"Desde 2016, la vivienda de lujo ha subido entre un 70% y un 100%"

Desde muy pequeño, su vida ha estado ligada al sector inmobiliario. A los 17 años, acompañaba a las obras a quien fue su primer gran mentor en el mundo residencial, Luis García-Cereceda, impulsor de la famosa y lujosa urbanización de La Finca. No tardó en montar su propia empresa, dedicada a la compra de pisos para su reforma y posterior venta.

Con tan solo 23 años, mientras cursaba sus estudios en la universidad, Ramón Hermosilla (Madrid, 1983), realizó su primera incursión en el residencial de lujo con la compra de su primer edificio en Lagasca 46. Eran los primeros años del siglo XXI, cuando la banca, recuerda, mantenía abierto el grifo de la financiación al sector promotor. Poco después, en 2007-2008 y con apenas 25 años, cuando la burbuja y la crisis financiera estallaron, su objetivo pasaba por viajar a Estados Unidos y realizar un MBA.

Fue entonces cuando Carlos Slim, su segundo gran mentor en el mundo inmobiliario, se cruzó en su camino. El empresario mexicano le quitó aquella idea de la cabeza y le animó a trabajar con él dentro del Grupo Carso, enfrentándose de lleno a la crisis. Aquello fue el verdadero máster de su carrera.

Con pasaporte mexicano y una relación muy estrecha —familiar, personal y profesional— con México, aprovechó toda la experiencia y el bagaje profesional acumulado durante dos décadas dedicado al inmobiliario para poner en marcha Terralpa, una promotora especializada en la promoción de viviendas de lujo que aterrizó en España en 2016 y que, en menos de una década, se ha convertido en uno de los players de referencia en la capital.

PREGUNTA. En 2014, cuando el mercado en España había tocado fondo, comenzó a llegar el capital venezolano al residencial de lujo en Madrid. Dos años después, fue el turno de los mexicanos, cuando aquellos redujeron un poco sus inversiones. ¿Por qué entonces, por qué España y por qué Madrid?

RAMÓN HERMOSILLA. Madrid tenía algo extrañísimo respecto al resto de capitales europeas, y es que no teníamos ni una sola cadena de hoteles internacionales hasta 2019, si no me equivoco, cuando abrió el Four Seasons, al que ahora están siguiendo todas las grandes cadenas como Rosewood, Mandarin, Hayatt, Nobu o JW Marriott, que abrirá dentro de poco. Esto posiciona a las ciudades en otro nivel. Sin duda la coyuntura, no mexicana, sino latinoamericana, ha influido, pero hemos tenido la muy grata noticia de que el 70% de nuestro producto lo han comprado clientes españoles, lo que nos da bastante tranquilidad sobre cómo está el mercado.

P. ¿Y eso a qué se debe? ¿En qué se diferencia respecto al resto de promotores de lujo?

R.H. Creo que tiene mucho que ver con que somos un equipo tremendamente local. Yo llevo 20 años en el sector inmobiliario en España y en Terralpa siempre hemos querido trabajar en un producto que tenga sentido en cada plaza donde estamos, que sea referente y con el precio que se maneje en cada zona. No es lo mismo estar en Núñez de Balboa o en Arturo Soria, que pueden ser un poco los extremos en los que estamos ahora mismo.

En Arturo Soria, por ejemplo, estamos haciendo un producto con mucho cuidado y mucho cariño, igual que lo hacemos en Núñez de Balboa 3, donde, sin duda, lo que define el precio es la localización, en gran medida, pero también todo el cuidado que ponemos en el proyecto. Por ejemplo, en Santa Engracia compramos un activo con licencia para hacer 31 unidades y lo redujimos a 20 porque entendíamos que la demanda de esa zona era distinta: más familiar, más local. Y ha funcionado extraordinariamente bien. Creo que en residencial, el término lujo o prime, como quieras llamarlo, no es un término absoluto.

P. Para Terralpa, ¿qué es lujo? Hay mucho producto en venta en el centro de Madrid, pero ¿es todo lujo?

R.H. La palabra lujo, para empezar, me echa un poco para atrás. Nosotros buscamos la excelencia, buscamos hacer algo siempre especial donde estemos. Si nos fuéramos a Pozuelo, si nos fuéramos a La Moraleja, sería distinto a lo que requiere un cliente que está en el barrio de Salamanca o en Recoletos.

P. Por decirlo de otra manera, ¿toda vivienda por encima del millón de euros es lujo? Si es así, son pocos los barrios de Madrid en los que no hay lujo.

R.H. No. No creo que el lujo lo defina el precio.

"Hay muchas cosas que definen el lujo y no siempre es el precio"

P. ¿La zona?

R.H. La zona influye, pero en zonas muy buenas se pueden hacer productos que no sean de lujo. Creo que el lujo también es el mimo al detalle, el cuidado en los acabados, en un servicio de atención al cliente extraordinario, en una serie de amenities... Yo creo que hay muchos factores que definen el lujo y no siempre es el precio. En Santa Engracia o en Arturo Soria vendimos bastantes unidades por debajo del millón de euros, y creo que son magníficas promociones.

P. Terralpa se ha focalizado en el centro de Madrid. Además de Arturo Soria, ¿tenéis otros proyectos fuera del cogollo de lujo de Madrid? Teniendo en cuenta que el mercado prime está muy caro, ¿es esta la tendencia hacia la que va la compañía?

R.H. El mercado está caro. Los edificios en Madrid no son de gran tamaño, en general, en la zona centro, y no todos son buenos. Además, encontrar activos realmente buenos en el barrio de Salamanca no es tan fácil. Estoy de acuerdo en que es caro y, en mi opinión, creo que se están haciendo operaciones con activos que no son extraordinarios, con el objetivo de venderlos a precios extraordinarios. Veremos cómo evoluciona eso en el mercado.

"Se están haciendo operaciones de activos que no son extraordinarios, con el objetivo de venderlos a precios extraordinarios"

Terralpa va a seguir buscando la excelencia tanto en la calidad del activo que compremos como en el que desarrollemos. Cuando empezamos a comprar en 2017-2018, Chamberí no se consideraba una zona prime. Parece ayer, pero hace seis años tuvimos que llevar a los clientes a Martínez Campos, Santa Engracia, Monte Esquinza... Hoy todo el mundo entiende que el barrio de Almagro es extraordinario, pero en esa época todo el mundo nos decía que vender por encima de los 10.000 euros el metro en Chamberí no era posible.

P. ¿Y en cuánto se vende ahora?

R.H. Yo creo que ya estamos en precios relativamente parecidos a los del barrio de Salamanca, aunque hay un rango muy grande de precios. Por poner un ejemplo, en Salamanca hay promociones vendiéndose hoy a 15.000-16.000 euros el metro cuadrado y otras a 25.000. Una porque es un branded, otra porque es un activo muy bueno... por el motivo que sea. Las branded están trayendo mucho nivel a Madrid, Mandarin ha sido un éxito de ventas, por lo que tengo entendido. Nosotros, en Núñez de Balboa, hemos vendido prácticamente toda la promoción a los mismos precios que Mandarin, lo que nos hace especial ilusión, porque poder vender con nuestra propia marca al precio que vende una de las grandísimas marcas del mundo es un orgullo.

"En 2017-2018, todo el mundo nos decía que vender por encima de los 10.000 euros el metro en Chamberí no era posible"

P. ¿De qué precios estamos hablando?

R.H. Yo suelo hablar de promedios y nuestro promedio en Núñez de Balboa ha sido en torno a 21.000 euros el metro cuadrado.

P. ¿Núñez de Balboa es vuestra promoción más cara?

R.H. Sí. Es muy buena. Está muy cerca de El Retiro y nos está yendo de maravilla.

P. ¿Y cuál es el tope? Cada vez más voces dicen que el nivel de precios es insostenible. En lugar de hablar de quién hace el mejor proyecto, se habla más de quién vende el metro cuadrado más caro. ¿Se está perdiendo el foco?

R.H. No tengo la bola de cristal. No sé en qué precio vamos a acabar, lo que sí tengo claro es que lo muy bueno se vende. De hecho, ahora mismo, de las cinco o seis promociones que hay en el barrio de Salamanca, los ritmos de venta han sido espectaculares. Sobre plano está vendido casi un 80%. Y no sé hasta qué precio llegaremos, pero lo que tengo claro es que lo que no sea excepcional no se venderá a los mismos precios que lo excepcional.

"Nuestro promedio en Núñez de Balboa ha sido en torno a 21.000 euros el metro cuadrado"

P. ¿Y para que sea excepcional, una vivienda o una promoción, además de la ubicación, qué debe tener?

R.H. La ubicación y el propio activo. La materia prima con la que trabajamos tiene que ser buena, debe tener buena luz, buenas alturas y, si es posible, un volumen de metros suficiente para incorporar más amenities. Son muchos factores. Una vez que encontramos esa pieza, que debería ser extraordinaria, el proyecto debe tener un nivel de calidades y acabados excepcional. Hablamos mucho del cliente internacional, pero el cliente nacional, que también está comprando, conoce lo mejor que hay en el mundo. Yo no estoy inventando nada, simplemente me fijo mucho en lo que hacen los mejores promotores del mundo en Londres, Los Ángeles, Nueva York... Es un aprendizaje constante. Desde hace siete años, Terralpa ha buscado traer a Madrid esos conceptos que fueron innovadores en su momento. Quizá me equivoque, pero creo que fuimos los primeros en contar con arquitecto e interiorista, algo que ahora ya es muy común.

"Desde que empezamos, hemos subido nuestro precio de construcción casi un 70%"

La calidad que considerábamos lujo no estaba al nivel internacional. De hecho, hablando con un promotor en Londres, me comentaba que ellos gastan en reformas casi 10.000 euros por metro cuadrado. El nivel de calidad que ofrecen es espectacular y venden a 100.000 euros por metro cuadrado. Es otro mercado. Sin embargo, nosotros, poco a poco, hemos incrementado nuestro precio de construcción casi un 70% desde que empezamos. Y no es algo que nos moleste, sino que nos encanta, porque siempre aspiramos a mejorar. Cada vez que terminamos una promoción, aprendemos y decimos: “Esto lo podemos hacer un poco mejor.”

P. ¿Hay diferencias entre lo que demanda un cliente nacional y uno internacional? El nacional, a priori, quiere una casa para vivir, mientras que el internacional, posiblemente, le dé un uso más temporal.

R.H. Sí, creo que es distinto. Por ejemplo, el gasto de comunidad para un branded suele ser bastante alto. En España, superar los 10, 12 o 14 euros por metro cuadrado ya se considera elevado, y eso es común en branded. El cliente nacional busca casas más funcionales, sencillas y de menor mantenimiento, pero cada vez valora más tener gimnasio en el edificio, piscina... Creo que ha cambiado la percepción de lo que debe ser una casa, y eso se está reflejando en el mercado.

P. ¿Cuántos edificios que reúnan todas esas características os llegan?

R.H. Nosotros somos muy selectivos. Creo que podríamos haber hecho muchas más adquisiciones, pero preferimos ser cautelosos. Seguramente, antes de fin de año cerraremos un activo que reúne todas estas características. Por ponerte un ejemplo, en los últimos siete años hemos analizado más de 800 edificios y comprado solo nueve. Hay oportunidades, pero no es fácil encontrarlas.

"En los últimos siete años hemos analizado más de 800 edificios y hemos comprado nueve"

P. ¿Cómo se le hace ver a un propietario que sus expectativas de venta son muy elevadas?

R.H. Nosotros hacemos ofertas y solemos ser bastante transparentes con nuestras contrapartes. Creo que Terralpa se ha caracterizado por ser un jugador serio del mercado. No buscamos llevarnos la última palabra, sino construir relaciones serias. Si estimamos que una plaza puede venderse a 10.000 euros, hacemos los cálculos hacia abajo y, si no funciona, no podremos comprar. Hoy en día hay muchas operaciones bilaterales con familias que no quieren salir al mercado ni generar ruido. Estas operaciones nos llegan gracias a nuestra reputación. Todos los brókers nos tienen muy presentes, pero no creo que Terralpa sea de los que pagan precios disparatados.

P. Terralpa empezó con capital mexicano. Luego se asoció con la gestora Altamar. ¿Cómo fue el paso?

R.H. Empezamos con capital mexicano y español. En 2014-2015, después de trabajar en Estados Unidos y México y de vivir la famosa crisis de 2008, que fue un tsunami, vi una gran oportunidad en España. Tras invertir mi capital en 2015, en 2017 me di cuenta de que la oportunidad superaba mi capacidad de inversión. Creé unos primeros club deals, que al cabo de dos o tres años se convirtieron en el primer vehículo de Terralpa. Principalmente, hubo un 80% de capital mexicano y un 20% español.

"Somos una promotora devenida en un fondo y Altamar sabe más que nadie de fondos"

Gracias a la buena evolución del primer vehículo, nos asociamos con Altamar Real Estate, que es un player que no ha hecho ruido, pero ha sido un grandísimo jugador en el mercado inmobiliario nacional en inversión directa. Han estado en diversos asset class, como residencias de estudiantes o senior living. La verdad es que lo han hecho muy bien durante todos estos años. Nos hemos asociado con ellos, lo cual es un espaldarazo a la gestión que venimos haciendo desde hace seis o siete años. Ahora la composición de nuestros inversores incluye un porcentaje elevado de inversores mexicanos, que llevan invirtiendo conmigo durante muchos años, e inversores de Altamar que también se están uniendo al proyecto. Esto nos permite, con una tesis sólida, comprobada y un track record serio, tener una base de inversores mucho más interesante. Con la incorporación de Altamar, tendremos inversores españoles, alemanes y de otras nacionalidades que tienen depositada su confianza en Altamar. Esto es extraordinario porque nos permite enfocarnos más en el trabajo del día a día, en el producto. Como siempre digo, somos una promotora que ha evolucionado hacia un fondo, y Altamar sabe más que nadie de fondos, mientras que nosotros nos ocupamos y preocupamos por el producto, la calidad y la construcción.

P. Ahora mismo, en vuestra base inversora, ¿cuánto capital sería latinoamericano, europeo o español?

R.H. Yo creo que 50% latinoamericano y 50% europeo. Dentro de los latinoamericanos, domina México, y no es por la coyuntura del país. Yo tengo pasaporte mexicano, siento un cariño enorme por México, y me encantaría que la coyuntura fuera otra. Sin embargo, creo que los inversores siguen confiando en España y ven aquí fundamentos sólidos. El inversor latinoamericano, que muchas veces pensamos que saca el dinero de su país solo por miedo, es tremendamente sofisticado y no hace tonterías. Creo que, con el apoyo de gestores locales y una visión acertada, han comprendido que Madrid aún tiene mucho potencial. Comparativamente con París, Londres, Milán o Múnich, Madrid sigue ofreciendo grandes oportunidades a precios mucho más competitivos.

P. ¿Cuáles son los objetivos de inversión o no hay presión por invertir?

R.H. Sí, tenemos presión porque contamos con una estructura de fondo, pero avanzamos paso a paso. Despacio y con buena letra, vamos encontrando suficientes operaciones para cumplir con los requisitos de inversión.

"En los próximos tres años vamos a invertir en torno a 300 millones, más o menos"

P. ¿De qué volumen estamos hablando?

R.H. El volumen que vamos a invertir en los próximos tres años será en torno a 300 millones, más o menos.

P. ¿Todo en Madrid o estáis abiertos a otros mercados?

R.H. En el primer vehículo la tesis era invertir en toda España, pero terminamos invirtiendo todo en Madrid. En este vehículo, la tesis es la misma: toda España. Nos gusta particularmente la zona de Málaga, Costa del Sol, porque reúne condiciones similares a las que tenía Madrid en 2016, como la apertura de grandes cadenas hoteleras, movimientos poblacionales y un sustento laboral importante. No lo considero un mercado de segunda vivienda, sino de segunda residencia permanente. Esto se ve reflejado en el mayor uso de agua y energía eléctrica, lo cual indica que muchas personas están alargando su estancia.

P. Y con 300 millones, ¿cuántas operaciones se pueden cerrar?

R.H. Somos casi una boutique. Nos gusta dar mucha atención al detalle y personalizar para el cliente. Creo que con ese volumen cerraremos entre 7 y 12 operaciones como máximo en tres años.

P. ¿Os interesa Barcelona?

R.H. A día de hoy no, pero veremos. En Barcelona parece que se están aclarando algunas incertidumbres jurídicas, lo cual nos ha impedido entrar durante años. Es innegable que Barcelona es una grandísima ciudad. Sin embargo, ahora mismo no está en su mejor momento, aunque estoy seguro de que lo volverá a estar.

P. Pero no descartan entrar en tres años.

R.H. Depende de los tiempos políticos más que de los nuestros. Tenemos una gran responsabilidad con el capital de nuestros clientes y no podemos exponerlo a riesgos innecesarios.

P. Las colas en las puertas de Louis Vuitton las hemos visto en Paseo de Gracia, no en el Paseo de la Castellana. ¿Dónde está ese turista de lujo que llegará a Madrid, pero que todavía no ha llegado?

R.H. En Barcelona los cruceros generan muchas de esas colas. El público que más gasta en lujo es el de Corea del Sur y el norteamericano, y Barcelona los tiene. Además, cuenta con una planta hotelera muy amplia. En Madrid estamos desarrollando algo similar y también tenemos un público de lujo muy relevante.

P. ¿Se plantea Terralpa diversificar, por ejemplo, hacia el alquiler temporal?

R.H. Nos sentimos cómodos con nuestra capacidad de inversión y nuestro pipeline identificado, pero no descartamos en absoluto explorar otros nichos de mercado. Creemos que la marca Terralpa tiene el reconocimiento necesario para expandirse a otros segmentos, como residencial para alquiler o incluso oficinas de primer nivel.

"No descartamos abrir otras verticales dentro de Terralpa, como residencial en alquiler, oficinas... pero no está ahora sobre la mesa"

P. Bajo la marca Terralpa, ¿cualquier posible diversificación sería siempre dentro del segmento prime o lujo?

R.H. En cada asset class y en cada ubicación, hacemos lo mejor que podemos, siempre buscando la excelencia. Si hiciéramos un residencial para alquiler en cualquier parte de España (aunque no lo tenemos en mente ahora mismo), analizaríamos cómo está nuestra competencia, qué cabe en los números, y haríamos lo mejor posible.

P. ¿Cuántos proyectos tenéis actualmente en marcha y cuántas viviendas os quedan por vender?

R.H. Hemos entregado casi todas. Nos queda por vender alguna unidad en Núñez de Balboa 3 y cuatro de doce en Arturo Soria.

P. No tenéis ningún otro proyecto más pendiente de desarrollar. Es decir, hay que invertir para seguir promoviendo.

R.H. Hoy por hoy, no. Pero en breve esperamos tenerlo.

P. Fuera de la zona más prime de la ciudad, ¿qué zonas de Madrid os gustan?

R.H. Nos gusta la zona norte, noroeste y este.

P. ¿Veremos pronto a Terralpa fuera de la M-30?

R.H. No sé si pronto, pero nos veréis.

P. ¿Podría concretar?

R.H. Nos gusta todo el eje de la carretera de A Coruña y la zona de la carretera de Burgos. Además, creo que hay unos vasos comunicantes entre La Moraleja, Somosaguas, Aravaca y el centro de Madrid. Por un lado, está el cliente que ha venido a Madrid porque le encanta la ciudad y se ha comprado un piso de 300 metros, pero luego quiere pasar más tiempo aquí. Por otro lado, está el español que tiene una casa en La Moraleja y, cuando sus hijos ya no están en casa, le apetece mudarse al centro. Su capacidad de compra y el ahorro acumulado en su vivienda hacen que tickets de 6, 7 u 8 millones de euros no les parezcan tan elevados.

P. Antes comentaba que Terralpa ha incrementado un 70% los costes de construcción. ¿Qué parte ha sido debido al fuerte aumento de los costes y qué parte por alcanzar mejores calidades y materiales?

R.H. Diría que dentro de ese 70%, un 20% quizá haya sido el mercado, debido al aumento general de los costes de construcción, y el 50% restante ha sido totalmente voluntario. Hemos incorporado marcas de primer nivel y cerramientos de las mejores promociones del mundo. No sabíamos si el mercado lo aceptaría, pero hasta ahora el cliente lo está valorando, y seguimos en esa línea.

P. La subida de los tipos de interés, ¿os afectó de alguna manera?

R.H. Ha supuesto un mayor coste financiero. En nuestro caso, los tipos afectan al conseguir capital. Sin embargo, no creo que los niveles actuales sean altos; yo empecé a trabajar con tipos al 5% o 6%. La subida ha sido rápida, pero no hemos alcanzado niveles estratosféricos. Ahora están corrigiendo, y espero que no volvamos a tipos cero, ya que provocaron inversiones sin sentido. Un tipo en torno al 2% sería sano para la economía.

P. Hace un par de años se habló de que el inversor latinoamericano estaba volviendo a sus países. ¿Se ha frenado el aluvión de llegada de capital latinoamericano?

R.H. No lo creo. En Venezuela hubo gente que tuvo que huir, pero ningún cliente mexicano ha venido a Madrid por miedo. Llegan para disfrutar de la ciudad, tener una segunda o tercera vivienda. Históricamente, los latinoamericanos han diversificado en euros y propiedades inmobiliarias. No veo una ralentización en este sentido.

"Con reglas de juego claras, funcionan las cosas mucho mejor, el ruido es lo que ahuyenta"

P. La desaparición de la Golden Visa, ¿puede afectar al residencial de lujo? ¿Les preocupa a vuestros inversores o compradores?

R.H. No nos preocupa. Ninguno de nuestros clientes ha solicitado Golden Visa. Desde 2013 se han otorgado solo 14.500 visas, lo que es irrisorio en un mercado que produce unas 90.000 viviendas anuales. Ha sido una medida populista, pero no esperamos ningún impacto significativo.

P. ¿Qué os preocupa?

R.H. Nos preocupan los vaivenes fiscales, los conflictos entre Gobierno central y autonómicos sobre impuestos. Creo que Madrid está gestionando muy bien la atracción de inversión extranjera, ofreciendo estabilidad y reglas claras.

P. Desde que Terralpa irrumpió en el mercado de lujo, ¿cuánto calcula que se ha encarecido el mercado? ¿Qué recorrido le queda a los precios?

R.H. El mercado ha subido muchísimo, para nosotros y para todos. Desde 2016 ha habido una subida de los precios de lujo entre un 70% y un 100%. Esto aplica tanto a los precios de venta como a la compra de edificios. No sé qué recorrido le queda, pero el producto bueno se sigue vendiendo. Sin duda, seguimos siendo mucho más baratos que París, Londres y Múnich. Lo iremos viendo. La verdad es que trato de ser bastante conservador en este sentido y me creo los precios a los que se vende hoy. En la mayoría de las promociones que hemos hecho, la sorpresa ha sido en lo que se ha acabado vendiendo.

"Desde 2016, ha habido una subida de los precios de lujo de entre un 70% y un 100%"

P. ¿Nuestros comparables son París o Londres? La renta per cápita en esas ciudades no tiene nada que ver con la de Madrid.

R.H. La renta per cápita tiene poco que ver en los mercados high end tanto de Londres como de París o Milán. Londres, creo, es una ciudad que no tiene parangón en el mundo. Es un crisol de civilizaciones donde los altos patrimonios de todo el mundo viven por una serie de circunstancias. No obstante, ahora que están eliminando el régimen fiscal Non-Dom, veremos qué pasa. Y París, siendo una ciudad mucho más grande que Madrid, tiene una renta per cápita también mucho más alta y una zona high end mucho más grande. Pero Madrid está en la liga de las capitales europeas. Los españoles somos malos comerciales de nuestras joyas. El Museo del Prado es un museo de primer nivel mundial, el Museo Thyssen es extraordinario, la gastronomía española está al nivel de las mejores del mundo y el clima es maravilloso. No tenemos que avergonzarnos de lo que tenemos, ya que es extraordinario.

P. El concurso de acreedores del Food Hall Canalejas, ¿es algo puntual o indicativo de que igual nos estamos pasando de frenada, aunque sea en el ámbito gastronómico?

R.H. Yo creo que hay mucha oferta gastronómica. No tengo el conocimiento suficiente para saber si nos hemos pasado de frenada o no. Lo que sé es que la oferta existente era muy buena. Competir en Madrid en gastronomía no es fácil. Plaza Canalejas, en concreto, es un icono de la ciudad, pero a lo mejor se han adelantado. Aquella zona va a ser una zona de lujo, es cuestión de tiempo. Es un grandísimo activo. Todos nos hemos equivocado alguna vez, pero si tienes activos en zonas muy buenas, el tiempo te acaba dando la razón.

P. ¿Cuál es la operación que más le ha gustado hacer de todas las que han hecho en Madrid?

R.H. La que más me gusta siempre es la siguiente, porque es en la que tengo toda la ilusión. La realidad es que todas las que hemos hecho nos ilusionan muchísimo, porque además es un nuevo proyecto y una nueva posibilidad de hacerlo un poco mejor. Y de verdad, la que más ilusión me hará siempre no es esta concreta, es la siguiente.

P. ¿Y la que se le ha escapado? ¿La que le hubiera gustado hacer y no pudo?

R.H. Como dice Enrique Rojas, para tener buena salud mental hay que tener buena salud física y poca memoria. Así que de esas procuro no acordarme.