ya llevamos 15 años hablando de ello y no hace falta que otros países repitan los problemas que hemos causado en España. En la Cátedra de Vivienda de la UNESCO no solo hay una trasferencia de conocimiento a nivel europeo, también hemos hecho dicha transferencia a nivel mucho más pequeño. Hemos hecho informes de vivienda para municipios de 100 habitantes. Por ejemplo, nos llegó un alcalde muy preocupado porque la gente joven no se quedaba en su municipio porque no había ni trabajo ni infraestructuras e hicimos un informe con mapas de expansión, de rehabilitación, explicándole qué podía hacer para que los jóvenes se quedasen en el pueblo. Todo eso es parte de nuestro trabajo y de esa transferencia de conocimientos de la universidad a la realidad.

P. Pero, a la hora de tomar decisiones, los alcaldes, los políticos o las instituciones, ¿hacen caso a estas propuestas?, ¿son ustedes quienes buscan reunirse con ellos o son ellos los que les buscan a ustedes?

R. Para evitarte disgustos, lo interesante no es que tú busques la reunión, sino que ellos te busquen. Si te llaman, algún interés tendrán. El alcalde, el presidente de la Generalitat, el secretario de Estado o, como en este caso, la vicepresidenta de la Comisión de Vivienda del Parlamento Europeo nos llama, nos dice que tienen un problema, que quieren empezar una política de vivienda y que no saben de qué parcela ocuparse: gente joven, okupas o turistas. Eso supone el reconocimiento de un problema por parte de un responsable político con responsabilidad pública, con unos recursos limitados, por lo que tiene que establecer unas prioridades.

"La clave está en tener una política constante y coherente de vivienda, que asuman todos los grupos municipales para que tenga continuidad"

La clave está en tener una política constante y coherente de vivienda. Lo primero que les decimos a los alcaldes, además de imaginarse a su municipio o a su pueblo dentro de cinco o diez años, es que el plan de vivienda tiene que ser adoptado por todos los grupos municipales, es decir, tiene que ser muy consensuado. Acuden a nosotros, la universidad, que es un ámbito académico, para que, con toda sinceridad les digamos lo que hay que hacer, y aunque habrá cosas con las que por ideología no estarán de acuerdo, lo importante es que asuman que tiene que ser así si quieren que su municipio sea de una determinada manera. Y luego, obviamente, tendrán que priorizar, por ejemplo, decidir si empiezan por la rehabilitación o por el alquiler.

P. Entiendo que el consenso es necesario para que todas estas medidas tengas continuidad en el tiempo.

R. Eso es. La política en materia de vivienda tiene que ser lo más consensuada posible. Lo llevo diciendo muchísimos años. También la última vez que estuve en el Congreso de los Diputados, hace unos meses, les dije que hay hacer un Pacto Nacional de la Vivienda. Les dije, ya sé que ni en educación ni en sanidad lo habéis conseguido, ya sé que es pedir peras al olmo, pero si realmente os tomáis en serio el problema de la vivienda, unos y otros, dejad de proteger a los okupas y dejad de decir que los inquilinos son unos bichos. Esto no son reglas de juego aceptables por todo el mundo, pero otras como la asequibilidad de la vivienda o la universalización del acceso a la vivienda, sí. El estado social ha fracasado y lo que tienes que hacer son reglas del juego que funcionen bien para la inmensa mayoría y los pocos recursos que tengas dedicarlos a quienes por edad, por enfermedad o circunstancias socioeconómicas, necesitan ese apoyo público. Ya lo han dicho la Comisión Europea y el Tribunal Europeo de Justicia, cuando el Estado social se excede, se distorsiona la competencia, básicamente, estás cargándote el mercado. Sé sincero contigo mismo y da unas reglas sencillas.

P. En el informe que habéis presentado a la Comisión Europea, ¿cómo está el patio?, ¿qué pasa en Europa? y, sobre todo, ¿cuál es el diagnóstico de la situación en España?

R. El problema de la vivienda siempre es un problema relativo. Si le preguntas al alcalde de ese pequeño pueblecito y le preguntas al alcalde de Madrid o de París, el uno se reirá del otro. Viene el alcalde de Nueva York y se ríe del problema de la vivienda de Barcelona, y el de París, del Londres... Dicho esto, yo creo que nos hemos equivocado, llevamos 17 años con políticas equivocadas de vivienda, clama al cielo. Y, a pesar de todo, les da igual. Muchos alumnos y gente en mis conferencias me pregunta, si es tan claro que el control de rentas no funciona, ¿por qué se aplica? No lo sé, porque nunca no funcionó en el mundo, en ninguna época de la historia, con ningún tipo de bien, ya sea la vivienda o el trigo, da igual. Y hablamos de miles de años.

"El control de rentas no ha funcionado nunca, en ningún país, ni en ningún momento de la historia. Siempre ha sido un desastre"

Controlar los precios siempre ha sido un desastre. Se ha reducido un 25% de la oferta de viveinda en alquiler en Cataluña y no paran de subir los alquileres en Tarragona, en Barcelona y en muchas otras zonas de Cataluña. Es normal que con el control de rentas, los precios suban y se reduzca la oferta. Eso lo sabe todo el mundo y ellos lo tienen que saber. Yo conozco gente que manda, que lo sabe y que es consciente de ello.

P. Cataluña ha controlado rentas y Madrid, no. Dos grandes ciudades con un problema muy grande de acceso a la vivienda con políticas muy diferentes, si no opuestas. Y, sin embargo, ninguna consigue dar con la solución. ¿Qué puede funcionar, entonces?

R. No hay una solución mágica para problemas complejos. Si lo que me preguntas es qué hay que hacer, yo te puedo dar unas líneas, cosas que hay que evitar y cosas que se pueden hacer y que pueden funcionar. Yo, por ejemplo, me voy a abstener siempre de hacer una recomendación clarísima como, por ejemplo, decir controla las rentas y mano de santo o, construye como si no hubiera mañana y mano de santo. Esto no es como en medicina cuando el médico le dice al paciente que se tome esta pastilla y se le pasa el dolor de cabeza. No. Pero hay mucha gente que juega a eso, a vender humo y a vender motos, tanto unos como otros. Cuando Madrid o Andalucía se apuntaron a regalar o a avalar ese 20% inicial a los jóvenes, fui de los más críticos. Eso ya se ha hecho en Londres y lo que ha hecho ha sido inflacionar la vivienda. El Help to Buy. O cuando Zapatero empezó a dar los cheques para el alquiler de 400 euros. El casero dijo, esto es un chollo, 200 para ti y 200 para mí y ya está. Todo esto empezó en 2007, hace 18 años. ¿Por qué entonces no se hablaba del alquiler? Pues porque todo el mundo tenía una casa en propiedad.

"La premisa principal en 2007, sobre todo entre gurús y políticos, fue evitar que los pobres puedan ser propietarios"

P. En 2007, no se quería reconocer que había una burbuja, ni siquiera cuando explotó. En España, de hecho, se tardó tiempo en reconocer que los precios de la vivienda estaban cayendo y que, efectivamente, la burbuja había explotado.

R. De hecho, Zapatero no lo dijo hasta 2009, cuando la crisis había empezado en marzo o abril de 2007. Se tiró dos años sin decir la palabra crisis

P. Costó mucho admitir que los precios de la vivienda sí estaban bajando, algo insólito. Pero, efectivamente, estaban bajando.

R. Bastante. Un 30% más o menos, dependiendo de los sitios. Y desde entonces, yo creo que hemos hecho una política de vivienda completamente equivocada. La premisa principal en 2007, sobre todo entre gurús y políticos, fue 'hay evitar que los pobres puedan ser propietarios porque se sobreendeudan, impagan y luego me montan líos con los desahucios'. Y dijeron, solamente vamos a dar financiación hipotecaria a los ricos. ¿Y qué hacemos con los pobres? A los pobres les dijeron que se fueran al alquiler, un mercado muy caro, muy precario, pequeño y de mala calidad.

Y quienes sufrieron una ejecución hipotecaria entre 2007 y 2012, fueron prácticamente los mismos que pasaron luego a ser desahuciados por impagar el alquiler. Les habías enviado a un mercado peor, además, sin posibilidad de patrimonialización. En el alquiler, la gente no se esfuerza, no ahorra... Esto fue la directiva en 2014-2017, que en España fue introducida en 2019, pero ya se venía practicando algo parecido desde el 2007, cuando se cortó, directamente, el grifo de la financiación y, si eras funcionario, pase usted a la oficina, pero si eras un emprendedor o un periodista con mucha ilusión en el mundo, pues aquí tiene una calculadora y si acaso se va usted al alquiler y no venga por aquí nunca más. Esto ha sido un completo desastre.

P. Sin embargo, nos han hecho creer que el auge del alquiler se había producido porque la gente había descubierto sus enorme ventajas.

R. Yo llevo explicando el alquiler desde hace 30 años en clase y estudiándolo como profesor desde hace muchos años y todo son inconvenientes. Es un tipo de tenencia que no es estable, es decir, en cualquier momento, pasados cinco o siete años, te pueden echar. Además, no patrimonializas, el dinero no te lo quedas sino que se va, es un pago que no se acaba nunca, a diferencia de las hipotecas que se acaban a los 20, 25 o 30 años. Esto no se acaba nunca. Tienes 70 años, estás con el gotero y estás pagando el alquiler. Y no es lo mismo tu sueldo ahora, en edad laboral, que en tu jubilación, si es que tienes pensión. Yo no quiero ver, y vamos hacia ahí, a una generación, que son los millennials, a quienes les han convencido de esto y que están encantados alquilándose su patinete eléctrico, su Uber o su piso y de aquí a 20 o 30 años, cuando se empiecen a jubilar, no haya nadie que pague sus pensiones, porque no hay niños, y estén todos de alquiler. Esto va a a implosionar.

P. Ese puede ser una gran problema a futuro. Muchos jóvenes inquilinos que cuando se jubilen, seguirán siendo inquilinos. ¿Una de las consecuencias de haber apostado todo al alquiler? De pronto, nos hemos olvidado de la propiedad.

R. Nosotros, la generación X, lo teníamos todo muy claro, es decir, había que ahorrar. Yo, de joven, estuve nueve años de novio con mi mujer antes de poderme casar, porque no tenía un duro, era becario en la universidad, cobraba lo que ahora serían unos 600 euros al mes, tenía que llevar dinero a casa porque la familia lo necesitaba, no iba a Milán, ni a Lisboa, ni a ningún lado, ni con patinete eléctrico, ni con Airbnb. Íbamos a comer una hamburguesa los fines de semana y al parque porque era gratis. Y al final te comprabas una casa, creían en ti, te financiaban... Pudimos pagar la casa y aquí estamos.

"Quienes sufrieron una ejecución hipotecaria entre 2007 y 2012 fueron los mismos que pasaron luego a ser desahuciados por impagar el alquiler"

A nosotros, si en la jubilación no nos llega la pensión, al menos seremos propietarios de nuestras casas y espero que con los ahorros que podamos tener, podamos pagar la luz, el gas, Internet y la comida. El que no tenga casa en propiedad, lo va a pasar muy mal. En la crisis de 2007, la inmensa mayoría de la población era propietaria de su casa, estábamos en un momento en que el 82% de población española era propietaria de su casa y, especialmente, la gente mayor. Había muy poca gente mayor en la calle protestando, porque la mayoría estaban en su casa en propiedad. En España, entre 1959 y 2011 se construyeron 6,8 millones de viviendas públicas en propiedad y las compraron aquella generación que en la crisis de 2007 les cogió mayores, pero con su casa en propiedad. Y los que no, eran arrendatarios de renta antigua, de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 y pagaban 25 euros al mes.

P. De hecho, muchos de ellos fueron los que acogieron a sus hijos cuando les desahució el banco.

R. Eso es. Toda esa gente mayor con casa en propiedad fue la que pudo acoger a sus hijos en casa, cosa que no pueden hacer los nórdicos que viven de alquiler. Y, además, tenían pensiones dignas, de tal manera que no solo podían acoger a sus hijos, sino también pagar el colegio de los nietos, el comedor, la comida, lo que fuera. Los baby boomers salvaron a muchísima gente.

P. Parece que ahora nos hemos olvidado de la vivienda en propiedad. Hemos pasado de un extremo a otro, de solo favorecer la compra e ignorar el alquiler a solo favorecer el alquiler e ignorar la compra.

R. Se han hecho un montón de leyes diciendo 'propiedad mal', pero no para los ricos, sino sobre todo para los pobres y los hemos empujado al alquiler, al coliving... Un cuento chino. Y la situación, claramente, ha ido a peor.

P. Los países nórdicos han apostado, tradicionalmente, mucho más por el alquiler que España y siempre se los pone ¡como el ejemplo a seguir.

R. Los países nórdicos como Alemania, Holanda, Austria o Suiza no llevan 17 años apostando por el alquiler, sino 50 o 60 años, desde la II Guerra Mundial, defendiendo que la propiedad privada es para los ricos, para quienes lo puedan pagar o a quienes puedan financiar con ciertas garantías. El resto, son inquilinos de los ricos, o del alcalde. Sin embargo, si miras datos de Eurostat, todos están más sobreendeudados que nosotros, todos están peor que nosotros. Las familias nórdicas, todas, están más sobreendeudadas que nosotros, que los portugueses, que los italianos, que los malteses... Estamos mucho mejor que ellos.

"Los 'baby boomers' salvaron a muchísima gente tras la crisis de 2007 porque tenían una casa en propiedad y buenas pensiones"

Hay una concentración de la propiedad privada en pocas manos, en manos de los ricos, de los fondos, de los alcaldes... y las familias se han quedado fuera de juego pagando un alquiler toda su vida, un dinero que no va a ninguna parte y sin posibilidad de progresar. La vivienda en propiedad siempre ha sido un mecanismo de escala social. En realidad, es una vergüenza que nosotros, viendo lo que ha pasado en esos países nórdicos, estemos adoptando política similares a las de estos países. Nos va a ir mal, porque todos están peor que nosotros.

P. Sin embargo, hemos seguido su ejemplo, hemos incrementado el porcentaje de hogares en alquiler. Y no solo no se ha solucionado el problema de la vivienda, sino que incluso estamos peor.

R. Estamos mucho peor ahora que en 2009, 2010 o 2011. Ya está bien. Cuando estuve en el Congreso de los Diputados les dije parad ya de hacer leyes, porque cada ley que hacéis sube el pan. Sube el precio de alquiler, sube el precio de la propiedad, baja la oferta... Ya está bien.

P. ¿Por qué hemos pasado de un extremo al otro?

R. No hay ninguna base académica. ¿Ha habido algún país que haya hecho esto y le ha ido bien? No, a todos les ha ido peor. Pues parad ya, reconoced que habéis cometido un error, que habéis tomado una decisión equivocada y está.

"En el Congreso de los Diputados les dije a los políticos, parad ya de hacer leyes, porque cada ley que hacéis sube el pan"

P. Entonces, ¿cómo se soluciona el problema de la vivienda?, ¿existe una fórmula mágica? Viena también se suele poner como ejemplo a seguir.

R. A Viena la ponen siempre de ejemplo, siempre nos lo han vendido como un supermodelo. El alcalde de Viena siempre explica lo maravilloso que es que el 65% de la población viva de alquiler social, pero lo que nunca dice nadie es de dónde salen esos pisos. Lo más grave es que si han tardado 100 años en hacer ese stock de viviendas, en esos 100 años nunca ha cambiado el color político del alcalde de Viena. Si el alcalde es tu casero, nunca votarás contra él. Es una vergüenza tener una ciudad secuestrada por parte de un partido político que lleva mandando en Viena 100 años gracias a que el 65% de sus votantes depende de él para vivir. Es escandaloso.

P. Entonces, ¿qué funciona?

R. Lo primero que les dije en el Congreso de Diputados es que derogaran todo, empezando por la ley de vivienda, por lo menos en el 90%. El Tribunal Constitucional la va a derogando a trocitos porque es escandalosa, es inconstitucional en gran parte y, además, contraproducente. Lo que no es inconstitucional es contraproducente, como el control de rentas, un instrumento que está más que testado que nunca funciona. Recurren al artículo 33 de la Constitución para defender la función social de la propiedad, para limitar la propiedad privada del rico propietario sinvergüenza en pro del bien colectivo y social, pero un instrumento que está más que testado que no funciona nunca como es el control de las rentas, no puede ser nunca función social de la propiedad.

"Hay una concentración de la propiedad privada en pocas manos, en manos de los ricos, de los fondos, de los alcaldes..."

Hemos tenido que hacer un artículo académico y científico que ha demostrado que el control de rentas es inconstitucional porque no cumple, ni siquiera, con la función social de la propiedad. No es tema de limitar la propiedad privada para que un ricos sinvergüenzas ganen más, como dicen ellos, sino de no adoptar una medida que es peor para todo el mundo, porque estás dificultando su acceso a una vivienda.

P. Además de derogar la ley de vivienda habrá que adoptar alguna medida más.

R. Hay que hacer una política de cohesión territorial. Tenemos una España vaciada donde no se generan oportunidades para nadie y eso sí que es una política a largo plazo, pero hay que empezar a hacerla ya. No hace falta irnos ni a Albacete, ni a Teruel, ni a Soria. A 20 kilómetros de la costa de Tarragona hacia dentro no vive nadie, hemos perdido un 50%-60% de la población. Ningún joven se puede quedar aquí. Esta cohesión territorial genera oportunidades y no todo el mundo tiene que vivir en Barcelona o en Madrid. Ahora no hay otro remedio. Esto es depredación del territorio, Madrid depreda a Guadalajara, a Toledo, a Segovia....

"Hay que derogar la ley de vivienda, en un 90%, por inconstitucional y contraproducente"

Hace unos días estuve con el vicepresidente de la asociación de pequeñas y medianas empresas y comentaba que hacen cursos de fresador y de paleta a los que no se apunta a nadie y, sin embargo, hacen de youtuber y discjockey y se llenan, tienen que cerrar matrícula y hacer varias sesiones. Y no es anecdótico. En la Unión Europea, va a haber formación en industria de la vivienda, se va a destinar dinero público a formar paletas, porque no hay. En España queremos construir miles viviendas pero no hay nadie que las quiera hacer. La gente prefiere ser psicólogo de perros o youtubers. Tenemos un problema muy serio de valores y como sociedad. Ya me darán una casa gratis cuando tenga 30 años. ¿Usted qué se piensa que es esto? Y cuidado, que hay partidos políticos que dicen esto, que la vivienda tiene que ser como la sanidad y la educación. No tiene casa, pues aquí la tiene. Tenemos el ejemplo de Francia en donde, desde 2007, regalan casas. Hay una ley que dice que si no tienes una casa puedes ir al alcalde, pedirle una casa y te la tiene que dar.

P. ¿Cómo?

R. La vivienda pública de alquiler tiene el problema que tiene Viena, y que es muy serio. Imagina que en un pequeño pueblo de 100 habitantes van a hacer 25 viviendas de alquiler social, una cuarta parte de la población. El alcalde tiene asegurado el puesto hasta que se muera él, su hijo y sus nietos. Volvemos al caciquismo del XIX. Entonces, ¿qué pasa en Francia? Pues que el alcalde dice, no hay viviendas. Pues me voy al juez. Y éste, por sentencia, le dice al ciudadano francés, efectivamente, por sentencia, tiene usted derecho a una vivienda. Voy con el papel al alcalde y ¿ve?, tengo derecho a una vivienda. Pero no hay. ¿Por qué? A ti, si te regalan una casa en Francia, ¿dónde la querrías? La mayoría de los franceses la pide en París y con vistas a la Torre Eiffel. No hay viviendas. Entonces , el Estado francés, cada año, se automulta una millonada, y en sus presupuestos generales figuran cada año multas permanentes porque no puede cumplir la ley. Es un despropósito. Por tanto, es muy importante derogar a corto plazo la Ley de Vivienda, así como todos los cambios que ha habido de la LAU. Habría que volver a la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 que era más sencilla, más simple y más clara.

P. Pero, ¿habrá algo de la LAU que se pueda mantener, no?

R. Hay un estudio buenísimo que analiza la vivienda desde los años 80 hasta el año 2000, cuáles son los países donde ha aumentado la tasa de alquiler. Porque si ése es tu objetivo, que haya más alquiler, el único país que ha aumentado, sustancialmente, su tasa de alquiler ha sido Inglaterra. ¿Cómo lo han hecho? Han quitado todas las protecciones del inquilino y han favorecido la contratación libre, como si fueras al Mercadona, que pone el precio que quiera al tomate, el precio del mercado. Eso aumentó enormemente las tasas de alquiler en Inglaterra. Al mismo tiempo, al no haber una duración mínima, los contratos se hacían por seis meses o un un año, lo que ha llevado a la precarización de mucha gente. En Inglaterra, como en muchas otras parte del mundo, se piensa que la propiedad privada es un derecho natural. Generalmente, la gente quiere ser propietario de su móvil, de su ordenador... y de sus casas.

"La gente prefiere ser psicólogo de perros o youtubers a trabajar en la construcción"

P. Volviendo al tema de la cohesión territorial. España ya no tiene solo un problema en las zonas rurales, muchas provincias se está quedando también vacías. Están siendo devoradas por Madrid, Barcelona...

R. Yo fui miembro del Consejo Asesor del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y allí todos eran de Barcelona. Y todo mundo pensaba igual, en cómo hacer un transporte más sostenible en Barcelona para que los del pueblo pudieran llegar más rápido al centro o que el pedido de Amazon llegara más rápido. Yo les dije que había que repartir el juego, no puede ser que todo el mundo viva en Barcelona. Hay gente que está trabajando en Barcelona y vive en la provincia de Gerona, Lleida y Tarragona. Los estáis expulsando la ciudad, ni siquiera a la primera o segunda corona, a otra provincia. Y, encima, estás pensando en cómo hacer para que vengan más rápido a Barcelona cuando lo que tienes que hacer es que se queden allí, que hagan vida de ciudad y de barrio. ¿Dices que las ciudades se despueblan y que no hay comercio local? La gente está todo el día fuera de su ciudad, están en Barcelona o en Madrid. ¿Qué compras van a hacer? Van los cuatro jubilados, con dinero limitado, pero la gente joven no puede ir a tomarse un café tranquilamente o a hacer alguna compra.

P. Pero ni Barcelona ni Madrid quieren perder esa oportunidad de atraparlo todo.

R. El problema de la vivienda viene de cuando en 2002, un sociólogo muy famoso llamado Richard Florida empezó a hablar de las ciudades creativas y tanto Barcelona como Madrid quisieron ser así. Y en 2017, salió Richard Florida diciendo que cuando dijo que la súper ciudad tenía que atraer talento de todo el mundo, igual no dijo que en estas ciudades no iba a poder vivir nadie con un sueldo normal. Todos los alcaldes quieren que su ciudad esté en mapa de España, en el de Europa, en el mapa mundial. Pero lo que tienen que entender es que, ahora, el problema de la vivienda es tan grave que no se acaba nunca.

Chesterton tiene una frase que dice "El triunfo supremo de la civilización industrial es que, en las grandes ciudades, que parecen tener demasiadas casas, hay una escasez desesperada de viviendas", es decir, en la modernidad actual, en las grandes ciudades, cada vez hay más necesidad de vivienda, es un pozo que no se acaba nunca. ¿Qué dijo Collboni cuando fue alcalde de Barcelona? Voy a absorber a 50, 60, 70 municipios más del área metropolitana. Eso es un dragón. ¿Qué haces devorando pueblos en lugar de mantener su idiosincrasia, mantener el enraizamiento de los que nacen allí o que llegan e intentar encontrar una opción de trabajo, de estabilización de vida de barrio o de ciudad? Esto es increíble.

P. Para los promotores, una parte muy importante para solucionar el problema de la vivienda pasa por generar mucho más suelo.

R. Madrid se puede ampliar, pero Barcelona está rodeada por dos ríos, el mar y la montaña. De hecho, nosotros, desde hace muchos años hablamos de Barceluña. Igual que se habla de Zaragón. El tema que es básico y que nadie quiere abordar es que hay cambiar estructuras y sistemas. Franco montó la industria en Barcelona, en Bilbao, en Madrid y en Tarragona. Un montón de gente abandonó el campo de golpe y se fue a la ciudad. Fue una inmigración de golpe. Y lo hizo a través de las expropiaciones, ya que con la Ley del Suelo del 56 se empezó a expropiar suelo y a construir como si no hubiera mañana viviendas públicas de propiedad, no de alquiler, sino de propiedad, porque él era muy consciente de que el alquiler era carísimo e insostenible.

"Hay que volver a una política de máxima distribución de la propiedad privada de la vivienda entre la gente"

Y entonces creó 6 millones de viviendas que, multiplicados por tres, por cuatro o por cinco personas viviendo en cada casa, resultaron 20 o 25 millones de personas con su casa en propiedad. Humilde y pequeñita, lo que tú quieras, pero con casa en propiedad. Y esta gente ha podido progresar porque eran propietarios.

P. Una casa en propiedad se traduce en riqueza para las familias.

R. Ahora voy a la tercera recomendación, que es volver a una política de máxima distribución de la propiedad privada de la vivienda entre la gente, entre todas las familias. Y no una obsesión mía. El Banco Central Europeo (BCE) ha estudiado la riqueza de las familias en cada país europeo y el año pasado salió el gran titular: 'Las familias españolas, mucho más ricas que las alemanas'. Evidentemente. ¿Por qué? Pues gracias a que teníamos a un 80% de la población viviendo en su casa en propiedad, y como esas viviendas se han revalorizado, son más ricas en un 36% de lo que lo eran cuando el BCE empezó a calcularlo hace 5 o 6 años. Por lo tanto, así como nosotros estamos en el top siete de Europa de familias más ricas, Alemania está en el top tres por abajo. En mi libro, en 2020, antes de que saliera el informe del BCE, me pregunté, ¿los alemanes son tan felices siendo inquilinos? El 55% de la población vive de alquiler, la tasa más alta dentro de la UE. En Alemania, ¿están contentos? No. Los más ricos tienen tasas de propiedad privada parecidas a las españolas, del 76%-77%, en cambio, los más pobres, solamente el 13% son propietarios. Allí, quién puede, compra, no es un hobby, es normal y natural.

"En Alemania están encantados con una sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos"

¿Y son tan felices siendo inquilinos como parece? Miré en qué se gastaban el dinero si no se lo gastaban en una la casa. Ahorran más que la media europea, pero el segundo gran gasto de los alemanes, muy cerca del ahorro, es cerveza. El segundo ítem no es la cesta de la compra sino la cerveza. Yo no sé si vale tanto la pena que seas inquilino toda tu vida a cambio de beber cerveza como si no hubiera mañana. A ellos les encanta que esto sea así y, de hecho, tienen una norma que les dice que tienes que tener un 40% ahorrado para poder tener financiación hipotecaria, con lo cual, la gente pobre no va a tener nunca ahorrado un 40% para poder comprarse la cosa más humilde. Por lo tanto, están encantados con una sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos.

P. ¿Y cómo volvemos el foco de nuevo hacia la propiedad?

R. Primero, hay que entender cuántos no pudieron pagar las hipotecas en la gran crisis hipotecaria de 2009, 2010, 2011 y 2012. Cuánta gente dejó, realmente, de pagar la hipoteca. La crisis fue galopante y la morosidad estuvo en torno al 6%. Es decir, un 6% de las familias estaba en riesgo de impagar, la llamada dudosidad. El resto, un 94% de los hipotecados, entre ellos mucha gente muy humilde, continuaron pagando sus hipotecas, con quitas, con reestructuraciones..., pero continuaron pagando sus hipotecas y, a día de hoy, probablemente, sean propietarios de sus viviendas. De esto no habla nunca nadie. ¿Para quién quiere usted la solución? Para ese 6%. ¿Eso quiere decir que hay que hacer una política en contra de la propiedad privada, dificultando el acceso a la financiación y llevando a la gente a los coliving o a los cohousings o a lo que haga falta? No. Hay otras opciones para es 6%. Desde los años 80, algunos países tienen soluciones como las tenencias intermedias, que son la propiedad compartida o la propiedad temporal. Sin renunciar a ser propietario, lo vas a ser poco a poco. En Cataluña esto está en vigor, está en Código Civil desde el 2015. De hecho, yo impulsé las tenencias intermedias en el Parlamento de Cataluña y se aprobaron sin ningún voto en contra, pero el Estado lo recurrió porque dijo que era inconstitucional.

P. ¿En qué consisten?

R. Durante mucho tiempo he analizado estos modelos a nivel internacional y funcionan como un acordeón, permitiendo que quien no tiene los suficientes ahorros para comprar, no renuncie a la propiedad privada, porque eso le da libertad, autonomía y le genera valores como esfuerzo, dedicación o seguridad. Y ya te digo yo, que soy profesor de Derecho Civil, que es constitucional y no hay ningún problema. Sin embargo, ha estado en el Constitucional desde 2015 hasta 2017 y al final fue declarado constitucional. Sin embargo, para entonces, Cataluña entró en la deriva independentista y se acabó. No solamente eso, sino que, además, a partir de 2015-2016 cambió el Gobierno y empezaron con políticas intrusivas, amenazas de sanciones, recargos tributarios, expropiaciones a los propietarios y un montón de políticas, las que ahora estamos viendo y sufriendo sus consecuencias y que no llevan a ninguna parte.

P. ¿En qué países han funcionado?

R. Estas tendencias de propiedad intermedias existen en varios países. Básicamente, seguimos el modelo holandés y el inglés. Entrevisté a propietarios y a gente que estaba viviendo así, a housing associations, me llevé a políticos catalanes a Londres para que vieran cómo funcionan y hablasen con ellos. Una pareja me decía que nunca podría haber comprado una casa en Londres, pero compró. La mitad de las familias que entraron en esta forma de tenencia en los años 80, ahora son propietarios al 100% de sus casas. Gente con recursos limitados, lo que podríamos llamar clase media baja en España que con mucho esfuerzo, mucha dedicación, consiguen ser propietarios de su casa en lugar vivir de alquiler. Y esto también genera un esfuerzo, implica una responsabilidad individual y la de procurarte tu propio futuro y el de tu familia. Es decir, es un cambio de valores importante.

"En Alemania están encantados con una sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos"

La propiedad común o compartida implica, básicamente, que tú eres propietario de la vivienda solamente adquiriendo una parte de la misma. Un 5%, un 10%, 28% o un 32%, lo que puedas pagar o lo que puedas financiar sin sobrendeudarte. Es decir, que puedes ser propietario sin necesidad de que te quiten la casa al cabo de tres años. Por lo tanto, es totalmente flexible, puedes comprar lo que el porcentaje que quieras o que puedas comprar o financiar sin sobrendeudarte, con el derecho irrenunciable de comprar trocito a trocito la casa hasta llegar al 100%.

P. ¿Parecido a un alquiler con opción a compra?

R. El alquiler con opción a compra es mucho más estricto. Y, además, es pan para hoy y hambre para mañana. Generalmente, no se extienden mucho más allá de los tres años, cuando en las tenencias intermedias estamos hablando de que esa relación puede durar hasta 99 años, si lo pactan ambas partes. En el alquiler con opción a compra, los plazos son mucho más cortos. De aquí a tres años, me compras toda la vivienda, es el todo o nada. Si ahora no tienes 300.000 euros, tampoco tendrás de aquí a tres años 297.000 euros. Te vas a hipoteca igualmente por el 95%. El mecanismo que tenemos en Cataluña es mucho más flexible. Las partes pactan la cantidad y el plazo. Igual no tienes 300.000 euros, pero sí 30.000 y te pueden financiar 30.000. Y, entonces, una entrada obligatoria del 20% sobre 30.000 euros apenas son 6.000 euros. Una cantidad mucho más asequible.

P. Una vez que el Constitucional ha avalado las tenencias intermedias, ¿por qué no han tenido apenas acogida en el mercado?

R. Hace un mes, por ejemplo, unos promotores me escribieron para contarme que habían hecho todos los números pero que no había ningún banco que les ofreciera ninguna hipoteca para financiar esto. Iban a ofrecer viviendas en propiedad compartida a un precio mucho más asequible que en el mercado tradicional, pero no encontraban ningún banco que quisiera, ni siquiera, mirar el proyecto. Esto es escandaloso. Tiene que haber voluntad. Además, también le ha lastrado que no esté regulado a nivel nacional.

P. Les ha planteado y mostrado sus estudios a los políticos, ¿y a los promotores?

R. Ni siquiera he tenido una conversación como ésta con los promotores. Les da igual.

P. ¿No cree que solo les interesa construir lo antes posible para poder vender lo antes posible y así poder volver a comprar suelo, y vuelta a empezar?

R. Eso es. En sus congresos magníficos, en grandes teatros y trajeados, ¿han invitado a gente de la universidad para que explique alternativas, vías para que su mensaje cale un poco? Hay mucha gente desubicada que ven que no se les está ofreciendo nada. Probablemente, si yo estuviera en su piel, también saldría a la calle a manifestarme.

P. Con menos impuestos, ¿la vivienda sería más barata?

R. Hay que fomentar la cultura del ahorro. Esto se llama esto Quid pro quo. Cuánto estás dispuesto a esforzarte y a cambio, te vamos a ayudar. Ésa es la idea. Existe una falta de voluntad en todos los ámbitos. En el ámbito público, por ejemplo, hay muy pocos responsables de vivienda que se hayan preocupado realmente por la vivienda. Tenemos un problema muy serio de vocación pública en materia de vivienda, en todos los niveles administrativos. Y también en el ámbito privado. Hace falta escuchar las reclamaciones sociales y dar una respuesta que no tiene que ser proteger a los okupas, el control de rentas o echar a los turistas, sino que se pueden encontrar otras fórmulas para solucionar el acceso a una vivienda como son las tenencias intermedias, una solución que recoge el derecho civil.