"Habría que bajar al 4% el IVA de las VPO para jóvenes y familias"
Defensor de un modelo en el que sea el ciudadano, y no los políticos, quienes decidan cómo quieren vivir, insta al Gobierno y al PP a que acuerden medidas de calado, lamenta que las medidas propuestas obvien el origen del problema
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Xavier Vilajoana (Barcelona, 1973) es, desde el pasado mes de septiembre, presidente de los promotores y constructores de España (APCEspaña). Vinculado toda su vida al sector inmobiliario, comenzó su trayectoria profesional en FCC Construcción hace 25 años como ayudante de jefe de obra para, posteriormente, desarrollar su actividad profesional como gestor de edificación en Procam, el grupo inmobiliario de la extinta Caixa Catalunya, mientras que en 2003 se incorporó a la plantilla de Vallehermoso como gerente de Cataluña y Baleares.
Desde 2005 es CEO del Grupo Euroconstruc, empresa familiar catalana pionera en la construcción de vivienda protegida, una labor que primero compaginó con su cargo como vicepresidente tercero y tesorero de la patronal de los promotores en Cataluña y, desde 2021, como presidente de la misma. Por si esto fuera poco, desde 2022 preside el salón profesional Construmat y representa al sector promotor español en la patronal europea Build Europe.
Exdirectivo del FC Barcelona en la última etapa de Josep Maria Bartomeu, vive entre Madrid y Barcelona, y lo suyo ha sido, en estos últimos cuatro meses, una auténtica maratón. Apenas un mes después de comparecer en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, este lunes desayunaba, al igual que todos los españoles, con una nueva receta del Gobierno con doce ingredientes para intentar solucionar el problema de la vivienda en España. Defensor de un modelo en el que sea el ciudadano, y no los políticos, quien decida cómo quiere vivir, insta no solo al Gobierno, sino también al Partido Popular, a que acuerden medidas de calado. Lamenta que las medidas propuestas obvien el origen del problema y desvíen las iniciativas hacia una mayor intervención.
PREGUNTA. ¿Qué le parecen las medidas anunciadas este mismo lunes por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez?
RESPUESTA. Desde el sector lamentamos que haya propuestas o medidas por parte del Gobierno que obvien el origen del problema y desvíen las iniciativas hacia un mayor intervencionismo, que, en vez de impulsar la oferta de vivienda asequible, va a conseguir totalmente lo contrario. Además, es urgente aprobar la reforma de la Ley de Suelo. Si se quieren impulsar medidas efectivas que incidan en la oferta de vivienda, deberían centrar todos sus esfuerzos en agilizar y dotar de seguridad jurídica el desarrollo de suelo. Tener planeamientos urbanísticos con desarrollos que superan la década y que pueden quedar paralizados otros 15 años por un tema subsanable está paralizando la construcción de viviendas y, por tanto, la tan necesaria ampliación del parque de viviendas en España.
"Lamentamos que haya propuestas que obvien el origen del problema y desvíen las iniciativas a un mayor intervencionismo"
Por otra parte, los anuncios en torno a poner suelo público a disposición de los promotores para la construcción de vivienda asequible son positivos, algo que desde APCEspaña llevamos reclamando desde hace tiempo… Pero esto no puede verse como la solución definitiva, ya que en las zonas más tensionadas es, precisamente, donde existe menos suelo público. Esto tiene que venir acompañado de una mayor agilidad en la tramitación de suelos ya planificados, es decir, no se trata de liberalizar suelo, sino de que el que se planificó para ser vivienda pueda serlo cuanto antes.
P. ¿Qué echa en falta entre las medidas anunciadas?
R. Para hacer las viviendas más asequibles para los jóvenes y las familias, una fórmula efectiva sería eliminar o reducir, al menos hasta el 4%, el IVA de todas las viviendas protegidas en venta, además de fomentar la vivienda protegida en alquiler mediante la exención total de IVA para este tipo de viviendas. No obstante, aún tenemos que conocer los detalles de las medidas anunciadas y no debemos olvidar que, para que sean realmente efectivas, es necesario dotarlas de presupuesto suficiente. La situación es acuciante, por lo que es necesario un Pacto de Estado en materia de vivienda y urbanismo para mejorar el acceso a la vivienda en España y acabar con el déficit estructural de viviendas en relación con la creación de hogares.
P. ¿Qué opina sobre el hecho de que las competencias en materia de vivienda estén tan fragmentadas?, ¿supone esto un obstáculo a la hora de afrontar el problema de la vivienda?
R. Yo lo veo bien porque el mercado de la promoción es muy local y es muy difícil generalizar en un segmento como el de la vivienda cuando las particularidades son tan altas. Se han dado situaciones en las que una promoción, con un tipo de producto, en un sitio concreto funciona muy bien y a 600 metros no encaja de la misma manera. Imagínate cuando esto lo elevas a nivel de comunidades. Antes de trabajar en la empresa familiar, trabajé en Sacyr Vallehermoso y hacíamos promociones por toda España y la manera de conceptualizar las viviendas en cada zona era diferente. En Valencia, por ejemplo, no se ponían las cocinas enteras, porque a la gente no le gustaba. Eso te indica que cada lugar tiene su particularidad. Es verdad que tiene que haber un marco general que aglutine todo, pero creo que cada comunidad autónoma tiene que ser, nunca mejor dicho, autónoma para marcar sus propias reglas.
P. ¿Es partidario de mantener la calificación de vivienda protegida de manera permanente?
R Yo creo que si se reciben ayudas de la administración, ayudas que en principio pagamos todos, tiene más sentido que el régimen sea permanente. Y si es promoción de viviendas de protección oficial que desarrolla la propia administración, entiendo que tampoco tendría que haber ningún problema en que fueran de régimen permanente. A partir de ahí, si nadie recibe ayudas para realizar este tipo de viviendas, y es muy complicado hacerlas para que sean mínimamente viables, es más discutible. En Cataluña, por ejemplo, lo tenemos desde hace tiempo.
"La vivienda es el único de los pilares del Estado del Bienestar, en el que no lo ha hecho en los últimos 30 o 40 años"
P. ¿El promotor que construye viviendas protegidas no recibe ayudas públicas?
R. La vivienda de protección oficial no tiene ni ayudas, ni subsidios, ni nada. Lo único que se estipula son las características que debe tener un comprador para adquirirla y un régimen de precio o de alquiler máximo, simplificando mucho. Con los planes de vivienda que tenemos desde hace tiempo, si un promotor privado construye una vivienda de protección oficial, no recibe ninguna ayuda y por eso es importante hacer pedagogía, porque la gente confunde vivienda de protección oficial con vivienda social... Las administraciones deberían promover por sí mismas viviendas de protección oficial, con colaboración público-privada, pero en suelo de su propiedad y generar ese parque de vivienda social que todos entendemos que les corresponde a ellos. Le corresponde a la Administración garantizar los mínimos del Estado del Bienestar, como son la sanidad, la educación y la vivienda. Y en la vivienda, es el único de estos pilares en el que no lo ha hecho en los últimos 30 o 40 años.
P. ¿En Cataluña está el precio del suelo protegido limitado?
R. No. En suelos donde solo se pueden hacer viviendas de protección oficial, la ley marca unos estándares, una recomendación del precio al que se debería vender el suelo, pero entre particulares, la compraventa de suelos de protección oficial es libre. Pero aunque sea libre, deja de serlo cuando puedes vender al precio máximo, si lo haces bien. Tú puedes vender una vivienda a 3.000 euros el metro cuadrado útil, que son 2.500 metros cuadrados construidos. Entonces, recomiendan que el suelo solo puede ser el 20% o 30% máximo de este módulo. Al tener el precio de venta limitado al módulo, calculas: ¿cuánto me cuesta hacer las viviendas?, ¿cuánto me queda para el suelo? Este residual, que es lo que puedo pagar por el suelo, se sitúa entre el 20% y el 30% del precio de venta.
P. En Madrid, por ejemplo, no está limitado y hay cooperativas que hacen pseudo ampliaciones de capital para poder pagar determinados precios por suelos protegidos. Una forma de especular con suelo público. ¿En Cataluña esto se permite?
R. En Cataluña no es que no se permita, es que si ven que haces algo que no es legal, se persigue. Yo siempre digo que con el tema de la vivienda, buenas y malas praxis hay en todos lados y ahí está la administración competente para sancionar si no se hace bien o para regular mejor si uno está intentando esquivar la ley.
P. ¿Pero en Cataluña se controlan esas ampliaciones de capital?
R. Conceptualmente no las hay. El cooperativista sabe que el precio máximo que le va a costar esa vivienda.
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P. ¿Y si se desvía el coste, por ejemplo, porque se disparan los costes de construcción?
R. Por ejemplo, cuando la guerra de Ucrania, se dispararon los costes de construcción, pero es muy raro, porque cuando un cooperativista entra en una cooperativa tiene un contrato. Es un tema de sentido común y de ser honesto con la gente. Y si se cae el mundo, entre comillas, y suben los costes, habrá que sentarse y decidir qué hacemos, se argumenta, se explica.
P. Pero, siendo el suelo un bien escaso, especialmente el protegido, ¿no debería limitarse a nivel estatal? Por ejemplo, el suelo nunca debería representar más un 20% o el 30% del precio de la vivienda. ¿No facilitaría eso mucho las cosas y no que cada comunidad vaya por libre?
R. La casuística de cada momento puede ser diferente. El 20% o el 30% nos puede parecer poco o que está bien ahora, pero de aquí a cuatro años a lo mejor es mucho o a lo mejor es muy poco. ¿Me explico? En Cataluña, insisto, desde el momento en que tienes un precio de venta máximo y cumples con él, la horquilla de lo que puedes pagar por el suelo varía muy poco.
P. El 20% o el 30% sería el máximo, pero el propietario del suelo siempre puede vender por menos.
R. El planeamiento en Madrid, en Cataluña o en Galicia es muy diferente. Las infraestructuras son diferentes, el reparto de obligaciones y cargas puede variar muchísimo, de tal manera que un suelo de protección oficial de origen, en un sitio te puede haber costado 10 y en otro 20, y lo estás limitando a nivel general. Es decir, hay muchos colaterales que hacen muy difícil establecer un marco muy general. Es más, uno de los problemas que tenemos es que cuando establecemos marcos generales, generalmente, son muy poco flexibles. El urbanismo hoy en día es sumamente arcaico y muy poco flexible, por ejemplo, en lo que se refiere a la variabilidad en usos. Si hace 20 años escuchamos a alguien hablar de coliving, habríamos pensado: ¿de qué me está hablando? Y hoy en día, en muchos planeamientos, por la densidad que tiene la sociedad no puedes hacer coliving, sino que tienes que hacer viviendas mucho más grandes. El urbanismo debería ir por detrás de las necesidades de los ciudadanos, de la manera en que la gente quiere vivir.
P. ¿Y eso cómo se consigue?
R. Para que eso suceda y no tener que estar cambiando el urbanismo cada vez, lo que hay que hacer es un marco general más flexible, más abierto en función de cada momento, de cada comunidad, incluso de cada municipio... ¿Alguien conoce mejor su territorio que los municipios? Esa manga ancha hay que dársela a los municipios que son los que conocen el territorio, con un marco global, pero, insisto, en nuestro sector es muy difícil generalizar y que ese marco general funcione para todos.
P. Sin las trampas de las ampliaciones de capital, ¿se está construyendo más vivienda protegida en Cataluña que en Madrid?
R. La vivienda protegida tiene el mismo problema que en Madrid y que en otras zonas de España y es el suelo como materia prima. Lo que se ha castigado mucho en Cataluña ha sido la vivienda libre. Estamos a unos niveles de producción muy bajos, pero esto es endémico en todo el país. La necesidad de creación de hogares es de 30.000 unidades y estamos construyendo 15.000, y en España vamos a necesitar anualmente 250.000 y estamos construyendo 90.000-100.000 unidades. Al final, la proporción es bastante homogénea en todo el territorio nacional. Cada año que pasa, no solo no absorbemos las necesidades, sino que vamos acumulando déficits. Es decir, cada año que pasa hay 150.000 viviendas que deberían haberse construido y que no se han hecho.
"Cada año hay 150.000 viviendas que deberían haberse construido y que no se han hecho"
P. Pero tenemos una población muy envejecida, toda ella propietaria y que dejará esas viviendas a sus hijos. ¿Eso se está teniendo en cuenta a la hora de analizar el mercado?
R. Nosotros sí lo analizamos. Por ejemplo, todavía el urbanismo calcula las densidades en función de los metros y la media de ocupación de un piso está bajando año tras año, porque hay cada vez más gente que vive sola, parejas... Ahora la ocupación de cada vivienda está en 2,4 y cada año está bajando una décima. Eso quiere decir que hay que replantearse las viviendas que queremos.
P. Y, también, qué hacemos con las que ya existen.
R. Primero, qué hacemos con las que existen. Hay gente que está viviendo en un piso de 120 o de 100 metros cuadrados, pero es un hogar de una sola persona porque se ha hecho mayor o por el motivo que sea y, en cambio, no puedes dividir ese piso en dos porque la densidad no te lo permite, porque el número de viviendas en ese edificio que marca el urbanismo no te lo permite. Ahí es donde digo que hay que flexibilizar un poco.
P. ¿Se lo han planteado a las administraciones?
R. Sí, hemos planteado a las administraciones competentes que el urbanismo tiene que ser mucho más flexible y adaptable a las necesidades, pero no por un tema de viabilidad, porque cuando hablan con nosotros tienden, demasiadas veces, a hablar del tema económico y no, es un tema de necesidades. Yo siempre digo lo mismo: si hay demanda de vivienda de este precio, de este otro y de aquel, nosotros tenemos la responsabilidad de hacer viviendas de este precio, de ese otro y de aquel, y así lo hemos hecho en los últimos años.
P. Pero, ¿no se están construyendo viviendas cada vez más pequeñas, no tanto porque el tamaño de los hogares se esté reduciendo, sino porque los ciudadanos no pueden pagar viviendas tan grandes? Esto ya sucedió durante la burbuja inmobiliaria en 2008.
R. ¿Cuál es el motivo de que después de la crisis se hicieran casas más grandes? Antes de la crisis, la gente pasaba por dos tramos. Primero, se compraba el piso para independizarse, ya fuera en pareja o soltero, pero no se lo planteaba como la casa para toda su vida, sino que cuando decidía tener pareja o hijos, ¿qué hacía? Vendía su primer piso y se compraba una vivienda más grande. Después de la crisis, ¿qué ha pasado? Básicamente, que la gente ya no pasa por ese intermedio, sino que hace una prospección de qué vida cree que va a tener y quiere comprarse la casa definitiva. Si un día a nadie le gustan las manzanas, por mucho que yo tenga un campo de manzanas, no puedo obligar a nadie a que coma manzanas. Nosotros, los promotores, vamos por detrás de la demanda, de lo que vemos que la gente necesita. No tendría ningún sentido que no lo hiciéramos así.
P. En aquel entonces, los jóvenes tenían muchas ayudas, una cuenta ahorro vivienda, hipotecas hechas a su medida, un gran parque de VPO... Ahora a los jóvenes se les dice que tienen que vivir de alquiler, un alquiler que no es nada barato.
R. Los incentivos fiscales a menores de 35 años, los avales ICO para la compra a jóvenes son buenas iniciativas. Hace un mes, en el marco de la Comisión de Vivienda en el Congreso de los Diputados, dirigiéndome a los políticos les dije: ¿Quiénes son ustedes para decirle a la gente cómo tiene que vivir? Nuestra responsabilidad es que puedan elegir cómo vivir. Y, por lo tanto, hay que hacer viviendas de todo tipo, en venta y en alquiler, pero hay que hacer muchas más viviendas, y que la gente escoja. Ahora, el péndulo lo hemos desplazado, única y exclusivamente, hacia el alquiler. ¿Y qué pasa? Que gente que podría comprar con esas ayudas y con un esfuerzo de menos del 30%-35% de su salario neto, pero que no ha tenido tiempo para conseguir ese ahorro previo del 30%, está ocupando el lugar en el mercado del alquiler de alguien que no puede comprar, ni podrá comprar en los próximos cuatro o cinco años. Si ese alguien puede comprar y quiere comprar, hay que darle viviendas para que pueda comprar, y el que no puede comprar tiene que tener la posibilidad de vivir de alquiler.
"Hay que hacer muchas viviendas de todo tipo, en venta y en alquiler, y que la gente escoja"
P. ¿Y eso cómo se consigue, además de recuperar, por ejemplo, esos incentivos fiscales?
R. Lo que le falta a este país es un parque público de vivienda en alquiler, pero no un parque de protección oficial de alquiler, ya que éste puede ser tanto público como privado. La media europea está entre el 15% y 20% y nosotros estamos en el 2%. Cuando se dice que todos los caminos llevan a Roma, en este caso, casi todos llegan al mismo sitio: ¿qué hay que tener para hacer políticas de vivienda y para tener un parque público de vivienda?
P. Dinero.
R. Asignaciones de los presupuestos de la administración. En sanidad se destina aproximadamente el 23% de los presupuestos generales a cada comunidad; en educación, el 17%, y en vivienda no llega al 2%. Ya me diréis, ¿cómo vamos a comparar estos tres pilares del Estado de Bienestar cuando a uno le dedicas el 23% del presupuesto, al otro el 17% y a vivienda, que dices que tiene que estar al mismo nivel, le dedicas el 2%? Milagros...
P. A Lourdes. ¿Y de dónde se saca el dinero?, ¿es viable a través de una promotora pública?
R. Ahí tendría que hacer política y no es lo mío. En España hay más de cien empresas públicas que promocionan, de ámbito local, municipal y autonómico. Existen y dependen de los presupuestos. ¿Cómo circula el dinero?, ¿de dónde viene? Tiene que venir de algún lado. En los Presupuestos Generales del Estado y en los de las comunidades autónomas tiene que haber una partida acorde con lo que se necesita y hace muchísimos años que no la veo.
"Para hacer todas las viviendas que necesitamos se necesita dinero y en España no tenemos suficiente dinero, necesitamos inversores"
Hay que ser eficientes con la gestión pública, con el dinero público. Yo creo que solo mejorando la eficiencia, y no hablo de unos ni de otros, ni de un color ni de otro, solo con eso, deberíamos sacarle mucho más partido y podríamos invertir mucho más. Los anuncios respecto a las inversiones en vivienda, últimamente, están a la orden del día y todos implican algo de dinero. No lo cuantifican, pero todos implican dinero. Si lo dicen es porque saben de dónde sacarlo, pero no me corresponde a mí saber de dónde van a sacar el dinero. Lo que está claro es que sin inversión pública no tendremos parque de vivienda pública.
P. E inversión privada.
R. Para hacer todas las viviendas que necesitamos hacer se necesita dinero y, desgraciadamente, nos guste o no, en España no tenemos suficiente dinero, por lo tanto, se necesitan inversores, dinero que venga de fuera, aquí y en todas partes. ¿Qué problema hemos tenido los últimos años? Una inseguridad jurídica descomunal. En un producto que tiene un periodo de maduración mínimo de tres años, si es que ya entras con el suelo con el lacito, y en esos tres años te cambian cuatro veces las leyes, quien está pensando en venir aquí, mira a otros países y piensa: si allí tengo claras las normas de juego, ¿a dónde me voy? Se está legislando desmesuradamente y eso lo que hace es ahuyentar el capital. E insisto, nos guste o no, lo necesitamos para hacer todas las viviendas que son necesarias.
"Se está legislando desmesuradamente y eso lo que hace es ahuyentar el capital"
P. ¿Ayudaría a destensar los precios de la vivienda que los promotores no tuvieran beneficios de dos dígitos?
R. Eso es mentira. No hay ningún promotor que sobre el papel diga que solo hace operaciones a partir de dos dígitos. Ninguno, porque no haríamos casi ninguna.
P. ¿Y los fondos?
R. Los fondos son fondos y, como todo en la vida, habrá de todo, pero conceptualmente no hay ningún promotor que diga que no hace una promoción por menos de un 25%, porque no haría ninguna. El promotor no vende la vivienda al precio que quiere. No va a un mercado donde la capacidad económica de las familias les permite pagar viviendas a 400.000 euros y las pone a 600.000 porque quiere ganar tanto, ya que no vendería ni una. Es decir, se hacen estudios de mercado y el promotor hace los números en función de a cuánto puede vender, cuánto le cuesta y qué puede pagar por el suelo.
"No hay ningún promotor que sobre el papel diga, yo solo hago operaciones a partir de dos dígitos, ninguno, porque no haríamos casi ninguna"
Otra cosa es que haya estados inflacionarios durante la promoción y puedas ir subiendo precios, pero esto hace años que no sucede. Es más, en la época de la burbuja inmobiliaria, los que ganaban mucho dinero eran sobre todo los no profesionales. Yo estuve en cenas en las que era el único profesional del sector y, en ese momento, estaba haciendo menos promociones que la mitad de los que estaban cenando conmigo. Y ellos no eran profesionales del sector. Entonces, uno de los problemas fue que hubo mucho intrusismo: tenían dinero para hacer promociones, pero yo en esa época tampoco hacía estudios para ganar más de un 25%. Y ahora, sobre el papel, nadie pone que va a ganar un 25% o un 30%.
P. ¿Echa de menos el sector promotor al sector financiero, a las cajas de ahorros...?
R. La crisis fue la consecuencia de una borrachera general. No me gusta señalar a nadie. Ahora, el sector financiero es uno de los más garantes para que no se produzca una situación ni por asomo similar. Siguen financiando y también sufren la inseguridad jurídica, ya que cuanta más inseguridad jurídica hay, más garantías piden a los promotores y más dificultades hay para hacer promociones. Es un pez que se muerde la cola, pero el sector financiero está por la labor de financiar. En este sentido, no hay ningún pero. Sobre el consumo de capital que tienen por cada promoción que financian, quizás para hacer vivienda asequible tendría que ser otro, ya que el riesgo comercial es muy pequeño. Por lo tanto, una de las maneras de incentivar a las entidades financieras sería que los requerimientos de consumo de capital no fueran tan altos cuando se financian viviendas de protección oficial, por ejemplo.
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P. ¿Y este tipo de sugerencias las contempla el Gobierno?, ¿cogen el guante cuando se reúne con ellos?
R. Yo no tengo ningún problema en decirles lo que creo que deben hacer desde un punto de vista objetivo, es decir, explicándoles qué funcionaría, pero ellos son los que tienen que decidir si lo ven bien o no. Intentamos ser muy razonables, muy pragmáticos y cero ideológicos en todos los sentidos. Si creo que determinadas propuestas funcionan, se las planteamos. Son receptivos, pero esto va de acuerdos, de apoyos, de sumas, de restas, de aritmética, y demasiadas veces se pierde el hilo.
P. En los últimos años se habla mucho de industrialización. Uno de los hándicaps, precisamente, es la financiación de estas promociones.
R. Estamos trabajando en ello. De hecho, estuvimos con el Ministerio de Economía, pero no es sencillo, porque así como todos sabemos que la industrialización es muy necesaria, entendemos que por parte de las entidades financieras no es una financiación al promotor al uso, ya que al final está financiando una industria y entran en escena muchas pequeñas cosas que hacen que todo se complique sobremanera. Nadie se siente cómodo y nadie ve cómo hacerlo. Hay una comisión, estamos viendo cómo se hace en otros países y espero que acabe dando sus frutos porque realmente lo necesitamos. La industrialización no es un sustituto de la promoción tradicional, pero sí es un complemento para llegar a los niveles de productividad que necesitamos.
"La industrialización es un complemento a la promoción tradicional para llegar a los niveles de productividad que necesitamos"
P. ¿Por dónde puede venir la solución?
R. Hay que hablar con los promotores, es decir, con la industria propiamente dicha, las fábricas, las entidades financieras, las tasadoras... Es decir, hay muchas patas y cada uno aporta la problemática que le ve. Ya ha habido algunos casos en los que se han financiado promociones industrializadas, pero la financiación que se ha hecho ha castigado mucho el capital necesario, el equity para hacer la promoción y casi siempre es en build to rent, es decir, en viviendas en alquiler. El promotor asume que va a tener que dejar en el congelador mucho capital durante mucho tiempo. Por lo tanto, en las promociones en venta al uso es más difícil, porque lo estás asimilando a un préstamo al promotor cuando no lo es. Es un préstamo sobre circulante y este circulante tienes que controlarlo. ¿Dónde está la fábrica?, ¿si le pasa algo a la fábrica quién responde? Si el banco financia al promotor, quiere que responda el promotor, y éste le dice, si yo no tengo fábrica. No es sencillo.
P. La falta de mano de obra va a ser un problema importante dentro de unos años. ¿Qué está haciendo el sector al respecto?
R. Si queremos alcanzar los niveles de producción que necesitamos, necesitamos más gente. Ahora mismo, el sector se está adaptando y no hay problema, aunque se va encareciendo, pero podemos llegar a una situación en la que no haya gente. Es verdad que con otras entidades como la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) o la Fundación Laboral de la Construcción se hacen cursos de formación para intentar atraer a nuevos trabajadores, a gente de otros sectores o a gente joven. Hay una figura que ha funcionado durante muchos años que es la del aprendiz, esa persona que quiere aprender un oficio, pero el problema que tenemos es que cuando queremos hacer esto en las edades entre 16 y 18, que es justamente cuando creo que hay que captar a los jóvenes ya que es cuando están pensando que no quieren hacer carrera universitaria y están pensando en qué quieren trabajar, tenemos una ley de prevención de riesgos que nos lo impide. No puedes llevar a un joven a hacer prácticas a una obra hasta que no cumple los 18 años.
"Si queremos alcanzar a los niveles de producción que queremos, necesitamos más gente"
P. ¿Y en otros oficios no ocurre?
R. No. En hostelería no ocurre. Cuando tienes 17 años puedes trabajar. Es un tema muy específico nuestro y nos impide captar a este segmento de la población. Además, los salarios en el sector de la construcción están un 7% por encima de la media de los convenios salariales de otros sectores, es decir, es un sector en el que se cobra bien.
P. ¿La inmigración puede ayudar a cubrir esa falta de mano de obra?
R. Sí, claro, pero hay que formarlos. Hay unos requisitos técnicos y de prevención de riesgos que requieren X horas de formación. La Fundación Laboral de la Construcción ya lo hace, de hecho, durante 2024 han formado a más de 100.000 personas. De momento, la mano de obra es suficiente para lo que tenemos ahora, pero no lo será si nos ponemos en niveles de producción como los que necesitamos. Por eso, el tema de la industrialización es muy importante.
P. ¿Cuáles son sus primeros deberes al frente de APCEspaña?, ¿cuál es el objetivo mayor?
R. Dos cosas. Primero, que los que nos administran entiendan por qué estamos así y convencerlos de todo lo que hay que hacer, y lo digo en plural porque no hay una única solución, sino una suma de pequeñas acciones que te acaban dando una posible solución a futuro. Esto para mí es muy importante, hacer mucha pedagogía en base a la experiencia y al conocimiento de nuestro sector, ya que al final somos los que hemos hecho vivienda toda la vida, algo sabremos. Y, por otro lado, hay que hacer cosas en el corto plazo, sí, pero que no hipotequen el medio y el largo plazo, porque en políticas de vivienda, desgraciadamente, miramos demasiado en el corto, y cuando digo corto me refiero a un periodo electoral, cuando deberíamos pensar en el largo plazo, equivalente a las próximas generaciones. Que entiendan eso ya para mí sería muy importante. Si vamos a empezar a producir el doble de viviendas, que sepan que pueden contar con nosotros, sin ninguna duda.
"Me parece absurdo demonizar un sector tan necesario y que lleva tantos años haciéndolo y haciéndolo bien"
P. ¿Sentís los promotores que no se ha contado con vosotros a la hora de hacer políticas de vivienda?
R. Absolutamente. Y, de hecho, uno de los subobjetivos es hacer pedagogía con la gente. Hemos estado demasiado tiempo apodados con unos calificativos horribles y, desde mi punto de vista, sin ningún sentido y sin ninguna razón. En todos los segmentos hay buenas y malas praxis y, si son malas praxis, se persiguen. Me parece absurdo demonizar un sector tan necesario y que lleva tantos años haciéndolo y haciéndolo bien.
P. Y, sin embargo, para no haceros caso, a los políticos se les ha llenado la boca a la hora de hablar de colaboración público-privada.
R. Ahora empiezan a llamarnos, pero nos habría gustado que nos hubieran llamado antes, que nos hubieran preguntado cómo lo habríamos hecho, que hubiéramos dialogado. Nos conformamos con que nos han llamado ahora que nos necesitan, por algo se empieza.
P. El Plan Vive o HMB Habitatge Metròpolis Barcelona han sido la primera llave en esta colaboración público-privada.
R. Es una fórmula más. Insisto, intentemos no buscar una única solución porque ese ha sido, precisamente, uno de los errores del pasado. Lo bueno o lo malo es que nuestro sector es supertransversal. Es decir, afecta a muchísimos subsectores, departamentos, áreas... Ahora que la vivienda está en boca de todos, ¿con quién tenemos que hablar? Con el Ministerio de Hacienda, con el de Economía, con el de Vivienda, el de Trabajo... Es decir, hay tantos actores implicados que, o nos ponemos todos juntos a trabajar o, si hay uno solo que tira del carro y los otros no acompañan... Es decir, si el ministro de Vivienda dice que vamos a hacer tantas viviendas, pero no le acompañan el Ministerio de Hacienda o de Economía, sirve de poco.
P. Eso supone llamar no solo a la puerta de la ministra de Vivienda.
R. De hecho, ya hemos llamado a todas nuestras puertas implicadas. Por descontado, intentamos predicar con el ejemplo.
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P. Comentaba anteriormente que cada mercado tiene sus particularidades, pero ¿qué hacemos si la gente no quiere vivir en determinadas ciudades? La mancha de la España vaciada cada vez es más grande.
R. Evidentemente, la presión de las grandes urbes es evidente, aquí y en cualquier ciudad importante del mundo. Pero hay una cosa que ayuda mucho, que es la inversión en infraestructuras y la movilidad. El día en que seamos capaces de contar las distancias en minutos y no en kilómetros, empezaremos a arreglar este tema. Esto pasa en las grandes urbes, que están muy bien comunicadas, se van expandiendo, de tal manera que no hay tantas masificaciones, sino que el territorio se va extendiendo hacia donde la gente está dispuesta a irse a vivir. Que haya gente dispuesta a vivir más allá de la primera o segunda ronda del área metropolitana ayudaría a aligerar la presión de la demanda en las grandes ciudades, pero para eso hay que invertir en infraestructuras y en movilidad, y de eso se habla muy poco.
P. Cataluña ha sido el laboratorio de ideas de políticas de vivienda. Como presidente y empresario con muchos años de experiencia, ¿qué análisis hace?, ¿realmente ha fracasado todo lo que se ha hecho? Entre el blanco y el negro, ¿no hay grises?
R. Me encantaría que los hubiera, pero me cuesta encontrar grises. Muchas de esas medidas las hemos podido reconducir gracias a nuestro convencimiento, actuación o por la vía legal. Pero, en general, las políticas legislativas de vivienda que se han aplicado en Cataluña, sobre todo en los últimos diez años, no han funcionado y no por un tema ideológico, sino porque no están dando los resultados que esperaban que tuviesen.
"Las políticas legislativas de vivienda que se han aplicado en Cataluña, sobre todo en los últimos diez años, no han funcionado"
P. En Madrid, las medidas que se han adoptado tampoco han funcionado.
R. Yo no pongo en duda que la voluntad del legislador en este caso fuera buena. Pero, ¿qué ha pasado aquí? En los diez años que llevamos, el resultado ha sido nefasto y tenemos muchos ejemplos como la regulación de alquileres, la obligación de hacer el 30% de vivienda de protección oficial en suelos consolidados en Barcelona y otros municipios... De lo que nos quejamos es de que se legisle con el método ensayo y error. Hemos perdido diez años y, si el legislador me hubiera preguntado, algo le habríamos anticipado de lo que podía pasar. Y este es uno de los problemas que hemos tenido en Cataluña: a los propietarios no se les ha escuchado y ahora estamos viendo cosas que ya advertimos que pasarían.
P. ¿Por ejemplo?
R. La obligación del 30% de la vivienda de protección oficial en Barcelona, que ha paralizado el mercado. Y te pongo un ejemplo: el 30% de cero viviendas, ¿cuánto es? Cero, ¿verdad? Solo con que aumentes algo, ya estás mejorando el mercado. Ahora ya estamos hablando con la administración competente sobre cómo mejorar la medida. Fijaros, no estoy hablando de eliminarla. La intención existe, quizá la bondad de la idea, pero como todo en la vida, las cosas se pueden hacer bien, mal o regular y, en este caso, se ha hecho muy mal. Ahora se está estudiando dar opciones al promotor para que pueda escoger cómo promover, darle facilidades, en el buen sentido de la palabra, para que no sea algo encorsetado que lo que ha provocado es que no se construyan viviendas.
P. ¿Cuándo sucederá?
R. Timings políticos. El redactado, la base más o menos está desde hace tiempo encima de la mesa, pero siempre pasa algo, siempre hay un periodo en el que están negociando los presupuestos y no quieren mezclar cosas y, cuando acaban de aprobar el presupuesto, se ponen a discutir de otra cosa... Son los timings de la política, en donde nosotros no podemos entrar y en los que no tenemos nada que hacer en este sentido. Entiendo que a lo largo de este 2025. Me voy a mojar: en este primer semestre del año.
"Respecto a los últimos diez años, en general, la música en Cataluña empieza a sonar diferente, pero de momento es solo música"
P. ¿Qué se necesita en Cataluña para que vuelva la inversión?
R. Estabilidad jurídica, evidentemente, porque sigue siendo una comunidad autónoma que tira mucho, que tiene unos flujos de inmigración muy elevados y generación de nuevos hogares. Es decir, necesitamos unos parámetros de estabilidad que hasta este momento no hemos tenido.
P. Y ahí entran de lleno los problemas de okupación.
R. Es uno de los temas, y más si queremos potenciar la vivienda de alquiler. Las inversiones en build to rent de promoción nueva en Cataluña han caído, por descontado. Tenemos una encuesta interna y hemos hecho muchas consultas y hay quienes nos dicen que hasta que no haya seguridad no van a invertir en build to rent, por ejemplo. Al ritmo que vamos, en estos 15 años me han cambiado 250 veces las normas de juego. No obstante, respecto a los últimos diez años, en general, la música empieza a sonar diferente, pero de momento es solo música, no nos engañemos. En 2025 deberían asentarse las bases.
Xavier Vilajoana (Barcelona, 1973) es, desde el pasado mes de septiembre, presidente de los promotores y constructores de España (APCEspaña). Vinculado toda su vida al sector inmobiliario, comenzó su trayectoria profesional en FCC Construcción hace 25 años como ayudante de jefe de obra para, posteriormente, desarrollar su actividad profesional como gestor de edificación en Procam, el grupo inmobiliario de la extinta Caixa Catalunya, mientras que en 2003 se incorporó a la plantilla de Vallehermoso como gerente de Cataluña y Baleares.