"¿Quién puede pagar los 4.000 €/m2 de la vivienda libre en los nuevos desarrollos?"

Miguel Palmero (Valladolid, 1952) lleva toda su vida dedicado a poner viviendas, fundamentalmente protegidas, en el mercado. Primero lo hizo desde la iniciativa pública, a nivel municipal, autonómico y estatal y, posteriormente, desde la empresa privada, bajo la fórmula de la gestión de cooperativas. Arquitecto de formación, su destino profesional quedó marcado en los dos últimos años de carrera cuando, al llegar a la capital, su profesor de urbanismo de la Escuela de Arquitectura le animó, junto a otros compañeros, a realizar un estudio sobre la primera zona chabolista del barrio de Orcasitas, el Rancho de El Cordobés.

Reconoce que, "aquella experiencia brutal" le marcó profundamente y definió su carrera profesional como viviendista, como le gusta definirse. Su paso por la Empresa Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Madrid y por el Instituto de Vivienda de la Comunidad de Madrid, construyendo, entre otras iniciativas, casas para realojar a chabolistas, supuso una continuidad a aquel primer gran contacto con la realidad de la vivienda social en una ciudad como la de Madrid. Tras su paso por la administración pública, a finales del siglo pasado, decidió probar suerte al otro lado con la puesta en marcha de Libra Gestión, una gestora de cooperativas, que en un cuarto de siglo ha puesto en marcha más de 70 promociones y entregado unas 6.000 viviendas.

Miguel Palmero tiene, además, la fórmula para acelerar la construcción de viviendas. Una fórmula ya testada en Madrid y que ha permitido construir viviendas en nuevos ámbitos en apenas tres años. Los llamados consorcios urbanísticos, en su opinión, son más eficientes y rápidos que las actuales juntas de compensación de los últimos y actuales grandes desarrollos. Partidario de limitar el precio del suelo para poder construir vivienda protegida, también defiende la no descalificación de la vivienda protegida como una manera de preservar el parque de vivienda pública a futuro.

PREGUNTA. Su paso por la administración pública, a nivel municipal, autonómico y estatal, ha marcado su futuro profesional y su manera de entender cómo debe afrontarse la problemática de la vivienda en España.

MIGUEL PALMERO. Al acabar la carrera de arquitectura, entré en la administración, en concreto, en el primer ayuntamiento democrático de Madrid en el año 81, en la Gerencia de Urbanismo y en el Departamento de Estudios. Allí empezamos a montar algo que era muy novedoso en España: un plan de ayudas a la rehabilitación del centro histórico. Eran las primeras subvenciones que se empezaron a dar en nuestro país. Luego monté la división de rehabilitación del centro histórico desde la Empresa Municipal de la Vivienda e hicimos muchas cosas, como restaurar las fachadas, arreglar por dentro edificios y un plan de plazas que se implantó en la Puerta del Sol, la Plaza Mayor, Atocha o Tirso de Molina. En la Puerta del Sol, por ejemplo, quitamos todos los anuncios en todos los balcones porque aquello era un caos, mientras que en la Plaza Mayor de Madrid, las pinturas de la Casa de la Panadería, del pintor Carlos Franco, se hicieron mediante un concurso público.

P. ¿Hicieron también viviendas protegidas?

M.P. Compramos edificios antiguos y los rehabilitamos como vivienda pública. La Corrala de Miguel Servet, una de las más antiguas de Madrid, fue una de las primeras que hicimos. Cuando me fui del Ayuntamiento, había dejado comprados 40 edificios en el centro histórico: en Lavapiés, Malasaña... También había equipos que iban por los edificios y las comunidades de vecinos para ofrecerles la rehabilitación con ayudas: ayudas para sus casas, ayudas a las fachadas... En algunos sitios, el 100% de las fachadas se rehabilitaban con presupuesto municipal. Fue una época realmente interesante.

"Cuando me fui del Ayuntamiento, había dejado comprados 40 edificios en el centro histórico para vivienda protegida"

P. También promovió vivienda pública desde la administración central.

M.P. Sí, de ahí pasé a la sociedad estatal SGV, que ahora se llama Segipsa. Hicimos miles de viviendas protegidas en España, por ejemplo, 800 viviendas en Los Bermejales, en Sevilla, pero también en Santiago de Compostela y Pamplona. Luego, la sociedad pasó a depender del Ministerio de Hacienda y no del Ministerio de Obras Públicas. Hacienda decidió que construir viviendas desde el Estado, cuando estaban transferidas las competencias a las comunidades autónomas, no era lo más oportuno. Posteriormente, pasé por Arpegio, una sociedad pública de la Comunidad de Madrid dedicada, fundamentalmente, al desarrollo de polígonos económicos, industriales y, en ocasiones, residenciales. Finalmente, pasé por el IVIMA durante 1993, 1994 y 1995 como gerente. Entonces, éramos probablemente el mayor promotor a nivel nacional, porque hacíamos 3.000 viviendas y rehabilitábamos 8.000 al año.

P. Y después su salto al sector privado, con la creación de Libra Gestión.

M.P. Tras salir del IVIMA, como lo único que sabía hacer era vivienda, pasé una etapa asesorando en planificación estratégica urbana en la Asociación de Ciudades Iberoamericanas. En 1998, hace ya 26 años, puse en marcha Libra Gestión como sociedad para hacer gestión de cooperativas de viviendas.

P. ¿Por qué una gestora de cooperativas y no una promotora tradicional?

M.P. Por dos razones. Una, porque se necesita mucho dinero que no tenía, ya que salí de la administración sin ninguna indemnización como gerente del IVIMA y me fui al paro. Y, por otro lado, porque en mi ADN personal está hacer vivienda protegida, y eso es muy difícil siendo un promotor tradicional. Aunque hay promotores especializados en vivienda protegida, llevan muchos años queriendo hacer y no pueden por los precios.

"En mi ADN personal está hacer vivienda protegida y eso es muy difícil siendo promotor"

P. Usted que ha trabajado durante tantos años y ha construido vivienda protegida desde la iniciativa pública, ¿qué ha cambiado para que la máquina se haya frenado y cueste tanto ponerla en marcha?

M.P. Nosotros hacíamos mucha gestión, y creo que ahora la administración le tiene mucho miedo a la gestión. Es más fácil hacer decretos, leyes o normas. Gestionar es difícil y complicado. En Arpegio hacíamos polígonos económicos y consorcios urbanísticos, y la eficacia que tenían esos instrumentos era brutal en cuanto a tiempos, costes y resultados. Echo en falta en Madrid, sobre todo a nivel regional y a nivel de ciudad, una planificación estratégica. Se dice que Madrid recibe 100.000 nuevos habitantes al año, recibe inversores... Eso es una demanda que se suma a la que ya existe. ¿Cómo la atiendes? El inversor se dedica a buscar y a ver dónde puede hacer inversiones y el ciudadano, dónde puede comprar una casa. Y para eso hay que planificar; hay que tener un plan que determine hacia dónde quiere ir la región de Madrid, si se quiere fomentar la actividad logística, el I+D, la inteligencia artificial o la industria que sea. Para ello, necesitas que se junten la administración y el sector privado, que debatan y digan qué pasa en Madrid, cómo estamos, qué hacemos, qué somos capaces de hacer... Y, para eso, lo primero es hacer un diagnóstico, saber cuáles son las amenazas que tenemos, las debilidades y las oportunidades.

P. No obstante, incluso aunque haya un plan estratégico, es necesario que haya cierta agilidad a nivel urbanístico para que no se tarden 20 años en poner en marcha nuevos desarrollos urbanísticos. Veinte años no solo es mucho tiempo, sino que en ese tiempo las necesidades de la ciudad o de los ciudadanos cambian.

M.P. Claro. El modelo que implantamos en los 80 y en los 90 fue el de los consorcios urbanísticos. Allí donde decidías que había un polígono residencial o un polígono de actividad económica, se firmaba un convenio expropiatorio con los propietarios del suelo. Si a estos les ofreces un 30% del suelo libre ya urbanizado como pago por el mismo, dependiendo de la zona, obviamente, pueden considerarlo bien pagado. Otro 30% del ámbito lo dedicas a vender suelo a privados para pagar los costes de urbanización, y el resto lo tienes, como administración, gratis.

P. Estamos hablando de la administración como impulsora de estos convenios.

M.P. De la administración en el formato que quieras. Puede ser un consorcio entre ayuntamiento y comunidad, una sociedad pública 100% de la comunidad o el instrumento que se considere más idóneo para hacer las cosas con transparencia y claridad para todos. ¿Qué te permite eso? Que la administración pueda tener un 40% de un polígono tanto para alquiler como para la venta de vivienda social, un 30% para vivienda en venta de carácter intermedio —de la que se llama VPPL, por ejemplo— y un 30% de vivienda libre para el mercado de la gente que quiere una casa mejor y con otras características, además de dar satisfacción al propietario del suelo. Porque todo el mundo tiene derecho a una vivienda: tanto los ricos como los de clase media y los pobres. Como administración, puedes estructurar áreas de vivienda que satisfagan a diferentes colectivos de demanda social.

P. ¿Cómo son de ágiles los convenios urbanísticos?

M.P. Con este modelo, en muy poco tiempo —no en 20 años, como se tardan ahora en desarrollar los nuevos desarrollos con el sistema de juntas de compensación—, puedes tener el planeamiento aprobado, los convenios expropiatorios hechos, los proyectos de urbanización y la contratación de las obras. En dos o tres años estás construyendo. Uno de los lastres que tienen los nuevos desarrollos y las juntas de compensación es la cantidad de proindivisos que hay y la dificultad de llegar a acuerdos con tantos propietarios. En los convenios urbanísticos no hay proindivisos, por lo que pueden ser una figura urbanística eficaz que permita, en dos o tres años, empezar a construir viviendas dando, además, satisfacción a toda la demanda existente, ya que puedes hacer vivienda en alquiler o en venta y fragmentar la oferta para satisfacer diferentes niveles de demanda.

"Con los convenios urbanísticos, en dos o tres años estás construyendo las viviendas"

P. Ese ahorro de tiempo supondrá también un menor coste económico.

M.P. En una junta de compensación tienes el coste del tiempo, ya que se tarda muchísimo en hacer las cosas y, además, todo es precio libre. Tú no limitas el precio de los suelos para que se puedan hacer viviendas más asequibles. Y la administración se queda con muy poco. En las juntas de compensación, salvo que la administración sea propietaria de suelo, lo único que se queda es el 10% de las cesiones. Y este es un problema para el modelo de gestión, ya que no puedes hacer política de vivienda sin controlar el precio del suelo.

P. Pero, ¿los consorcios no pueden acabar en los tribunales si algún propietario no está de acuerdo con el precio al que se le ha expropiado?

M.P. Tú estableces el sistema de expropiación, se levanta un acta de expropiación y el resultado es suelo público. Normalmente, se acuerda un justiprecio en forma de suelo, que es lo más práctico tanto para los propietarios como para la administración. Sin embargo, puede que haya un pequeño porcentaje de propietarios a quienes les parezca insuficiente lo que se les ofrece, ya sea en suelo o en metálico, y acuden al Tribunal de Expropiación para reclamar lo que consideran oportuno. En los convenios urbanísticos que hicimos, a aquellos que tenían poco suelo, tratábamos de que la compensación fuera en metálico para evitar proindivisos, porque el presupuesto para pagar esa parte era pequeño. Si yo, como administración, expropio y pago todo con dinero público, es una burrada, es insostenible. Por eso, la única manera de hacer esto rápido y sin que sea gravoso para la administración es que a los propietarios se les pague con suelo urbanizado, ya que no tienen que poner un duro y, además, el suelo, al estar ya urbanizado, lo pueden vender al día siguiente a un promotor.

P. Uno de los factores que ha paralizado la construcción de vivienda protegida en Madrid ha sido la falta de actualización del precio del módulo. Una vez actualizado, sigue sin despegar. ¿Es partidario de limitar también el precio del suelo protegido?

M.P. Sí, para que la vivienda salga a un precio asequible, porque si el precio es libre, el propietario no vende hasta que encuentra un potencial comprador que le pague lo que pide. Por tanto, hay un suelo protegido que no sale al mercado porque el propietario está esperando a que suba el precio. Sin olvidar que incluso los propios ayuntamientos subastan suelo protegido. Ese es uno de los grandes caballos de batalla para construir vivienda protegida. Tienen que salir los números: si no salen, tanto en alquiler como en venta, no se construyen.

"A los propietarios se les paga con suelo urbanizado que puede vender al doía siguiente"

P. ¿Y cree que se acabarán limitando en Madrid?

M.P. Pues no lo sé. En Valencia o en Andalucía existe ese límite, por lo que no sería extraño. Como es una competencia de las comunidades autónomas, cada una decide y le pone el límite que considera oportuno.

P. Las viviendas protegidas, ¿deberían mantener su calificación indefinidamente, como insta el Gobierno?

M.P. La política de vivienda ahora es pan para hoy y hambre para mañana. Hay cosas que tienen sentido, como las que se están haciendo dentro del Plan Vive, por ejemplo. Está bien que haya vivienda de alquiler para jóvenes. ¿Dónde está el origen del Plan Vive? En la necesidad de hacer viviendas de alquiler, pero se está haciendo sobre suelos dotacionales que estaban sin usar, es decir, no son suelos de uso residencial. Como el suelo dotacional no se puede vender, lo que hace la administración es concederlo a 50 años para hacer vivienda protegida en alquiler y, al cabo de 50 años, revierte a la administración. Es una buena política, ya que se hace alquiler que permanece en el tiempo. En cambio, la vivienda en propiedad o la vivienda de alquiler sobre suelos terciarios, dentro de 15 años será libre. La medida está bien para hoy, pero ya no vale para dentro de 15 años. Por eso, me parece bien que la vivienda protegida mantenga su nivel de protección, pero debería ir acompañado de un crecimiento del precio acorde con el IPC. Es decir, que una persona compre una vivienda protegida y pueda recuperar la inversión que ha hecho o mejorarla a lo largo del tiempo.

"Veo bien que la vivienda protegida mantenga su nivel de protección, pero acompañado de un crecimiento del precio acorde con el IPC"

P. Pero no especular.

M.P. Yo no diría especular, pero sí que, desde el punto de vista de quien ha hecho la política de vivienda, es importante que permanezca ese objetivo de vivienda social. En todos los polígonos donde se firmaron los convenios urbanísticos de los que hemos hablado, no queda vivienda protegida, y eso es un error histórico. Getafe Norte, Leganés Norte... en todos estos ámbitos todo es vivienda libre. Es decir, que el propietario que compró una vivienda protegida, obviamente, ha hecho un gran esfuerzo para adquirirla, pero ahora la puede vender, probablemente, al doble de lo que le costó. Desde el punto de vista personal de ahorro está muy bien porque te beneficias de un ahorro y una inversión, pero desde el punto de vista del objetivo social que tiene la administración, esto ha provocado que haya que seguir haciendo muchos más desarrollos para atender la nueva demanda.

P. Si no hubiesen desaparecido todas esas viviendas, ahora habría un parque público de vivienda.

M.P. En Getafe, el precio se ha multiplicado por 1,8 o 2, mientras que en Valdebebas, las viviendas que se entregaron hace cinco o siete años y que dentro de diez u ocho años serán libres, ¿cuánto valdrán? Tres veces más de lo que costaron. Y desaparecen del mercado de vivienda protegida. Y no estoy criticando a la gente que las ha comprado o que las va a comprar. De hecho, nosotros estamos entregando en este momento viviendas protegidas en Valdebebas y la gente está encantada, por supuesto, porque dentro de un tiempo sus viviendas van a valer mucho. Pero si me pongo el gorro de la administración y del sector público y hablo de política de vivienda, diría: hombre, está bien que suba el precio, pero no tanto, ¿no? Para que siga existiendo una parte de oferta de vivienda en el mercado, si no a precio de vivienda protegida, sí a un precio parecido, sería deseable que no se produjera la descalificación.

P. El Plan Vive, tal y como ha sido diseñado, centrado en vivienda en alquiler a precios asequibles, ¿ha dejado fuera a las cooperativas?, ¿echa en falta iniciativas públicas pensadas para su sector?

M.P. Nosotros hemos hecho cooperativas de vivienda en alquiler. Además, creo que tiene que haber espacio para todos. Las cooperativas no tenemos que estar necesariamente en todos los negociados. Está bien que hagamos vivienda protegida en venta y también hacemos vivienda de lujo. Hace tiempo hicimos vivienda de alquiler a través de concursos del Ayuntamiento de Madrid. En el Plan Vive, como se basa en suelo dotacional y no se puede vender, no tiene cabida una promoción en régimen de cooperativa. Si fuera residencial en alquiler, como hace el Ayuntamiento de Madrid con suelos residenciales, ahí sí tendría sentido la entrada de una cooperativa.

P. ¿Les interesa?, ¿lo han mirado?

M.P. Lo hemos mirado, pero no tenemos capacidad para todo. Tenemos un volumen de promoción alto y significaría diversificarnos demasiado, por eso no nos lo hemos planteado.

P. Las cooperativas han jugado un papel importante en épocas de crisis, ¿en qué momento se encuentra el sector?, ¿es un buen momento?

M.P. Las crisis son buenas para nosotros porque hemos sido capaces de aprovechar las oportunidades que, a lo mejor, los promotores no han sido capaces de sacar adelante. Para nosotros, siempre hay un buen momento, y vamos a estar ahí siempre. Ofrecemos un producto a medida que no suelen ofrecer los promotores privados, salvo en la vivienda superlujo. Quitando la vivienda protegida, donde las cosas están mucho más reguladas y no puedes hacer casas diferentes, en la vivienda de clase media o media alta que hacemos nosotros, logramos una panoplia de variantes de distribución y acabados impresionante. Nuestro mayor hándicap ha sido, históricamente, el suelo; cómo compramos el suelo. Si este está caro, resulta difícil comprar y construir.

P. El suelo no está especialmente barato, al menos en Madrid. Basta con echar un vistazo a los resultados de las últimas subastas de suelo en algunos de los nuevos desarrollos del sureste.

M.P. El suelo está caro. Además, no entiendo lo de las subastas; es un tema bastante peligroso. No entiendo los precios que se han pagado. Nosotros no estamos solo en Madrid: estamos en Valencia, en Zaragoza y en Valladolid. La diversificación nos ha permitido soportar mucho mejor la crisis porque aterrizamos en Zaragoza, Valencia y Valladolid cuando nadie estaba ahí. De la crisis del 2008, nos salvó la vivienda protegida que estábamos haciendo en Zaragoza, una ciudad donde ahora tenemos más de 300 viviendas protegidas en marcha. Digamos que hay sitios donde podemos hacer la vivienda protegida a un precio donde casi salen los números.

P. Y en Madrid, ¿dónde salen los números?

M.P. En Madrid está muy complicado sacar vivienda a un precio asequible.

P. ¿Tampoco en vivienda protegida a pesar de la actualización del módulo?

M.P. En Madrid, cuando se subió el precio del módulo, subieron los precios del suelo de vivienda protegida. Los promotores pedían actualizar el módulo para poder hacer vivienda protegida, y resulta que la ganancia se la está llevando el propietario del suelo porque no está limitado. Suben los precios de construcción y se sube el precio del módulo, pero la variable del suelo no la tienes controlada, aunque podrías controlarla, como hacen muchas comunidades. Por ello, se hace complicado construir vivienda protegida.

P. Se habla mucho de vivienda asequible, pero ¿asequible a qué precios? Teniendo en cuenta los precios del suelo que se están pagando en los nuevos desarrollos, la vivienda libre no parece que vaya a ser precisamente asequible.

M.P. En los nuevos desarrollos, la vivienda libre ya está llegando a los 4.000 euros el metro cuadrado. ¿Quién puede pagar esa vivienda? No tienes vivienda protegida suficiente y, efectivamente, hay gente que podría pagar vivienda libre, pero a 4.000 euros se hace muy difícil ver a quién van dirigidas esas viviendas. Y son muchas: solo en Valdecarros son 50.000 unidades y, si en este ámbito el suelo vale 1.100 euros el metro cuadrado, ¿a cuánto tienes que vender la vivienda libre? Sitúa Valdecarros en el mapa, ¿quién va a comprar a 3.000 o a 3.000 y algo euros el metro cuadrado?

P. En el caso de la vivienda protegida, ¿a cuánto debería pagarse el suelo protegido para que salgan los números?

M.P. La vivienda de precio básico tendría que estar en 500 euros el metro cuadrado, mientras que la vivienda de precio limitado en 750 euros, para que pudieran salir, razonablemente, los números. Y eso teniendo en cuenta que no sabemos cómo van a evolucionar los precios de construcción o la mano de obra.

P. ¿Y hay zonas en Madrid a esos precios?

M.P. Esos precios no son fáciles de conseguir.

P. Las cooperativas han estado recurriendo, casi de manera habitual, a las ampliaciones de capital para conseguir que les salgan los números.

M.P. Con los precios del suelo tan altos, el único que puede hacer algo son las cooperativas a través de una aportación al capital que cubra el déficit de la operación. No estás haciendo nada ilegal. Hay sitios donde el diferencial que existe entre la vivienda protegida y la libre es tan grande que el comprador lo valora a la hora de comprar. En el norte, por ejemplo, las viviendas libres están a 5.000 euros el metro cuadrado y la vivienda protegida en casi 3.000, es decir, es mucho más asequible. Ahora bien, si la diferencia es muy pequeña, el comprador prefiere una vivienda libre antes que una protegida.

P. Pero, aunque la ley permita estas ampliaciones de capital, el objetivo debería ser comprar a 500 y a 750 euros el metro cuadrado y que, si se desvía el precio porque han subido los costes de construcción o la mano de obra, recurrir a las ampliaciones de capital de manera excepcional, no de manera habitual.

M.P. Eso sería lo deseable. Pero para eso tienes que tener un límite al precio del suelo. Si no lo tienes, es barra libre. A ver quién pide más. Los propios ayuntamientos subastan los suelos.

"La banca exige mucho, nos retiene un volumen de honorarios profesionales elevadísimo"

P. ¿Cuál es la posición de la banca a la hora de financiar a las cooperativas?

M.P. Hoy en día nos exigen mucho para poder promover. En muchos casos, tenemos que avalar créditos que financien las promociones o nos retienen un volumen de honorarios profesionales elevadísimo.

P. ¿Lo puede explicar?

M.P. Si yo tengo un 8% de honorarios profesionales, el 4% me lo retiene el banco, y al final de la obra lo cobro, obviamente, pero es dinero que está retenido hasta el final. Es como una garantía que los bancos entienden necesaria porque, al no ser promotores, sino gestoras, garantizamos el buen éxito de la operación con ese dinero. Pero eso nos ha pasado siempre, por lo que como gestora, tienes que tener pulmón para poder soportarlo, porque tienes que pagar a la gente y seguir haciendo cosas. Por eso, para nosotros, el volumen de viviendas es importante porque nos permite aguantar. Ahora estamos entregando dos promociones y estamos recogiendo los frutos.

P. ¿De cuánto dinero estamos hablando?

M.P. Si la cooperativa tiene un volumen total de ventas de 10 millones de euros, el 8% son 800.000 y el 4% 400.000. Si son 20 millones, el doble. Nosotros, además, hacemos algo que raramente hacen otras gestoras: firmamos opciones de compra de los suelos y ponemos nuestro dinero. Una vez que la cooperativa está en condiciones de ser viable, le pasamos la opción de compra a la cooperativa. Buscamos que la gente no arriesgue su dinero con nosotros; para nosotros es sagrado que no sea el dinero de la gente el que se arriesgue. Es decir, cuando la cooperativa está cubierta o tiene un volumen de gente suficiente y tenemos financiación, entonces le pasamos la opción de compra a la cooperativa y recuperamos el dinero. Eso lo hacemos prácticamente en todas las operaciones. Si apostamos por una operación en un sitio y luego no sale, somos nosotros los que hemos perdido el dinero, no hemos arriesgado el del cooperativista.

P. A pesar de ser una gestora de cooperativas, las cifras en estos 26 años son muy relevantes.

M.P. Hemos promovido 72 desarrollos residenciales y hemos entregado más de 6.000 viviendas. Ahora tenemos unas 1.000 viviendas en gestión, 300 en procesos avanzados de obra y otras 300 para empezar. Estamos entregando 146 viviendas en Madrid Este, vamos a entregar en Zaragoza otras 78 unidades y estamos empezando obras en todas las delegaciones donde estamos: en Valencia, Zaragoza y Valladolid. En Zaragoza, por ejemplo, tenemos mucha vivienda protegida, más de 300. En Valladolid, tenemos una cooperativa protegida también de casi 60 viviendas y en Valencia tenemos dos promociones grandes, de un nivel alto, que suman 90 viviendas más.

P. ¿Se plantean abrirse a otros mercados?

M.P. Lo estamos estudiando. Nos interesa el sur. Tuvimos una oportunidad muy interesante en Málaga, en La Térmica, que no pudimos aguantar por lo que comentaba antes: teníamos el terreno opcionado y el planeamiento tardaba muchísimo. El caso es que eran 280 viviendas protegidas en Málaga, pero al final no pudimos aguantar tanto tiempo con dinero puesto y tuvimos que transmitir los derechos de compra a una promotora.

P. En vuestro ADN está la vivienda protegida, pero también han hecho vivienda de lujo o de un gran nivel de calidad.

M.P. Méndez Álvaro, que estamos entregando ahora, es una promoción de un nivel muy alto; tiene piscina climatizada interior y piscina exterior, por ejemplo. Son pisos de 2 a 5 dormitorios, en torno a los 5.000 euros el metro cuadrado. Y están muy bien, los pisos están genial. También tenemos un proyecto en marcha en El Juncal, Alcobendas, también de vivienda de alto nivel, 57 unidades. Llevamos dos meses y pico y está al 50% vendido ya. En Valencia, las dos que tenemos están también en un nivel de precio medio-alto.

P. ¿Han trabajado con fondos?, ¿cuál ha sido su experiencia con ellos?

M.P. La experiencia con los fondos ha sido únicamente para financiarnos la compra de suelo y no puedo decir que sea una buena experiencia. En cambio, nos están gustando mucho y estamos utilizando el crowdfunding. Urbanitae y Wecity, por ejemplo, nos han financiado algunas operaciones y nos gustan más porque tienen inversores pequeños, que ponen desde 5.000 euros. Es casi como una cooperativa de la financiación y son profesionales con los que nos entendemos muy bien.

"Los fondos son difíciles, tienen su hoja de cálculo, su entrada y su salida, y a nosotros nos gusta divertirnos con lo que hacemos"

P. ¿Por qué no le gustan los fondos?

M.P. Los profesionales de los fondos son difíciles. Tienen su hoja de cálculo, tienen su entrada y su salida, y a nosotros nos gusta pasarlo bien también, divertirnos con lo que hacemos y no estar sufriendo. Para cosas muy puntuales hemos utilizado alguno. Además, queremos ser muy autónomos, no depender de nadie, y trabajar para terceros resultaría poco gratificante.

P. ¿Es posible hacer vivienda asequible, de verdad?

M.P. Hacerla es posible y, desde luego, si tienes voluntad política puedes hacerla. Estos conciertos que han salido con el Plan Vive, en los que es la iniciativa privada la que construye con una concesión a 50 años, se pueden replicar en muchos más sitios. ¿De qué partían esos suelos del Plan Vive? De que el suelo era gratis. ¿Puedes conseguir suelos gratis para nuevos desarrollos? Sí. El suelo dotacional se acabará mañana y habrá una tercera fase del Plan Vive con unas 2.000 o 3.000 viviendas, pero con eso no estás dando satisfacción a la gran demanda. La gran demanda hay que planteársela con objetivos más ambiciosos, con un plan estratégico territorial, pensando, por ejemplo, en desarrollos en municipios más alejados de la ciudad, donde, con una mejora en las infraestructuras para el transporte, podría haber suelo más barato. Aunque, a día de hoy, hay más de 200.000 viviendas potencialmente edificables en Madrid, hay que pensar en el futuro.

P. ¿Se va a quedar corto el Plan Vive?

M.P. La demanda tan grande que tiene Madrid hay que afrontarla con grandes planes. Y tiene que ser rápido. Y esto, en parte, depende de los propietarios del suelo y de cuándo los quieran sacar al mercado. Recuerdo cuando compramos una parcela en Ensanche de Vallecas, hace muchos años, a principios de siglo. A los vendedores, propietarios históricos de Vallecas, les preguntaba cuándo pensaban que saldrían los desarrollos del sureste, porque Vallecas se estaba quedando sin suelo.

"Si depende de los propietarios privados del suelo, la estrategia de desarrollo de áreas residenciales nueva no se resolverá nunca"

De hecho, había muchos suelos retenidos en Vallecas de vivienda protegida por algunas de las grandes familias de propietarios, porque su precio era el que era y no pensaban vender hasta que llegara a un cierto nivel, lo que sucedió, pero al cabo de 20 años. Me decían: “¿Ves los camiones de tierras de todas las obras que se están haciendo en Madrid y que se vierten en Los Berrocales? Primero se tiene que acabar ese negocio, y luego los propietarios de ese suelo pensarán en el siguiente negocio, que será desarrollar este suelo”. Es decir, si depende de los propietarios privados, la estrategia de desarrollo de áreas residenciales nuevas no se resolverá nunca, y seguiremos con un déficit de suelo permanente.

P. Entonces, las medidas que se han adoptado en Madrid para construir miles de viviendas, ¿no son suficientes?

M.P. Leía hace tiempo que Madrid tiene un déficit anual de 15.000 viviendas, un déficit que se acumula año a año y que no se puede resolver con el modelo que tenemos en este momento, ya que es muy lento. La tracción que tiene Madrid, igual que la que tienen la costa y determinados núcleos, es tan alta que una estrategia para la España vaciada, para que crezca Ciudad Real, por ejemplo, es complicada. Nosotros intentamos entrar en Ciudad Real hace unos años con suelo de Sareb y tuvimos que salir, tuvimos que renunciar porque no había tensión de demanda. Y fíjate que un bono de AVE de Ciudad Real a Madrid para gente que venga a trabajar aquí a Madrid es interesante.

P. ¿Cómo ve el problema de la falta de mano de obra en el sector de la construcción?

M.P. Ya cuando estaba en el IVIMA hacíamos concursos de industrialización para intentar que el sector viniera con nuevas fórmulas de construcción, porque veíamos que el problema de la falta de mano de obra cada vez era más gordo. Tiene que haber un proceso de industrialización más importante, pero no la industrialización que hay hoy en día, con fábricas que producen paneles y que están bien para hacer vivienda en alquiler, hoteles o residencias, donde está todo muy modulado, pero para lo que hacemos nosotros es mucho más difícil.

Y solo hay dos maneras de mejorar la falta de mano de obra. Una, obviamente, es traerla de fuera y formarla, y para ello hay que dar facilidades. Se dice, por ejemplo, que hay mucho paro en algunos pueblos de Andalucía, donde en algunos casos se roza el 20%, pero a esa gente no te la puedes traer a Madrid a trabajar. Primero, porque a lo mejor no quiere o le resulta muy difícil desplazarse con toda la familia, pero, además, le tienes que dar un alojamiento apropiado y es muy difícil traerse al que está parado en un pueblo de Andalucía o de Castilla-La Mancha para que venga a trabajar aquí. En cambio, quien viene de fuera sí que está más predispuesto a desplazarse. Y la otra, **robotizar la construcción in situ**, se hace más necesario que nunca. Hay alguna experiencia que se está empezando a desarrollar para hacer muros robotizados con un brazo, como una impresora 3D. Ese mismo brazo coloca cerámica o coloca suelos. Ésa es una línea que yo creo que puede ser óptima para la vivienda un poco más personalizada o un poco menos industrializada.