La paradoja de Ávila: ciudad pequeña con infierno inmobiliario grande

Cada mañana, Juan José Martín revisa los anuncios de venta y alquiler en Idealista para comenzar a trabajar. La oficina donde nos recibe este agente inmobiliario se encuentra en la avenida Juan Pablo II, fuera del casco viejo de Ávila. Un poco más al sur, cruzando el río Chico, está una de las zonas de expansión de la ciudad que Martín anhela que se edifique por completo algún día. Lleva tiempo teniendo dificultades para encontrar viviendas en el mercado, porque hace mucho que Ávila dejó de tener 350 alquileres anunciados en Idealista como promedio diario. Hoy hay solo 80 viviendas disponibles en una ciudad de casi de 60.000 habitantes. Por más que Martín actualiza la pestaña, nada nuevo aparece. Así, dice, "las cuentas no salen".

Ávila es la ciudad española donde más ha aumentado el precio de los alquileres entre 2023 y 2024, y donde resulta más rentable tener un piso en propiedad alquilado. Pero allí no hay grandes industrias ni una buena conexión con Madrid. Su invierno es bastante duro y la visitan pocos turistas. A pesar de su pequeñez, se ha colado en el top de precariedad inmobiliaria que lideran las Islas Baleares, Madrid y Barcelona.

Podría explicarse por su cercanía a la capital, como ocurre con Guadalajara o Segovia, pero no es el caso. Allí "influyen otros factores", dice a este diario Bárbara Gil Feilberg, una agente inmobiliaria que lleva 15 años en el mercado de la ciudad amurallada. "En mi experiencia, uno de cada diez inquilinos de aquí trabaja en Madrid. Es prohibitivo ir a la capital en coche porque tenemos un peaje carísimo. Esa era la idea de la ciudad dormitorio en su momento, por eso tanta gente invirtió en Ávila, pero no se materializó".

Burgos, León, Salamanca y Valladolid reciben más turistas y tienen más población que Ávila, pero esta las supera en el índice de crecimiento de los precios de los alquileres. Cómo explicar esto en una ciudad que no cuenta con un gran mercado de empleo, y a la que se tarda en llegar una hora y 45 minutos en tren desde Madrid. La rapidez del transporte hacia la capital justifica la subida de precios en ciudades mejor conectadas como Segovia, Guadalajara, Toledo y Cuenca, algo que se evidencia en el siguiente gráfico.

Para indagar en el problema de la vivienda abulense, El Confidencial la recorrió por un día. Se puede andar por sus aceras durante varios minutos antes de encontrar a alguien en el camino. Suele ser una ciudad muy tranquila, pero mucho menos de lo que era antes. "Se está volviendo un poco caótica también con tanto coche", explica Gil. "Yo comparo, y el Ávila de 2010 cuando llegué dista mucho de este. Ahora veo un ambiente más moderno. Hay emprendimientos y restaurantes nuevos que se están abriendo. Están pasando cosas".

Se dispara la demanda de pisos en alquiler

José Luis Gómez, del Colegio de Economistas de Valladolid, Palencia y Zamora, insiste en que detrás del aumento de precios siempre hay una disminución de la oferta, un crecimiento de la demanda o una mezcla de ambos factores. En el caso de la demanda, aunque la población de Ávila se ha mantenido estable entre los 57.000 y 58.000 habitantes desde 2019, varios fenómenos han aumentado la necesidad de alquilarse.

"Los estudiantes se desplazan más que hace unos años", explica Gómez, un argumento que coincide con el aumento de más de 2.000 alumnos en la matrícula del campus abulense de la Universidad de Salamanca. "También se han incrementado los desplazamientos para trabajar, algo que apenas vivió mi generación, porque nos movíamos menos. Hay más demanda en alquiler, puesto que España es uno de los países de Europa que más migrantes ha recibido".

El también profesor de Economía de la Universidad de Valladolid recuerda que la disminución en la capacidad de ahorro de los jóvenes impide que puedan emanciparse a través de la compra de una vivienda. Entonces a esa masa de personas de entre 18 y 35 años no le queda más opción que recurrir al mercado del alquiler.

"Hace siete años, por ejemplo, el 50% de la gente de mi entorno compraba y el otro 50% alquilaba hasta los 35 años aproximadamente. Ahora, el 80% alquila y el 20% restante compra", detalla Martín, el agente de 32 años que desde los 19 trabaja con inmuebles de Ávila.

Martín tiene su oficina en un sitio en el que se han asentado muchos migrantes. Coincide con Gil, quien sí trabaja en el centro de la ciudad, en que la Academia de la Policía Nacional no es la causa del aumento de los precios, porque la mayoría de los futuros agentes intenta quedarse en el barrio de Las Hervencias, uno de los más ricos de la urbe.

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Carmen Aguado

"Lo que más veo son extranjeros que han venido a Ávila", señala el joven que lleva siete años como agente autónomo. "Hace tres semanas tuve un piso en alquiler y, de 30 llamadas que recibí, ningún interesado era español. Costaba 590 euros y lo alquilé en un día, pero un piso como ese valía 350 euros hace unos años y podía pasar un mes en oferta sin que nadie lo tomara".

El negocio de Gil también depende mucho de las personas extranjeras que buscan un techo en Ávila. La Cruz Roja y la ONG Accem comenzaron a alquilarle viviendas para refugiados con fondos del gobierno hace pocos años. Eso también hizo que subieran los alquileres, porque "muchos propietarios se mantenían reacios a alquilar a extranjeros y algunos solo cedían cuando les ofrecían más dinero".

"Todo el que llegó a través de ayudas, hoy sale de esos programas para trabajar por su cuenta y ya puede buscar su propio alquiler", continúa Gil. "Suelen ser muy currantes, porque reciben formaciones y ahora tienen buenas nóminas".

La oferta está en mínimos y no es para cualquiera

Algo parecido a la escasa oferta de alquileres ocurre con las viviendas en venta, un mercado que condiciona enormemente la disponibilidad y los precios de renta. Si antes Martín trabajaba con 1.200 anuncios de propiedades en venta en Ávila, ahora tiene que conformarse con menos de 400, cifra que apenas se ha alcanzado en los últimos meses.

"Llevo tiempo enfocado en la venta de vivienda, porque para mí es duro que venga una persona con un piso y me diga que no quiere inquilinos extranjeros, que solo acepta a españoles que sean policías o maestros. No me pueden exigir tanto para alquilar un piso en una tercera o cuarta planta sin ascensor. Eso me ha cabreado porque me parece que aquí todos somos iguales, y decidí quitarme un poco los alquileres de encima".

Martín subraya que dos de cada cinco dueños que le ofrecían sus pisos para alquilar exigían condiciones extremas, y la más común era que no querían extranjeros. Todo cambió para él hace un año tras un caso de discriminación contra una pareja colombiana con dos niños que cumplían las condiciones exigidas en un primer momento por la casera.

"Con sus dos nóminas de 1.600 euros iban sobrados para pagar un piso de 700", recuerda Martín. "Los cité aquí para ultimar detalles, pero la dueña, una chica de 30 años, me envió un mensaje diciéndome que ese no era el tipo de público que estaba buscando. Pasé una vergüenza tremenda al decirles que no podíamos cerrar el trato. Luego la dueña se inventó una excusa y me quitó el piso para luego anunciarlo ella".

Los prejuicios de los caseros también se han disparado por el miedo a las okupaciones. El profesor Gómez señala que "muchos propietarios se atemorizan al ver las noticias y deciden no poner sus viviendas en alquiler. Prefieren tener el piso cerrado antes de alquilarlo y que no les paguen".

Isabel Hernández, vocal de la Federación de Asociaciones de Vecinos de Ávila (FAVA), aclara que en la ciudad apenas hay casos de okupaciones, pero reconoce que muchas casas permanecen vacías. "Hay quien no alquila su piso porque no tiene la necesidad de hacerlo. Ni los alquilan ni los venden y los mantienen como un patrimonio familiar".

"Hay decenas de solares que nunca se llegaron a edificar, pero cuentan con toda la infraestructura urbanística necesaria"

La oferta de alquileres en Ávila se ha reducido mucho por las viviendas vacías que no llegan al mercado. En 2023, 3.200 inmuebles no estaban habitados en la ciudad, según datos del INE. Gran parte de esas viviendas ni siquiera se han estrenado, pues se trata de apartamentos hechos durante la burbuja inmobiliaria que quedaron bajo control del SAREB. Fuentes de esa entidad aclaran a este diario que solo cuentan con 126 viviendas habitables en Ávila y solo la mitad están ocupadas, el resto permanece anunciado en el mercado o bajo algún proceso administrativo. Los otros inmuebles de SAREB, aunque aparenten estar listos, nunca obtuvieron la licencia de primera ocupación y se mantienen inertes mientras se valora la posibilidad de adecuarlos.

No se trata de un fenómeno aislado. Recorrer determinadas zonas de Ávila, sobre todo en su ampliación hacia el sur, es como visitar un museo de las consecuencias de la burbuja. Hay decenas de solares que nunca se llegaron a edificar, SAREB tiene 180 en toda la ciudad, pero cuentan con toda la infraestructura urbanística necesaria. Las calles y señales de tráfico están en perfecto estado, las líneas del pavimento se retocan cada cierto tiempo y algunos de los pocos bloques de viviendas que se hicieron aún conservan las pancartas publicitarias.

Uno de esos carteles, colgado en la fachada de un edificio que tiene incluso un piso piloto para mostrar, promete viviendas por 274 euros al mes durante 25 años sin monto de entrada. El teléfono fijo que se anuncia en el cartel no existe, y el móvil lleva a un contacto de WhatsApp cuya foto de perfil muestra a un joven de espaldas. Al preguntarle por el anuncio, el usuario decidió bloquear el chat.

La familia de Martín lleva décadas trabajando en el sector inmobiliario y de la construcción. Él se matiene reticente ante la posibilidad de reinsertar todos esos pisos en el mercado: "Tal y como están los materiales ahora mismo y el resto de costes, no se ganaría nada al vender esas viviendas. Se han convertido en proyectos poco rentables". Aquellos solares o inmuebles de SAREB que no compensen su habilitación para viviendas se ponen en venta a bajo precio.

Consecuencias: las viviendas suben de precio cada día

Tener la necesidad de encontrar una vivienda en Ávila ha obligado a los inquilinos a pasar por procesos complicados. Gil decidió hace un tiempo alquilar todos los pisos con un seguro de impago, es "la única forma" que tiene de garantizar que los clientes cumplan con los propietarios.

Hace poco rentó en 700 euros un apartamento de dos habitaciones a una pareja de latinoamericanas y al padre de una ellas. El señor ganaba 2.000 euros netos mensuales y ellas 2.400 entre las dos, pero aun así tuvieron que pagar un seguro de impago anual de casi 300 euros.

Ana de Pintos, una mujer de Navaluenga que tenía un piso en el centro de Ávila, decidió venderlo en 2023 después de perder miles de euros en impagos y haber ido a dos juicios por los incumplimientos de contrato de dos inquilinos. "La última vez me destrozaron toda la casa y terminé en el hospital con un ataque de ansiedad. No podía seguir así y lo vendí", lamenta.

El apartamento de Pintos, un tercero sin ascensor, se vendió a través de la inmobiliaria de Gil por 37.000 euros. Un año antes, en 2022, Gil había vendido un piso en mejores condiciones en la primera planta del mismo edificio por solo 28.000 euros. Las viviendas en Ávila suben de precio cada día.

Aurora Pimentel, propietaria de un chalet, quiere algo más pequeño para el futuro, pero no se atreve a dar el paso. "Estoy mirando para comprar aquí un apartamento chico y así el día que me falte mi marido no vivir en esta casa, que es muy grande", explica mientras gesticula, abrumada, señalando las enormes dimensiones de su vivienda. "De momento no lo haré, porque aquí todo está muy caro".

En Ávila sur, esa parte de la ciudad que sueña con lo que pudo ser, también se venden pequeñas parcelas dentro de los solares yermos. Por eso hay personas que han comprado la esquina de una manzana y allí edificaron su chalet. Disponen de pasos peatonales para cruzar calles que solo transitan ellos y sus vecinos más cercanos están a cientos de metros, igual que los cubos de basura.