"No es problema del suelo, la gente no puede pagar lo que cuesta hacer una vivienda"

La eficiencia como parte de la solución al problema de acceso a una vivienda en España. Este es el ingrediente principal de la fórmula de Ignacio Pareja y Gabriel Fernández de Gamboa, socios fundadores de Momentum REIM, una gestora de inversión y desarrollo de proyectos inmobiliarios que nació en plena burbuja inmobiliaria para intentar resolver el grave problema de acceso a una vivienda en España.

Una situación que se ha visto agravada ante la fuerte subida de los costes de construcción y los bajos salarios existentes, lo que ha provocado, según Pareja y Fernández de Gamboa, que las viviendas que se construyen no estén al alcance de buena parte de la población, y que ni siquiera una mayor oferta de suelo sería capaz de resolver.

Ambos abogan por la eficiencia a la hora de buscar productos habitacionales distintos o usar mejor el stock de viviendas existente, además de recuperar ayudas a la compra de vivienda que permitan incentivar el ahorro de los futuros hogares. Una eficiencia por la que Momentum ha apostado con fuerza desde 2019, a través de los alojamientos de carácter temporal.

Una solución habitacional, el flex living, que, si bien reconocen que no resolverá el problema de la vivienda, sí creen que ha llegado para atender a una demanda muy dinámica y hasta ahora insatisfecha en las grandes ciudades.

PREGUNTA. Como sucedió hace unos años con el build to rent, el término flex living ha irrumpido con fuerza en el mercado inmobiliario. Momentum fue pionero con este tipo de proyectos, ¿creen que estamos ante la consolidación de este asset class?, ¿estamos ante un mercado maduro o solo acaba de romper el cascarón?

GABRIEL FERNÁNDEZ DE GAMBOA. Es un mercado cuyo volumen es significativo desde el punto de vista de las transacciones y no es significativo en metros cuadrados, pero ya es una línea de negocio en todas las consultoras. Además, ya hay un consenso sobre el nombre, flex living, ya que durante meses cada consultor se refería a este tipo de activos de una manera y, aunque algunos segmentan en distintos tipos de flex, lo cierto es que hay un reconocimiento de que este producto de alojamiento temporal en las grandes urbes es una solución para muchas situaciones.

P. ¿Por ejemplo?

G.F.G. Primero, porque cubre una demanda histórica insatisfecha, la demanda temporal de alojamiento, por ejemplo, gente que está haciendo una reforma en su casa o que necesita estar unas semanas o pocos meses en una ciudad, ya sea Madrid, Barcelona o Bilbao, y que hasta ahora no encontraba oferta, ya que intentar cerrar un contrato de cuatro meses en el mercado tradicional de vivienda es absolutamente imposible y muchos tampoco pueden permitirse alojarse en un hotel. De tal manera que esto sí que es una solución para mucha gente. Además, desde el confinamiento, también hay una parte de la población que está semi desplazada en la playa o en el pueblo y viene a Madrid lo justo y necesario; tener la flexibilidad de contar con un apartamento temporal a un precio razonable tiene mucho sentido.

P. Pero, ¿el flex living es una solución al problema de la vivienda?

IGNACIO PAREJA. Es una parte de la solución, ya que soluciona el problema de alojamiento de una parte de la demanda, que es la demanda de alojamiento temporal y que hasta ahora solo tenía una alternativa: el hotel de corta estancia o la vivienda de larga estancia. Ahora, en cambio, hay una solución intermedia.

P. ¿Qué porcentaje de la solución al problema representa?

I.P. Ahora mismo, las estadísticas de CBRE hablan de 12.000-13.000 unidades en explotación y en desarrollo, y en un mercado de 20 millones de viviendas es una parte muy pequeña, pero forma parte de otras iniciativas, como puede ser la colaboración público-privada, el build to rent institucional o el Plan VIVE. Al final, el problema del acceso a alojamiento no tiene una solución fácil, ya que mientras los salarios no suban un 30% o los costes de construcción bajen un 30%, la vivienda no va a poder ser accesible para gran parte de la población.

"Mientras los salarios no suban un 30% o los costes de construcción bajen un 30%, la vivienda no va a poder ser accesible para mucha gente"

G.F.G. La gente recurre a este tipo de alojamientos porque es lo que puede pagar, pero sabe que no podrá formar una familia si no tiene un hogar donde vivir con ella, por lo que tendrá que posponer sus planes. La estancia que tienen todos los flex es inferior a los 12 meses; de hecho, la media está entre seis y nueve meses. No se contrata nada por encima de los 12 meses.

P. Pero si cada año te firmo un contrato de 12 meses... Con los quiebros a la ley, ¿se puede caer en la tentación de que este tipo de alojamientos sean una alternativa al alquiler tradicional?

G.F.G. No, el espíritu es dar una oferta a la demanda de alojamiento temporal, ya que hay una demanda muy importante de personas que buscan un alojamiento de carácter temporal, porque están mudándose, porque están haciendo obras, porque están recién llegados a la ciudad, porque vienen a hacer un proyecto de un año, porque están emancipándose... No es una solución permanente en ningún caso, ni desde el punto de vista legal ni desde el punto de vista real. Además, físicamente, el producto no está configurado como una residencia permanente. Nadie quiere vivir permanentemente en 26 metros cuadrados. Es una solución temporal que permite, además, que parte del stock de vivienda permanente se libere de ese tipo de demanda y se pueda ocupar por personas que buscan un alojamiento permanente.

"No es una solución permanente, nadie quiere vivir permanentemente en 26 metros cuadrados"

P. ¿Cómo se puede solucionar, entonces, el problema habitacional actual?

I.P. Mientras el problema de base, que es la diferencia entre salarios y costes, no se solucione, lo que tenemos que hacer es que el mercado sea más eficiente y ser más eficiente pasa por buscar productos distintos, usar mejor el stock de viviendas que tenemos y, también, pensar que el mercado residencial se va a transformar de un mercado en el que el 75%-80% es vivienda en propiedad a un mercado más europeo, con menos del 70% de propietarios.

P. Pero, ¿cómo se consigue ser más eficiente?

G.F.G. Compartiendo espacios y haciendo una gestión eficiente de los mismos. No hay otra manera de solucionarlo. Y ya no es un problema de oferta de suelo, da igual, aunque hubiera suelo, lo que cuesta hacer una vivienda no lo puede pagar la gente. Ya vamos tarde para crear suelo. Por supuesto que hace falta, pero también hacen falta ayudas a la compra de vivienda, ayudas fiscales para incentivar que la gente joven ahorre a través de la compra de una vivienda...

"No es un problema de oferta de suelo, aunque hubiera suelo, lo que cuesta hacer una vivienda no lo puede pagar para la gente"

I.P. Ahora mismo, construir una vivienda, entre lo que cuesta la urbanización del suelo y la construcción, con el suelo gratis, ya está por encima de 2.000 euros el metro cuadrado, por lo que para una vivienda de 80-90 metros, estamos hablando de 200.000 euros, una cifra que para una persona que quiera acceder sola a esa vivienda, es imposible. O sea, no es imposible, pero no está dentro del estándar de accesibilidad del 30% de los ingresos. Si partes del sueldo mediano de 1.500 euros, y que el esfuerzo para alquilar o comprar sea 500 euros, es inviable. Por lo tanto, no se trata de que haya más o menos suelo, son costes y salarios. Y si ambos se alejan, se alejan. Es productividad, debemos mejorar la producción en la economía y ser capaces de tener sueldos más altos y eso pasa porque seamos más tecnológicos o más innovadores, por ejemplo.

P. Pero, ahora todo el mundo habla de construir vivienda asequible como parte de la solución.

I.P. No es asequible.

P. Construir una vivienda es caro y conseguir que cada vez seamos más sostenibles y eficientes, todavía encarece más el proceso. ¿No se puede construir vivienda asequible?

G.F.G. Todas las certificaciones, los procesos constructivos y sostenibles son más caros, pero sí podemos hacer un producto más eficiente, es decir, ajustarnos a los espacios, minimizar los espacios.

P. Vamos a terminar dando razón a aquella ministra que habló de los mini pisos...

G.F.G. Esperemos que no, pero realmente hace falta ayuda pública y potente para incentivar la compra.

I.P. Me fastidian los políticos que hablan de los mini pisos cuando ellos viven en un chalet en Las Rozas y los chavales tienen que alquilar habitaciones sin ventanas y sin cuarto de baño por 500 euros. Hay que tener cuidado, porque cuando se habla de los límites de la dignidad estás insultando a muchísimos jóvenes que tienen, ahora mismo, unas condiciones de alojamiento indignas.

"Me fastidian los políticos que hablan de minipisos y viven en un chalet, mientras chavales alquilan habitaciones sin ventanas por 500 €"

P. ¿Hacer viviendas más pequeñas es la solución al problema de la vivienda?

G.F.G. Es una solución temporal y flexible para un dinamismo nuevo que se está generando en las ciudades.

I.P. Nosotros hacemos flex, pero también negocio residencial tradicional con cooperativas en promoción directa, y lo que tratamos de hacer es un producto que el mercado absorba. Y la realidad es que el mercado, cada día, absorbe viviendas más pequeñas, excepto el mercado de ultralujo. Pero insisto, para mí, el problema se reduce a cómo crecen los salarios y a cómo crecen los precios.

P. Sin embargo, parece que se evita o se rechaza el debate en torno a la mejora de los salarios.

I.P. Yo creo que es un debate muy difícil de asumir por la juventud. Estamos dejando a la siguiente generación una situación mucho peor que la que vivió la generación anterior. Los babyboomers, casi todos, han tenido dos viviendas. No una, dos.

G.F.G. Los españoles estamos mucho más empobrecidos, cada año más. Para comprarte una casa, necesitarías tener ahorrados 100.000 euros, ¿cuántos años de salario necesitas para comprarte una casa? Te compras tu primera casa con 50 años. Es imposible.

"El gran problema que tenemos es la falta de capacidad de ahorro de las familias, los salarios tan ridículos que tenemos"

P. El salario mínimo ha subido más de un 50% desde 2018. Los empresarios decían que el país se iba a hundir, pero no ha sido así.

I.P. La subida del salario mínimo y la subida del PIB es una forma de autoengañarnos. La realidad es que si coges la renta per cápita, la mediana de salarios en España está en 23.000 euros al año.

G.F.G. El gran problema que tenemos es la falta de capacidad de ahorro de las familias. Ese es el problema, los salarios tan ridículos que tenemos. Y tampoco va de salario mínimo, va del salario medio mínimo. Hay que entrar en el mercado laboral y está muy bien que haya un mínimo y está muy bien que suba, pero el problema es que de 23.000 euros, la mayoría de la gente en toda su vida va a llegar a los 40.000. Realmente, tenemos un problema de riqueza y de capacidad de ahorro, porque tenemos mucha carga fiscal o por lo que sea y ese es un tema que sobrepasa a nuestro sector.

P. La administración no puede obligar a las empresas a subir los salarios. Entonces, ¿dónde está la solución?, ¿qué puede hacer la Administración?

G.F.G. Hay una parte que sí puede resolver porque hay una carga fiscal muy importante en todo el proceso constructivo de vivienda que puede anular. Además, hay una carga fiscal sobre los ciudadanos que compran una vivienda que también puede reducir o quitar. Por ejemplo, no debería pagar impuestos ni seguros sociales la empresa que contrate a una persona que gana 24.000 euros, como tampoco debería pagar impuestos una persona con ese salario. Es la única manera de que se fomente la contratación de esa gente y de que esa gente empiece a ganar más dinero. Luego, por supuesto, el desarrollo del suelo tiene que estar subvencionado, y eso no quiere decir que nos dejen el suelo gratis, pero sí que nos paguen por construir, como hace el Gobierno vasco.

"El desarrollo del suelo tiene que estar subvencionado; no quiere decir que nos dejen el suelo gratis, pero que nos paguen por construir"

P. ¿Están a favor de que se vuelva a limitar el precio del suelo protegido? Mientras estuvo limitado no se creó burbuja.

I.P. Yo creo que cualquier intervención en los precios no soluciona nada. Yo, personalmente, no creo en ningún tipo de economía planificada. ¿Y si la urbanización cuesta más que el suelo, qué hacemos, no se promueve suelo? Es poner puertas al campo. Lo estamos viendo con el control de precios de alquileres, intervenir en el mercado es como intentar capar el móvil a un adolescente. Sabe más que tú, no va a funcionar. Cuando se han limitado los precios de los alquileres han surgido los alojamientos temporales, se ha sacado el producto del mercado... El mercado es bastante más complejo. Esta teoría de que con más oferta bajarían los precios..., si no lo pueden pagar, puedes poner toda la oferta que quieras.

P. De hecho, una parte muy importante de la demanda está totalmente fuera de mercado. El inmigrante no puede comprar las viviendas nuevas que se construyen, pero tampoco muchos de los nuevos hogares.

I.P. Ahora mismo, se venden unas 100.000 viviendas de obra nueva. Hogares jóvenes que crean una familia y puedan acceder a obra nueva, como hemos tenido la oportunidad muchas generaciones anteriores, es un caso muy, muy, muy aislado. Y que lo hagan sin ayudas familiares, todavía más aislado. Esa es la realidad. Si partes de que existe un problema estructural de salarios, costes y que la intervención pública puede tener un efecto, pero este siempre va a ser limitado, la única salida que tenemos para intentar resolver el problema, desde el sector empresarial, insisto, es hacer el mercado más eficiente.

"La única manera para intentar resolver el problema de la vivienda, desde el sector empresarial, es hacer el mercado más eficiente"

P. Se pide más oferta en el mercado pero, durante la burbuja hubo una oferta enorme y los precios no solo no bajaron sino que reventaron. ¿Vamos hacia la misma situación?

G.F.G. Entonces había mucho dopping financiero, que es lo que generó la burbuja.

I.P. Estamos en el polo opuesto y las promotoras no están sobrefinanciadas. Además, de las 600.000 transacciones anuales, entre 200.000 y 300.000 son compras al contado, es decir, de compradores que no están presionados o que tengan necesidad de vender la casa porque suban medio punto los tipos de interés. Olvídate de que bajen el precio. Esta situación no tiene nada que ver con lo que teníamos en 2008, cuando la gente se apalancaba un 150% para comprar una casa y las promotoras tenían préstamos gratis. Ahora, toda esa gente considera que comprar vivienda es una inversión muy rentable para poner en alquiler, porque es la realidad, ya que las rentas están subiendo muy por encima del IPC y, además, no tienen la necesidad de apalancarse para ser más rentables, lo cual hace que los precios sean mucho más sólidos.

P. ¿Quién se beneficia de que los costes de construcción se hayan disparado?

G.F.G. Nadie. Los costes de construcción dependen del mercado global de materias primas. Nadie se beneficia de la subida de costes, que se distribuye a través de una cadena mundial de valor de materias primas y de mercados, con sus propias regulaciones y sus propias tendencias. ¿Quién se beneficia de que suban los áridos o el acero? No los conocemos, es un mercado internacional. El petróleo afecta a un montón de partidas de la construcción. Que Netanyahu tome una decisión, me sube la construcción. ¿Quién se beneficia de eso? No es Ferrovial, que cada vez tiene menos trabajo, menos volumen, porque se hace menos obra. ¿Quién se beneficia de ese incremento de costes de la construcción? Nadie. Es un tema superglobal.

P. Es un problema global, pero, ¿es mucho más caro construir una vivienda en España que en otros países?

G.F.G. En España se ha construido siempre muy barato porque hay mano de obra barata, además, se sabe construir muy bien, hay unos protocolos muy buenos, tenemos unos técnicos muy buenos, un código técnico que lo copian en toda Europa. Las cosas se han hecho muy bien y muy baratas porque los salarios eran muy baratos. Y ahora estamos en unos niveles de precios que han subido al doble, pero que siguen siendo mucho más baratos que construir al otro lado de la frontera. En Francia o en Portugal cuesta un 30% más construir que aquí. Por eso, el problema del coste de construcción es relativo, porque ha subido mucho en poco tiempo, pero de verdad que no se construye caro y, desde luego, nadie se beneficia de ello en España.

"El problema del coste de construcción es relativo, ha subido mucho en poco tiempo"

P. Transformar suelo terciario o edificios de oficinas en residencial, ¿es una solución?, ¿a Momentum le interesa?

I.P. Lo estamos estudiando y estamos muy interesados. Forma parte de la solución, a pequeña escala, pero forma parte de esa necesaria mejora de la eficiencia del parque de suelos y de edificios. Es el único camino que nos permite poner producto accesible.

P. Y qué es más rentable, ¿transformar un edificio de oficinas ya construido en residencial o construirlo desde cero sobre suelos de uso terciario?

I.P. La reconstrucción o la rehabilitación de edificios tiene un coste muy parecido a la obra nueva y el impacto en los planes de negocio es muy similar. Sin embargo, en general, cuando tratas de comprar un edificio, aunque no valga para nada, el propietario quiere venderte los ladrillos, pero el valor que tiene ese edificio de cara a la reconversión es bajísimo. Para que una vivienda en alquiler protegida pueda construirse a precio de módulo tendrías que comprar el suelo o el edificio que vas a reconvertir en no más de 800 euros el metro cuadrado. ¿Quién te vende un edificio por 800 euros? Alguien que esté arruinado absolutamente.

"Para que una vivienda en alquiler protegida pueda construirse a módulo, habría que comprar suelo o el edificio de oficinas en no más de 800€"

P. ¿Lo puede explicar?

I.P. Si tú quieres hacer vivienda protegida en alquiler, que es lo que permite el decreto de la Comunidad de Madrid, tienes que comprar un suelo, construir la vivienda y ponerla en alquiler. Para que esa vivienda te cueste el módulo de vivienda protegida a precio limitado, es muy difícil pasar de 800 euros. Hay casos, cuando las cooperativas se arriesgan y luego tienen que ampliar capital social, que llegan a 900, pero nadie vende un edificio por ese precio.

P. Entonces, ¿es una medida con un impacto limitado en el mercado?

G.F.G. Nadie está tan devaluado. Tiene que haber una crisis tremenda para que un institucional venda ese edificio, por lo que el alcance del decreto en edificios existentes va a ser muy pequeño. Va a funcionar más en suelos que en edificios o en edificios muy pequeñitos. O que sea el propio propietario el que haga la reforma y juegue a que dentro de 15 años será descalificado y será libre, ya que, tal y como está redactado el Real Decreto, el cambio de uso es de carácter permanente.

I.P. Lo positivo es que la Comunidad Madrid ha marcado una línea que es flexibilizar los usos para resolver el problema de la vivienda cuanto antes. Y eso es una buenísima noticia, si bien, ha dejado en sede municipal el aterrizar esa política y creo que solo va a resolver una parte mínima de problema, pero hay que seguir estudiando iniciativas.

Hay una estrategia que tenemos sobre la mesa, lo que llamamos 'active living'

P. ¿Ustedes tienen alguna propuesta?

I.P. Hay una estrategia que tenemos sobre la mesa, lo que llamamos active living, proyectos sobre suelos dotacionales destinados a mayores de 50 años, y la mitad de ellos, mayores de 65. Lo que lo que vas a conseguir con esos proyectos es liberar un montón de stock de vivienda que ahora mismo ya está pagada, con alquileres que los jóvenes puedan pagar. No es obra nueva, es una vivienda en Usera, pero vas a aumentar muchísimo la oferta disponible de vivienda usada para gente que sí puede pagarla. Y, además, vas a combatir un problema social que es el de la soledad y el de la gente mayor.

P. ¿Cómo funciona exactamente?

G.F.G. La vivienda colaborativa que ha regulado la Comunidad de Madrid son residencias de mayores válidos, no asistidos, en suelo dotacional, con una posibilidad de que el 50% sean mayores de 50 años y menores de 65. Esas personas, si quieren, alquilan su vivienda o la venden, pero al final es una vivienda que dejan de usar, sale al mercado, mientras ellos se van a vivir a una vivienda más adecuada a sus necesidades.

G.F.G. El active living es urbano, en el barrio donde ha estado toda su vida y a un precio de alquiler razonable. Un espacio mucho más reducido, respecto a su casa actual, pero donde se vive en compañía y rodeado de gente, en una comunidad que te acompaña. La soledad es un problema tremendo del que no se habla.

P. ¿En qué punto del ciclo estamos? Llevamos una década desde que el mercado tocó fondo, ¿estamos cerca del punto de inflexión?

I.P. Mi sensación es que el mercado se está adaptando, pero poniendo menos oferta, más que bajando precios. Como los números en las promociones salen muy ajustados, se hacen menos. La caída de precios en el mercado residencial, ¿cuándo va a ocurrir? Mi sensación es que mientras tengamos unas estadísticas de viviendas al contado del 40%, estamos muy lejos de que haya una caída de precios.

"Mientras tengamos un 40% de compras de viviendas al contado, estamos muy lejos de que haya una caída de precios"

G.F.G. Nos dirigimos hacia un estancamiento de mercado, donde la producción es muy baja, los precios no se mueven y se acumula la demanda insatisfecha, que, sin embargo, es incapaz de comprar. Además, la industria no puede reaccionar frente a esto, porque introduciré un producto en el mercado que la demanda no puede pagar.

P. Los datos de los visados de vivienda muestran que hay interés en construir, pero falta capacidad.

I.P. Es necesario vender todas esas viviendas, financiarlas y construirlas. Y no es tan sencillo, porque los márgenes son muy bajos.

P. ¿Cómo ha afectado la falta de mano de obra a Momentum?

I.P. Los costes aumentan y no es posible repercutirlos al cliente.

P. ¿A quién se le repercuten esos mayores costes, a la constructora?

I.P. Cuando no puedes repercutir el coste al cliente, reduces tu margen hasta que deja de ser rentable.

G.F.G. Aquí, todas las semanas analizamos muchísimas oportunidades de suelo, miles de viviendas y los números no salen por ningún lado. Tendrías que decir al propietario del suelo que, si está pidiendo 1.000, solo le puedes pagar 200.

"Cuando no puedes repercutir el coste al cliente, reduces tu margen hasta que no te interesa"

P. ¿Y reducir márgenes?

I.P. Teóricamente, el riesgo inmobiliario implica que se debería exigir un margen de entre un 15% y un 20% sobre ventas en una promoción inmobiliaria, pero, si se analizan los datos públicos de los márgenes de las promotoras cotizadas, están lejos de obtener un 20%. El negocio de la promoción enfrenta riesgos importantes como retrasos, desviaciones y costes financieros, lo que está provocando que se construyan menos viviendas, no más. ¿Por qué todos los accionistas de las empresas cotizadas están abandonando? Porque los márgenes no son adecuados. Si lo fueran, invertirían más. Revisen las cuentas de las cotizadas, no tienen rentabilidad. Las tires descomunales no existen.

P. Pero, mientras tanto, se están repartiendo dividendos.

I.P. Como accionista, obtienes una retribución que es el dividendo posterior al beneficio. Todas están en una situación en la que los accionistas desean salir, pero no han podido hacerlo. Tienen márgenes bajos porque el mercado es el que es.

G.F.G. Esto se entiende muy bien cuando analizas el mercado promotor. En España, actualmente, hay mucho capital extranjero institucional, fondos de deuda que, al subir los tipos, me decían, “¿cómo voy a promover yo para obtener este 18% que me ofreces, asumiendo todo el riesgo, cuando puedo usar mi capital de deuda, financiar a fulanito y ganar un 15% o un 12% sin riesgo? Por tres puntos más, ¿por qué asumir el riesgo de equity? Financio y me convierto en banco para financiar a otro que asuma ese pequeño margen de ganancia.

P. ¿Es momento de que el dueño del suelo reduzca su margen? Después de todo, el coste del suelo representa un porcentaje muy importante del precio final de la vivienda.

I.P. Que no te quepa duda. Pero no es tan sencillo cuando los costes de urbanización que tiene el propietario del suelo han subido mucho. Además, el porcentaje de repercusión del suelo varía significativamente. En el barrio de Salamanca será el 70%, y en Los Berrocales el 25%, en obra nueva. Varía mucho dependiendo del producto, pero si nos enfocamos en el mercado más "asequible", como pueden ser Los Berrocales o Valdecarros, ahí se están pidiendo 1.200-1.300 euros el metro cuadrado de suelo. Es que urbanizar a lo mejor les ha costado 400 y llevan ahí 25 años involucrados. ¿Qué rentabilidad obtienen?

"¿Por qué todos los accionistas de las empresas cotizadas están de salida? Porque los márgenes no son correctos"

P. ¿Cuánto les costó el suelo?

I.P. Les habrá costado muy poco, pero llevan 25 años con él.

G.F.G. Y por cada suelo que venden, tienen otros diez parados, con problemas, porque ha cambiado el partido político del Ayuntamiento y han bloqueado el planeamiento... Y eso los que salen.

P. Pero en algún lugar hay que reducir los costes para intentar bajar el precio final de la vivienda.

P. Si el promotor tiene poco margen, puede pagar menos por el suelo, y al final se logra un equilibrio en el que ambas partes tienen un margen más o menos razonable. Es decir, el ajuste del precio del suelo sí que se da. En Valdecarros, por ejemplo, se venden suelos a 1.200 porque hay promotores que pagan eso y piensan que hay compradores para una vivienda de 400.000 euros. Con el precio del suelo ocurre igual que con el precio de la vivienda, lo determina el mercado y si alguien te lo compra, ese es el precio. ¿Que si a mí Valdecarros a 1.200 me parece caro? Me parece caro porque si consideras el precio de la vivienda que implica eso, te das cuenta de que el 90% de la población no puede adquirir esa casa.

"Quitar la deducción de ahorro de vivienda en el IRPF ha sido un atropello"

G.F.G Y sí, se venden 100, 200, 300 unidades de 400.000 euros a gente de 35 años que tiene un buen sueldo y puede permitírselo, pero las miles de viviendas de esos desarrollos, a esos precios, no se absorberán en muchos años.

P. ¿Son partidarios de volver a fórmulas como la cuenta ahorro vivienda que se utilizó en el pasado?

G.F.G. Claro. Eliminar la deducción por ahorro de vivienda en el IRPF fue un error y un absurdo. Hay que fomentar que la gente acceda a hipotecas y ahorre a través de ellas. Entre otras cosas, porque cuando esas personas se jubilen sin vivienda, habrá que ayudarlas de alguna manera.

P. No han apostado por el build to rent, a pesar de que se puso de moda hace un par de años. ¿Por qué? En cambio, Momentum es muy fuerte en la gestión de cooperativas.

I.P. Nosotros no hacemos build to rent tradicional, solo tenemos un proyecto, porque con los precios de mercado actuales no nos salen los números. Nos encantaría porque hay una gran demanda de vivienda en alquiler, pero no vemos rentabilidad. Actualmente, vemos una gran oportunidad en desarrollar más cooperativas, ya que creemos que es la forma de producir vivienda más adaptada a las necesidades del mercado. Sin embargo, prácticamente no existen ayudas públicas. Además, tampoco hay un control sobre quién puede gestionar cooperativas.

"Nos encantaría hacer 'build to rent' porque hay una demanda enorme de vivienda en alquiler, pero no le vemos la rentabilidad"

G.F.G. Al igual que para ser gestora de fondos de vehículos a través de la CNMV necesitas pasar un filtro de honorabilidad, deberían intervenirse y regularse los profesionales que gestionan el dinero de los cooperativistas, ya que manejan los ahorros de determinadas personas. No cualquiera debería poder involucrarse.

P. ¿Dónde está Momentum?

I.P. En Valencia tenemos ahora mismo cuatro cooperativas y una promoción directa. En Málaga tenemos tres cooperativas, dos en Distrito Z, una en Torremolinos y otra en Benalmádena. En Madrid estamos entregando ya Monte de la Villa, en Aravaca, un proyecto espectacular de 11 viviendas, en la mejor parcela del Barrial, además de otros proyectos de cooperativas en desarrollo.

P. ¿Se enfocarán más en cooperativas que en flex living?

I.P. Lo que vemos más complicado es encontrar proyectos con una rentabilidad-riesgo ajustada en promoción para venta. Nos cuesta mucho invertir con los márgenes tan bajos de la competencia. Por eso estamos más en el sector de cooperativas, mientras que en flex continuamos creciendo. Actualmente estamos construyendo dos carteras nuevas y en active living pronto comenzaremos a promover también, exclusivamente en Madrid, para mayores válidos.

"Nos cuesta mucho invertir con los márgenes tan bajos que invierte la competencia"

P. ¿Montarán un fondo exclusivo para invertir en active living?

I.P. Sí. Hemos firmado un acuerdo y estamos cerrando las primeras compras con el sheet porfolio.

P. ¿Con quién colaborarán?

I.P. Hay que ser prudentes, ya que hasta que no se concreten las primeras compras, las plataformas solo se consolidan cuando han comprado. Pero es algo que sucederá a corto plazo.

P. ¿Cuántos activos esperan adquirir?

I.P. En active living, el objetivo es invertir entre 100 y 150 millones de euros en equity en los próximos dos años. En flex, cada plataforma nueva tiene un objetivo mínimo similar, de 100 millones.

P. Y con esas cifras de inversión, ¿cuántas unidades saldrán al mercado?

I.P. Alrededor de 3.000 en active living y otras 3.000 en flex living.

"Evitamos el crecimiento sin rentabilidad"

P. ¿Flex living solo en suelo terciario?

I.P. Mientras la legislación no lo permita en otros usos, no hay alternativas. En residencial, con la legislación actual, es imposible. No se pueden hacer productos de ese tamaño en suelo residencial, ya que los precios no son viables, es otro tipo de producto. La vivienda en alquiler con amenities y servicios ya existe en el mercado, pero ofrecer un producto a precio razonable es muy complicado.

P. ¿Qué proyectos tienen en marcha y cuáles son los planes de Momentum a corto o medio plazo?

I.P. Empezamos en 2019 con flex living en Rivas y posteriormente en San Sebastián de los Reyes y Valdebebas. Adquirimos Valdebebas durante el confinamiento en 2020, fue la última compra de la primera cartera con King Street. Luego llegó la segunda cartera con Alcobendas, San Cugat, Barakaldo y Carabanchel. Nuestro objetivo es seguir creciendo. Actualmente, gestionamos 1.200 millones y, desde luego, evitamos el crecimiento sin rentabilidad, que es un problema en nuestro sector. Crecer solo por crecer suele acabar mal. Estamos satisfechos y tenemos buenas perspectivas. A ver cómo termina el año. Y que dure la fiesta.