"Buscamos promociones con mucho comprador extranjero por si viene una crisis"

Daniel Torregrosa (Alicante, 1984) es la cara visible de Alibuilding, promotora inmobiliaria de Juan y Pedro Alcaraz, una de las familias más ricas de España. En 2008, cuando el mercado financiero e inmobiliario saltaron por los aires, aterrizó en Goldcar, una compañía que había revolucionado el alquiler turístico de coches bajo un modelo low cost desde una pequeña oficina en la localidad alicantina de San Juan. Allí entró en un plan de formación que le permitió trabajar codo con codo con todos los directores y empaparse del funcionamiento de todas las áreas de negocio de la compañía.

Seis años después, en 2014, los hermanos Alcaraz vendían el 80% de Goldcar, y cuando poco después nacía el family office de la familia, Aligrupo Business Oportunities, Torregrosa aprovechó la oportunidad que le brindaron los empresarios alicantinos de manejar su emporio empresarial. Un emporio en el que el ladrillo juega un papel muy relevante y que se ha construido, precisamente, gracias al pulmón económico recibido con la venta de Goldcar (500 millones), de la que Juan y Pedro Alcaraz se desprendían definitivamente (20%) en 2017.

Desde entonces, Alibuilding ha entregado 300 viviendas, entregará otras 400 en los próximos meses, y ha lanzado o lanzará de aquí a un año otras 450 unidades, cuya entrega se producirá en dos o tres años.

Con algunos de esos proyectos acudió, precisamente, la promotora, a la última edición de la feria inmobiliaria de Madrid, el SIMA, en cuyo stand, Daniel Torregrosa explicó a El Confidencial el revés sufrido por el fuerte aumento de los costes de construcción y la negociación llevada a cabo con las constructoras para no parar obras en ninguno de sus proyectos.

PREGUNTA. ¿Qué fue antes, el coche o el ladrillo?, ¿cuál es el origen de Alibuilding?

RESPUESTA. La compañía inmobiliaria nace al mismo tiempo prácticamente que el family office, que decidimos montar después de estar con varias familias que nos asesoraron sobre el modelo de negocio que íbamos a adoptar, más inversor, más industrial... Nosotros queríamos una parte inversora, pero al mismo tiempo una parte en la que nosotros prestásemos nuestra actividad y al final decidimos optar por la rama de la promoción inmobiliaria. Anteriormente, en la época de Goldcar, habíamos hecho algo de promoción, pero de manera muy residual, una parte muy pequeña del negocio que no llevábamos nosotros directamente, sino un colaborador que lo gestionaba. La verdad es que nos gustaba el sector y decidimos entrar directamente en la promoción de una manera más profesional.

P. ¿De qué año estamos hablando?

R. La marca de Alibuilding nace en 2015-2016. Todavía estábamos en crisis y no veíamos nada claro el sector, pero confiábamos en que tarde o temprano saldríamos de ella. Veíamos que en el mercado se necesitaban buenas oportunidades para poder comprar, porque era bastante arriesgado ya que en ese momento todo parecía muy caro. Ahora, a toro pasado ves que eran productos que has comprado muy bien y eran baratos, pero en aquel momento nadie compraba, no había ventas y daba un poquito de miedo.

P. Y, a pesar del miedo, entraron en el mercado.

R. Sí, al final nos aventuramos, eso sí, midiendo mucho el riesgo porque nosotros somos un grupo que mide muchísimo el riesgo y sin hacer grandes locuras decidimos hacer una serie de inversiones que pusimos en marcha en 2016 y que empezaron a dar sus frutos. La primera promoción como marca Alibuilding fue Calpe Beach I, luego vinieron San Juan, Denia... Aquellas fueron las primeras promociones, si bien ya en 2014, con el familly office habíamos empezados a tantear el mercado y a establecer relaciones con los intermediarios, con un mundo más profesionalizado.

"Buscamos un alto porcentaje de ventas a extranjeros porque de cara a una crisis no dependes solo de una nacionalidad"

P. ¿Por qué Alicante?

R. Siempre nos ha gustado Costa Blanca, la zona de Alicante provincia, Costa del Sol y Madrid. Esos son nuestros tres principales focos y eso no lo hemos cambiado, ya que empezamos con la idea de estar en estos mercados y ahí seguimos. En Costa del Sol todavía no hemos podido entrar. Lo tenemos en el foco, estamos viendo muchas operaciones, pero todavía no nos hemos podido estrenar.

P. ¿Demasiado caro?

R. Muy caro. Digamos que es un ticket de venta un poquito más alto que el alicantino y al no haber hecho nunca una promoción ahí no nos sentimos tan cómodos como en la Costa Blanca.

P. ¿Tienen algo en común Goldcar, la actividad el alquiler de coches, con el ladrillo?

R. Bueno, yo creo que no tiene nada que ver, pero sí que es verdad que nosotros vamos en busca de suelo que tiene un componente turístico en el sentido de minimizar los riesgos lo máximo posible. Siempre buscamos que sea una promoción que tenga un alto porcentaje de ventas a un posible cliente extranjero. 50-50 o incluso que tenga un poquito más de peso el cliente extranjero, porque vemos o intuimos que de cara a una crisis no dependes solamente de una nacionalidad. A ver, si cae todo el mercado, seguramente sufras, pero mitigas el riesgo. Puede ser que caiga el comprador español si hay una crisis, pero que el polaco, el francés o el alemán estén bien. Y lo mismo en Madrid, buscamos proyectos con un alto porcentaje de comprador internacional.

P. Diversificar el tipo de comprador para mitigar el riesgo, ¿y diversificar también en cuanto a producto?

R. Nuestra premisa es intentar siempre que el proyecto esté cerca de la playa, intentar no invertir, digamos, en el centro de las ciudades, ya que es un tipo de cliente más localista. No por nada, sino simplemente por un tema de riesgo, ya que si al final dependes solamente de un público 100% alicantino o 100% valenciano o de cualquier otra localidad en la que puedas estar, el riesgo creemos que es mucho mayor. Si estás en la costa de Benidorm, San Juan o similares, no sé si gracias al aeropuerto o al clima, hay un apetito importante por parte del inversor o del extranjero que quiere tener su segunda residencia allí.

P. En esos primeros años de actividad, era post burbuja, cuando las referencias de mercado eran las del boom, ¿cómo se sabe si se está comprando caro o barato?, ¿cómo se toma la decisión de comprar?

R. Íbamos un poco por intuición, pero una intuición siempre basada en estudios de mercado de las grandes gestoras, analizando mucho todo el mercado en ese momento e intentando comprar lo más barato posible para poder tener un recorrido en precio. Ten en cuenta que nuestras primeras ventas se iban a un ticket, no económico, pero comparado con los de ahora, más asequible.

"Intentábamos comprar lo más barato posible para poder tener un recorrido en precio"

P. Además de Alicante, Madrid es otro de los focos de la compañía. Un mercado en el punto de mira de cualquier promotor y a nivel de lujo, ¿muy caliente?

R. Ahora mismo, Madrid está intocable. En Madrid nos estrenamos con Velázquez 23, una promoción que ya tenemos totalmente vendida. Fue una apuesta, una inversión bastante gorda. Compramos en 2016 y apostamos por ella. A lo mejor si nos lo ofrecen ahora no lo hubiéramos comprado, pero nos aventuramos y, afortunadamente, nos ha salido muy bien. Luego vino Francisco de Ricci 13, vendida ya al 95%, nos quedan solo una o dos viviendas por vender. El comprador en estos dos casos, un poco de todo, te diría que 50 nacional, 50 extranjero en el caso de Velázquez. En Francisco de Ricci yo creo que incluso menos internacional, un 30%. Madrid es un mercado diferente, porque dentro de estos barrios prime el público nacional no es un público localista de Madrid, sino que hay un público inversor que puede ser de toda España. Vascos, catalanes... Digamos que no es solamente un público como el de Alicante que es alicantino puro y duro, sino que Madrid está en el foco de todo y al final todo el mundo mira a Madrid para invertir.

P. ¿Y el mercado de lujo está tan parado como se dice?, ¿se ofrecen cosas, pero están muy caras y por eso apenas hay transacciones?

R. Nosotros tenemos comité de inversiones todas las semanas y podemos estar entre 15 o 20 operaciones semanales que pasan nuestros filtros. Recibimos muchísimas, pero al comité llevamos cinco, 10, 15, depende de la semana, porque también hay producto repetido, que lleva mucho tiempo en el mercado, pero lo que vemos es que por precio, ahora mismo está prácticamente imposible. Hay movimientos, pero pocas transacciones. Las expectativas del vendedor son muy altas, y nosotros, como comprador, analizamos el precio de venta final para el cliente y vemos que está en unos rangos que ya asustan.

P. Y aun así, lo precios no terminan de caer, ¿por qué?

R. Yo creo que todo depende de la zona. Madrid no termina de ajustarse porque tiene ojos nacionales, por toda España, e internacionales. Madrid es otra liga comparado con otros mercados. Ese apetito que puede despertar en gente de Londres, de París, de Miami o Latinoamérica, eso siempre permite ir un poquito más allá. Pero yo creo que todo tiene su fin, no puede seguir subiendo siempre. Al final tendrán que bajar. Además, yo considero que un activo que está en el mercado mucho tiempo, al final se quema, y no lo compras porque esté caro, sino simplemente porque piensas que tiene algo malo. Luego ya entras a analizarlo y ves que antes estaba caro y ahora hay una bajada de precio e igual ya se puede comprar. Nosotros analizamos también si el mercado está muy caliente, como en Málaga o Estepona que se han puesto muy de moda, mercados en los que nos han ofrecido operaciones y no hemos entrado porque veíamos que había mucha oferta. Porque todo se vende hasta cierto punto, ya que desde que compras un suelo hasta que lo pones a la venta y hasta que lo vendes y recuperas la inversión pueden pasar tres años, cuatro... Y claro, en ese tiempo pueden pasar mil cosas. Mercados como el malagueño han corregido un poco la oferta. Había mucho promotor en aquellas zonas y hay promotores que decidieron echar el freno.

"El lujo está imposible por precio, analizamos el precio de venta final para el cliente y vemos que está en unos rangos que ya asustan"

P. Benidorm es un mercado muy particular. Un micro mercado dentro de Alicante en el que se vende todo y a qué precios. ¿Por qué?

R. En Benidorm hay, digamos, dos zonas. La zona de Levante y la zona de Poniente. Benidorm siempre ha estado un poco denostado o mal visto, por así decirlo, se pensaba que era un turismo de fiesta. Ahora, la gente ya se va dando cuenta de que, por un lado está la zona de Levante, donde sigue estando el turista mayoritariamente británico, que viene de fiesta, y luego, la playa de Poniente, donde la gente quiere vivir. Esta es una zona más residencial donde se han hecho edificios con muy buenos diseños que han ayudado a revitalizar esa zona. Por otro lado, tenemos la influencia del aeropuerto de Alicante, a 20 minutos de Benidorm. Al final, a un alicantino, nos resulta más fácil ir a Inglaterra o a cualquier otra ciudad europea que ir a Bilbao, por ejemplo, por la frecuencia que tenemos, con las conexiones al resto de Europa. Ahora tenemos como unas 200 conexiones diarias, tenemos cuatro o cinco vuelos diarios a Inglaterra. Yo creo que ese tirón del aeropuerto, para ser una provincia que no es de capital de comunidad autónoma, estar compitiendo por detrás de Madrid, Barcelona y Mallorca por el cuarto puesto con Málaga, es un éxito y el tirón que nos da para la costa de Levante es muy grande.

P. ¿Cómo os afectado la fuerte subida de los costes de construcción?, ¿cuál ha sido la estrategia con las constructoras?

R. Negociar. Fue muy duro. Al final tienes que comprender que ninguna de las partes puede arruinarse porque al final es malo para todos. Nosotros siempre vamos con proyectos llave en mano, le damos el proyecto a un constructor y él me dice lo que vale y de ahí, salvo que yo le pida mejoras, me tiene que construir lo que hemos firmado. En este proceso en el que se han encarecido los materiales, entendemos que hay constructores que prefieren no continuar con la obra, porque directamente se arruinan. Todos hemos tenido que poner nuestro granito de arena.

P. Pero, ¿ha habido algún retraso o paralización?

R. Paralización, no. Retrasos, sí. Afortunadamente, nosotros vamos con recursos propios en nuestros proyectos. Intentamos no ir con financiación bancaria y esto también nos da una flexibilidad y una autonomía que no tienes cuando vas con la financiación bancaria. Al final, con el banco tienes que cumplir unos hitos y al banco le da igual.

P. Es poco habitual promover con recursos propios.

R. Nosotros tenemos unos recursos propios que preferimos consumir nosotros mismos, ser nuestro propio banco. Pero básicamente es por tener esa flexibilidad que, afortunadamente, durante la pandemia nos ha permitido ir a una velocidad en unos proyectos y a otra velocidad en otros ya que, al final, si vas con préstamo bancario sí o sí tienes terminar el proyecto... El haber podido ir con estos recursos propios nos ha dado esta versatilidad. Además, nuestra financiación interna, la manejamos como un banco. Nosotros les cobramos intereses a nuestras promociones, funcionamos como si fuéramos un banco.

"Vamos con recursos propios a nuestros proyectos, recursos que preferimos consumir nosotros mismos, ser nuestro propio banco"

P. Una de las quejas del sector promotor es la lentitud urbanística. Imagino que la han sufrido en sus propias carnes.

R. En el Ayuntamiento de Benidorm los técnicos son más ágiles o, por lo menos, no te ponen tantas trabas. Y si ven algo que no está bien en el proyecto se sientan contigo y te lo explican, te dicen revísalo con el arquitecto... No ayuda al promotor, pero lo bueno que tiene el ayuntamiento técnicamente es que se sienta contigo y bueno, es muchísimo más afín que uno, por ejemplo, de Alicante ciudad, donde puedes estar con la licencia, de media, un año o incluso más, lo que es una locura, porque el arquitecto necesita un tiempo para hacer el proyecto. Una vez presentas el proyecto básico, para tener la licencia tienes que esperar un año, un año y medio, y claro, todo eso es un dinero que tienes metido en un suelo que no puedes desarrollar. Y ya no solamente por el dinero, sino por los problemas que pueden venir de forma macroeconómica y a los que no puedes anticiparte. Mira todo lo que hemos pasado durante la pandemia, la escasez de mano de obra, de materiales, los sobrecostes de construcción... Tú empiezas a vender en un tiempo y cierras unos precios de venta de aquí a dos años que termine la construcción y en ese ínterin de dos años te sube el coste de construcción un 20%, como ha ocurrido y claro, el margen que tienes se transforma en pérdidas.

P. ¿Se ha podido trasladar ese incremento de costes al precio final del producto?, ¿cómo ha respondido la demanda a esa subida?

R. A ver, el problema del encarecimiento de la vivienda, gran parte se debe a los costes de producción. Te pongo un ejemplo. Llevamos arrastrado un incremento de construcción aproximadamente el 20% en los dos últimos años, que es una burrada. Unos compañeros han sacado a licitar un proyecto en la zona de Benidorm y ese precio objetivo marcado con la constructora iba ya con ese aumento del 20% y se ha dado la casuística que las ofertas de las promotoras vienen un 15% por encima de ese precio objetivo. O sea que ya no estamos hablando de un 20%, sino de un 35%, lo que me parece una salvajada, porque un 35% en un precio de 200.000 euros, es muchísimo.

"De momento, se está vendiendo porque no hay producto en el mercado y porque el extranjero siempre puede pagar un poquito más"

P. ¿Y se vende?

R. De momento se está vendiendo, pero yo creo que se está vendiendo también porque no hay producto en el mercado y porque el extranjero siempre puede pagar un poquito más.

P. Pero habrá mercados que no puedan soportar ese incremento de precios.

R. Por eso intentamos no entrar en mercados localistas, porque ahora que está el runrún que si va a haber una crisis financiera o una crisis de préstamos a la clase media o clase baja, si al final éste es tu público objetivo, con el encarecimiento de la financiación, simplemente, no van a poder comprar. Debido a los costes de construcción tienes que subir precios porque, si no, pierdes dinero, y si a eso le añades el coste de la financiación, estaríamos ya en un nivel de precios al que no pueden acceder muchos hogares.

P. Benidorm no es ajeno a uno de los grandes problemas para el sector promotor, hay muy poco suelo para construir.

R. Benidorm se ha quedado sin suelo. Pero sí que es verdad que tiene dos sectores a desarrollar. Uno de ellos, el Armanello, creo que en un año podría ver la luz. Ahí tenemos suelo, vamos bien de suelo y no descartamos mirar algún suelo más. Pero no en subastas, en subastas no entramos, intentamos comprar suelos que vengan directamente del propietario, porque cuando se ha puesto en circulación el mercado, se calienta mucho el producto. Intentamos conseguir, no oportunidades, pero sí hablar directamente con el propietario y llegar a un acuerdo. En el Armanello hay una agrupación de interés, y el tema es que allí no solamente somos propietarios de viviendas, sino propietarios de hoteles. El de Benidorm es un ayuntamiento diferente, que vive del turismo y balancea muy bien el sector hotelero con el sector residencial y en este caso hay un mix en el ámbito, hay una zona hotelera y una residencial.

"Haber tenido suerte en una operación, como Goldcar, no significa que estés tocado por una varita mágica y te vaya a ir bien siempre"

P. ¿Y os interesaría hotel?

R. Hotel no. Nosotros no invertimos en hoteles. Es un negocio en el que no hemos entrado directamente sino a través de nuestra rama del grupo que invierte en sociedades y siempre vamos con gestores especializados. El Hotel Ocean Drive de OD frente al Palacio de la Ópera en Madrid, es un ejemplo. Ese tipo de operaciones las hacemos siempre a través de vehículos con alguna gestora especializada. Al final nosotros somos de los que decimos que por haber tenido suerte en una operación, en un mundo como el de Goldcar, una operación que salió bien, no siempre tiene que cumplirse esa suerte, de tal manera que intentamos ir de la mano de gente que conoce ese sector. Al final, si piensas que por conocer un sector vas a tener suerte en todos o que estás tocado por una varita mágica y te va a ir bien en todos los negocios, creo que te equivocas. Hay especialistas para cada negocio.

P. Además de la promoción para venta, también tenéis alquiler turístico.

R. De manera directa, hace un par de años empezamos con alquiler de apartamentos turísticos. Creamos nuestra propia gestora, Alidreams, y vamos siempre con nuestros proyectos. Los promovemos nosotros y los gestionamos nosotros. Ahora hemos cambiado un poco el foco e intentamos comprar también edificios que ya estén en explotación con sus licencias, simplemente por acortar los tiempos, por no meternos en la compra de suelo, construcción, licencias... porque desde que compras un suelo para uso turístico, hasta que lo pones en explotación pasan unos años y si puedes comprar algo que ya está en explotación y simplemente necesita un lavado de cara o una pequeña reforma y ponerlo con tu marca, lo preferimos.

P. ¿Cuántos apartamentos turísticos gestiona Alidreams?

R. Ahora mismo tenemos 34 apartamentos turísticos en dos establecimientos diferentes. Uno está en la playa de San Juan de Alicante, que es un concepto un poco diferente que ha tenido muy buena aceptación. Son 12 villas, con su terraza independiente, de planta baja, con piscina... Y luego, en el centro de Alicante, tenemos otros 22 departamentos en un edificio en exclusiva, también con piscina y gimnasio. Ambos proyectos los desarrollamos de cero. Ahora estamos con otros dos proyectos más. Uno en Benidorm, donde vamos a hacer 38 apartamentos en un suelo comprado y que vamos a desarrollar. Ahora estamos con la licitación, pero espero que en año y medio esté en explotación. Y a estos se sumarán otros 12 apartamentos en la playa de San Juan.

P. ¿Alidreams gestionará alquileres terceros?, ¿por ejemplo de particulares que os compren una vivienda en la playa y quieran alquilarla cuando no la utilizan?

R. De momento no. Alidreams solo gestiona nuestros apartamentos. No sé si en un futuro se transformará también en una gestora que gestione otros establecimientos turísticos, pero de momento está enfocado simplemente a nuestro producto.

"Los avales estatales van a ayudar a los jóvenes a comprar una vivienda, pero a nosotros no nos va a ayudar a vender más"

P. ¿Os interesan otras formas de living más allá de la promoción para venta o apartamentos turísticos? Por ejemplo, build to rent (BTR).

R. No. De momento es un sector que nosotros no llegamos a ver, sobre todo por la inseguridad jurídica con las leyes, las peleas políticas que hay... Es un sector con el que no nos sentimos cómodos.

P. Con inseguridad jurídica, ¿se refiere, por ejemplo a la nueva Ley de Vivienda?

R. Al sector de apartamentos turísticos no nos afecta. Es una actividad económica, no alquiler de vivienda tradicional por lo que, afortunadamente está fuera. Al final es como un negocio hotelero pero con otro tipo de apartamentos.

P. ¿Qué le parecen las propuestas en torno a avales estatales para los jóvenes para ayudarles a comprar casa?

R. Yo creo que va a ayudar a los jóvenes, pero creo que a nosotros no nos va a ayudar a vender más.

P. ¿Está sobre la mesa crear vuestra propia socimi con todos los apartamentos turísticos?

R. No lo sabemos. De momento, los apartamentos turísticos los tenemos ahí, estamos aprendiendo del sector y vamos creciendo. Tenemos un proyecto de expansión, pero vamos creciendo ordenadamente. Tampoco queremos meternos en mil aventuras. Estamos aprendiendo y esto sí que es lo más parecido, digamos, a la era del rent a car.

P. ¿Cuáles son esos objetivos?

R. Crecer, no solamente en la zona de Alicante, sino que nos gustaría crecer en Madrid, en Málaga y Valencia. Sobre todo en ciudades turísticas. Estamos constantemente mirando el mercado, edificios ya construidos o suelo para promover. Lo vemos todo. Nuestro objetivo principal es ir al edificio ya terminado, pero si no es posible, intentaremos desarrollar nosotros.

"Estamos constantemente mirando el mercado, edificios ya construidos o suelo para promover. Lo vemos todo"

P. ¿A qué cifra os gustaría llegar? Cuantas más viviendas, más eficiente es el negocio.

R. Ese tipo de cálculos aún no los hemos hecho. Queremos ir creciendo ordenadamente. Sí que es verdad que es un negocio que va a economía de escala. Queremos crecer en Benidorm, hemos estado mirando mucho Málaga, lo que pasa es que es un mercado que está muy caliente con el tema de apartamentos turísticos y está muy caro. Madrid lo intentamos mirar también. Mercados todos ellos en los que se mueve este tipo de actividad económica. Intentamos ir a un mercado seguro o por lo menos que estén funcionando.

P. Con los tipos de interés al alza, se impone la cautela entre promotores y compradores. ¿En qué punto cree que está el mercado inmobiliario?

R. En cuanto a la venta de viviendas, creo que no puede parar, simplemente, porque no hay suelo y al final, como país, necesitas una serie de viviendas, tanto primera como segunda residencia, como de reposición. Actualmente estamos en torno a una ratio de 1,5-1,6 viviendas por cada 100.000 habitantes, muy por debajo de como deberíamos estar simplemente para hacer frente a la demanda natural de los hogares. No como en el boom, cuando estábamos en ratios de 10-11 viviendas, lo que era una burrada y que es como está ahora mismo China. Ahora, deberíamos estar en una ratio de 4-5 viviendas para poder abastecer la demanda existente y estamos en un 1,5. Y parte del encarecimiento del precio es culpa de esto, de que no hay viviendas en el mercado. Y no hay viviendas no porque los promotores no queramos hacerlas, sino porque no hay suelo, bien porque el que lo vende pide mucho dinero, aunque esto supone un porcentaje muy pequeño, casi residual, pero en mayor medida porque, directamente, no hay suelo finalista. En Alicante, por ejemplo, se ha acabado el suelo finalista y como llevan 20 años peleándose con el plan parcial, nunca se llega a desarrollar y no se puede avanzar en la ciudad. Y luego, si te das cuenta, los municipios que más crecen tipo Benidorm o Estepona, las zonas que funcionan bien, básicamente es porque el ayuntamiento no pone palos en las ruedas, sino que ayuda al promotor.

P. ¿Piden mayor agilidad a las administraciones públicas?

R. Sobre todo, quitar burocracia para la parte privada, para el promotor, que no se quiere aprovechar en ningún caso. El margen del promotor, hoy en día, es mínimo, es muy pequeño. La figura del promotor siempre ha estado un poco banalizada por la gente, piensan que somos usureros, que ganamos una fortuna y es todo lo contrario. De hecho, en esta crisis, con la subida de los costes de construcción se han seguido entregando las viviendas y yo creo que hay promotores que no han ganado dinero, incluso habrán perdido pero han conseguido sacar la promoción adelante, seguir con su actividad y ya ganarán dinero en un futuro.

"Hay promotores que no han ganado dinero, incluso habrán perdido, pero han conseguido sacar la promoción, seguir con su actividad"

R. ¿La solución pasa por liberalizar el suelo? Ya vimos lo que sucedió en el pasado...

P. De forma ordenada. Tampoco vale sacar todo el suelo que tenga un ayuntamiento, todo libre... Yo creo que no, todo tiene que estar ordenado. Por ejemplo, ahora está de moda que los ayuntamientos les digan a los promotores privados que parte de la vivienda que tienen que construir tiene que ir destinada a protección oficial. Yo creo que eso es un error. Es difícil, para un promotor privado, hacer que en un mismo edificio haya vivienda libre y vivienda protegida con un tope de precio, porque al final yo lo hago, lo vendo y a mí, como promotor, me da exactamente igual, pero voy a trasladar a futuro un problema. Me lo invento, alguien que ha comprado esa vivienda de protección oficial por 150.000 euros convive con otra persona que ha comprado una vivienda de lujo por 700.000, ambas viviendas en una urbanización de lujo que tiene unos costes de comunidad de 300 euros al mes. Quien te ha comprado a 150.000 euros, desgraciadamente, no va a poder pagar esa comunidad. Ahí ya vas a crear un problema añadido a un futuro que al promotor le debería dar igual, pero no quiere entrar en ese juego. Las administraciones deberían sacar al mercado suelo para el promotor de vivienda libre y que realmente saquen suelo de protección oficial, gestionado por el ayuntamiento o por el ente que ellos quieran poner pero no trasladarlo a que se haga un mix de vivienda protegida y libre en un mismo edificio. Los ayuntamientos tienen mucha bolsa de suelo para hacer vivienda de protección oficial.

P. El sector promotor dice que ahora mismo pierde dinero si no se actualiza el módulo de protección oficial. ¿Urge actualizarlo?

R. En la Comunidad Valenciana, si no se ha aprobado ya, se va a probar en breve. El módulo estaba en 1.800 euros el metro cuadrado de venta. Es imposible construir a esos precios. Si el suelo te puede costar entre 600 y 1.000 euros, la construcción, lo que hace tres años te costaba 600-700 euros, ahora mínimo, por poca calidad que le metas, ya estás en 1.200 euros. Ya estás en un suelo de 2.000 euros. Ya estás perdiendo dinero. Ni regalado. Hoy en día con los costes de construcción disparados, si sumamos otros costes o la carga impositiva, no se puede hacer vivienda protegida.

"En algunas zonas, sin actualizar el precio del módulo, no se puede hacer vivienda protegida, ni aunque te regalen el suelo"

P. También se pide una rebaja de impuestos.

R. Al final al consumidor, al comprador de una vivienda se le traslada entre un 30% y un 40% en impuestos, lo que es una salvajada. Yo creo que ahí los ayuntamientos o el gobierno podrían hacer mucho. Si no quieren bajar los impuestos al promotor, me parece totalmente lícito, pero sí al consumidor final. ¿Cómo? Para empezar, a lo mejor no cobrando el IVA o cobrando parte del IVA en función de la renta.

P. ¿Se os ha escapado alguna operación en Madrid?

R. Muchas. Todos los días se nos escapan operaciones.

P. ¿Cuál es el plan estratégico a 3-5 años vista para Alibuilding?

R. Seguir con nuestro crecimiento normal. Con los proyectos que estamos lanzando al mercado y los que vamos a lanzar a un año vista, estaremos en el mercado con unas 450 viviendas, desde proyectos que ya tenemos en licitación a proyectos que ya estamos con los arquitectos dándoles forma y que de aquí a un año como muy tarde, verán la luz. Nuestro plan sigue siendo el mismo, es un plan conservador. Sí que es verdad que salir con recursos propios nos da flexibilidad, y si vemos turbulencias en el mercado no nos importa echar el freno. Al final no somos una gran promotora que tengamos que dar números al mercado. Y si nos tenemos que parar, nos paramos y si tenemos que ir un poquito más rápido porque vemos que es un buen momento de mercado, pues iremos más rápido. Pero bueno, siempre sin hacer locuras. Siendo muy conservadores y mitigando todos los riesgos posibles.