La gestora Catella compra a DWS 235 viviendas en alquiler en Vallecas por 60M

La gestora de fondos Catella Asset Management (AM) acaba de comprar a DWS, una promoción de más de 200 viviendas destinadas al alquiler en el sureste de Madrid, exactamente en el Ensanche de Vallecas. La operación asciende a 60 millones de euros. Se trata de una promoción build to rent (BTR), de 19.200 metros cuadrados, compuesta por 235 viviendas -de uno, dos y tres dormitorios-, con alquileres en torno a los 14 euros el metro cuadrado al mes, 235 trasteros, 264 plazas de aparcamiento y 34 plazas para motos, además de dos unidades comerciales.

La promoción está completamente construida y alquilada al 97%, con contratos a largo plazo, es decir, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y lleva operativo desde el primer trimestre de 2024, cuando finalizaron las obras. Cuenta con certificado energético AA y sello BREEAM Very Good, además de servicios comunes como piscinas, zonas verdes, área infantil y gimnasio propio, así como un espacio de coworking que incluye ordenadores, cabinas insonorizadas para llamadas y cocina compartida.

Se trata del primer activo que vende DWS dentro de su apuesta por el segmento build to renta, en el que la gestora ha comprometido un paquete de más de 3.300 viviendas en diferentes localizaciones de la Comunidad de Madrid y Cataluña.

Una promoción en alquiler tradicional en el Ensanche de Vallecas que era propiedad de DWS

La operación se enmarca dentro del fondo paneuropeo Catella European Residential III (CER III), un vehículo de los denominados artículo 9, de impacto. Un fondo que ha invertido hasta la fecha más 900 millones de euros en toda Europa, si bien, el activo del Ensanche de Vallecas es la primera adquisición de este fondo en España.

"Y espero que no sea la última", explica a El Confidencial Eduardo Guardiola, CEO y socio de Catella AM Iberia, gestora que trabaja con fondos de Catella Investment Management (CIM), fundamentalmente en la compra y gestión de activos living -residencial en rentabilidad, como BTR, y en residencias de estudiantes, principalmente-, pero también con capital de terceros.

Sobre la operación, Guardiola destaca que en "el Ensanche de Vallecas, donde ya gestionamos 500 viviendas, es un barrio muy popular cerca del centro de Madrid, con un fuerte crecimiento demográfico y una importante demanda de apartamentos en alquiler a precios asequibles. De hecho, el activo está prácticamente todo alquilado. Además, el inmueble se encuentra en una zona con múltiples equipamientos, como colegios públicos y privados, supermercados, restaurantes e instalaciones deportivas, y tiene acceso al transporte público a solo diez minutos andando”.

Por su parte, para Michael Keune, director general de CIM, “el fondo Catella European Residential III invierte en activos residenciales sostenibles en regiones europeas con un alto potencial de crecimiento y opera fundamentalmente en Alemania, Países Bajos, Francia y los países escandinavos. Este edificio residencial en Madrid es la primera propiedad en España que hemos adquirido para el fondo, aumentando así la diversificación geográfica de nuestra cartera, que ya llega a nueve países europeos”.

Catella Investment Management lanzó su primer fondo inmobiliario residencial europeo en 2007. El equipo también lanzó el primer fondo paneuropeo especializado en viviendas para estudiantes en 2013. CIM es una filial del Grupo Catella, con sede en Estocolmo, y su negocio inmobiliario residencial incluye asesoramiento en gestión de carteras, adquisiciones y enajenaciones, así como gestión de activos. CIM gestiona y asesora varios fondos, y mandatos con activos bajo gestión de unos 7.000 millones de euros en diez países europeos.

CER III, es el tercer fondo residencial de la gestora y está regulado por el artículo 9 del Reglamento de Divulgación de Finanzas Sostenibles (SFDR) de la UE. Todas las propiedades incluidas en el fondo deben cumplir con las normas ESG y están sujetas a una due diligence integral de ESG, antes de la compra. El edificio de viviendas adquirido en Madrid está certificado como ‘Muy Bueno’ según la calificación de sostenibilidad BREEAM y alcanza la máxima calificación A/A según certificado energético, que evalúa la eficiencia energética y las emisiones de CO2 de los edificios. Los sistemas técnicos, como la calefacción, la refrigeración y la ventilación, no funcionan con gas, sino que lo hacen íntegramente con electricidad. Parte de esta electricidad proviene del sistema fotovoltaico del tejado.

Sobre la gestora en España

Catella AM Iberia inició sus operaciones en España en 2015 y desde entonces ha incrementado los activos bajo gestión hasta casi los 700 millones de euros. Filial del grupo sueco Catella AB de Estocolmo, la actividad inmobiliaria de Catella AM Iberia se centra en la inversión, adquisición, promoción, gestión y venta. Catella AM Iberia gestiona inversiones y activos inmobiliarios en España y Portugal por cuenta de fondos gestionados por el Grupo Catella, así como de otros inversores institucionales.

"Trabajamos con fondos que levanta Catella Investment Management, pero también con capital de terceros", explica Guardiola, quien asegura que de los 700 millones invertidos en España -incluida la última adquisición en Vallecas-, aproximadamente el 30% corresponde a cuentas separadas, es decir, a terceros. "A futuro queremos potenciar las operaciones con cuentas separadas para entrar en activos de flex living para desarrollar, no ya construidos, es decir, de valor añadido", destaca Guardiola en conversación con este diario.

Catella AM Iberia quiere potenciar las operaciones de valor añadido y con family offices

De hecho, éste supone otro cambio en la estrategia de la gestora, que hasta la fecha ha trabajado con fondos de perfil core, es decir, con capital institucional e internacional. "Hasta la fecha, el perfil del inversor con el que hemos trabajado era core y siempre institucional, fondos internacionales que quieren invertir capital en España y buscan un buen socio local para hacer esa implementación de la inversión de la gestión. Pero a futuro, no solo vamos a estar con el institucional, también vamos a trabajar para patrimonios privados, family offices españoles, lo que también supone un cambio en nuestra estrategia a futuro con inversiones de valor añadido. Se están analizando operaciones de flex living, para hacer promoción de verdad, fundamentalmente, en residencias de estudiantes y residencial en alquiler. Esto es un cambio sustancial para nosotros", añade el directivo de Catella en España.

"Una apuesta que", según Guardiola, "tiene mucho que ver con la falta de oferta de camas que hay en determinados mercados, como el de Madrid, y, por otro lado, con las facilidades que están dando las administraciones, como en el caso de la Comunidad de Madrid, para transformar uso de suelo terciario a residencial".