"Ahora vendemos casas mucho más caras, pero con los márgenes más pequeños"

Se encuentra al frente de una de las promotoras y constructoras más longevas del mercado residencial español. Juan José Cercadillo Calvo (Madrid, 1969), consejero delegado de Hercesa, lleva desde los ocho años oyendo hablar de ladrillos, licencias urbanísticas, costes de construcción e impuestos. Él y su hermana, Montserrat, directora ejecutiva, se incorporaron antes incluso de cumplir la mayoría de edad a la compañía que fundaron su padre, Juan José Cercadillo y su tío, en el año 1975, con tan solo 200 pesetas “de las de entonces”, en Marchamalo (Guadalajara).

Una década más tarde, se incorporaban al proyecto, sus socios Javier Solano y Eladio Catalán. Sin embargo, Hercesa no ha dejado nunca de ser una empresa 100% familiar, que no ha sucumbido a operaciones corporativas ni a los cantos de sirenas de los fondos de inversión y que ha sabido sobreponerse a los duros años tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, manteniendo su actividad y dedicando una parte importante de su negocio a comprar suelo a precios competitivos como vía para poder ofrecer vivienda asequible en el mercado.

Consciente de los innumerables factores que encarecen una vivienda y que acaba pagando el comprador final, Juan José Cercadillo pide agilizar los plazos urbanísticos en el desarrollo del suelo pero, sobre todo, aligerar la carga impositiva que rodea la construcción de una vivienda, crecer en altura en las ciudades y apostar por ciudades y desarrollos urbanísticos con mayores densidades. Y, sobre todo, quiere que la gente sepa y entienda por qué cuestan tanto las viviendas en España.

PREGUNTA. Este 2025, Hercesa cumple 50 años de historia. Después de que el sector saltase por los aires tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, pocas compañías pueden presumir no solo de haber sobrevivido, sino de seguir siendo una empresa familiar. No han sucumbido a los cantos de sirena de las grandes operaciones corporativas ni de los fondos de inversión.

RESPUESTA. Empresas que han cumplido 50 años en nuestro sector, sí que hay, lo que es más raro es que en esos 50 años no hayan cambiado de manos. Suelen responder a un perfil de empresa familiar, como el nuestro, y ¿cómo se consigue?, pues yo creo que con una visión clara del negocio, mucho trabajo y mucha energía ante las dificultades que todos hemos tenido.

P. Pero, en estos 50 años, ¿habrán tenido ofertas?

R. Sí, en estos años, sobre todo en los momentos del boom inmobiliario, había muchas ansias de crecer, de acaparar suelos y nosotros teníamos una cartera de suelos importante. Ahí sí que hubo más interés, pero es verdad que nosotros no somos unos empresarios al uso, es decir, yo siempre digo que somos empresarios de un proyecto y nuestro proyecto es Hercesa, que se ha generado con un equipo de gente detrás muy importante al que damos mucho valor y esa fidelidad mutua es la que nos impidió, en determinados momentos, plantearnos ninguna operación corporativa.

P. Y a futuro, ¿quieren mantener ese ADN familiar?

R. Sí. Mi hermana y yo somos, como siempre digo, generación y media, porque nos incorporamos muy pronto a la empresa. Aunque me recuerdo siempre trabajando al lado de mi padre, igual que mi hermana, nos incorporamos con 16 o 17 años a trabajar. Y de eso hace muchos años ya, pero también es verdad que estamos trabajando en cómo mantener ese proyecto a futuro con la filosofía y la visión de mi padre, que es la que nos ha traído hasta aquí. Por otro lado, somos una empresa con muy poca rotación de personal, por ejemplo, tenemos el mismo comité de dirección que hace 35 años casi, con lo cual esa filosofía está muy integrada y hay mucha gente joven trabajando en la empresa que seguro que mantendrá ese espíritu cuando le toque.

"En la sociedad hay una imagen del promotor inmobiliario especulador, que viene de los años de actuaciones de baja calidad y mucho margen"

P. En alguna ocasión ha comentado que los precios de la vivienda están más caros que nunca y, sin embargo, sus márgenes no son más elevados que nunca. ¿Cómo es posible?

R. En la sociedad hay una imagen del promotor inmobiliario especulador, que viene de los años del desarrollismo en España, de grandes actuaciones de baja calidad y de mucho margen, de cuando el urbanismo era de otra manera. Estoy hablando de los años 60 y 70 y creo que esa imagen ha perdurado. En toda la cadena de valor de nuestro sector hay que distinguir lo que es el desarrollo del suelo y el margen que eso pueda dar, que eso convendría analizarlo, y luego está el de las empresas, como nosotros que, en realidad, somos una industria de transformación de suelo en viviendas y como negocio industrial tenemos un margen razonable, coherente con el riesgo de la inversión. Y es verdad que en estos momentos, por muchas circunstancias, vendiendo las viviendas mucho más caras, estamos en unos ratios de beneficio menores que en otras épocas. ¿Las causas? Los plazos que se dilatan, los costes de construcción que se disparan pero, sobre todo, el propio coste de suelo, que también está muy alto.

P. Pero, ¿se factura más aunque haya un menor margen por cada vivienda o en cada proyecto?

R. Nosotros estamos haciendo unas 1.000 viviendas al año, que es menos de lo que hemos hecho en otras épocas. Y, en porcentaje, estamos ganando menos. Negocios del 20% o del 25% que se anuncian, desde luego, yo no los conozco, y menos en una empresa como la nuestra, muy dedicada a la vivienda asequible. De las 30.000 viviendas que hemos hecho a lo largo de nuestra historia, más del 60% ha sido vivienda protegida. Nos consideramos una empresa muy industrial en ese sentido, con unos márgenes razonables.

"Negocios del 20% o del 25% que se anuncian yo, desde luego, no los conozco"

P. ¿Qué márgenes maneja ahora el sector promotor? O, dicho de otra manera, ¿a partir de qué márgenes compensa construir o asumir el riesgo promotor? Con la vivienda asequible y protegida será muy complicado sacar márgenes elevados, pero hay que construir este tipo de viviendas, que son las que pueden comprar la mayoría de los hogares.

R. Es muy complicado, máxime cuando nosotros vamos a modelos que no son de cooperativas, sino de promoción, y el precio está topado. Vemos a nuestro alrededor circunstancias que no son las mismas, cooperativas que asumen precios de vivienda protegida por encima del módulo porque la ley se lo permite. Un margen de un 10% sobre ventas es razonable, pero en un proceso en el que tardas entre tres y cuatro años desde que adquieres el suelo, realmente es un margen industrial, no es un margen especulativo. Y luego hay una realidad y es que el capital exige su rendimiento. Nosotros, que tenemos una estructura muy grande, hay veces que priorizamos el volumen al beneficio.

P. ¿Eso qué significa?, ¿prefieren hacer 100 viviendas de 300.000 euros que 50 de medio millón?

R. Yo creo que eso depende más de la especialidad que tenga cada empresa. Nosotros, por ejemplo, estamos muy especializados en vivienda asequible y en costa, que son dos productos completamente distintos, pero estamos especializados en los dos. No estamos especializados en la vivienda de lujo, en Madrid, por ejemplo, no hacemos viviendas de millones de euros, sino muchas viviendas alrededor de 250.000-300.000 euros.

P. Hay más gente que puede comprar casas de 300.000 euros, que gente que puede comprar casas de medio millón.

R. Hay más gente, eso es evidente, pero al final, incluso en los peores momentos, las viviendas más caras se siguen vendiendo igual. Como hay tan poca oferta en todos los segmentos, las economías más fuertes pueden seguir invirtiendo en épocas de crisis, mientras que a las familias que se tienen que hipotecar y que van más justas, en tiempos de crisis o de incertidumbre laboral, les cuesta más comprar. No obstante, en general, como hay tanta escasez, si ofreces un producto competitivo en cualquiera de los segmentos, se vende.

P. Ha comentado cómo al promotor se le sigue viendo por la sociedad como un especulador, pero, ¿y los propietarios de suelo?, ¿no hay mayor especulación entre quienes tienen la materia prima?

R. Para mí, el suelo es un componente de los costes muy importante, que además creo que es donde más recorrido a la baja podría haber con respecto al precio de la vivienda junto con la carga impositiva. Y eso, ¿cómo se consigue?, solamente poniendo más suelo en el mercado.

P. Desde el sector se calcula que los impuestos suponen un 25% del precio final de la vivienda, ¿el suelo qué porcentaje representa?

R. Depende de las zonas. Para el caso de la vivienda protegida, suele estar en torno al 25%-30%. Ahora estamos viendo en algunos sectores que incluso más, pero para nosotros, el límite estaría en torno al 25%.

P. ¿Habría que limitar el precio del suelo de la vivienda protegida de la misma manera que está limitado el precio de venta de estas viviendas?

R. Veo ese debate entre la administración y el sector y, personalmente, no tengo muy claro que limitar el precio del suelo sea la solución, porque también se limita el precio de venta de la vivienda y hay gente que hace trampas. Quien quisiera hacer trampas con el precio del suelo también las podría hacer. Para mí es mucho más efectivo atacar la raíz del problema, que son los plazos tan exagerados y absurdos que tiene el planeamiento.

"No tengo claro que limitar el precio del suelo protegido sea la solución, se limita el precio de venta de la vivienda protegida y hay trampas"

P. ¿Y eso cómo se hace?

R. Es una solución muy compleja. Creo que en la Comunidad de Madrid o Castilla-La Mancha se están haciendo cosas bien, pero el problema es que estamos sumidos en un sistema demasiado garantista que requiere de informes de demasiadas administraciones e instituciones que, desgraciadamente, no tienen la agilidad que nos gustaría. Es un sistema tan complejo que se atasca solo. ¿Cómo se resuelve? Una solución un poco romántica es que si todos estamos diciendo que la vivienda es un problema, incluso generacional, actuemos como lo haríamos ante una emergencia real. Y eso puede ser actuar en todas esas administraciones e instituciones para que los plazos de respuesta a la solicitud de permisos de informes estén acotados. Y no digo que se tenga que decir a todo que sí, ni mucho menos, pero que se diga algo pronto. Hay informes en planeamiento que pueden tardar dos o tres años. No tiene sentido.

P. La vivienda está en el centro del debate político. Los dos grandes partidos del Gobierno, coinciden en la necesidad de reformar la Ley del Suelo y, sin embargo, la reforma de esta ley ha vuelto a caer en el Congreso. Tal y como está planteada, ¿mejoraría las cosas?

R. Creo que mejoraría las cosas, pero también creo que habría que ser bastante más ambiciosos. Nosotros hacemos mucho planeamiento y mucho urbanismo, de hecho, es una de nuestras líneas de negocio que nos permite proveernos de suelo algo más económico. Entramos en desarrollos urbanísticos para garantizarnos la materia prima a un precio más asequible, porque no jugamos a la especulación de esos suelos, llevamos haciéndolo muchos años y tenemos una cartera de suelo importante que seguimos gestionando y que es lo que nos permite ser competitivos en el precio de la vivienda cuando salimos, ya que no le aplicamos un margen especulativo al suelo. Dicho esto, y aunque no me gusta mucho hablar de política, a mí me dijeron que la política, básicamente, es el arte de ponerse de acuerdo y cuando eso no ocurre, la política no funciona, es imposible. No funciona ni ante problemas más inmediatos y más graves, y entiendo que no funcione para la vivienda, tampoco. Y es una lástima, porque es la única solución.

P. ¿Qué le falta a la ley?

R. Una cosa es lo que diga el texto de la ley y otra cosa es cómo se aplica la ley y mientras la ley no garantice la respuesta en plazo de las distintas administraciones que intervienen en un desarrollo urbanístico... Ten en cuenta que en un proceso urbanístico puede haber 170-180 informes diferentes. Canal de Isabel II, Confederación Hidrográfica, vías pecuarias, medioambiente, aviación civil, carreteras... Cada uno puede tardar lo que quiera en responder, así que mientras no se ataque eso, me da igual lo que diga la ley. Tampoco estoy de acuerdo en que se pueda hacer lo que se quiera y donde se quiera, porque creo que el urbanismo tiene que tener un orden y una visión, pero hay modelos en otros países que funcionan y que aquí no se aplican.

P. Y, ¿dónde están los suelos que le interesan a Hercesa a esos precios competitivos? No tiene que ser nada fácil dar con ellos.

R. No es fácil. Nosotros estamos muy implantados en las zonas donde venimos trabajando desde hace 50 años, somos conocedores del mercado y conocidos en él. Muchas veces lo que hacemos son alianzas con propietarios y acometemos la gestión del suelo con ellos. Eso sí, siempre, y esto es una regla de oro, sobre suelos que tengan una calificación previa. Es decir, por un lado, está el suelo que no está calificado, el suelo rústico que puede ser calificado en un futuro mediante un plan general y, por otro, el suelo que ya está calificado con algún instrumento urbanístico, pero incluso con ese instrumento urbanístico ya aprobado, los desarrollos pueden tardar 15 o 20 años. Y eso sí que es un problema, porque el suelo que ahora mismo se está desarrollando, algún día se va a acabar y no estamos atacando el origen del problema, que es que haya más suelos.

"Somos una empresa que necesita comprar suelo barato para garantizar nuestros precios de venta"

P. En los desarrollos del sureste, ARPO, Madrid Nuevo Norte, ¿tienen suelo?

R. Nosotros tenemos en Los Berrocales y hemos hecho 1.600 viviendas en El Cañaveral, pero en el resto de los desarrollos del sureste no estamos.

P. ¿No les interesa o el suelo está demasiado caro?

R. No hemos encontrado la oportunidad. Somos una empresa que necesita comprar el suelo barato para garantizarnos nuestros precios de venta. No digo que no vaya a surgir.

P. Estos desarrollos del sureste están llamados a acaparar vivienda asequible. Sin embargo, si tenemos en cuenta los precios que está alcanzando el suelo, igual habría que poner entre comillas el término asequible, ¿qué es, en su opinión, una vivienda asequible? Igual no es tanto una cuestión del precio de la vivienda, sino de lo que la gente puede pagar.

R. La gente tiene su poder adquisitivo y una capacidad de pago de su cuota limitada, cada uno en su segmento. En el segmento en el que trabajamos nosotros es gente que hace muchísimo esfuerzo para comprar la vivienda y que, si esto sigue creciendo, probablemente, se les expulsará del mercado de compra. Y se está derivando a toda esa gente que no llega a comprar al alquiler, para mí, con un concepto erróneo, y es que, el alquiler es una solución transitoria para una familia, no es una solución definitiva. Y, cuando se enfoca la vivienda de alquiler como solución al problema de la vivienda, falta algo y es cómo facilitar a la gente la compra, porque alguien que vive de alquiler hasta los 65 años, cuando se jubile, que me expliquen cómo y dónde va a vivir. Yo no lo veo.

"El alquiler es una solución transitoria para una familia, no es una solución definitiva"

P. Si dejamos de lado el coste de suelo, prácticamente cuesta lo mismo construir en Madrid que en Toledo o en Teruel y, sin embargo, el nivel adquisitivo es muy distinto.

R. Si nos alejamos mucho de Madrid, en ciertas provincias, el coste es algo más barato, pero tu análisis es correcto. Si siguen aumentando las exigencias de construcción, los procesos medioambientales, la burocracia, los informes... todo eso son costes inherentes a la obra que se tienen que repercutir en el precio de la vivienda. De hecho, si quitas la vivienda de segunda mano y la vivienda que se vende en Madrid, no se hace tanta promoción en España. Se construyen muy pocas viviendas. Además, si la construcción hace 10 o 15 años costaba 600 euros el metro cuadrado y ahora cuesta 1.500, eso tienes que repercutirlo a la vivienda y lo acaba pagando el cliente.

P. Pero, ¿cuánto puede costar construir una vivienda en España?

R. No me atrevería a dar una media, pero vamos, por debajo de 1.300 euros el metro cuadrado no creo que se pueda construir en ningún sitio. Nosotros tenemos promociones que nos cuestan por encima de los 2.000 euros en costa, donde hay un nivel de calidad mayor o una repercusión mayor de las zonas comunes, o más terrazas, pero en una vivienda normal asequible estamos hablando de entre 1.300 y 1.600 euros. Nosotros tenemos promoción de vivienda protegida que nos está costando 1.600 euros el metro cuadrado.

P. Se tardan décadas en desarrollar el suelo y, una vez desarrollado, no todo ese suelo se puede destinar a construir viviendas. ¿Habría que meter mano a la edificabilidad de determinados ámbitos?

R. No tiene sentido que en la transformación del suelo, de cada 100 metros cuadrados, en el mejor de los casos, consigas tres metros de edificabilidad. No tiene ningún sentido. Del desarrollismo de los años 70 con barrios como Parla, la Ciudad de los Periodistas o Coslada que se hicieron muy densos, pasamos al otro extremo, a construir muy extenso y con muy baja densidad, de tal manera que se necesita desarrollar mucho suelo para hacer muy poca edificación. Eso es algo que también hay que cambiar.

P. ¿Cómo?

R. Desde mi punto de vista, con un urbanismo que desarrolle ciudades en altura porque, además, está demostrado que es mucho más sostenible. Si tienes 1 millón de metros cuadrados y puedes hacer 1.000 viviendas, en ese mismo millón de metros cuadrados, solamente haciendo dos plantas más, podrías hacer 3.000 viviendas, en el mismo proceso y en el mismo suelo. Si no, para hacer 3.000 viviendas tienes que tener 3 millones de metros cuadrados. Y, no solo es difícil conseguir tanto suelo, sino que se multiplica el precio, porque tienes que comprar el triple de metros cuadrados para construir las mismas viviendas.

"Por debajo de 1.300 euros le metro cuadrado, no creo que se pueda construir en ningún sitio"

¿Cómo se arregla eso? Haciendo un planeamiento en altura. Vas a hacer menos calles, menos farolas, menos puntos de recogida de basura, vas a tener menos limpieza... y vas a conseguir que haya más vida de barrio y de ciudad, porque al haber más densidad funcionarán mejor los locales... Y el que quiera una vida suburbana, a quien le apetezca vivir en el campo, pues como en casi todas las capitales del mundo, se tendrá que ir a 50 kilómetros. Pero tú no puedes vivir a 11 o 15 kilómetros del centro de Madrid en una zona residencial como si fuera un country en Buenos Aires. No puede ser. Yo entiendo que está justificado el tema de las zonas verdes, pero se puede aprovechar mucho mejor el suelo de lo que lo estamos haciendo.

P. Y en el centro de las ciudades, ¿se podría hacer algo?

R. En lo que está ya construido veo muy difícil actuar y cambiarlo. La propiedad está tan fragmentada, las leyes de propiedad horizontal son tan rígidas, requieren de unanimidades... que es muy difícil actuar. En el futuro, dentro de 50 o 100 años, cuando los edificios se estén cayendo, será otra cosa, pero ahora mismo, actuar en esos barrios lo veo muy difícil. Madrid, como todas las ciudades, crece con un modelo de mancha de aceite, y es lógico que la primera corona pueda colmatarse y tengas que seguir extendiéndote, pero cuando quieras un producto más suburbano, con parcelas más grandes, con menos alturas, con menos bullicio te tendrás que ir a 50 kilómetros. Eso es normal y no puede ser de otra forma. Sin embargo, aquí hubo una presidenta de la Comunidad de Madrid que llegó a proponer una ley que no permitía construir más de tres alturas. Es totalmente absurdo.

P. Pero muchos municipios lo mantienen.

R. Sí. Muchos planes generales de muchos municipios alrededor de Madrid tienen aprovechamientos del 0,30%, es decir, tres metros de construcción por cada 100 metros de suelo. Y de ahí, ceder el 10% al ayuntamiento. Es ridículo. Algunos municipios, incluso, tienen más, pero la generalidad anda por ahí, un 0,27%, un 0,28%, un 0,30%... En Madrid capital depende de cada sector.

P. Y eso, ¿cómo se cambia?, ¿vía Ley del Suelo?

R. Todo se podría hacer, en teoría, vía Ley del Suelo, pero, actualmente, eso depende de cada ayuntamiento, de lo que marque en su plan general.

P. ¿Habría que hacer una modificación del plan general o aprobar un nuevo plan general?

R. Podría ser una modificación puntual del Plan General. En los suelos ya consolidados es más difícil, porque tienes que hacer lo que ya está marcado, porque si no caerías en el desagravio a quienes ya han construido o han desarrollado allí. Es decir, en lo que ya está desarrollado veo más difícil aumentar las edificabilidades. Yo me refiero a los nuevos desarrollos, al planeamiento... a que cuando inicias un plan parcial, una modificación de la general o un PAU, no te tengas que ajustar a esos parámetros.

P. Si un promotor solicitara más edificabilidad, ¿la administración le diría que sí?

R. Se podría solicitar, pero creo que todavía hay determinadas administraciones o políticos que tienen cierto rechazo a este modelo, como si fuera a suponer mayor especulación.

"Yo creo en el mercado y cuanta más oferta haya, más bajarán los precios"

P. Pero, en un momento en el que se habla de la necesidad de construir más viviendas, si un promotor presenta un plan que, en lugar de 100 viviendas, le permita construir 1.000, ¿el político realmente está pensando en que el ciudadano lo interprete como especulación?

R. ¿Y sabes lo que ve el promotor? La posibilidad de vender más barato. Ahora voy a hacer un poco de demagogia. Cuando la gente joven y no tan joven sale a manifestarse por el derecho a la vivienda, creo que las principales reivindicaciones que tendrían que hacer son las que hacemos los promotores y que son mayor agilidad, mayor edificabilidad, mayor flexibilidad... Eso es lo que tendrían que reclamar. Yo creo en el mercado y cuanta más oferta haya, más bajarán los precios.

P. No obstante, posiblemente, los ciudadanos, nos tenemos que hacer a la idea de que igual es imposible construir casas de menos de 200.000 euros.

R. Efectivamente, hay unos costes, y si reduces el coste de suelo, estás reduciendo una parte importante del precio. Pero, por otra parte, ¿es razonable que a una pareja de jóvenes que se va a comprar una casa con todo el esfuerzo del mundo, a la que le va a costar 30 años pagar la hipoteca, al menos 10 de esos 30 años esté hipotecado para pagar impuestos?, ¿eso es razonable?, ¿es coherente con el mensaje de que los gobiernos quieren arreglar el problema de la vivienda?, ¿es normal que una pareja de jóvenes tenga que pagar un 10% de IVA?, ¿que tenga que pagar actos jurídicos documentados? Porque todos esos impuestos los paga el comprador, no el promotor.

P. El suelo, los impuestos, la mano de obra... ¿qué encarece más el precio de la vivienda?

R. Son miles de cosas, no es solo una cosa la que hace que la vivienda sea cara. Y la suma de todo esto, como si la vivienda lo aguantara todo, ha hecho que los precios lleguen a dónde han llegado. El precio de una vivienda se compone de miles de factores, hacer una casa es acoplar muchas piezas y en cada pieza te encuentras ineficiencias. Por ejemplo, impuestos como el AJD se pagan en cada escritura que firmas, si compras el suelo, pagas por inscribir el suelo; si tienes la obra nueva, hay que inscribirla y pagas el AJD; si haces la división horizontal, pagas AJD... En una promoción de 100 viviendas, a lo mejor tienes que pagar 600.000 euros por este impuesto, y eso lo acaba pagando el comprador final de la vivienda.

"La tasa por m² de algunos ayuntamientos por una caseta de obra sobre una acera, es más cara que un alquiler en la mejor calle de Madrid"

P. ¿Qué otros costes, además de los evidentes, repercuten en el precio final de una vivienda?

R. Por ejemplo, si tú tienes un solar donde vas a construir un edificio y no te da para poner la caseta de obra dentro porque no tienes espacio, para poder ocupar la acera te tienen que dar una licencia que, además de lo que tarden en dártela, conlleva una tasa por ocupación de la acera. Yo me he encontrado ayuntamientos donde la tasa del metro cuadrado de acera es más cara que un alquiler en la mejor calle de Madrid y eso lo paga el comprador de la vivienda. Tú, ayuntamiento, ¿quieres ayudar al problema de la vivienda?, quita las tasas de ocupación de acera. O el coste que conlleva, por ejemplo, cortar una calle porque vas a descargar ladrillos. Si el promotor reduce sus costes, bajará el precio de la vivienda.

"Hay ayuntamientos y no pocos, donde es más caro que te revisen el proyecto que hacerlo"

Hay ayuntamientos, y no pocos, donde cuesta más que te revisen el proyecto que hacer el proyecto. Es decir, la tasa que pagas porque te revisen el proyecto es más cara que hacer el proyecto. Y eso son ingresos para un ayuntamiento. Por poner un ejemplo, si hacer un proyecto arquitectónico cuesta 5.000 euros por vivienda, la tasa te puede costar esos mismos 5.000 euros. ¿Te parece el mismo trabajo hacer un proyecto que revisarlo? Es como hacer un cuadro y que venga alguien a decir que el cuadro está bien hecho, será más difícil hacerlo.

P. ¿Y a qué impuesto habría que meter mano con mayor urgencia?

R. Por poder, a todos.

P. Pero hay impuestos que generan muchos ingresos a las arcas públicas.

R. A los ayuntamientos, fundamentalmente, las tasas y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Y luego el IBI, la plusvalía municipal, por supuesto, que impacta directamente en el precio porque la pagas cuando vendes la vivienda y se calcula con respecto al valor del suelo. En el caso de la plusvalía, para su cálculo se aplican, en muchas ocasiones, unas tablas de revalorización que no se corresponden con la realidad porque tienen un afán recaudatorio, de ahí que se esté reclamando donde se considera que el valor que te aplican está por encima de mercado. Además está el 25% de impuesto de sociedades y el IAE, que es el impuesto de actividades económicas en cada municipio. El AJD, que es autonómico...

P. Y luego, el IVA, que paga el comprador.

R. Todo lo paga el comprador. Es que ese es el error. ¿Quién paga los impuestos municipales?

P. Inicialmente, los promotores y luego le pasáis la factura al comprador de la vivienda.

R. Pero lo paga el comprador.

P. El sector promotor calcula que todos estos impuestos suponen, aproximadamente, un 25% del precio final de la vivienda.

R. Sí, fácilmente. Yo creo que más si aplicas estrictamente todo lo que digo.

P. En estos casos, soportan un mayor sobrecoste las promociones pequeñas. No es lo mismo repercutirlo sobre 100 viviendas que sobre 10...

R. El coste por metro cuadrado de las promociones pequeñas es muchísimo más alto que el de las promociones grandes.

P. Por otro lado, queremos viviendas cada vez más eficientes y sostenibles, pero eso también supone un coste extra para el promotor que también acaba pagando el comprador final.

R. Eso sube los precios, pero lo más gordo de lo que cuesta hacer la urbanización son todas las cesiones que tienes que hacer a los ayuntamientos, todos los suministros que tienes que llevar, los accesos... Ahí es donde está lo gordo, porque, el promotor, y al final el cliente, asume todos los gastos de la urbanización. Del Canal de Isabel II, de la Confederación Hidrográfica si hay que hacer una salida de aguas pluviales... eso es lo más caro de las urbanizaciones. Por un lado, la cantidad de suelo en el que hay que actuar, que es muy extenso y luego todo el tema de suministros. Y los ayuntamientos nos piden cosas, yo creo que un poco innecesarias, y que también repercuten en el coste. Un ejemplo tonto es el de las tapas de las alcantarillas, con su logo, o que quieren un bordillo de granito en vez de cemento o de hormigón, o una acera de seis metros en vez de una de dos, aunque ésta cumpla perfectamente la ley de accesibilidad.

"Estamos haciendo viviendas asequibles que por calidades, calificaciones energéticas... sería una vivienda de superlujo en EEUU"

P. La lista parece muy larga...

R. Por eso es necesario que la gente entienda por qué las viviendas son más caras, y no es porque el promotor sea un especulador y gane mucho dinero, sino porque estamos elevando el estándar de todo, de la urbanización, de las viviendas, de la gestión de los residuos, del tratamiento medioambiental, de la seguridad en la obra... Hay cosas que hay que hacerlas, pero la gente tiene que saber por qué cuestan tanto las viviendas.

P. Tener viviendas y barrios o ciudades más sostenibles y más eficientes, también sale caro y acaba repercutiendo en el precio de la vivienda.

R. Nosotros, que empezamos en la construcción hace 50 años, vemos que se construye mejor que nunca, con mejores calidades y con mayor seguridad que nunca, pero todo eso repercute en el precio. De hecho, estamos haciendo una vivienda asequible en España que por calidades, calificaciones energéticas... sería una vivienda de superlujo en Estados Unidos.

P. Y, todo esto, ¿cómo se soluciona? Más suelo, más agilidad de las administraciones, más densidad...

R. Sí, densidad, más aprovechamiento urbanístico y más agilidad para generar más suelo y luego, una reducción de toda la cadena de impuestos que tiene la vivienda.

P. Pero es dinero que dejan de ingresar las administraciones públicas y que tendrán que sacarlo de otra parte.

R. Bueno, o ver de dónde no gastarlo. Yo pongo el ejemplo de la factura de la luz. Todos pagamos la factura de la luz o la gasolina sin entenderla muy bien. Y yo me acuerdo de cuando me enteré de que el 80% de lo que pagamos de la gasolina son impuestos. Con la vivienda pasa igual, la gente tiene que saber que el 25%-30% de lo que cuesta una casa va a una administración u otra. Por lo menos, que sean conscientes de ello.

"La construcción es un negocio muy poco agradecido, es muy poco rentable. Las constructoras no ganan dinero"

P. Con la fuerte subida de los costes de construcción, ¿a Hercesa le ha ayudado tener constructora propia? Hoy en día quedan muy pocas promotoras que tengan su propia constructora.

R. Trabajamos mayoritariamente para nosotros. Más o menos un 80% de la facturación es de nuestras promociones y el 20%, de terceros. Para mí es una ventaja competitiva tener la constructora, por muchas razones, entre otras, la contención de los costes de obra, porque es verdad que han subido, pero yo por lo menos sé lo que suben y a mí no me va a presionar una constructora externa con un precio que no controlo. Para mí es una ventaja, aunque sigo pensando que la construcción residencial está muy mal pagada, con todo el trabajo que lleva y los riesgos que tiene... porque tiene hasta riesgos penales en caso de accidente. Que una constructora gane un 3%... La construcción es un oficio y si yo hoy fuera promotor y quisiera tener una constructora, no empezaría de cero. Es un negocio muy poco agradecido, porque es muy poco rentable. Las constructoras no ganan dinero, por eso, cuando viene un poco de viento en contra, las primeras que caen son las constructoras.

P. No obstante, han sido de las primeras en apostar por la industrialización. Avintia, ACR... ¿Cuál es la postura de Hercesa respecto a la industrialización?

R. En el año 85, montamos una fábrica de tabiquería industrializada y siempre hemos estado preocupados por este tema. Ahora hemos apostado por soluciones existentes en el mercado y las estamos aplicando a nuestros proyectos. Los constructores estamos en la primera línea de los problemas y conocemos la dificultad que tiene contratar determinados oficios que se están perdiendo.

P. ¿Qué porcentaje o cuántos proyectos han hecho industrializados?

R. Con elementos industrializados como muros, fachadas... casi todos. Te diría que un 70% están ya con distintos elementos industrializados. Para mí, la industrialización no es prefabricar una casa, trasladarla y montarla, son todos esos elementos que vas integrando en un proyecto como fachadas, escaleras, muros o baños.

P. Sin embargo, la industrialización no permite, al menos por el momento, construir más barato. De hecho, si al cliente le entregas su casa un año antes, también le quitas la posibilidad de ahorrar hasta la entrega de llaves...

R. Este modelo se está aplicando mucho a la vivienda en alquiler, porque al acortar los plazos de entrega, aumenta la rentabilidad. Eso es evidente. Y es verdad que para un promotor como nosotros, que siempre trabaja con preventas y siempre vendemos sobre plano, el no darle al cliente un periodo suficiente para ir pagando ese 20% más o menos que tiene que pagar hasta que se subroga a la hipoteca, es decir, al acortarle mucho los plazos, le dificultas la compra de la vivienda. No obstante, e igual esto es muy sutil, pero con las normativas, las ordenanzas y con la falta de mano de obra, lo que está ocurriendo es que se están alargando demasiado los plazos en la construcción tradicional. Si hace unos años tardabas 24 meses en entregar una vivienda, ahora estás tardando 28 o 29, de tal manera que ese ahorro de tiempo de la construcción industrializada se calcula sobre esos 28 o 29 meses, no sobre 24. Para mí, la industrialización es más rentable para el alquiler, porque si acabas un año antes tienes un año más de alquileres, y en venta sobre todo es rentable porque de aquí a poco se van a acabar las alternativas. O lo haces así o no vas a poder construir viviendas.

P. Se repite, al igual que durante la burbuja, el fenómeno de las casas menguantes. ¿Se construyen casas cada vez más pequeñas por un tema de densidades o para que la gente pueda comprar las casas que se construyen? Si por 200.000 euros puedes comprar una casa de 100 metros, ¿quién va a preferir una de 80?

R. No conozco a nadie que prefiera vivir en una casa más pequeña que en una más grande al mismo precio. En general, la gente, cuando se compra una casa, una vez que le gusta la ubicación y la casa, lo siguiente que mira es la cuota que va a pagar. Es decir, la gente no se fija tanto en el precio metro cuadrado, como en la cuota de hipoteca que puede pagar. En Madrid, por ejemplo, tienes 1.000 metros de edificabilidad y no tienes limitación del número de viviendas que puedes construir, mientras que hay ayuntamientos en donde sí existe una limitación y te marcan los metros que tienen que tener las viviendas. Por ejemplo, tienes 1.000 metros de edificabilidad y solamente puedes hacer diez viviendas de 100 metros, es decir, no puedes hacer 20 viviendas de 50 metros. Lo que está ocurriendo es que hay veces que renuncias a esos metros para hacer viviendas más pequeñas que sí puedes vender. Y, en lugar de hacer 10 viviendas de 100 metros decides hacer 10 viviendas, que es lo máximo que te permite la ley, pero de 70 metros y hay 300 metros que pierdes, porque sabes que en esa zona no va a haber nadie que pueda pagarte el precio de una vivienda de 100 metros.