"Las cuadrillas son un bien escaso y se van de una obra si les pagan más en otra"

Lidera una de las constructoras que más firmemente ha apostado por la construcción industrializada en España, un negocio que, a día de hoy, representa aproximadamente un 20% de su actividad. Michel Elizalde (Pamplona, 1972) es presidente de ACR desde abril de 2024, un cargo que compagina con sus responsabilidades como CEO de la constructora desde hace una década.

Consciente de los retos a los que se enfrenta la industrialización en nuestro país, considera que es imprescindible que todo el sector, en su conjunto, empezando por el sector promotor, reme en la misma dirección, como vía necesaria para conseguir la masa crítica y el volumen necesario que permita el despegue definitivo de la construcción industrializada.

Para que esto suceda, Michel Elizalde aboga por hacer pedagogía como vía necesaria para desmontar algunos de los estigmas que rodean a la industrialización, como, por ejemplo, que sea más cara que la construcción tradicional, ya que considera que la realidad es que existen otros factores como la falta de profesionales en el sector o cuestiones medioambientales, que la encarecen. Cree superado el debate en torno a la calidad de la construcción industrializada, que no solo requiere menor consumo de mano de obra, sino que permite una mayor rapidez en los plazos de entrega o genera menores emisiones de gases contaminantes, además de ser polo de atracción de talento a un sector, el de la construcción, también muy estigmatizado desde la crisis de 2008, pero que considera bien pagado en comparación con otras industrias.

Y, aunque no cree que toda la construcción de viviendas vaya a ser industrializada en un futuro, sí piensa que existe un largo camino por delante, de ahí la apuesta decidida, firme y estratégica de ACR, que aspira a que el 30% de todo lo que construye sea industrializado en un futuro no muy lejano.

PREGUNTA. Con la vivienda en el centro del debate político, son muchas las voces, entre ellas, los promotores, que piden un pacto de Estado. ¿Cuál sería vuestra petición como constructora?

RESPUESTA. En general, pedimos cosas muy parecidas a las que demanda el sector promotor, ya que lo normal es que las medidas que ellos piden acaben afectando a toda la cadena y, por tanto, a la puesta en marcha de un proyecto. Es decir, todo lo que tiene que ver con la colaboración público-privada, la puesta a disposición de suelos, la normalización del proceso tan largo que supone fabricar el suelo, agilizar los trámites urbanísticos y licencias que, por ejemplo, afecta mucho a los constructores, ya que una vez que te han adjudicado un proyecto hay que esperar meses hasta que acaban los trámites de licencias y urbanísticos para poder empezar con los trabajos. En nuestro caso, específicamente, pedimos un impulso más decidido a la construcción industrializada, que existan mecanismos que la favorezcan, porque el esfuerzo inversor entre los que la estamos haciendo ha sido fuerte y creemos que ese es el camino.

P. ¿De dónde debe venir ese impulso?, ¿de las administraciones públicas, de una mayor financiación para este tipo de proyectos?

R. Hay dos vías. Por un lado, hay que promover y primar de forma decidida la construcción industrializada. Es decir, allí donde hay entes públicos, y me refiero, por tanto, a licitaciones públicas, se debería primar la construcción industrializada, como en el Plan Vive, por ejemplo. Se está haciendo algo, pero hace falta un impulso más decidido. Y, por otro lado, además de las administraciones, dentro del ecosistema normativo, financiero y regulador, la realidad es que la construcción industrializada, a día de hoy, tiene un reto muy relevante con la financiación. Tiene que haber tipologías, mecanismos y estructuras de financiación y de capitalización de las propias compañías, adecuadas a lo que es la actividad de construcción industrializada, que es distinta, claramente, de lo que es la construcción tradicional. Se está trabajando en ello y yo creo que en breve vamos a ver algunos resultados, pero luego hay que ponerlos en marcha.

"La construcción industrializada, a día de hoy, tiene un reto muy relevante con la financiación"

P. La financiación es uno de los grandes problemas a los que se está enfrentando la industrialización. ¿Se está avanzando en este sentido?

R. Hay varios grupos de trabajo, hay contactos a nivel ministerial, con el Banco de España y entidades financieras, hay muchos grupos de trabajo empujando en esta dirección. Inicialmente, se empezó a pensar en que lo correcto o lo más adecuado era modificar las normativas ECO, relacionado con la responsabilidad hipotecaria, pero parece que los tiros van más por otro camino, un mix de fórmulas que esperemos acaben adaptándose a lo que es la realidad industrial, no ya de una construcción en curso, sino de una construcción que tiene que nacer antes, que tiene que hacer unos pedidos con antelación y, por tanto, necesita bien de anticipos o bien del propio pago completo del pedido, como sucede en otras industrias. Yo creo que vamos a ver mecanismos que estén más adaptados a esa realidad.

P. No es necesario copiar el esquema de la financiación de la promoción tradicional.

R. No. Yo creo que hay que encajar sistemas que complementen la financiación del promotor tradicional y ahí quizás sí que hay que copiar a otras industrias. Hay muchas industrias en este país y seguro que hay sistemas, mecanismos y estructuras de financiación que pueden ser imitadas para la construcción industrializada.

P. ¿La financiación es el principal escollo para la industrialización?

R. No, ese es uno. Yo diría que el principal escollo de la industrialización, a día de hoy, es la masa crítica y, por tanto, la voluntad y la acción de los promotores para decidirse por sistemas industrializados frente a sistemas tradicionales. Hemos visto algunas experiencias, más en activos de renta, en build to rent y en flex, pero todavía son puntuales. No sé el porcentaje de cuánto supone hoy la construcción industrializada en este país, pero no será más allá del 1%, 2% o 3%, es decir, muy poquito. Y nosotros creemos que el futuro es ese, que tal y como está el sector, con la situación tanto coyuntural como estructural que vive, con su curva demográfica y los problemas de mano de obra, entre otros, quizá esta es la solución más estructural que hay para tener un sector sano. Yo no diría que el mayor escollo es la financiación, ese es uno. El mayor escollo es la voluntad de que los promotores apuesten por ello.

P. Cuando un promotor tiene sobre la mesa dos presupuestos para un mismo proyecto, uno construido de manera tradicional y otro industrializado... ¿Tiende a guiarse solo por el coste y a quedarse con lo que le resulta más económico?

R. Hay varias cuestiones. Una es cómo comparo y qué comparo, ya que a veces decir que esto es un 5% más caro no es justo porque estás comparando cosas distintas. En primer lugar, porque muchas veces el proyecto de ese promotor no ha nacido para la construcción industrializada y ha habido que hacer determinadas adaptaciones que acaban provocando que un proyecto no sea del todo eficiente y no resulte óptimo. Es decir, estás comparando algo que ha nacido para hacerse en construcción tradicional con algo que, por voluntad, vocación, esfuerzo o compromiso del constructor de turno, se va a intentar adaptar a un sistema específico. Y esa comparación es un poco injusta. Lo justo sería, en mi opinión, comparar un proyecto que ha nacido para construcción tradicional con ese mismo proyecto, pero que desde el momento inicial, desde cero, se ha diseñado y conceptualizado, no solo para ser industrializado, sino para serlo en un sistema concreto. Eso sería lo ideal. Ahí, las comparaciones se empiezan a parecer mucho más.

"Cuando un producto nace desde cero para ser industrializado, empieza a ser mucho más competitivo que la construcción tradicional"

P. Pero, la industrialización es más cara que la construcción tradicional.

R. Nuestra realidad nos dice que cuando un proyecto nace desde cero para ser industrializado, la construcción industrializada empieza a ser mucho más competitiva en coste que la construcción tradicional. Y luego hay otra cuestión: es cierto que hay determinados estándares relacionados, sobre todo, con sostenibilidad, que van a hacer que necesariamente se hable más de construcción industrializada. Además, en breve veremos un cambio en el criterio de elección prioritario de los promotores, de tal manera que el coste va a ser relevante, pero igual no será el principal factor a la hora de elegir un sistema u otro, sino la disponibilidad de recursos para hacer un proyecto, porque el mercado está tan tensionado y la capacidad de producción es la que es y, a priori, no parece que eso vaya a mejorar en el corto plazo. Así que igual optan por sistemas industrializados, que pueden poner los edificios en marcha antes porque requieren de mucha menos mano de obra especializada. Pero insisto, para mí, la clave está en que para hacer construcción industrializada hay que pensar en ella desde el inicio, de lo contrario, requiere mucho esfuerzo, muchas adaptaciones y produce muchas ineficiencias.

P. Eso ya sucedió en los comienzos del build to rent. Hubo muchos proyectos de residencial destinados a la venta que no se vendían y se les buscaba salida en alquiler y tampoco funcionaban.

R. Ese es un buen ejemplo. Es decir, si tú quieres hacer un activo para alquiler, tienes que pensar en el inquilino, en sus necesidades, en la localización, en qué target de público tienes... Y eso es un producto, no solo cuatro paredes, un techo y unas puertas que, si no lo vendo, lo alquilo, o viceversa. En el caso de la industrialización, pasa eso: a nosotros nos llegan clientes con un proyecto ya diseñado en construcción tradicional y quieren que lo hagamos en industrializado y, en ocasiones, tenemos que decirles que no se puede, que no encaja, que ese proyecto es imposible para construcción industrializada.

"En los activos en alquiler, nada tiene que ver que puedas poner un activo a producir rentas en 24 que en 12 meses"

En cambio, otras veces lo miramos y puede encajar y, en esos casos, con mucho esfuerzo y un rediseño —que ya es la primera ineficiencia de todo el proceso— logramos adaptarlo a determinados sistemas industrializados. Qué bonito sería, y hemos tenido algunos casos, que el promotor viniera con su equipo de diseño o con el arquitecto y nos dijera: “Oye, esta es mi parcela, este es el producto que quiero crear, ¿por qué no lo concebimos para el mejor sistema industrializado?” Porque también hay que decir que no siempre el mismo sistema industrializado es el mejor según cada proyecto. Nosotros creemos mucho en la coexistencia de varias tecnologías y materiales.

P. Los promotores han manifestado en alguna ocasión que el hecho de que un cliente final tenga su vivienda varios meses antes no siempre es una buena noticia, porque tiene menos tiempo para ahorrar y, por tanto, puede dificultar la compra.

R. Yo entiendo a los promotores cuando dicen que si acortas el periodo de construcción de 20 a 10 meses, puede haber problemas, porque la capacidad de compra de la gente es la que es, pero la proporción entre construcción industrializada y construcción tradicional se tiene que rebalancear. Por mil motivos: por necesidad, por la capacidad de producción y puesta en marcha de los proyectos, por los estándares de sostenibilidad y porque hay veces que la construcción industrializada tiene mucho más sentido. Incluso si igualas el coste o incluso eres un poco más caro, para un activo en renta nada tiene que ver poder empezar a producir rentas en 24 meses o en 12, porque son 12 meses de ventaja en los que ya estás obteniendo ingresos. Nosotros no somos muy dogmáticos en esto. Creemos que van a seguir coexistiendo los diferentes modelos de construcción, el tradicional y los sistemas industrializados. Lo que no creemos razonable es que la industrialización pese un 3%. Tampoco pensamos que vaya a pesar un 100%.

P. ¿Es en los activos en rentabilidad en donde se está apostando más fuerte por la industrialización? Build to rent, flex living, coliving, residencias de estudiantes...

R. Básicamente porque, por la tipología arquitectónica de esos activos, es más fácil de estandarizar e industrializar. A veces, la vivienda tradicional requiere ciertas personalizaciones o diseños ad hoc, y en esos casos la industrialización no cabe para todo. En general, en los activos productores de renta, la arquitectura no deja de ser importante, pero se prima mucho la eficiencia: cuántas habitaciones puedo meter en un hotel, cuántas camas en una residencia de estudiantes... Por tanto, ese tipo de diseño se adapta mucho mejor a sistemas de construcción industrializada.

P. Es más fácil que salgan las cuentas.

R. Eso es. Cuando planteas negocios a 15, 25, 30 o 75 años, como muchos de estos activos en renta, el diferencial de un coste de construcción de un 1%, 2% o 3% no es relevante en absoluto. Y, sin embargo, sí acaba siendo muy relevante poder poner el activo en marcha 10 o 12 meses antes. Es un mix.

"Hay que quitar el estigma de que la construcción industrializada es siempre más cara que la construcción tradicional"

P. Sin embargo, el coste sigue pesando mucho a la hora de elegir entre construcción tradicional o industrializada.

R. Yo intentaría quitar el estigma de que la construcción industrializada es siempre más cara que la tradicional, porque es como pensar que toda la construcción tradicional sale siempre a 1.100 euros el metro cuadrado. Pues no; puede hacerse a 1.100, a 2.500 o a 5.000 euros, depende de la calidad, de la tipología del proyecto... En los sistemas industrializados pasa igual. Hay soluciones que se aproximan mucho más a una construcción asequible, por llamarla de alguna manera, y hay otras en las que, según qué materiales elijas, vas encareciendo la construcción para ganar en confort o sostenibilidad...

P. La construcción industrializada, ¿no tiene por qué ser 100% industrializada? Tenemos en mente que la casa sale entera de una fábrica y se monta in situ en módulos.

R. En lo que se está trabajando mucho, tanto las propias empresas como las asociaciones, como el Clúster de la Edificación, es en entender los distintos grados de industrialización que existen. Puede empezar por las fachadas, por los baños, la estructura o los cerramientos... Se puede pasar del cero a casi el 100%, que sería un 3D. Yo creo que es bueno ampliar la mirada y entender que la industrialización no son solo componentes, no son solo partes como fachadas, estructuras, baños... También es un proceso, y la industrialización de ese proceso de construcción es buena a todos los efectos. Puedes tener pocos componentes y un proceso perfectamente industrializado o, al revés, muchos componentes pero al final un proceso similar al de una construcción tradicional.

P. Hace falta aún mucha pedagogía al respecto.

R. Hay mucho debate sobre qué es la industrialización, qué es la prefabricación... Es difícil “evangelizar” porque son conceptos complicados, pero es bueno pensar que la industrialización no son solo módulos 3D que se montan todos y dan lugar a un edificio cuadrado. Si hoy visitas nuestro proyecto en Valdebebas, no sabrías que se ha construido en 6 meses menos y con el 70% menos de gente. Yo creo que es bueno que desterremos la idea de que la industrialización es sinónimo de baja calidad o fragilidad. El mercado o el cliente final ha avanzado mucho en los últimos cinco años. Hoy casi nadie piensa que la construcción industrializada sea peor.

"Si hay un problema de mano de obra especializada, vayamos a sistemas industrializados que utilizan menos trabajadores"

P. Prefabricado es un término que tenía o sigue teniendo un componente negativo en la mentalidad de la gente.

R. Eso ha cambiado. Mucha gente ha venido a nuestras obras a ver algunos de los sistemas industrializados que utilizamos y nos dice que están muy bien. El mercado avanza poco a poco, y ahora hay que hacer entender que existen distintas tipologías de construcción industrializada. Por ejemplo, en unifamiliares, incluso el 3D tiene mucho éxito porque ofrece múltiples ventajas, y el comprador lo asume de forma muy natural y sencilla.

P. La falta de mano de obra es un gran problema para el sector promotor y construcción. ¿Por dónde puede venir la solución? ¿La industrialización, la inmigración...?

R. Yo diría que el problema y el reto es tan grande que no tiene una solución única. Hay que aplicar un montón de medidas. La más inmediata es la cualificación de la gente que ya está dentro. La siguiente es lograr que el sector y los oficios sean atractivos para quien esté valorando en qué formarse, para que elija esta profesión a través de los distintos programas de formación que existen. La tercera es abrir las puertas para que personas de otros países, con la formación necesaria, encuentren oportunidades en España. Luego, quizás traer gente sin cualificación y formarla aquí. Y, por último, empezar a atacar el problema por la base: por ejemplo, nuestra obra de Valdebebas con el sistema CREE ha utilizado un 70% menos de mano de obra directa. Eso es afrontar el problema de manera estructural, porque si hay escasez de mano de obra especializada, vamos a sistemas que la requieran menos. La curva demográfica se suma a tendencias sociales, generacionales, globales, y muchas empresas en muchos sectores están teniendo problemas para encontrar talento.

P. De los salarios se habla poco.

R. Yo creo que aquí hay también un mantra un poco extendido y a mí me gusta intentar romperlo, que es que en la construcción se ganaba mucho dinero y ahora la gente no trabaja en la construcción porque se gana poco y las condiciones son muy malas. Yo me rebelo un poco contra eso porque, objetivamente, hoy el sector de la construcción, si lo comparas con otros, es un sector bien pagado. Y hablo de una comparación objetiva de convenios sectoriales, de salarios reales de mercado, es decir, comparada con otras industrias o sectores. Es competitivo en los salarios y es competitivo en muchas de las condiciones de trabajo. En general, no se trabaja los fines de semana y no se trabaja por turnos. Es decir, cosas que en otros sectores son cargas pesadas para las personas que trabajan en ellos y que los hacen más duros, en el sector de la construcción no pasan.

P. No obstante, cuando explotó la burbuja inmobiliaria, mucha gente se quedó sin trabajo.

R. El sector de construcción también tiene el estigma de que en el pasado, cuando las cosas iban bien, trabajaba mucha gente, pero cuando las empresas cerraron con la crisis, muchos se quedaron sin trabajo. Eso ya no pasa. ¿Cuántos años llevamos en una curva tendida de producción de viviendas? Cada año producimos un poquito más, un poquito más, un poquito más... Parece, y yo así lo creo, que esa es la dinámica instalada. Es decir, los ciclos y los picos de producción, tanto de vivienda nueva como de edificios nuevos, son estables, por tanto, el trabajo también es un trabajo fijo, con vocación de permanencia. Es cierto que el sector de construcción tiene algunas condiciones que son duras, como trabajar a la intemperie y lo que tenemos que luchar desde el sector es por amabilizar eso, y por eso, la construcción industrializada es tan relevante.

"Objetivamente, el sector de la construcción, si lo@comparas con otros, está bien pagado"

Tampoco hay que olvidar que en otros muchos sectores se trabaja en el exterior y no tienen ese estigma de penosidad. En esto sí que intento hacer cierta labor educativa. Hagamos un análisis objetivo, comparemos el convenio de la construcción con otros convenios. Entre todos debemos intentar mejorar la imagen que puede tener la actividad de la construcción para que los jóvenes y no tan jóvenes entiendan que es una alternativa más para dedicarse a ello. Insisto, y dicho esto, todavía mejor si logramos que una parte de esa actividad, la más penosa, se haga bajo techo y en las condiciones de una fábrica, no de una obra.

P. ¿Qué perfil de trabajador es el que más se está notando que hace falta en la obra?, ¿el más cotizado?

R. Un poco de todo. Desde los perfiles más de gestión de obra, jefes de obra, jefes de producción, encargados, capataces, gruistas, oficiales y luego muchos de los oficios y subcontratas, como fachadistas, estructuralistas, fontaneros... La lista es inacabable.

P. ¿Se siguen marchando las cuadrillas de unas obras a otras en donde les pagan mejor?

R. Son un bien absolutamente escaso y por tanto ellos son conscientes de eso y, al final, acaban haciendo lo que entienden que es mejor y más conveniente para ellos. Y si les pagan más, pues se van a trabajar con quien les paga más. Hay mucha más necesidad que oferta, de ahí que tengan el poder de negociación de su lado. En algunas zonas se está viendo de forma un poco más acusada que en otras.

P. Vamos a llegar a 135.000 visados. Parecen muchos viendo las cifras de los últimos años, pero siguen siendo insuficientes si tenemos en cuenta la creación de nuevos hogares.

R. Los visados y la realidad de la producción siempre es algo distinta, porque a veces visas un proyecto y luego no sale adelante, de ahí que siempre haya menos vivienda producida en el año que visados. De hecho, este año, si no recuerdo mal, los visados son ciento y pico mil y las viviendas producidas son cercanas a las 90.000. Siempre hay un gap de unas 10.000 o 20.000 unidades. Es bueno que los visados crezcan, pero yo creo que la capacidad instalada de producción del sector es la que es y es difícil hacerla crecer de un modo muy relevante. Esto tiene dos caras. Una, que eso no es malo para la salud del sector, es decir, creo que esa curva ascendente, sin picos y sin grandes incrementos, en general, es buena para todo el mundo. Pero tiene una cara B y es que hay un gap de 150.000 o 200.000 hogares nuevos cada año que no se están cubriendo y, por tanto, la triste cara B es que no estamos siendo capaces de atender una necesidad social. Por eso, pensar en sistemas que pueden producir lo mismo pero en un plazo menor, ayuda mucho. En el sector llevamos hablando de los 100.000-120.000 visados muchos años. Y hoy todavía no estamos produciendo 120.000 viviendas.

"Tras la guerra de Ucrania, el incremento de costes se repartió erosionando márgenes de constructores y promotores"

P. ¿Cuál es el papel de la constructora dentro del Excel de las promotoras y fondos metidos al negocio residencial? Con el boom de los costes de construcción, ¿cómo han lidiado las constructoras con ellos?, ¿quién ha pagado la factura o el coste extra de las obras?

R. La guerra de Ucrania provocó un incremento brutal de costes y se negoció con los clientes. Aquellos que podían echar una mano lo hicieron, mientras que aquellos que tenían promociones que iban más justas, pudieron ayudar menos. Digamos que se repartió erosionando márgenes, mucho del constructor y algo, también, en muchos casos del promotor, pero sobre todo intentando que aquello no llegara al consumidor o al comprador final. Porque no nos olvidemos de que alguien, cuando compra una vivienda, ya tiene un precio cerrado y, por tanto, unas obligaciones. La realidad es que mucha parte de ese incremento de costes se ha quedado tanto en constructores como en promotores, al contrario de lo que mucha gente puede creer, que la vivienda subió mucho por eso. Pero no, o no en ese periodo específico.

P. Los costes se han estabilizado, pero no han bajado, ¿por qué?

R. Es cierto que los costes subieron mucho en ese momento, mientras que 2022 y 2023 se mantuvieron estables. Mucha gente se pregunta por qué no bajaron. Bueno, porque las tendencias que hay debajo de esos costes, desgraciadamente, no lo hacen: la mano de obra cada vez es más escasa, la inflación es más alta y, por tanto, lo normal es que el coste de la mano de obra suba y se intente adecuar al incremento del coste de vida y a la falta de oferta. Además, muchos de los materiales subyacentes de la construcción, que se nutre de materias primas muy globales como el hierro, el acero o el petróleo, no han bajado a nivel global. Es decir, a pesar de que el coste energético se ha reducido mucho a nivel general, el coste del insumo para fabricar los componentes que necesita la construcción no ha bajado y, por tanto, el coste se ha mantenido estable. Nosotros, en este último año, hemos visto un pequeño incremento, lo que, probablemente, tenga que ver mucho con esa falta de oferta y con esa tensión ascendente que hay en el coste de la mano de obra.

"Los promotores han reducido los márgenes para sacar proyectos adelante"

P. ¿Los aranceles en EEUU pueden afectar al sector de la construcción en España?

R. Nunca se sabe. Esto puede encarecer los suministros de acero y de aluminio a nivel global o puede abaratarlo... depende de hacia dónde vayan y de dónde vengan. Es decir, hay una primera reacción lógica de decir: bueno, si Estados Unidos está penalizando esto y se está peleando contra Europa, Canadá, México, China... Una dinámica normal sería que determinada demanda se acabe canalizando y los chinos acaben vendiendo más a Europa y Europa acabe comprando más a otros países, y los penalizados sean los estadounidenses, pero no lo sabes; es todo tan global que no sabes si esto va a provocar que todo suba. Nuestra primera intuición es que no debería ser así, pero estamos hablando de mecanismos y dinámicas muy globales. Es muy difícil prever cómo va a acabar esta guerra arancelaria.

P. ¿Qué parte del margen promotor o constructor se ha comido el incremento de los costes de construcción? Los proyectos se hacen para conseguir una rentabilidad, nadie construye para perder dinero.

R. Eso es lo que ha pasado durante los dos últimos años, sobre todo en proyectos en renta, de build to rent, pero no solo por el coste de construcción, sino también por todo el entorno financiero y de tipos de interés. Porque cuando alguien mete en su hoja de Excel y modeliza una promoción de alquiler, comprueba que no le da el número y no puede salir al mercado. Quizá los problemas se han podido dar más en aquello que en su momento estaba en marcha y hubo que asumir entre unos y otros esa erosión de márgenes, pero no sabría decirte cuántos puntos de margen se ha podido llevar eso.

P. El comprador final algo habrá pagado de más. No el que compró sobre plano antes de ese incremento, sino los que han venido detrás.

R. Lógicamente, la misma vivienda, en el mismo sitio, con los mismos componentes, en 2024 vale más que en 2021. Imagina un comprador que quiso comprar una casa en 2021 y no se decidió, y vuelve a por esa misma casa tres años más tarde: ahora pagaría más porque el coste intrínseco que hay debajo ha subido, a pesar de que el margen, en general, yo creo que se ha comprimido. En el tema de márgenes también es bueno lanzar determinados mensajes.

P. ¿Se han comprimido los márgenes de ambos?, ¿del promotor y del constructor?

R. Sí, de todas las partes de la cadena. Me consta que los promotores han reducido los márgenes para sacar proyectos adelante, porque también ellos viven de sacar proyectos adelante y más si tienes una estructura que alimentar todos los días. En general, una promotora mediana o grande necesita poner casas en marcha a lo largo del año. ¿Qué alternativa tengo? Comprimo un poco el margen y saco las cosas al precio que el mercado me las va a comprar, no al precio que a mí me gustaría.

P. Pero habrá en algunos mercados en los que la demanda no tiene la capacidad de asumir esos incrementos de precios. ¿O todavía no estamos en ese punto?

R. La tensión de la demanda, en general y en el inmobiliario, no es la misma en Soria, Ávila o Cuenca que en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, por su crecimiento natural y demográfico. Hay sitios donde la demanda no diría que es infinita, pero el gap entre oferta y demanda es tan alto que todo se acaba vendiendo. Y creo que también es bueno diferenciar, salir del generalismo y del sensacionalismo, y entender que no es lo mismo el coste de una vivienda media en Pamplona que en Madrid o que en San Sebastián, y que no es lo mismo el lujo en Madrid, en Barcelona o en la Costa del Sol que en Valladolid.

"En general, hay muy poca diferencia en el coste de fabricar la vivienda entre una ciudad y otra"

P. Pero, si regalasen el suelo, el coste de construir una vivienda es muy parecido en cualquier parte de España.

R. Sí, porque cuando tú miras de qué está compuesto el coste de construcción, prácticamente es el mismo en cualquier ciudad de España. Puede haber pequeñas diferencias. Hay sitios donde se construye un poquito más barato que en otros, pero no por la mitad, ni muchísimo menos, cosa que con el suelo sí pasa. En unas ciudades el suelo vale X y en otros sitios vale la mitad o la tercera parte. En el coste de construcción tienes mano de obra y materiales, que son globales. Tú no puedes construir a 1.300 en Madrid y a 700 en Pamplona. Es imposible, porque el coste es el que es. La ventana te la vende el mismo fabricante, te la cobra al mismo precio. En general, hay muy poca diferencia en el coste de fabricar la vivienda entre una ciudad y otra.

P. Tras la crisis, desaparecieron muchas constructoras. En los últimos años también ha desaparecido alguna más. ¿En qué punto está el sector?

R. En 2018 y 2019 desaparecieron algunas empresas de cierta relevancia, de tamaño mediano-grande, pero desde entonces creo que el sector está más o menos estable. Y reflejo de esa estabilidad es la curva de producción. No producimos un año 100.000 viviendas, 30.000 otro o 150.000 otro, porque eso haría que las empresas fueran cayendo como moscas. Cuando produces 80.000, 85.000, 95.000, 100.000... el tejido productivo se adapta. Yo sigo viendo el sector estable. No, no creo que haya problemas serios de solvencia de las compañías; siempre alguna desaparece, pero también hay que entender el momento generacional del sector. Es decir, muchas de las empresas constructoras de este país tienen 30, 40, 50, 70 años y, cuando toca ese relevo generacional, uno decide no continuar. No es tanto un problema de que la actividad sea un agujero de pérdidas, sino de que no hay un relevo.

"Algunas empresas relacionadas con la industrialización sí caen porque la demanda no está siendo, a día de hoy, continúa"

Lo que sí estamos viendo, y sucede más de lo que desearíamos, es que algunas empresas relacionadas con la industrialización sí caen porque la demanda no está siendo, a día de hoy, lo suficientemente continua y tensa como para que la gente pueda prever y ponerse a fabricar de forma rentable. En los dos o tres últimos años sí estamos viendo la desaparición de este tipo de empresas, pero también es normal porque es una parte del sector muy incipiente y muchas de esas empresas son verdaderas startups. Igual hacen una promoción pequeña, pero luego no les encargan más.

P. ¿Hay oportunidades tanto para promotores como constructoras, para crecer o para llegar a acuerdos con este tipo de compañías o startups?

R. De hecho, se están dando. Yo creo que el sector se está reconformando. Nuestra visión es que esos límites se están desdibujando, no hay una línea meridianamente clara entre lo que es el promotor que solo promueve, el constructor que solo construye y el fabricante que solo fabrica. Es decir, hay gente que hace un poco de todo. Hay promotores puros, constructores puros e industrializadores puros. Pero también hay promotores-constructores, constructores que desarrollan sistemas industrializados, constructoras que han ido abajo en la cadena y han comprado y puesto en marcha fábricas o han comprado compañías, y algunos que, al revés, se han integrado hacia arriba y además de su solución industrializada, a veces incluso hacen toda la obra. Nosotros creemos que estos años están siendo de reconformación del sector y va a ir a más. Por lo tanto, es muy importante tener claro cuál es la estrategia a seguir.

P. ACR vendió su promotora hace unos años. ¿Cómo ha condicionado su actividad?, ¿volverían a poner en marcha su propia promotora o ahora el foco está únicamente en la industrialización?

R. Nos lo preguntan mucho, pero el peso en la cartera de construcción de las obras de nuestra propia promotora nunca ha sido más de un 20%. Y eso a veces a la gente le sorprende. Nuestro ADN, el germen del grupo, es constructor, la empresa grande siempre ha sido la constructora. La promotora la mantuvimos durante 30 años, nació de esa vocación de acompañar a los clientes, a quienes muchas veces ayudábamos financieramente, muchas veces entrando en el inicio del proyecto con ellos, y aquello acabó creciendo. En su momento entendimos que, estratégicamente, lo adecuado para la compañía, para el equipo y para el grupo, era venderla y eso fue lo que hicimos y estamos cómodos donde estamos en nuestra posición en la cadena de valor. También es cierto que tenemos la capacidad técnica necesaria para la gestión y originación de oportunidades y estructuración de las mismas. Estamos haciendo ese tipo de cosas, pero, insisto, no tenemos la vocación de volver a convertirnos en una promotora ni de montar un equipo promotor.

"No tenemos la vocación de volver a convertirnos en una promotora inmobiliaria"

P. ¿En qué proyectos más relevantes están trabajando actualmente?

R. Muy relevante es el proyecto de CREE para Dazia en Valdebebas, con el sistema híbrido de madera y hormigón. Nosotros somos los partners en España de este sistema que tiene grandísimas ventajas. Por ejemplo, requiere un 70% menos de mano de obra, genera un 87% menos de emisiones, acorta el plazo de entrega en 6 meses... Mucha gente que lo ha visitado le ha encantado el sistema, muchas veces por su propia simplicidad, ya que mecánicamente es muy simple, y ahí está su secreto, porque está muy estudiado para que sea así de simple y de efectivo. También estamos con un proyecto muy grande de Neinor en Madrid y también en el País Vasco, así como un coliving para Twin Peaks en Torrejón, una residencia de ancianos para Ballesol y rehabilitando las naves de la fábrica de Giesa en Zaragoza, que se convertirán en la Ciudad del Cine.

P. Que un cliente pueda ver y tocar un producto industrializado ayuda a hacer pedagogía.

R. Claro. De hecho, yo creo que varios de los clientes que han ido a ver alguno de estos proyectos, tanto arquitectos como promotores, nos han pedido que les rediseñemos el proyecto para intentar hacerlo con CREE. Eso ayuda mucho, porque vender las bondades en una presentación no es lo mismo. La gente le tiene miedo a la industrialización, al suministro, a la logística... pero eso cambia cuando ves cómo funciona. Verlo da mucha más fiabilidad. Ha habido mucho esfuerzo por parte de los constructores que tenemos sistemas industrializados para promover y para que no sea la rentabilidad de un proyecto específico en lo primero en lo que se fije el promotor. Dicho eso, hay que entender que es necesaria una rentabilidad para todas las partes y que también esos sistemas, para poder producirse, fabricarse y ser montados, necesitan de una rentabilidad. En total, hemos entregado en 2024 un total de 4 proyectos industrializados, entre los que destacan el senior cohousing industrializado Villa Rosita, la residencia de estudiantes Yugo Luna en Salamanca para Straco y la ampliación de la residencia de estudiantes de Pontoneros para Xior.

P. En el caso concreto de ACR, ¿qué porcentaje de vuestra obra es industrializada?, ¿a qué porcentaje os gustaría llegar?

R. A día de hoy estamos en un 22% y el objetivo en nuestro plan estratégico es llegar a un 30%, pero de forma sostenida y recurrente.

P. ACR es una de las constructoras que más está apostando por la industrialización.

R. No hay muchos más que hagan construcción industrializada. Y cuando te digo que hay cuatro, no sé si son cuatro o son ocho, pero no son 35.

P. ¿Es posible hacer industrialización en la rehabilitación? La rehabilitación es un reto o una asignatura pendiente en las ciudades.

"La industrialización en rehabilitación es más difícil, pero se puede hacer y es tan necesaria como la vivienda nueva"

R. La industrialización en rehabilitación es más difícil, pero no es imposible, lo que pasa es que quizás hay que hablar también de qué tipo de componentes caben en una rehabilitación. Que no vayas a hacer una estructura industrializada no quiere decir que no puedas hacer fachadas industriales, baños industrializados... Ése sería el primer mensaje. El segundo es que la rehabilitación es tan necesaria como la vivienda nueva, por varios motivos. Por un lado, por necesidad de renovación del parque de edificios, antigüedad, consumos, comportamiento en cuanto a huella de carbono... Y por otro, hay que ser más ambiciosos en cuanto a medidas que ayuden a esa rehabilitación y hay que hablar de gran regeneración urbana, en qué mecanismos puede haber para que eso sea viable, porque regenerar un área urbana acaba repercutiendo en el bienestar de los vecinos que ya viven allí y de los que pueden llegar. Hay que pensar en crecer las ciudades hacia arriba y no solo hacia los lados, haciendo un urbanismo mucho más eficiente en el uso de los recursos... A veces se pone el foco en las promociones nuevas, pero nosotros creemos que la rehabilitación y la regeneración urbana son ejes que tienen que tomar más impulso. Hablar de rehabilitación no es solo cambiar la fachada y hacerla un poco más eficiente. Son muchas más cosas.

P. Pero, llevamos años hablando de rehabilitación y no parece que vaya más allá, precisamente, de intervenir sobre la fachada y poco más.

R. La rehabilitación en edificios o comunidades de vecinos con múltiples propietarios es muy compleja, aunque también es cierto que hay muchos tenedores únicos de edificios en este país y ahí quizá hay una línea de actuación más clara.

P. ¿Qué tipo de fórmulas potenciar? Lo de crecer hacia arriba lo comentaban en la otra entrevista de la semana pasada.

R. Nosotros hemos hecho algunos proyectos para clientes en los que el promotor llega a un acuerdo con la comunidad de vecinos, les rehabilita y reforma el edificio, la fachada, mejora la eficiencia energética a cambio de la ganancia en edificabilidad, te construyo una planta más y la vendo. Si eso se hace no solo sobre los edificios ya existentes, sino que se fomenta ese incremento de edificabilidad, por esa vía se pueden hacer cosas. Hay que repensar un poco las ciudades. Me parece absolutamente necesario, en el uso de recursos, de las infraestructuras y de las dotaciones, y en lo que tiene que ver con el coste de urbanización y el del transporte... hay muchos factores que llevan a desarrollar más la ciudad un poquito hacia arriba y a ganar en eficiencia en el uso de recursos.