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La vivienda, una urgencia nacional: estas son las soluciones que propone el sector inmobiliario
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La vivienda, una urgencia nacional: estas son las soluciones que propone el sector inmobiliario

Además de cambios en el marco regulatorio para conseguir una seguridad jurídica que atraiga más inversión extranjera, los expertos piden fomentar la colaboración público-privada y desbloquear suelo finalista para incrementar la oferta

Foto: Foro 'Viviendas asequibles: buscando soluciones al futuro residencial'.
Foro 'Viviendas asequibles: buscando soluciones al futuro residencial'.

El pasado domingo, alrededor de cuarenta colectivos de toda España convocaron manifestaciones en varias ciudades bajo el lema Se acabó. Bajemos los alquileres. Esta demostración popular, que contó con miles de participantes y de la que se hicieron eco todos los medios nacionales, sirvió para recordar que el problema del acceso a la vivienda en nuestro país continúa vigente dos crisis, tres décadas y cuatro gobiernos después. Si bien las demandas de los afectados son conocidas por el grueso de la población, como también lo son las posturas de los partidos políticos, no siempre es tan visible el análisis de la situación que se hace desde el propio sector inmobiliario.

Precisamente con el objetivo de poner en valor este punto de vista técnico en una cuestión de tanto alcance, El Confidencial organizó un foro titulado Viviendas asequibles: buscando soluciones al futuro residencial. La jornada contó con el patrocinio de Aedas Homes, Hipoges y la Junta de Compensación de Valdecarros, así como con la colaboración de la Generalitat Valenciana, Sogeviso y Grupo Salas. Los encargados de ofrecer su análisis a modo de apertura del evento fueron María Abascal, directora general de la AEB (Asociación Española de Banca); y Jorge Rodrigo Domínguez, consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid.

María Abascal reconoció que “el acceso a la vivienda es uno de los principales problemas sociales, especialmente para los jóvenes, debido a la falta de oferta y el incremento de precios”. Para dimensionar la primera cuestión, concretó que, según el Banco de España, “existe un déficit de 600.000 viviendas en nuestro país”. Y para solucionarlo, la experta ofreció algunas recomendaciones: “Necesitamos fomentar el equity para operar a gran escala, lo que requiere de un marco favorable. Al mismo tiempo, los constructores y promotores reclaman más suelo finalista y agilizar los trámites burocráticos que alargan los procesos”. De cara a impulsar la oferta asequible, aconsejó “incrementar la colaboración público-privada” y “explorar opciones como la construcción industrializada, una técnica emergente que puede reducir los plazos de ejecución, además de ser más sostenible”.

"Existe un problema de acceso a la vivienda porque falta oferta: hay un déficit de 600.000 viviendas en España", Mª Abascal (AEB)

¿Y cómo está el mercado inmobiliario? La directora general de la AEB explicó que no se encuentra en mal momento porque “no hay problemas de financiación, con un volumen de crédito activo de 500.000 millones de euros”. Asimismo, “el flujo de financiación hipotecaria en 2024 ha aumentado un 12% en comparación con el año anterior”, mientras que “el crédito promotor ha bajado significativamente desde la crisis inmobiliaria, siendo ahora un 20% de los niveles previos”, detalló.

placeholder María Abascal, directora general de la AEB (Asociación Española de Banca).
María Abascal, directora general de la AEB (Asociación Española de Banca).

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A continuación, Jorge Rodrigo Domínguez quiso poner como ejemplo las iniciativas que está adoptando en materia de vivienda el ejecutivo regional que representa: “Hemos apostado por un modelo de colaboración público-privada, a través de un plan de choque constituido por diez medidas urgentes”, aseguró. Según el consejero, “el Plan Vive de Madrid ha facilitado la construcción de 10.500 viviendas asequibles y ha beneficiado a más de 3.000 jóvenes con la concesión de 1.800 hipotecas a través de la colaboración con ocho bancos”. En paralelo, “desde la Comunidad de Madrid se gestiona un patrimonio de más de 25.000 viviendas públicas destinadas a los sectores más vulnerables y se han lanzado programas de rehabilitación para mejorar la accesibilidad y renovar barrios. También estamos proyectando un hub de construcción industrializada”, concretó.

"La Ley Estatal de Vivienda es intervencionista y culpable del desequilibrio en el mercado de alquiler", J. R. Domínguez (C. de Madrid)

Tras compartir los datos e iniciativas regionales, el consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid pasó a criticar duramente la Ley Estatal de Vivienda, calificándola de “intervencionista y culpable del desequilibrio en el mercado de alquiler”. “Frente a una postura del ejecutivo nacional que ha provocado un terremoto”, Jorge Rodrigo Domínguez defendió “la seguridad jurídica como única vía para solucionar la cuestión”.

placeholder Jorge Rodrigo Domínguez, consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid.
Jorge Rodrigo Domínguez, consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid.

La primera mesa redonda de la jornada se tituló Soluciones para atraer la inversión: el papel de los inversores y estuvo constituida por Ángel Alcázar, COO de Hipoges para España; Beatriz Toribio, secretaria general de APC España (Asociación de Promotores y Constructores de España); y Rosa Gallego, CEO de Q-Living Real Estate.

Para Ángel Alcázar, “es indispensable generar un marco regulatorio, que sea el mismo para todas las comunidades autónomas y que respalde a los propietarios particulares y a los grandes tenedores de forma equitativa”, según indicó. Entre los elementos que generan cuello de botella, el experto de Hipoges apuntó que “se deben mejorar los tiempos, entre otras cosas porque las leyes del suelo están paralizadas, y se han de reducir costes para poner vivienda en el mercado de una forma mucho más ágil y que el precio esté alineado con la situación actual”.

"Necesitamos una regulación que incremente la oferta de viviendas, pero sin estigmatizar a inversores y promotores", B. Toribio (APC)

Por su parte, Beatriz Toribio pidió una “regulación que sirva para incrementar la oferta de viviendas, pero sin estigmatizar a inversores y promotores”. Con su compañero de tertulia coincidió en que “la existencia de regulaciones diferentes para cada comunidad autónoma dificulta la inversión y genera inseguridad”. Respecto al control de alquileres, se mostró tajante: “No es la solución, ya que las experiencias previas así lo han demostrado. Lo que necesitamos son medidas urgentes en dos áreas clave como son la disponibilidad de suelo y los ajustes fiscales”, precisó. Para modernizar el sector, la experta propuso “atraer más mano de obra cualificada y apostar por la industrialización en la construcción”.

placeholder Mesa redonda 'Soluciones para atraer la inversión: el papel de los inversores'.
Mesa redonda 'Soluciones para atraer la inversión: el papel de los inversores'.

También Rosa Gallego señaló directamente a la seguridad jurídica: “La estabilidad es esencial para que el producto inmobiliario sea rentable y atractivo para los inversores”, afirmó. Igualmente, especificó que “los sobrecostes y la alta fiscalidad afectan directamente la rentabilidad de las promociones inmobiliarias, mientras que las intervenciones públicas generan desequilibrios si no están acompañadas de las compensaciones adecuadas”, indicó. La CEO de Q-Living Real Estate introdujo en la conversación el elemento temporal, ya que, en su opinión “los planes urbanísticos diseñados hace décadas ya no reflejan la realidad actual del mercado inmobiliario”.

El déficit de vivienda en España y sus consecuencias

Antes de dar comienzo a la siguiente mesa redonda, Concha Osácar, socia fundadora de Azora Capital, conversó con Miquel Roig, adjunto a la dirección de El Confidencial, para ofrecer su visión de la cuestión. Así, explicó que “la escasez de vivienda regulada o protegida dificulta el control de los precios del alquiler, ya que la mayor parte de este mercado está constituido por vivienda libre procedente de ahorradores particulares”. En paralelo, “existe un problema estructural porque hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, tanto en el sector del alquiler como en el de venta, debido a la falta de producción y la ausencia de patrimonio público destinado a vivienda social (esta solo representa el 1,5% del total), lo que deja a las capas más vulnerables de la población sin una respuesta adecuada”, detalló.

"En 15 años se crearán 3,7 millones de nuevos hogares en España. Necesitamos un entorno estable y predecible", C. Osácar (Azora Capital)

Bajo la perspectiva de la fundadora de Azora Capital, el sector requiere de dos elementos para funcionar correctamente: “Inversiones a largo plazo con gran demanda de capital y un marco regulatorio que fomente este tipo de inversión, protegiendo a inversores nacionales e internacionales”, subrayó. Entre las recomendaciones para lograrlo, Concha Osácar enumeró “un entorno estable y predecible, movilización de suelo público de forma masiva, una colaboración público-privada que dé respuestas ágiles al crecimiento de la demanda esperado —en los próximos 15 años se crearán 3,7 millones de nuevos hogares en España— y ajustar la fiscalidad”. “Solo así conseguiremos atraer el capital internacional necesario para financiar el desarrollo de vivienda asequible”, sentenció.

placeholder Miquel Roig (EC) conversa con Concha Osácar, socia fundadora de Azora Capital.
Miquel Roig (EC) conversa con Concha Osácar, socia fundadora de Azora Capital.

La última mesa redonda de la jornada se tituló Modelos de PPP como solución. Experiencias y mejoras pendientes. Los participantes fueron David Botín, director general de Servicios Inmobiliarios de Aedas Homes; Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de compensación de Valdecarros; Sebastián Fernández Miralles, secretario autonómico de Vivienda de la Generalitat Valenciana; Manel Rodríguez, CEO del grupo SALAS; y Javier García del Río, director general de Sogeviso.

Como representante de la administración pública en la tertulia, Sebastián Fernández Miralles centró su intervención en destacar los ejes de la política en materia de vivienda que está llevando a cabo el ejecutivo regional del que forma parte: “Este es un tema central para los ciudadanos y, por ende, debería serlo para los gobiernos autonómicos”, destacó. “Por esta razón —continuó el consejero—, el Plan Vive de la Comunidad Valenciana busca reactivar la promoción de vivienda protegida a través de tres ejes principales como son un nuevo marco normativo que apuesta por los jóvenes; la simplificación de procesos y plazos burocráticos, ya que tenemos un retraso de ocho años; y el impulso de la colaboración público-privada poniendo suelo público a disposición de proyectos que hagan frente a esta emergencia social”.

"La situación del mercado inmobiliario ha sido utilizada políticamente. Es necesario unificar esfuerzos", David Botín (Aedas Homes)

En su reflexión, David Botín pidió “un pacto político que permita duplicar la producción” y recomendó “trabajar para conseguir mayor disponibilidad de suelo, mano de obra y financiación, además de atraer capital internacional”. El representante de Aedas Homes aseguró que “el capital no está disponible porque no se logra atraer suficientes inversores extranjeros”. Desde su punto de vista, “la situación del mercado inmobiliario ha sido utilizada políticamente. Es necesario unificar esfuerzos porque la oferta y la demanda están desequilibradas, pero no se ha diagnosticado adecuadamente el problema”. Antes de concluir su turno, expuso dos vías a explorar: “Por un lado, es crucial convertir el stock de edificios en flujos de caja atractivos. Por otra parte, hay necesidad de estandarización y simplificación en el diseño y los materiales para reducir costes y acelerar la construcción”, defendió.

Uno de los desarrollos con mayor proyección de toda España se encuentra en Madrid y su nombre es Valdecarros. Para el presidente de su Junta de Compensación, “se trata de la mayor operación de colaboración público-privada, ya que, de las 150.000 viviendas proyectadas en la capital, Valdecarros va a suponer un 30%, es decir, 51.000 viviendas de las que 28.000 son protegidas”. Luis Roca de Togores enfatizó que “este nuevo barrio contribuirá significativamente a la oferta de vivienda en Madrid, con la esperanza de que esto regule y modere los precios”. El experto también remarcó que “existe un problema importante con la mano de obra, ya que se requiere una industrialización más avanzada para atender la demanda creciente. Sin embargo, la competencia por estos trabajadores cualificados y por el capital es global, lo que afecta a las posibilidades de crecimiento del sector en España”, analizó.

placeholder Mesa redonda 'Modelos de PPP como solución. Experiencias y mejoras pendientes'.
Mesa redonda 'Modelos de PPP como solución. Experiencias y mejoras pendientes'.

Manel Rodríguez recordó que su organización promueve vivienda asequible en Cataluña desde hace 30 años, “lo que significa que hemos trabajado bajo las normativas VPO y por eso las regulaciones de precios no nos afectan”. Sí pidió “ajustes en los módulos del precio según el IPC”. El CEO de Grupo Salas advirtió que “el problema principal de vivienda se agravará en los próximos años, especialmente para los jóvenes porque las soluciones tardan años en tener efectos. Hace falta un plan a largo plazo para el parque de viviendas y se debería evitar la especulación limitando el uso de las viviendas VPO”, concretó. Como recomendaciones recalcó que “la administración debe liberar suelo finalista más rápido y en mayor volumen” y abogó por “una especie de PERTE centrado en la industrialización de la vivienda”, así como por “importar mano de obra cualificada debido a la incapacidad local de aumentar la producción”.

Para cerrar el evento, Javier García del Río reconoció que “existe un reto importante en cuanto a la creación de stock de vivienda asequible”, pero advirtió que “el sector necesita adaptarse para desarrollar esta oferta”. ¿De qué manera? “Es necesario crear grandes patrimonialistas que gestionen alquileres, facilitando la intervención pública y privada en este ámbito. También es fundamental la colaboración público-privada, aunque obtener capital no es un proceso ágil, pero existen fuentes de financiación interesadas en proyectos de alquiler asequible”, subrayó. Además, aconsejó “cambiar todo el enfoque en el sector, pasando de la venta (B2Sell) al alquiler (B2Rent), generando rentabilidad a largo plazo”. Finalmente, destacó “la necesidad de desarrollar proyectos más allá de las grandes capitales, promoviendo confianza en otras áreas del país”.

El pasado domingo, alrededor de cuarenta colectivos de toda España convocaron manifestaciones en varias ciudades bajo el lema Se acabó. Bajemos los alquileres. Esta demostración popular, que contó con miles de participantes y de la que se hicieron eco todos los medios nacionales, sirvió para recordar que el problema del acceso a la vivienda en nuestro país continúa vigente dos crisis, tres décadas y cuatro gobiernos después. Si bien las demandas de los afectados son conocidas por el grueso de la población, como también lo son las posturas de los partidos políticos, no siempre es tan visible el análisis de la situación que se hace desde el propio sector inmobiliario.

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