Es noticia
"El suelo terciario en Vallecas se ha doblado, pero sigue siendo un 50% más barato que el residencial"
  1. Inmobiliario
JAIME MONJO, CEO DE BEXT SPACE

"El suelo terciario en Vallecas se ha doblado, pero sigue siendo un 50% más barato que el residencial"

Arquitecto de formación, Jaime Monjo lidera desde hace casi dos años Bext Space, la joint venture formada por Stoneweg y M&G, dos compañeros de viaje con los que ha entrado de lleno en el negocio del flex living

Foto: Jaime Monjo, CEO de Bext Space. (Silvia Escalona y Nacho Noriega)
Jaime Monjo, CEO de Bext Space. (Silvia Escalona y Nacho Noriega)
EC EXCLUSIVO Artículo solo para suscriptores

Arquitecto de formación, Jaime Monjo (Barcelona, 1980) lidera desde hace casi dos años Bext Space, la joint venture formada por Stoneweg y M&G, dos compañeros de viaje con los que ha entrado de lleno en el negocio del flex living, un activo muy reciente en nuestro país, pero que está llamado a cubrir una necesidad actual del mercado residencial español como son los alquileres de corta y media estancia que, por factores como la okupación o la inquiocupación, prácticamente han desaparecido.

En Vallecas, inauguraron el pasado mes de octubre 285 apartamentos y ya rozan el 100% de ocupación, lo que demuestra que existe una oportunidad para desarrollar este tipo de activos si la ubicación y el producto son buenos. Precisamente, la oportunidad de un nuevo activo ha generado un enorme interés por parte de los inversores. Si bien, la falta de track record impide aún hablar con exactitud de rentabilidades, a medio camino entre el residencial y el hotelero, y precios de cara a posibles transacciones.

Con cerca de 20 años de experiencia en el real estate, Jaime Monjo tiene clara su apuesta, un producto que no busca maximizar el Excel, sino que prima la ubicación y la calidad. Por el momento, Bext Vallecas es la prueba fehaciente de que el flex living, o el tradicional modelo del apartahotel, funciona si reúne ambos ingredientes. Y espera repetir el éxito en su próximo proyecto en Valdebebas.

PREGUNTA. ¿Cuál es el origen de Bext Space?

RESPUESTA. Bext Space Holding es una compañía que se funda en diciembre de 2019, con un proyecto en mente que es el edificio Skyline en el Paseo de la Dirección. Nace impulsada por Stoneweg, una gestora de fondos hispano suiza, con una gran capacidad creativa y de anticipar lo que va a pasar en el futuro, que es quien decide crear una joint venture con M&G como capital partner, para desarrollar en ese suelo una torre en alquiler, un build to rent. Es Stoneweg quien desarrolla las dos torres —una para residencial de lujo en venta y otra para alquiler— y luego es Bext Space quien, más adelante, en joint venture con Stoneweg y M&G, compra una de las dos torres y la convierte en built to rent.

P. Empiezan por alquiler tradicional, pero pronto dan el salto al flex living, ¿por qué?

R. Bext Space nace con la idea de hacer vivienda en alquiler e impulsado por la fuerza de Stoneweg. A raíz de eso, cuando tú creas un vehículo de inversión, estableces un importe de inversión, que en este caso fue de 400 millones de euros, un plazo de vida del vehículo y unos objetivos que, en este caso, eran vivienda de alquiler. Empezamos a buscar suelos, encontramos uno justo en el límite entre Barcelona y el barrio de L'Hospitalet, otro en Mataró, y comenzamos a ver también que la regulación en materia de vivienda que se va implantando cuando llegan al poder PSOE y Podemos empieza a penalizar a cualquier propietario, grandes y pequeños. Y no porque no se pueda, sino porque te pueden ocupar el activo. ¿Y cuántos meses tardas en recuperarlo? Y aquí vimos un nicho.

P. Vieron un nicho en la falta de alquileres por días o por meses, pero también en los suelos terciarios para hacer este tipo de alojamientos.

R. Sí, vimos que había un nicho en el suelo terciario que, para ser honestos, era más económico que el suelo residencial y se vio la oportunidad, bajo la figura del apartahotel, de que quizá podríamos ofrecer este producto con una estancia que no es residencial ni hotelera y que tiene otros ritmos. Se hicieron due diligences con muchos asesores y consejeros, se lo planteamos a M&G, que, aunque tenía muchas reservas, confiaba en nuestro proyecto y en Stoneweg, y Bext Space tiró para adelante.

"Vimos la oportunidad de hacer apartahoteles en suelo terciario, que es más económico que el suelo residencial"

P. ¿Qué proyectos se han desarrollado sobre suelos terciarios?

R. Vallecas y Valdebebas. En Vallecas, el suelo se compró en el verano de 2021 y en Valdebebas, en el verano de 2022. Skyline, L'Hospitalet y Mataró son en suelo residencial. En total, tenemos cinco proyectos, que por orden cronológico son Skyline, L'Hospitalet, Vallecas, Mataró y Valdebebas.

P. Uno de los rasgos que les diferencia respecto a otros inversores es que no han ido a maximizar el Excel, es decir, a intentar sacar el máximo de unidades posibles.

R. En Vallecas nos lanzamos a desarrollar el producto y llega una discusión muy importante: ¿qué hacemos?, ¿maximizamos el Excel? Si lo que tenemos realmente en mente es una estancia distinta del hotel y del residencial, busquemos un producto que esté entre medias, no vayamos a maximizar el Excel, sino que hagamos el business plan conforme a la idea que hemos parido, que es hacer un producto que cubra esa demanda intermedia que creíamos que existía y que el mercado nos está dando la razón, porque, sin querer atribuirnos méritos, lo que habíamos pensado está funcionando. En Vallecas, por ejemplo, teníamos un business plan original de 350 apartamentos y finalmente han sido 285.

P. ¿Qué os lleva a tomar esta decisión?

R. En el proceso decidimos ser más conservadores en cuanto a las rentas, hacer menos números, asumir una rentabilidad, a priori, menor de la que se establece en este tipo de vehículos, pero garantizar que eso podía suceder. Y lo mismo hicimos en Valdebebas, donde la parcela es gigante y en la que solo hemos hecho 583 apartamentos, cuando podríamos haber hecho casi 800. En Vallecas y Valdebebas decidimos ir a un producto que está, a nivel de espacios, entre el hotel y la vivienda y, a nivel de amenities, es decir, de zonas comunes, está por encima de un hotel normal, ofrece muchas más cosas que un hotel normal y con una distribución y un diseño distintos.

"Decidimos ser más conservadores en rentas y asumir una rentabilidad, a priori, menor de la que se establece en este tipo de vehículos"

P. ¿Por ejemplo?

R. Por ejemplo, todas las zonas comunes están en la misma planta y todas en espacios acristalados. Así puedo ver al que está en el gimnasio, al que está en la zona de espera, al que está en la zona de trabajo... Yo, por ejemplo, cuando vengo aquí por trabajo (Bext Vallecas) me encuentro a clientes con los que firmé al principio, en octubre, y les veo hablando con clientes que han entrado hace tres semanas. Se van generando relaciones. Esta es como la casa de las personas fuera de su casa. Nuestro concepto busca que se generen vínculos entre las personas y que la gente que está fuera de su ámbito, de su entorno, que no tiene a sus amigos ni a su familia cerca, pueda generar un grupo con el que vincularse de alguna manera y de manera temporal.

P. ¿Y cómo se le explica a un inversor que donde podías hacer 800 unidades vas a hacer 500?

R. Eso fue lo complejo, porque era un modelo que en ese momento nadie había hecho, no había otro en el mercado. Estamos hablando de 2021. Otros players del mercado entraron más tarde en el negocio y, de hecho, fueron todo proyectos forward purchase, es decir, que se compraban una vez desarrollado y, como era algo ignoto, fueron a maximizar. Y no digo que sea una mala decisión.

P. Pero lo dice con la boca pequeña...

R. A ver, es que la parte más compleja de lo que nosotros hemos hecho es convencer a M&G y que M&G se atreviese. Tiene mucho valor hacer lo que hemos hecho aquí. Y yo creo que eso hay que ponerlo de manifiesto. El dinero, por lo general, va a asegurar. Algunos dirán que es cobarde; yo digo que va a asegurar que obtiene unos rendimientos, porque para eso se usan las inversiones. Y aquí ellos confiaron mucho en que lo que nosotros estábamos haciendo, iba a funcionar. Y te diré una cosa: ha funcionado mucho mejor de lo que dijimos que iba a funcionar.

P. Y, siendo un producto nuevo, ¿cómo convenció a M&G? Y, ¿cómo se mide que ha funcionado?

R. Lo primero, ellos aceptaron tener una rentabilidad más baja de lo que suelen tener estos vehículos, por hacer un producto nuevo que podría tener recorrido en el mercado, como así ha sido. Asumes un riesgo porque crees que puede tener futuro. Esa premisa la entendieron y dijeron “a por ello”, y eso tiene mucho valor. Y segundo, desde Stoneweg se le dio una forma muy buena al producto. Se atrevieron a hacer una cosa que ellos jamás se habían planteado, pero que tenía sentido. Nosotros teníamos planteado llegar a un 85% de ocupación en ocho meses, cuando en un residencial normal estaría en 14 meses.

"En Vallecas esperábamos alcanzar una ocupación del 85% en ocho meses y hemos tardado dos"

Nosotros teníamos unos precios de origen y los hemos podido modular con una absorción del 100%. Hay una ratio que mide muy bien si el producto es bueno, que es la tasa de conversión entre el lead (cuando te contactan por la web), las visitas y cuántos se quedan. Normalmente, en otros apartamentos, de cinco visitas, la tasa de conversión se sitúa más o menos en un 20%. En Vallecas, la tasa de conversión es del 95%.

P. En el caso de Vallecas, el éxito es la ubicación. Location, location, location...

R. Es clave. Tú lo comparas con otros activos que no tienen el metro ni el autobús al lado, ni un centro comercial... Y en Bext Vallecas lo tienes todo, la vía de comunicación perfecta y, además, la calidad del producto. Es la combinación de las dos variables.

placeholder Jaime Monjo (Cactus)
Jaime Monjo (Cactus)

P. ¿No tenéis competencia directa en Vallecas?

R. No.

P. En Valdebebas sí, ¿no?

R. En Valdebebas va a ser un reto, pero no me voy a equivocar porque el producto que tenemos allí es incluso un poquito mejor que este. Y claro, hay mucha competencia en localización, pero no en producto, y, para mí, las dos variables son muy importantes. En Vallecas, en cambio, no hay competencia ni en localización ni en producto, mientras que en Valdebebas va a haber muchas unidades alrededor. Es decir, no las hay ahora, pero dentro de tres años se van a multiplicar por tres las unidades, de tal manera que en estos primeros años no vamos a tener competencia. Pero cuando la haya, va a ser competencia de localización, no de producto. Y yo creo que eso es clave, lo que nos diferencia del resto del mercado. Nuestro producto no es el que tiene el resto del mercado, nosotros tenemos superficies sensiblemente mayores que la competencia.

P. En porcentaje, ¿a qué se refiere cuando dice "sensiblemente"?

R. Un 20% o un 25% mayores que el resto.

"Los activos de flex living también tienen rentabilidades de dos dígitos"

P. Comenta que su producto está a medio camino entre el residencial y el hotelero. Todo lo que es promoción residencial se sitúa en dos dígitos, ¿qué rentabilidad ofrecen estos activos?

R. Esto también lleva dos dígitos, evidentemente, pero normalmente se sitúa cerca de los veintes, está más en la parte baja. Depende de las zonas y del producto que ofrezcas.

P. Comentaba que se diferencian de la competencia por la superficie del producto, pero también por el tipo de estancia.

R. Nosotros buscamos menos rotación. Y volvemos al origen. Cuando en el año 2021 compramos el suelo de Vallecas, creemos que existe y seguimos pensando que existe un nicho de mercado de gente que no está en su casa, pero que necesita un lugar donde estar durante un tiempo X, que no es el de un fin de semana. Tampoco creo que sea una demanda ilimitada. Probablemente, cada barrio, más o menos bien comunicado, tenga un cupo máximo de unidades para que esto funcione muy bien. Lo que va a pasar en Valdebebas me preocupa relativamente, porque en nuestro caso, nuestro producto es distinto. Si mi producto fuera como el del resto, sí me preocuparía, porque en vez de competir contra 500 compites contra 3.000.

P. Coliving, flex living... Suena parecido pero son tipologías muy distintas, ¿o no?

R. Flex living es un término comercial, es decir, a nivel administrativo, no existe. Es un apartahotel. Le llamamos flex living porque tenemos que llamarlo de alguna manera. Coliving, en cambio, es un término administrativo y que está reglado desde hace poco más de un año, antes no existía. Y se ha reglado solo sobre el suelo residencial y no se gestiona igual.

"Flex living es un término comercial, a nivel administrativo, no existe. Es un apartahotel"

Un coliving tiene que tener licencia del Ayuntamiento de Madrid y un flex living tiene que tener licencia para hotel, terciario uso apartahotel y, aparte, una licencia turística. La primera la regula el Ayuntamiento de Madrid y la segunda, la Comunidad de Madrid. En Valdebebas, por ejemplo, tú tienes el flex living de una marca muy conocida que es Be Casa, que fueron los primeros en llegar allí. Además, tienes mucho PRS o residencial de alquiler bajo la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y, hasta donde yo sé, teniendo en cuenta que la normativa del coliving es de hace año y medio, no sé si ya hay alguno como tal. Por otro lado, el coliving bebe de las residencias de estudiantes. Hay pulls de habitaciones, por ejemplo, seis habitaciones que comparten un gran salón y una gran cocina, aparte de las zonas comunes.

P. Son los pisos compartidos de toda la vida, pero regulados.

R. Todo esto ya existe, lo único es que ahora se hace un producto ad hoc. Antes de la Ley de Vivienda, la gente se alquilaba un apartamento o se iba a un apartahotel... había soluciones. Esta es la solución ahora para ese nicho de personas. Y, además, mi opinión sincera es que esto no está pensado para ser residencial. Habéis visto los apartamentos, se puede estar un tiempo, ¿a que sí? Pero no puedes estar una vida. Si miramos la línea temporal de crecimiento de la persona, por lo menos aquí en España, sería: casa de mis padres, residencia de estudiantes, flex living, alquiler normal y compra. Ese sería el orden lógico.

P. Pero, vuestro producto compite con el coliving.

R. El coliving iría más en paralelo con la residencia de estudiantes. Además, el ser humano tiene más resistencia a compartir sus cosas según se hace mayor. En el coliving compartes muchas cosas y en el flex living compartes lo que quieres porque tienes todo en tu habitación y decides qué compartes. Sinceramente, no creo que cubran el mismo nicho. Igual que esto no cubre el mismo nicho que el hotel y que el residencial.

P. ¿A qué perfil de cliente os dirigís?

R. Aquí hay gente que llega del aeropuerto, que busca alojamiento y va por precio, y, entonces, le sale esto. Hay gente que viene una noche, hay quien viene diez y hay quien se viene cinco meses o un mes. Evidentemente, por una cuestión operativa, lo ideal es que se quede más tiempo, para que haya menos rotación, menos desgaste, más apego a las cosas que tiene el edificio... Si tú te vas a quedar aquí seis meses, cuidas los elementos del gimnasio, el apartamento... Si te quedas menos tiempo, ya sabemos cómo somos todos, prestas menos atención y, entonces, hay más desgaste, más rotación y tiene un coste mayor. Lo ideal serían estancias más largas.

placeholder Bext Vallecas.
Bext Vallecas.

P. Pero el producto tiene un mix de corta y media y larga estancia.

R. En Bext Vallecas, de los 285 apartamentos, a día de hoy, tenemos 45 apartamentos reservados para corta estancia o hasta 30 días. El resto, todo para más de un mes. Los fines de semana tenemos el 100% de ocupación, de jueves a lunes, 100% de ocupación. El pasado puente de la Constitución estuvo lleno. No tenemos habitaciones libres. A partir de los lunes se empieza a vaciar, el martes y el miércoles la ocupación está más baja, entre el 40%-60%, y a partir del jueves por la tarde se empieza a llenar otra vez de cara al fin de semana. Y esto es recurrente. Otro dato: hasta marzo, toda la corta estancia, todo el alquiler por días está reservado.

P. ¿Y el resto?

R. De lo que son más de 30 días, tenemos hasta septiembre del año que viene reservado.

P. Tenéis garantizada la ocupación.

R. Garantizada no, porque nosotros no penalizamos si el cliente se va antes del tiempo que ha contratado. Esto es un apartahotel, insisto, es algo temporal, depende de las circunstancias de cada uno. Si uno viene aquí porque tiene un trabajo y lo termina antes o más tarde y necesita más tiempo, pues puede estar más tiempo.

P. ¿Se puede estar más de un año en un apartahotel?, ¿no estaríamos hablando de alquileres según la LAU?

R. No. Esto es algo muy peculiar. Esto no se había hecho antes y cuando todos estudiamos este modelo, te da miedo lo que pueda pasar a nivel jurídico, precisamente, porque nadie lo había hecho antes. La LAU no establece —y fijaos en lo importante que son las palabras—, no dice que a partir de un año sea residencia habitual. La LAU lo que indica es que es recomendable que a partir del año se considere que es residencia habitual. Entonces, todo el mundo dice “pues no vamos a alquilar más de 12 meses para que nadie pueda decir esto es su residencia habitual y estás cometiendo fraude de ley”.

"En nuestros contratos indicamos claramente que esta estancia no se puede considerar en ningún caso residencia habitual"

E insisto, no puede ser fraude de ley, porque la ley no lo regula. De hecho, la normativa hotelera de la Comunidad de Madrid y de muchas otras comunidades autónomas de España regula que la estancia permitida es un acuerdo entre quien alquila y quien ofrece el producto. Ya está. ¿Qué pasa? Que, para intentar no generar suspicacias, se ha dicho que más de 12 meses no se puede alquilar. ¿Habéis oído hablar de los youtubers que están en Andorra y dicen que si están más de seis meses fuera de España, Hacienda considera que esa es su residencia fiscal? ¿Por qué aquí no hablamos de eso? La Ley de Hacienda Fiscal considera que a partir de seis meses se considera residencia habitual. Entonces, ¿por qué nos estamos yendo a la LAU y no a la Ley de Hacienda Fiscal? Pregunto.

P. ¿Hace falta un marco jurídico mejor?

R. Esa es la cuestión. El marco jurídico a día de hoy existe, es la normativa hotelera de la CAM, en el caso de Madrid, y si te vas a otras comunidades, la normativa hotelera de cada comunidad. Yo creo que se ha generado un problema ficticio. Por ejemplo, nosotros, en nuestros contratos, que hemos creado ex novo, ya que no teníamos un modelo para este tipo de activos flex, indicamos claramente que esta estancia no se puede considerar en ningún caso residencia habitual. Así lo dice la ley de la CAM, la estancia en un hotel no se puede considerar residencia habitual y, si tú la estableces como residencia habitual, estás incumpliendo la normativa de la CAM.

P. Pero, ¿alguien se podría empadronar, por ejemplo, en Bext Vallecas?

R. Esa pregunta no es para mí, es para el ayuntamiento. Yo no empadrono, yo no tengo la potestad de empadronar a las personas. ¿Sabes que yo puedo empadronarme en el banco que está ahí fuera? Y no es que nadie compruebe nada, es que tú tienes que aportar una factura y una dirección. Podrían poner la factura de móvil aquí, pero yo no soy el administrativo que tramita los empadronamientos ni soy policía para perseguir. Yo advierto en mis contratos de que esto no es residencia habitual. Pero imagina que una familia que viene a Madrid durante 14 meses tiene un hijo de tres años y quiere escolarizarlo. Si quiere tener los mismos derechos que el resto de las personas en España, para poder escolarizarlo, tiene que estar empadronado. Es decir, para una estancia temporal de esa persona, ¿la administración le va a negar el empadronamiento y le va a negar la escolarización? Ojo, que estaríamos yendo contra la ley base en el Estado español, igualdad para todos. Es decir, ¿está bien negar el empadronamiento a una persona que no está en su casa, pero que necesita estar fuera de su casa durante un tiempo?

P. La realidad va más rápido que las normas.

R. La sociedad está evolucionando y si hemos apostado por la globalización, lo que no podemos hacer es no adaptar nuestra normativa a eso. Si ahora mismo hay movilidad entre ciudades, pueblos, países, continentes... no podemos limitar que alguien pueda ejercer sus derechos esté donde esté. Si tú impides el empadronamiento a esas personas, que son de las que se nutren estos activos, estás eliminando derechos fundamentales.

placeholder Jaime Monjo. (Cactus)
Jaime Monjo. (Cactus)

P. ¿Le podrían hacer entonces un contrato de 14 meses?

R. ¿Y por qué no? La ley me habilita a hacer ese contrato. La ley así lo indica. Lo que nunca voy a hacer es ir contra la ley. Jamás.

P. Entonces, al ser suelo terciario, esto nunca va a poder ser su residencia habitual.

R. Nunca jamás. Esto será su apartahotel cuando venga aquí a Madrid.

P. ¿Tienen la suficiente seguridad jurídica estos nuevos productos?

R. Yo creo que la normativa tiene que amoldarse a la realidad social. En Madrid vamos muy rápido, tenemos una administración que es ágil y que se da cuenta de estas cosas y creo que va a suceder más pronto que tarde. Pero insisto, si tú crees en los derechos de la gente, no puedes impedir que ese señor se empadrone y lleve a su hijo al colegio.

"El precio del suelo terciario en Vallecas se ha duplicado y, aún así, es un 50% más barato que el suelo residencial"

P. ¿Pero os consta que haya quien sí se esté empadronando?

R. Estoy convencido de que hay muchísima gente que se empadrona, pero yo no puedo ejercer ese nivel de vigilancia porque nadie me lo exige.

P. Bext Space fue uno de los primeros players en poner en el mercado flex living al detectar que los problemas de okupación e inquiocupación no estaban permitiendo desarrollar fórmulas residenciales de corta estancia. Si ese riesgo no hubiera existido, ¿se habrían desarrollado tan rápido estos activos o se habría desarrollado más el modelo coliving?

R. Yo creo que este modelo era necesario, lo que pasa es que es verdad que a lo mejor no nos hubiéramos fijado en él tan pronto. Iba a llegar, porque es un formato que necesitaba la sociedad.

P. Una de las ventajas del flex living frente al coliving es que se levanta sobre suelo terciario, más barato que el residencial. ¿Cuánto más barato?

R. Por ejemplo, el suelo al lado del Bext Vallecas cuesta el doble que cuando nosotros lo compramos. En tres años, el precio del suelo se ha duplicado y, aun así, es más barato que el residencial. Un 50% más barato. Aquí, el metro cuadrado de suelo residencial libre está entre 1.400-1.700 y el terciario está a la mitad. Pero no en todas las localizaciones puedes hacer este producto.

P. Este tipo de producto, el flex living, ¿en qué zonas funciona?

R. La localización y el producto son cruciales. Necesitas un activo en una zona bien comunicada a nivel de infraestructuras con ferrocarril, metro, autobús, y en una zona que sabes que tiene un flujo constante de viajeros, por ejemplo, por trabajo. Por eso estamos buscando suelo alrededor de Madrid, en zonas que no son Madrid centro, que sería otro producto, pero que tienen esa entrada de trabajadores. Creo que hay muchos barrios que admiten este tipo de alquiler. Pero no todos los barrios, no todas las localizaciones y no de manera masiva.

"Nos gustaría levantar otros 300 millones, pero ya solo para la pata de flex"

P. ¿Podría concretar zonas?

R. Un apartahotel para este tipo de estancias lo admiten ciudades como Málaga, Sevilla, Bilbao, Barcelona, Valencia, Madrid... Ciudades con cierto volumen de actividad económica. Fuera de eso, entiendo que quien lo haga lo estará pensando más como residencial y creo que es donde no deberíamos ir.

P. ¿Cómo se plantea el futuro para Bext Space?

R. Queremos crecer. Con la compra de Cromwell, por parte de Stoneweg, se va a convertir en un gigante, con una gran capacidad de inversión. Y queremos hacer crecer esto, queremos crecer incluso en Europa. El año que viene, quien se aloje en Skyline podrá venir al gimnasio de Vallecas y podrá usar las zonas comunes de Vallecas con la misma tarjeta. Queremos que Bext se convierta en una marca más global y que si estás en Barcelona, en Madrid o en Londres, puedas itinerar de un lugar a otro y usar los servicios de esos lugares.

P. ¿Cuáles son los planes de inversión?

R. Nos gustaría levantar otros 300 millones, pero ya solo para la pata de flex living. Nuestra inversión de origen fueron 400 millones que englobaban tanto la parte de PRS (residencial en alquiler) como flex living. Una vez alcanzado ese volumen de inversión, queremos invertir otros 300 millones, pero solo para la parte flex. Este es el punto de partida porque si encontramos al partner adecuado que se quiera meter más y que esté mirando a Europa, podría ser más. Estamos trabajando en ello.

P. En esos 300 millones, ¿entraría alguna operación europea?

R. Estamos focalizados en España. Europa es futuro. España es a corto y Europa, a medio y largo plazo.

P. ¿Cuál es el plazo de inversión?

R. Nos gustaría estar muy cerca de cerrarlos en el primer semestre del año.

"Cuanto más conservador sea el dinero, el modelo va hacia más unidades y más pequeñas"

P. ¿Tienen ya algún compromiso de inversión?

R. No, pero hay mucho interés en este producto. Hace unas semanas daba unas charlas y decía: sí, esto nos ha ido de maravilla, pero no pensemos que esto va a ser igual en Valdebebas. Ojalá pase, pero esto es un caso muy especial porque en Vallecas no hay producto. En Valdebebas también creo que va a ir muy bien porque vamos a poder precomercializar, la localización es muy buena, pero hay más volumen. Vamos a ver cómo funciona.

P. Hablando de Valdebebas, ¿qué porcentaje se va a reservar a corta estancia?

R. Va a ser prácticamente lo mismo que aquí. Si en Vallecas tenemos 45 apartamentos de corta estancia, allí tendremos unos 75 u 80. Queremos que el ratio no supere el 15% de las unidades totales en corta estancia, pero es verdad que por ubicación y rotación igual requiere más corta estancia. Tienes el Aeropuerto, IFEMA, la Ciudad Deportiva del Real Madrid, la Ciudad de la Justicia, la Fórmula 1 y el Hospital Isabel Zendal, seis núcleos de actividad con mucha rotación. Entonces, a lo mejor en Valdebebas tenemos más corta estancia. En Vallecas, en cambio, nos gustaría bajarlo al 10%. Podemos modularlo.

placeholder Bext Vallecas.
Bext Vallecas.

P. En segmentos como el de las residencias de estudiantes, se están produciendo ventas de carteras relevantes. Una de las más recientes, la venta de la cartera de EQT Exeter a Azora. ¿En qué punto se encuentra el mercado del flex living?

R. Es un mercado incipiente en el que todos nos tenemos que ayudar, porque cuanto más éxito tenga, mejor será para todos. Dentro de unos años, seguramente seremos competencia, pero ahora mismo somos compañeros de viaje, todos queremos que esto salga y funcione. Lo que yo veo es que hay quien realmente sí que está enfocándose en tener una muy buena localización y que no se está lanzando hasta tenerla. Pero depende. Por ejemplo, si tu inversor es más value add, siempre vas a forzar un poco la máquina para que el producto sea más garantista en cuanto al resultado, como Bext Vallecas, pero si es un dinero más incipiente que busca menos riesgos, va a ir a maximizar el producto frente a la calidad o diseño del mismo. Es decir, cuanto más atrevido sea el dinero, el producto va a ser más similar a nuestro flex living, y cuanto más conservador sea el dinero, se va a parecer más a un modelo de unidades más pequeñas y más reducidas, pero muchas unidades.

P. Pero, ¿es el momento de empezar a ver grandes operaciones de carteras?

R. Yo creo que está muy cerca, pasará en el año 2025, pero creo que le queda un poco. En flex, quien puede hacer esas grandes operaciones son fondos core o core plus, y esos fondos necesitan más track record, necesitan más recorrido para creerse el producto. Y yo lo entiendo, me parece razonable, y necesitan más tiempo. Por eso creo que eso va a tardar un poquito más. ¿Pasará en 2025? Probablemente sí, en el segundo semestre. Pero no soy adivino.

"Lo que no se sabe todavía es a qué yield se va a transaccionar un activo flex, falta track record"

P. ¿Qué rentabilidades ofrecen estos activos, por ejemplo, frente al hotelero y al residencial?

R. Tradicionalmente, en Madrid, las yield para residencial estaban cerca de las 3,5%-3,75% brutas y han subido al 4%-4,20%, mientras que en el hotelero, las yield estaban en el entorno del 6%-7%. La diferencia tiene que ver con la rotación. Una LAU te ofrece una estabilidad, porque los contratos son de siete años, y un hotelero no, porque hay mucha rotación. Lo que no se sabe todavía es a qué yield se va a transaccionar un activo flex. No es lo mismo un activo que tiene una rotación muy alta porque tiene una estacionalidad de tres meses y pico que un activo como el nuestro, que tiene 6,2 meses de estancia media. Cuanto más te acercas a una estancia cercana a un año en tu media, tu yield se aproxima más al residencial y, en cambio, cuanto más te acercas a una estancia corta, tu yield se acerca al hotelero. Entonces, ahora mismo, ¿quién se atreve a marcar esa yield y decir “voy a comprarte”? Es muy difícil. Por eso digo que necesita madurez, necesita tener un track record suficiente como para, en base a su estacionalidad, fijar una yield y poder hacer una oferta de compra concreta. Y ahora mismo no estamos en ese momento. Y las transacciones que se podrían hacer de activos más estabilizados de otros competidores no tienen estancias tan largas.

P. Respecto a los precios de las estancias, sois más baratos que un hotel pero más caros que un apartamento.

R. En hotelero estamos un 60% por debajo y si lo comparamos con el residencial, estamos prácticamente igual o un 3%-4% por encima.

Arquitecto de formación, Jaime Monjo (Barcelona, 1980) lidera desde hace casi dos años Bext Space, la joint venture formada por Stoneweg y M&G, dos compañeros de viaje con los que ha entrado de lleno en el negocio del flex living, un activo muy reciente en nuestro país, pero que está llamado a cubrir una necesidad actual del mercado residencial español como son los alquileres de corta y media estancia que, por factores como la okupación o la inquiocupación, prácticamente han desaparecido.

Alquiler precio Stoneweg
El redactor recomienda