La ley de vivienda ahoga el sueño rentista de los Blackstone de YouTube: "Es una masacre"

El título de uno de los últimos vídeos de Uri Vyce no se anda con rodeos. Tras un emoji de una explosión reza: "SE ACABÓ: NUEVA LEY DE VIVIENDA 2023 | El fin del mercado del alquiler". Acompañado de una imagen de alarma, el contenido enumera uno tras otro todos los problemas que, según el autor, traerá la nueva Ley de Vivienda. Asegura que complicará aún más la situación, que beneficiará a la okupación o que los políticos se inventarán un nuevo "Índice al precio que me salga de los huevos para sacar votos" que sustituirá al IPC a la hora de vincular las subidas de las rentas. Llega a decir que la norma "es una masacre". Un detalle importante para entender el contenido de Vyce y su enfado es que es uno de los influencers inmobiliarios más importantes de España.

Oriol Valls, nombre real del youtuber, es una de las caras más conocidas del último fenómeno inversor de internet. Desde la pandemia se han popularizado los canales que muestran el gran negocio que puede ser la administración de inmuebles a nivel global. Y la ola también ha llegado a España. Se vende como un mercado menos volátil y arriesgado que otros, con una rentabilidad interesante y que, sobre todo, casa con el concepto soñado por todo pequeño inversor que bucea por la red, los ingresos pasivos. ¿El problema? Que la nueva ley española, que acaba de ser aprobada, ataca, según confiesan estos mismos creadores de contenido, la base de su modelo: la compra masiva para alquilar.

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Guillermo Cid

Vyce no es el único que da la voz de alarma. Otros youtubers como Carlos Galán, conocido por su canal Libertad Inmobiliaria, o Javier Izquierdo (Libre a los 30), también han subido vídeos advirtiendo sobre la ley llenando sus canales de alertas y caras de agobio. Izquierdo habla en sus vídeos de que esta norma acerca al país a Venezuela, aunque en conversación con El Confidencial matiza un poco sus impresiones. "Es que la gente está bastante calentita. En grupos de Telegram hasta se ha tenido que expulsar a algunas personas porque van a saco. Pero bueno, hay que esperar a que salga la norma y ya está. Habrá que jugar con la nueva situación y el que vea que no le sale rentable, pues que salga", comenta. En su último contenido, publicado después de la entrevista, ha propuesto a sus seguidores organizar una manifestación contra la ley el próximo 10 de mayo. Será de forma online.

Izquierdo es otro clásico de este sueño de inversor inmobiliario. Su contenido se caracteriza por detallar todas sus inversiones en España y Andorra, entrevistar a grandes tenedores que han logrado el éxito y explicar cómo está trabajando para conseguir su objetivo: tener suficientes rentas como para poder retirarse a los 30 (ahora tiene 28). No cree que el negocio del alquiler se vaya a acabar con la norma, pero sí asegura que ha bajado el interés por el sector entre los primerizos gracias al Euribor y a la ley. "En las visualizaciones se nota que ya no hay tanto interés como hace unos meses. Los que entraron en la última época se pueden echar atrás viendo la incertidumbre y la caída de la rentabilidad", comenta. De ser así, sería el final de una época de auge que apareció tras el enfriamiento de los mercados provocado por la guerra en Ucrania y la inflación.

De 'criptobros' a fans del ladrillo

Los pequeños inversores, antes interesados por la Bolsa o las criptomonedas, vieron en el Real Estate un nuevo espacio en el que meterse y sacar un dinero que no les daba nadie. Según los datos del propio Banco de España, en los últimos años la rentabilidad bruta del alquiler ha rondado el 3,7% y aunque ha notado una bajada con la subida del Euribor, hasta quedarse en el 3,5%, siguen siendo porcentajes que no dan ni letras del Tesoro ni depósitos bancarios. El giro de ese dinero hizo que aparecieran todos estos canales especializados con contenidos que iba más allá, en los que hablaban de rentabilidades de dos cifras, de carteras de más de 10 pisos conseguidos en menos de 5 años o de cómo aprender a comprar y vender inmuebles con un Excel y búsquedas en Idealista. También estaban los que vendían cursos o mentorías para profesionalizarte en el sector.

La idea funcionaba. Solo Vyce, que no ha contestado a las preguntas de este medio, acumula más de 400.000 seguidores en todas sus redes y tiene vídeos que rozan el millón de visualizaciones. Los títulos más vistos son impactantes, como "Quien compre ahora se hará millonario" o "Cómo encontrar pisos baratos". Los de Izquierdo no son tan directos y sus números tampoco son tan altos. El vídeo más visto de su canal es "Mi nueva INVERSIÓN INMOBILIARIA por 30.000€. La reformo y ya está alquilada". Eso sí, la línea que siguen todos estos influencers es muy similar y se basa en dos puntos clave: comprar pisos baratos, al margen de las condiciones en las que estén, cuya ubicación sea en zonas con alta demanda. Así, hasta acumular una importante cartera que te permita recoger rentas suficientes para vivir de ellas.

Galán, quizá el perfil más conocido de este fenómeno y que firma uno de los libros más vendidos en Amazon sobre economía, Libertad Inmobiliaria: Consigue la libertad financiera con la inversión inmobiliaria, lo deja claro en la estrategia que vende en sus cursos y cuenta en sus mentorías. Este economista treintañero vive de alquiler, dice acumular cerca de 30 propiedades, y habla de que el secreto del éxito en el sector pasa por comprar barato en barrios humildes demandados y ponerlos en alquiler. Incluso asegura que el error del que empieza en este tipo de inversión es comprar pisos pensando en que son para vivir y no en la mayor rentabilidad.

Entre sus claims está la idea de poder conseguir 5 pisos en 5 años y hacerlo invirtiendo muy poco dinero gracias a hipotecas y otros inversores. En la polémica sobre la nueva ley, Galán ha sido bastante cauto y no ha dejado grandes frases como otros de sus colegas, pero sí que ha publicado vídeos denunciando el error que supone. Sobre todo porque, según su análisis, el problema del mercado del alquiler español es la falta de oferta y esta norma solo hará que se reduzca aún más.

Con él coincide Germán Jover, otro youtuber cuyo canal se llama Vivir de Rentas TV. "Me parece presuntuoso tratar de solucionar este problema de falta de oferta limitando el precio del alquiler sin más, y disminuyendo la seguridad jurídica de los propietarios. Si no se añaden otras medidas contundentes que permitan dinamizar el mercado, el resultado puede ser catastrófico: tenemos un problema en el que los precios suben y la oferta escasea, si tratamos de atacar a la poca oferta que existe lo que conseguiremos será reducirla todavía más y empeorar el problema".

Según este inversor —que dice tocar todo tipo de mercados y por eso está tranquilo en su situación personal—, "el resultado debe pasar por incrementar la oferta y esto se debería hacer mediante la colaboración del sector público y privado, construyendo nuevas viviendas. También debería incrementarse la seguridad jurídica de los propietarios ante impagos u ocupaciones, siendo el Estado el que resuelva estos casos en los supuestos de vulnerabilidad". Además, cree que "deberían implementarse medidas para incentivar a los propietarios a alquilar de forma tradicional sus viviendas, por ejemplo, con mayores bonificaciones fiscales para los propietarios que alquilen a ciertos colectivos, a los que disminuyan el alquiler, etc.". La ley coincide con el análisis y dará ventajas a ciertos propietarios, pero quizá no les sirva a su modelo.

De comprar para vivir a querer jubilarse

Uno de los mayores problemas a los que se enfrentan estos inversores tras la nueva normativa es que la base de sus estrategias pasa por seguir a los grandes fondos (uno de los claims se basa en enseñarte esos secretos de los grandes tenedores). Y a estos, como publicaba El Confidencial hace unos días, la ley los puede herir de muerte. Para trabajar como grandes inversores y aumentar rentabilidades, necesitan muchos inmuebles cuyas rentas anuales puedan subir siguiendo el IPC, con el objetivo de paliar el coste de la reforma y ajustar al máximo los gastos, cargando algunos de los costes a los inquilinos. Justo eso son dos puntos clave que esta nueva ley quiere atajar​.

Además, su estrategia podría llevarles a convertirse en grandes propietarios, una figura que se controlará aún más en esta nueva norma y que podría limitar mucho su rango de acción. Sobre todo a la hora de poder subir lo que piden de alquiler, que en el caso de los contratos existentes estará limitado por un índice que siempre irá por debajo del IPC, mientras que en los nuevos no podrá superar mucho lo solicitado al inquilino anterior si se trata de una zona tensionada. Según la nueva norma, un gran tenedor es una empresa o una persona física que cuente con más de diez viviendas en propiedad o cinco dentro de una zona declarada tensionada, y los números que estos inversores mueven o recomiendan mover se quedan muy cerca de estas cifras o las superan con creces.

Ante esto, la postura de los youtubers es que serán los inquilinos los que acaben pagando el pato. Volverán los contratos en negro, se subirán mucho más los alquileres antes de que la ley entre en vigor y se limitará la oferta. ¿Qué harán en su caso personal? Esperar a que la norma salga y ver el resultado. Incluso piensan que puede ser una oportunidad para ellos. "Hay trucos que ya muchos están estudiando, como el alquiler por habitaciones o el alquiler vacacional. Eso no se va a tocar en esta legislación por lo que es un agujero claro", asegura Izquierdo. Eso sí, deja un aviso para el futuro. "Si nos hicieran imposible ganar dinero no invertiríamos, porque estamos aquí para ganar dinero y si no dan los números pues no invertimos. Claro que, si no invertimos, hay viviendas que están en mal estado que se van a quedar cerradas y no van a salir al mercado. Y si hay menos oferta es imposible que baje el precio", detalla Izquierdo.

Sus opiniones casan bien con la nueva imagen del pequeño propietario español. Personas que ya tenían un hogar y buscan comprar más para sacar un dinero extra con la idea de completar ingresos o quitarse el miedo a quedarse sin pensión. Una investigación recientemente publicada en European Sociological Review por Diederik Boertien y Antonio López-Gay, del Centre d’Estudis Demográfics de la Universidad Autònoma de Barcelona con datos de la Encuesta Financiera de Familias, mostraba cómo se podía ver la desigualdad creciente entre los españoles fijándonos en las propiedades. Hasta la crisis de 2008, lo más habitual eran las familias con una propiedad, pero desde aquel momento no han parado de crecer por un lado los propietarios con varios inmuebles y, por otro, los que no tienen ninguno. Un nuevo perfil de rentista ha crecido en estas décadas que empatiza mucho con estos inversores.

Los últimos informes de Tecnocasa confirmaban esa tendencia. Según sus datos, en 2021 el 23% de las compraventas de segunda mano han sido realizadas como inversión. Estas compraventas han sido hechas, según la compañía, por pequeños inversores, "que compran pisos para ponerlos en alquiler y obtener así una rentabilidad".

Por ello, Jover piensa que estamos lejos de que la tendencia a acumular propiedades y ponerlas en alquiler cambie. "La idea de vivir de las rentas es una de las ideas más viejas que existe, igual que el negocio del alquiler. De hecho, la mayoría de los inversores que persiguen la idea de vivir de rentas, lo que hacen en realidad es anticiparse a la idea de que el estado no les pagará su jubilación y tratan de cubrirse mediante ahorro e inversión en activos que les produzcan esos ingresos. Si además lo hacen acertadamente, pueden incluso jubilarse antes de la edad de jubilación a la que les tocaría, supuestamente".

"Lejos de ser una idea que pueda perder importancia a futuro, creo que en el futuro cada vez tendrá más sentido. Cada vez tiene más peso la conciliación de la vida laboral, y conseguir fuentes de ingresos alternativas son una excelente forma de reducir nuestra exposición a un trabajo que en muchas ocasiones no nos llena", cierra el creador de contenido e inversor.