"Gracias a la inmigración mucha gente ha podido comprarse una casa mejor"

Juan Antonio Módenes lleva más de 30 años estudiando e investigando los cambios demográficos en España y su impacto sobre el mercado residencial. En todo este tiempo, ha observado, no solo cómo la creación de hogares en España ha ido disminuyendo poco a poco como consecuencia del descenso de la natalidad, sino también cómo en momentos de crecimiento económico como el vivido en los años previos al estallido de la crisis financiera o como el actual, la población inmigrante tuvo, y está teniendo, un papel muy relevante, en la demanda de viviendas, hasta el punto de haber permitido a ciertos estratos de la sociedad española escalar económicamente.

Consciente de que las 100.000 viviendas que se construyen actualmente en España son insuficientes para atender a la demanda existente, aboga por iniciativas que limiten el uso turístico de las viviendas vacías, así como instrumentos de planificación y políticas en materia de vivienda que permitan gestionar esas viviendas y asegurarse de que sean ocupables de nuevo.

Juan Antonio Módenes es doctor en Geografía, profesor titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos. Imparte docencia de demografía general en el Grado Oficial de Geografía, Medio Ambiente y Planificación Territorial de la UAB, y de demografía urbana residencial en el Máster Propio Metrópoli de Estudios Urbanos y Metropolitanos.

Asimismo, ha desarrollado su investigación en el campo de la Demografía Urbana y Regional, específicamente sobre la movilidad residencial, la vinculación de la población y la vivienda, y las previsiones de demanda residencial, cuyas conclusiones han comenzado a escucharse en algunos de los foros de real estate más importantes de nuestro país. Por ejemplo, intervino en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

PREGUNTA. La creación y destrucción de hogares y los movimientos migratorios influyen en el mercado residencial. Sin embargo, es un tema que en los debates inmobiliarios se trata de manera superficial. ¿Cuáles son los fundamentales demográficos que condicionan o pueden condicionar el mercado residencial?

JUAN ANTONIO MÓDENES. El fundamento principal es la creación de hogares y, dentro de la creación de hogares, el saldo neto de creación de hogares, es decir, cuánto crece el stock de hogares de una población, que es la base de las proyecciones de demanda residencial que hacemos desde la demografía. A nosotros nos preguntan cuántas viviendas tenemos que construir y nosotros respondemos que cuántos hogares más se van a crear. Y a partir de ahí, se supone que si hay 'n' hogares más en una población, y si todo va bien, tiene que haber 'n' viviendas más.

"Se supone que sí hay 'n' hogares más, si todo va bien, tiene que haber 'n' viviendas más"

Detrás de ese saldo neto de hogares hay dos flujos básicos: por un lado, el de creación de hogares y por otro, el de disolución de hogares. Es decir, en toda población se van creando hogares, normalmente por la emancipación de los jóvenes, por la formación de parejas, pero también por migraciones e inmigración. Asimismo, se van disolviendo hogares, básicamente por la mortalidad del último miembro del hogar, pero también por disolución de parejas o por emigración, obviamente. Esos dos flujos se interrelacionan entre sí. Si el flujo de creación es mayor que el flujo de disolución, el stock de hogares va creciendo. Y, al revés, si la cifra de disolución de hogares es mayor, el stock disminuye. Por tanto, si crecen los hogares, hay que construir viviendas, mientras que si disminuyen, no es necesario construir.

P. Con el fuerte descenso de la natalidad y los problemas de la gente joven para emanciparse, ¿cómo ha evolucionado ese saldo neto de creación de hogares en los últimos años?

J.A.M. La creación de hogares por emancipación o formación de parejas depende de la estructura por edad de la población, obviamente, pero detrás están los niveles de fecundidad históricos. En España, hasta prácticamente el cambio de siglo, teníamos unos flujos de creación de hogares bastante elevados, porque veníamos de una fecundidad relativamente alta hasta mediados de los 70. Las generaciones del baby boom en España abarcan desde los años 60 hasta el año 75, hasta la muerte de Franco y el cambio de régimen. Estas personas, nacidas hasta el año 75, se emancipaban 25 o incluso 30 años más tarde, es decir, hacia el año 2000. De tal manera que, hasta esos primeros años del siglo XXI, se observaba un flujo elevado de creación de hogares.

Por el contrario, si observamos el pico de la pirámide, España era un país relativamente joven hasta ese momento. El proceso de envejecimiento estaba iniciándose, lo que provocaba una cierta descompensación a favor de la demanda joven en este esquema básico de creación y disolución de hogares. Recuerdo que en trabajos en los que colaboraba en el Centro de Estudios Demográficos, a finales de los años 90, ya anunciábamos que a partir de mediados de la primera década del siglo XXI, iba a disminuir la demanda residencial, porque la pirámide demográfica ya lo indicaba. La fecundidad a partir del año 75 era muy baja, y así seguimos, y las generaciones del baby boom y anteriores iban llegando a edades ancianas.

P. Y, a pesar de que en la primera década del siglo XXI se anticipaba una menor demanda residencial, hubo una burbuja inmobiliaria. Una burbuja que, aparentemente, no se explica por un tema demográfico. ¿O sí?

J.A.M. Exactamente. ¿Qué pasó? Migraciones. Y eso es algo que no se puede anticipar fácilmente, no es tan previsible. Lo que ocurrió en España es que, desde mediados de los años 90, empezaron los flujos de migración extranjera de bastante importancia y estos flujos alcanzaron niveles muy altos alrededor de los años 2003, 2004 y 2005. Estos flujos de inmigración se sumaron a los últimos coletazos de la demanda de las generaciones del baby boom, que todavía era una demanda endógena (interna) relativamente importante, aunque estaba disminuyendo, mientras que por el lado de la disolución no hubo cambios; era una disolución endógena. Por tanto, el saldo neto fue muy importante. De hecho, cuando hacemos estimaciones, el máximo lo encontramos en el año 2006.

"De lo 500.000 hogares nuevos netos creados en los años 2005, 2006, 2007, aproximadamente, el 50% se explicaba por la inmigración"

P. ¿Cómo era en los años de la burbuja inmobiliaria el saldo neto de hogares?

J.A.M. Aproximadamente, medio millón de hogares. Y la construcción de viviendas fue un poco en paralelo. Sobre todo, a finales de los años 90 y en los primeros años 2000, 2001, 2002 y 2003. Es muy curioso porque los gráficos de construcción y de la demanda neta estimada durante esos años son prácticamente líneas paralelas y coinciden casi por completo. Lo que ocurrió es que, a partir del año 2004, la construcción se disparó. Entre otros, entraron en juego factores como la especulación.

P. Se construyeron miles de viviendas que no se necesitaban, se quedaron muchas sin terminar y sin vender.

J.A.M. En el año 2006 se alcanzó el máximo de viviendas iniciadas, que no finalizadas, si no me equivoco, más de 600.000 viviendas, alejándose muchísimo de lo que era la demanda implícita demográfica. A veces se habla de que la demanda en España debería estar alrededor de 200.000 viviendas al año, incluso en aquella época se hablaba más o menos de esa cifra, pero en años puntuales se llegó a 500.000. De esos 500.000 hogares nuevos netos creados en los años 2005, 2006 y 2007, aproximadamente, el 50% se explicaba por la demanda de la inmigración.

"Pocos inmigrantes aparecían en las oficinas de quienes construían todas esas viviendas"

Eso es importante, pero no significa que la mitad de las viviendas que se estaban construyendo se vendieran a inmigrantes. El mercado es más complejo, ya que son muchísimos los movimientos residenciales. Aparte de la creación y disolución de hogares, hay parejas jóvenes que pasan del alquiler a la propiedad, que tienen hijos, mejores trabajos, y que quieren mejorar su vivienda, trasladándose a la periferia a una casa con jardín. Seguramente pocos inmigrantes aparecían en las oficinas de los promotores que construían todas esas viviendas, pero esa inmigración era necesaria. Es decir, tú puedes cambiar y mejorar de vivienda si la vivienda que dejas atrás alguien te la compra o se la puedes alquilar a alguien.

P. Se trata, entonces, de una demanda muy importante para el mercado de segunda mano, que es más asequible.

J.A.M. Efectivamente, lo que hizo la inmigración, aparte de sumarse a los coletazos de la demanda de la generación del baby boom, fue facilitar toda esa gran dinámica que llamamos burbuja inmobiliaria. Pero yo quiero dar un mensaje positivo sobre la inmigración, ya que ha permitido a mucha gente mejorar su vivienda. Gracias a la inmigración, mucha gente ha podido mejorar su casa. Si uno vivía en un piso en mal estado, que era lo único que podía permitirse, sin ascensor, mal situado, no se lo podía vender a nadie. El hecho de que llegara inmigración facilitó mucho este proceso.

"Tú puedes cambiar y mejorar de vivienda, si la que dejas atrás alguien la compra o alquila"

P. Tú mejorabas y te podías comprar algo mejor gracias a que alguien compraba tu casa.

J.A.M. Exactamente, porque había alguien que se quedaba con tu casa. Por eso, la mejora de la clase media, en parte, la permitió la entrada de la inmigración.

P. Y todo salta por los aires en 2008...

J.A.M. En 2008, llega la crisis financiera, se cortan los flujos de inmigración y nos quedamos con la demanda endógena. De hecho, en 2012 y 2013 hubo flujos negativos, con más salidas que entradas. En esos años, la demanda residencial se tuvo que quedar con la demanda endógena, ya que en ese momento prácticamente había desaparecido la demanda del baby boom y estaban entrando en la demanda joven las generaciones nacidas a partir del año 75, que en tamaño eran bastante menores. Y, sin embargo, por el lado del envejecimiento, el volumen de personas mayores iba aumentando, lo que hacía que, paulatinamente, aumentara el número de viviendas que quedaban libres o vacías por la mortalidad de sus ocupantes. Entonces, en esos años de crisis, el saldo neto entre creación de hogares y disolución de hogares prácticamente llegaba a cero.

"La mejora de la clase media, en parte, la permite la entrada de la inmigración"

P. Que fue prácticamente lo que pasó con la construcción, que se desplomó.

J.A.M. La construcción se hundió en esos años, efectivamente, no había construcción, pero tampoco había demanda neta. Como ya no teníamos tanta población joven, a medida que salíamos de la crisis y había crecimiento económico, necesitábamos la inmigración, ya que, como sabes, nuestra economía se basa mucho en el sector turístico, en servicios... con ocupaciones bastante precarias y con bajos sueldos. Entonces, en cuanto se reactivó la economía, se reactivaron los flujos de inmigración y comenzamos a ver otra vez un crecimiento paulatino de la demanda neta, que prácticamente en 2018 y 2019, justo antes de la pandemia, llegó de nuevo a 200.000 viviendas. Es decir, hubo una creación neta de 200.000 hogares, lo que se puede traducir como una demanda que pedía añadir 200.000 viviendas al parque, pero de esas 200.000 viviendas, prácticamente, más del 75% se explicaba por los flujos migratorios.

"Ahora nos está llegando un volumen de inmigrantes parecido al que llegaba durante la burbuja inmobiliaria"

Llega la crisis de la COVID, otra vez se corta la inmigración durante 2020 y 2021 y la demanda neta llega a ser cero o negativa. Salimos de la pandemia, vuelven los flujos migratorios y ahora estamos recibiendo un volumen de inmigrantes similar al que llegaba durante la burbuja inmobiliaria. En el año 2022, según la estadística oficial de migraciones, el saldo neto, es decir, la diferencia entre entradas y salidas de inmigrantes, fue de 727.000 personas en España. Obviamente, como suelo decir en mis clases, con esa cifra no hace falta hacer muchos cálculos para ver el impacto que tiene en la demanda potencial de vivienda. Digo potencial, porque otra cosa es la demanda real, de quienes realmente pueden comprar. Los inmigrantes que llegan a España, sobre todo en el primer año, suelen ir a casas de parientes o alquilan habitaciones, y no hay suficiente oferta para satisfacer esa necesidad de vivienda.

P. Y en 2023, ¿cuál es ese saldo neto?

J.A.M. El último dato oficial es de 2022, aunque yo tengo una estimación de 2023 basada en datos del padrón, y mi cálculo es de 600.000 personas. Si tomamos esas 600.000 personas, podemos calcular cuál es la demanda potencial de vivienda. ¿Cuál es el tamaño medio del hogar en España? Menos de 2,5 personas por hogar. Aunque los inmigrantes no tienen exactamente las mismas pautas que los españoles, podemos organizarlos en hogares de tres personas. Si divides 600.000 entre tres, obtienes 200.000. Es decir, cada año, solo por inmigración, y mientras estemos en un ciclo en el que atraemos inmigrantes, el país debería proporcionar alojamiento a 200.000 hogares. Esto significa que se deberían crear 200.000 viviendas solo para satisfacer la demanda por inmigración.

"Solo por inmigración, y mientras estemos en un ciclo en el que atraemos inmigrantes, el país debería dar alojamiento a 200.000 hogares"

P. Ese dato no contempla la demanda nacional, por lo que harían falta más de 200.000 viviendas.

J.A.M. La demanda nacional ahora mismo está en cero. Es decir, si no hubiese inmigración, se estarían creando tantos hogares jóvenes españoles como hogares disueltos por la mortalidad de las personas.

P. Entonces, sin los inmigrantes, ¿no haría falta construir casas?

J.A.M. A grandes rasgos, ahora mismo se crean, más o menos, 200.000 hogares de jóvenes españoles, lo que llamamos demanda endógena, pero se disuelven 200.000 hogares que, básicamente, también son españoles, porque los inmigrantes todavía no han llegado a ser mayores. Y nos llega una demanda de 200.000 hogares por inmigración. Es decir, son 200.000 hogares de jóvenes españoles más 200.000 inmigrantes que suman 400.000, y se disuelven 200.000 hogares que van al mercado de segunda mano. Entonces, necesitaríamos añadir 200.000 viviendas más. Esas son las grandes cifras actuales, pero ¿cuánto se construye ahora? Unas 100.000 viviendas.

P. Pero esas viviendas que se liberan a causa de la disolución de hogares, no siempre acaban en el mercado.

J.A.M. Efectivamente. Del conjunto de viviendas que se liberan por mortalidad, no todas vuelven al mercado. Normalmente, hay una relación muy estrecha entre la edad de los hogares y la edad de las viviendas, es decir, son viviendas de mala calidad. Y ahí tenemos otro problema. Por un lado, las viviendas antiguas tienen bastantes problemas estructurales, de calidad, de adaptación a los estándares actuales de sostenibilidad, eficiencia energética, etcétera. Mientras tanto, en las grandes ciudades tenemos la competencia del alquiler turístico. Es decir, parte de estas viviendas que se liberan no pasan a un uso demográfico, sino a un uso turístico. Localmente, esto afecta, aparte de a los precios, que es otra cuestión, a la oferta. Y sucede en Barcelona, en Madrid y en otras grandes ciudades.

"Si no hubiese inmigración, se estarían creando tantos hogares jóvenes españoles como hogares disueltos por mortalidad"

P. Comentaba antes que los inmigrantes permitieron, en la anterior burbuja, a la clase media española acceder a una vivienda mejor. ¿Eso está sucediendo de nuevo? Es una demanda muy enfocada al mercado de segunda mano.

J.A.M. Sí, está sucediendo, pero la diferencia es que lo que se construyó a principios de siglo se ajustaba más a la demanda neta que lo que se ajusta ahora. Es decir, ahora se deberían crear 200.000 viviendas, pero solo se construyen 100.000. Entonces, si cada año se generan 200.000 hogares y se construyen solo 100.000, algo no encaja. Eso significa que mis estimaciones, entre comillas, son erróneas, pero hay otro factor que no hemos considerado: el comportamiento. Yo hago esa estimación de demanda neta de 200.000 hogares si los parámetros de comportamiento se mantienen iguales, sobre todo los de creación de hogares, ya que los de mortalidad son bastante estables, porque, por desgracia, la gente muere a edades bastante previsibles. Pero la creación de hogares, la emancipación y la formación de parejas, eso está cambiando. Precisamente, el hecho de que falte vivienda altera el comportamiento de la demanda. ¿Cómo? Seguramente la demanda se está ajustando a la oferta existente y, dado que esas 200.000 viviendas no se pueden construir, de alguna manera se tiene que ajustar a 100.000.

P. ¿Y cómo se produce ese ajuste?

J.A.M. Yo creo que hay dos vías principales. Una es el ajuste en el comportamiento de los jóvenes, que comparten piso o viven en habitaciones y, otras es que retrasan la edad de emancipación. En España, tenemos una edad de emancipación bastante tardía, pero observamos que en momentos de relativa facilidad y disponibilidad de oferta, se adelanta ligeramente. Esos pequeños cambios en la edad de emancipación, que pueden parecer insignificantes, son bastante importantes en términos de demanda de vivienda, ya que si adelantas un poco la emancipación, se están formando más hogares en ese año de los que habías previsto. Y, al contrario, si retrasas la edad de emancipación, hay muchos hogares que se deberían haber formado en un año pero no se forman.

P. Y esas 100.000 viviendas que se están construyendo no se ajustan ni a la demanda joven ni a la demanda residencial de los inmigrantes. Entonces, ¿es válido el argumento del sector promotor de que se necesitan más viviendas debido a la creación de nuevos hogares?

J.A.M. En el sistema de principios de siglo, había un mecanismo de ajuste por el cual la demanda existente, de diferentes niveles de capacidad económica, era satisfecha con la oferta neta de viviendas. Eso no significa que un joven comprara un piso o que un inmigrante comprara un piso, sino que había una serie de cambios entre medias que hacían posible que oferta y demanda se ajustaran. Para que eso ocurra, no debe haber grandes fracturas en el mercado residencial. Es decir, es posible que si tú mejoras, permitas que alguien más mejore. A lo mejor tú eres de clase media y te mudas a una vivienda de segunda mano mejor, o incluso a una vivienda de clase media alta.

"Se están construyendo viviendas de bastante calidad, pero no en barrios populares"

Es decir, hay una serie de relaciones que conectan diferentes partes del mercado y distintas capas sociales. Ahora eso quizás se ha roto. La literatura internacional apunta en esa dirección. Se están creando muchas fracturas en el mercado de la vivienda y en esa continuidad social del mercado. Se están construyendo viviendas de bastante calidad, pero no en barrios populares ni en polígonos. Al menos, esa es mi percepción en Barcelona.

P. Eso parece, al menos, en las grandes ciudades.

J.A.M. Eso parece. Es un indicador de que se está construyendo para una parte de la sociedad que puede permitirse mejorar, para una parte relativamente alta de la sociedad, pero está desconectado del resto de la demanda.

P. Volviendo al tema de las migraciones y teniendo en cuenta que no solo es un parámetro externo sino cíclico, a nivel demográfico, ¿es posible anticipar cuántas viviendas necesitaremos dentro de 15 años, por ejemplo?

J.A.M. Hace 40 años, para mí era muy fácil. Como no había migraciones, tomaba la pirámide de España, miraba cuántos niños había de 10-15 años, ya que dentro de 15 años tendrían 30 y serían los que crearían hogares. Y ya está. Miraba cuántas personas había alrededor de 60 años, esos son los que iban a empezar a morir dentro de 15 o 20 años. Como decimos en Cataluña, eran habas contadas, era muy fácil. Ahora, ya no.

"¿Cuántas viviendas vamos a necesitar en 15 años? No lo sé, depende de en qué punto del ciclo económico estemos y de las migraciones"

Ahora me preguntas, ¿cuántas viviendas vamos a necesitar dentro de 15 años? No lo sé, depende de cuántos migren, depende de en qué punto del ciclo económico estemos y depende del volumen de migraciones. Porque la demanda endógena será cero o negativa, no será necesario construir. Sin embargo, será necesario construir porque tenemos inmigración, pero esa inmigración no es lineal. Si miras las proyecciones de población del INE y la evolución de la migración prevista, siempre son previsiones muy conservadoras y lineales. Es decir, si haces ahora una previsión de la demanda de hogares con los instrumentos actuales, obtendrás estimaciones muy lineales, pero eso no refleja la realidad.

P. Pero son las proyecciones de población del INE las que toma como argumento el sector promotor para hablar de la necesidad de construir un determinado número de viviendas. Habrá que coger estas estimaciones con alfileres.

J.A.M. Efectivamente. Siempre hay que coger las proyecciones con alfileres y hay que interpretarlas bien. Una proyección de población no es una predicción. Siempre hay que interpretarlas en función del contexto temporal en el que se crean. Normalmente, una proyección te dice qué pasará dentro de 10, 15, 20 o 50 años. Naciones Unidas, por ejemplo, habla incluso de 100 años, si todo continúa más o menos igual. En el pasado, era asumible, simplemente por la estructura de la población, pero ahora ya no. Ahora, hay que interpretarlas muy bien porque, en nuestro caso, por ejemplo, las estimaciones de demanda residencial dependen de la inmigración.

P. Entonces, habrá que hacer estimaciones a muy corto plazo, porque puede venir una crisis como la pandemia y tendrás que ajustar esas previsiones de oferta de viviendas.

J.A.M. Claro. Y no es necesario que haya una gran crisis, simplemente con que haya una desaceleración económica o una crisis común, se reducirá el flujo migratorio. ¿Qué es lo que sospecho que ocurre? A principios de siglo, por decirlo de alguna manera, había una especie de mano invisible del mercado que ajustaba la construcción, de tal manera que cuando aumentaba la demanda, de repente, aumentaba la oferta. Pero ahora, el panorama actual es cíclico, y esas 100.000 viviendas que se están construyendo ahora son más coherentes con los puntos bajos del único ciclo que hemos tenido desde la última crisis. Es decir, se ajustan más a la parte baja del ciclo que a la media o a la parte alta.

"La oferta actual de vivienda no es sensible a la demanda total, que es cíclica y poco previsible"

Y para mí eso es un tema de investigación. Ahora, en el sistema residencial español, la oferta no es sensible a la demanda total, que es cíclica y poco previsible, sino que de alguna manera se ajusta por la parte baja de la demanda, es decir, como para cubrirse las espaldas, para que no nos pillen con una sobreconstrucción en un momento de baja demanda.

P. Entiendo que esto tiene mucho que ver con la falta de mano de obra, no hay financiación para los promotores..., pero en otras circunstancias, igual esto se nos habría vuelto a ir un poco de las manos. Es decir, no se está construyendo más porque no se puede, porque no hay capacidad para construir, no porque no se quiera.

J.A.M. Claro, porque no se puede. Hay otros factores que son diferentes a los de principios de siglo que hacen que, o bien no puedan construir más, o bien estén satisfechos con lo que construyen. No solo en España, en otros países occidentales capitalistas también hay un desajuste entre la oferta y la demanda existente.

P. Si la oferta tiende a corregirse hacia abajo, ¿cuántas viviendas tendrían que estar construyéndose para ajustarse a la demanda?

J.A.M. Para mí, estamos ante un cambio de paradigma. Hasta la crisis de 2008, teníamos una evolución estable de la demanda, y a partir de esta última crisis o de la COVID, tenemos una evolución cíclica. Como contabilidad grosera, deberíamos conseguir la media, conseguir ese promedio, pero tenemos pocos ciclos aún. Ahora estamos otra vez en una punta alta de demanda neta que está por encima de los 150.000, pero igual en un par de años... Ahora dicen que somos la locomotora de Europa porque tenemos el crecimiento económico más alto, pero igual en un par de años somos el vagón de cola. Es decir, esto puede bajar.

P. ¿Cómo se puede, entonces, planificar las viviendas que va a ser necesario construir?

J.A.M. Tiene que haber instrumentos de previsión dentro de las políticas de vivienda que tengan en cuenta esta evolución cíclica de la demanda. Hay que tener en cuenta que a veces la demanda puede ser bastante baja porque tenemos una crisis económica, pero en momentos temporales puede que sea muy alta. Y eso hay que tenerlo en cuenta. Los instrumentos se tienen que basar menos en tendencias lineales, en decir, no vale solo con decir voy a construir 50.000 o 100.000 viviendas cada año como promedio, que está muy muy bien, sino que hay que ser flexibles para en algún momento aumentar el ritmo o estimular al sistema para que se construya más y satisfacer esa demanda creciente y, en cambio, disminuir la producción cuando, rápidamente, se vea que estamos ante una crisis y que, por tanto, la demanda va a bajar.

P. Volviendo a la disolución de hogares, muchas viviendas vacías se quedan vacías o no vuelven al mercado residencial.

J.A.M. Estas viviendas que van quedando libres son otro elemento importante dentro de los instrumentos de planificación que tienen que asegurarse de que esas viviendas sean ocupables otra vez con un uso demográfico. Es decir, tanto los instrumentos de planificación como las políticas en materia de vivienda tienen que ocuparse de gestionar esas viviendas y de asegurarse de que sean ocupables demográficamente. Por eso, toda iniciativa que limite el uso de parque existente como vivienda de uso turístico en las grandes ciudades me parece de cajón.

"Toda iniciativa que limite el uso de parque existente como vivienda de uso turístico en las grandes ciudades, me parece de cajón"

Porque toda vivienda que sea vivienda principal de una familia, cuando esa familia desaparece, ya sea por emigración o por mortalidad, si no es usada por otra familia u otro hogar, pasa a otro uso. Es decir, es una vivienda que pierdes y necesitas construir una nueva. Y, tal y como tenemos el sistema, cada vivienda que no es reutilizada por otro hogar es una vivienda que tienes que construir. Es decir, se añade al déficit que tenemos.

P. A nivel demográfico, parece que los grandes problemas de acceso a la vivienda se producen también en las grandes ciudades. ¿Tiene una explicación demográfica?

J.A.M. El problema, efectivamente, está acrecentado en las grandes ciudades. He hecho pocas exploraciones territoriales; la última fue a nivel de comunidad autónoma y tenía en cuenta tres parámetros: la demanda endógena, la demanda por inmigración y cómo afectan los cambios de comportamiento, es decir, si se adelanta o se atrasa la edad de emancipación. Agrupé las comunidades autónomas en función de esos tres parámetros.

"Cada vivienda que no es reutilizada por otro hogar es una vivienda que tienes que construir"

P. ¿Y cuál fue el resultado?

En general, en todas ellas hay inmigración, la demanda endógena está desapareciendo y la emancipación es tardía, aunque aquí sí que hay algunas diferencias. Así, por ejemplo, tenía un grupo de comunidades menos urbanas en las que hay menos inmigración y la demanda residencial es un poco más baja. Luego había un grupo central en el que estarían la mayoría de comunidades peninsulares, mediterráneas, Cataluña, Valencia..., en las que la inmigración es más alta, todavía hay un poco de demanda endógena, pero los jóvenes se lo tienen que pensar para emanciparse. Y luego hay un tercer grupo muy significativo que anuncia lo que puede pasar si todo empeora, que son Madrid, Canarias y Baleares. En estas tres comunidades hay mucha inmigración, obviamente porque son lugares muy activos dentro de la economía española, en servicios y turismo, todavía hay demanda neta, porque son poblaciones relativamente jóvenes que atraen migración española, es decir, demanda endógena o interna bastante activa, pero hay una pérdida de demanda importante debido al cambio de comportamiento. Es decir, hay un ajuste de la población a esas condiciones negativas.

P. ¿Qué medidas podrían acabar con los desequilibrios en el mercado residencial o con esos desajustes entre la oferta de vivienda y la demanda real? Replantear los pisos turísticos, ser más ágiles a la hora de construir más o menos viviendas según evolucione la demanda...

J.A.M. Lo que tenemos que conseguir es que la planificación sea consciente de cuál es la evolución demográfica. Por ejemplo, aquí en Cataluña, he colaborado en bastantes instrumentos de planificación, como el Plan Nacional de Vivienda, y funcionábamos con instrumentos antiguos, tradicionales, con previsiones lineales, tendenciales. Cuando estalló la crisis, en 2008, recuerdo que hicimos dos o tres versiones de las previsiones porque veíamos que la situación se estaba hundiendo. Y, claro, íbamos ajustando a lo que veíamos, pero lo que hacíamos era estimar en lineal. La tendencia será más baja, pero será lineal.

"No puedo hacer una política de vivienda determinando cuántas viviendas hay que construir en base a parámetros lineales"

Tenemos que mirar el futuro como algo cíclico, pero no ciclos que podamos regularizar como en un modelo matemático, porque son irregulares. Si supiéramos que cada cinco años vamos a tener una crisis, sería fácil, ya que cada cinco años habría poca demanda y cada cinco años habría mucha demanda. Pero no lo sabemos, depende del ciclo económico y del comportamiento de las migraciones. Es decir, no puedo hacer una política de vivienda con el apartado de cuántas viviendas hay que construir o cuántas viviendas tengo que ayudar a que se construyan con parámetros lineales. Tengo que hacer algo un poco diferente.

P. Pero tampoco se hace.

J.A.M. No se hace. De hecho, casi no se ha hecho ni lo otro.

P. Y los que hacen las políticas de vivienda, es decir, los políticos, ¿os tienen en cuenta a los demógrafos?

J.A.M. Yo, personalmente, no me puedo quejar. Aquí, en el Centro de Estudios Demográficos de Cataluña, a Carme Trilla, que siempre ha estado a caballo entre la gestión y la investigación en temas de vivienda. Ella es economista de origen y estuvo en el tripartito como secretaria General de Vivienda. Luego, cuando salió del tripartito, estuvo trabajando en Cáritas en Cataluña, donde dirigía todos los temas de vivienda. Ahora es la presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona.

P. O sea que depende más de quién esté en el cargo.

J.A.M. Efectivamente, ella introdujo en la Generalitat una serie de prácticas en vivienda que más o menos han continuado. Fue ella quien en el año 2007-2008 nos llamó, y ahora seguimos colaborando. Ahora que ha cambiado el gobierno, veremos, pero yo no me puedo quejar.

P. ¿Su carta a los reyes magos?

J.A.M. Lo que yo reivindicaría ahora y, en parte, es una obligación mía también, es ofrecer instrumentos nuevos de previsión. No puedo ir con una línea diciendo esto es lo que va a pasar, es decir, puedo ir con una línea, entre otros resultados, y eso es lo que tenemos que hacer. Por parte de los investigadores, tenemos que reconocer ese nuevo contexto, ese nuevo paradigma.