"He dejado de promover y estoy amortizando deuda. No veo el panorama demasiado claro"

César Cort Lantero (Madrid, 1958), presidente de Valenor, es una caja de sorpresas. Él mismo reconoce que sobre su familia se podrían escribir varios libros. Su tatarabuela, Antonia Navarro Mira, La Pichocha, fue una adelantada a su época. Una mujer de negocios en el siglo XIX que plantó la semilla de la fortuna familiar que permitió a su abuelo, César Cort Botí, una de las figuras mas relevantes del urbanismo español del siglo XX, comprar miles de metros cuadrados de suelo, fundamentalmente en Madrid. Sobre parte de ese suelo, varias décadas después, su nieto, César Cort, ha levantado su negocio inmobiliaro y patrimonialista.

Economista e informático, saltó a los medios de comunicación en octubre de 2017 por haber colocado en uno de sus edificios la bandera de España más grande de la historia, un gesto con el que quiso manifestar su apoyo a la unidad de España ante el desafío soberanista tras el referéndum del 1-O. Aquella bandera, de 731 metros cuadrados, colgaba de una de sus promociones en Valdebebas, uno de los nuevos barrios de Madrid que Cort, presidente de la Junta de Compensación y uno de los principales propietarios de suelo, ha ayudado a crear desde sus orígenes, a pesar de las múltiples zancadillas con las que se ha encontrado el desarrollo en sus 25 años de gestación.

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El cuartel general de Valenor y su despacho, precisamente, se encuentran en la cuarta planta del primer edificio de oficinas de Valdebebas, en la calle Estanislao Perez Pita 23, donde conserva la vieja llave de la oficina de su padre, en la plaza del Cordón, un edificio que compró sus tatarabuela, así como un pequeño mueble que su madre regaló a su padre. Desde la ventana, señala una parcela sobre la que, a pesar de tener licencia, ha decidido no iniciar una promoción de 170 viviendas porque no ve las cosas claras. La fuerte subida de los costes de construcción y el impacto sobre las empresas dentro de la cadenas de suministros, los tipos de interés o la normativa le generan inseguridad.

PREGUNTA. ¿Hasta dónde hay que viajar en el tiempo para conocer sus orígenes inmobiliarios?

RESPUESTA. Para conocer el origen del negocio familiar, me tengo que remontar a mi tatarabuela, que es quien empieza el negocio de verdad, allá por el mil ochocientos y pico. Una mujer, Antonia Navarro Mira [1846-1921], conocida como La Pichocha, en Novelda (Alicante), que siendo viuda y huérfana, montó un emporio inmobiliario, financiero, minero... allá en Novelda, ella sola. Y entre sus negocios en aquella época se encontraba el comercio de especias como azafrán, pimienta... Y ahí es donde nace la fortuna familiar. Mi abuela, Mercedes Gómez Tortosa, hereda un sexto de mi tatarabuela, y mi abuelo, César Cort Botín, que venía de familia de ingenieros, los Cort, de origen francés, se casa con mi abuela, y cuando ella muere, recibe 1.350.000 pesetas, más un patrimonio inmobiliario y de fincas en Novelda, en Madrid...

P. Y con ese dinero, ¿empezó a comprar suelo?

R. En el término municipal de Madrid llegó a comprar 13 millones de metros cuadrados de suelo y como no podía contar con el régimen, hizo sus propios desarrollos. En el parque de la Quinta de los Molinos, donde él vivía, mi abuelo compró las fincas una a una, unas 35.000 pesetas de la época, porque no se la regaló a nadie aunque la leyenda urbana dice que se la regaló el Conde de Torre Arias. O el polígono Las Mercedes, que llamó así por mi abuela [Mercedes Gómez Tortosa] y mi tía [su hija, Mercedes Cort Gómez Tortosa]. Curiosamente, tanto la urbanización de la Quinta de Los Molinos como del polígono de Las Mercedes, prácticamente simultáneas en el tiempo, lo financió él mismo. Para que nos hagamos una idea de la capacidad que tenía mi abuelo en aquel momento, el estadio Santiago Bernabéu lo financió mi abuelo desde el Banco Mercantil e Industrial y lo avaló él personalmente, porque era accionista y uno de los fundadores del banco. Santiago Bernabéu, a cambio, le dio la medalla de brillantes que conservo yo en casa. También fundó aseguradoras, editoriales, fue académico de la Real Academia de las Artes de San Fernando, fundador de la Cátedra de Urbanismo de la Escuela Arquitectura, era arquitecto, era ingeniero, era perito mercantil, economista... hablaba cuatro o cinco idiomas, en 1923 le admitieron en la RIBA [Royal Institute of British de Arquitects] y era antifranquista. Académicamente, fue una persona muy brillante.

"Mi abuelo tenía un patrimonio en Madrid brutal, del orden de 13 millones de metros cuadrados"

P. ¿Dónde empezó a promover?

R. Empezó un negocio inmobiliario residencial en la zona de Chamberí, Modesto Lafuente, al lado de La Milagrosa, Martínez Campos, etcétera. Compraba suelo, hacía edificios residenciales hasta que se produjo el cambio de legislación y se congelaron las rentas con la Ley de Renta Antigua. Se cabreó mucho y decidió dejar de hacer negocios patrimoniales. En el 64, incluso, salió en prensa despotricando contra la ley. Dijo que se iba a arruinar el patrimonio inmobiliario de la ciudad y automáticamente dejó de promover en patrimonio y se dedicó a temas académicos, a viajar...

P. Eso fue cuando el régimen decidió que España fuera un país de propietarios y no de inquilinos.

R. Bueno, cuando dijeron que los contratos de alquiler debían ser indefinidos y no se podía subir la renta. Yo en el año 90 tenía gente que estaba pagando 30 pesetas por un piso de tres habitaciones en la calle Modesto Lafuente, al lado de José Abascal. En los años 70, mi padre retoma la actividad, pero no en residencial, empieza a promover en el polígono de Las Mercedes, pero fundamentalmente naves industriales o edificios de oficinas en alquiler. Cogimos una alergia brutal a la promoción residencial en alquiler y de hecho no tenemos viviendas en alquiler. No quiero ser un gran tenedor de viviendas. Eso lo tengo bastante claro, y esta alergia nos viene de aquella época.

No quiero ser un gran tenedor de viviendas. Eso lo tengo bastante claro, y esta alergia nos viene de aquella época

P. ¿El origen de los suelos en Valdebebas también viene de su abuelo?

R.: Sí. Mi abuelo era un tipo muy listo, fundamentalmente realizaba compras a volumen, compraba de 200 fincas en 200 fincas, de tal manera que cuando yo me incorporo y hago el inventario de fincas familiares, en la base de datos me salen 1.766 fincas. El patrimonio que tenía en Madrid era brutal, del orden de 13 millones de metros cuadrados. Mi abuelo hacía compras selectivas y fue de las primeras personas que hizo grandes compras del suelo con un enfoque inmobiliario. Él ve que Madrid va a crecer desde el aeropuerto, conoce las ciudades, prevé la importancia del aeropuerto y compra la mayor parte de esa superficie muy próxima al aeropuerto de Barajas. Lo que no predice es que el aeropuerto fuese a crecer tanto que la mayor parte de lo que compró hoy está bajo las pistas del aeropuerto. Ahí se equivocó un poco, pero en lo demás, acertó.

P. De ahí que Valenor, a pesar de ser una empresa pequeña, sea uno de los grandes propietarios de suelo de Madrid, fundamentalmente en Valdebebas.

R. Solamente en Valdebebas teníamos 2,5 millones de metros cuadrados. Eso en el origen, porque posteriormente yo compré más suelo. En el año 2006, por ejemplo, compré a Ferrovial 200.000 metros cuadrados. Nosotros tenemos una tradición muy ligada a la arquitectura. Mi padre era arquitecto, mi abuelo [César Cort Botí] era arquitecto-urbanista, y mi tío fue José Antonio Corrales, doble Premio Nacional de Arquitectura. Todos los hermanos nos hemos criado dentro de un entorno de arquitectura. Los Corrales, De la Sota... todos los grandes arquitectos eran amigos de la familia y he tenido la suerte de vivir siempre rodeado de gran arquitectura y de arquitectura de calidad. De ahí la importancia de la arquitectura en todas mis promociones y la responsabilidad que tengo como promotor de suelo y como promotor de edificios.

P. Criarse entre arquitectos y urbanistas, ¿le influyó en el diseño de uno de los barrios más nuevos y grandes de Madrid?

P. Yo no soy urbanista, ni soy arquitecto, soy economista y Valdebebas fue una oportunidad para hacer un proyecto desde cero. Para mí, por esa conciencia de responsabilidad, era muy importante hacerlo lo mejor posible y, sin saberlo, he seguido al pie de la letra los dictados de mi abuelo. Al menos ésa es la sensación que yo tengo. Si lees sus tratados de urbanismo, el libro Campos urbanizados y ciudades rurizadas es exactamente lo que hemos hecho en Valdebebas. Zonas verdes al lado de zonas de residencial por salubridad, la importancia del paisajismo, la personalidad de las distintas calles, las mezclas de usos... Todo eso es el libro de mi abuelo. Y yo, incluso sin haber leído el libro, me he sentido como la mano ejecutora. He hecho más urbanismo que mi abuelo sin ser urbanista y creo que, si mi abuelo viese lo que he hecho y sigo haciendo, estaría orgulloso. Hacer una ciudad es una gran responsabilidad, porque no lo haces para ti, lo haces para el futuro, para las generaciones que vengan después. Y una ciudad tarda mucho en hacerse. Una vez que viene la gente, tienen que venir los negocios, una vez vienen los negocios y la gente vienen las dotaciones y todo tiene un proceso y todo eso lo vemos claramente aquí, en Valdebebas, que poco a poco va cogiendo forma.

"¿Qué va a pasar cuando tengamos tanto suelo de oficinas y no haya demanda para tantas oficinas?"

P. Aún faltan cosas por hacer. Entre otras, la Ciudad de la Justicia, que no acaba de llegar.

R. El problema es que ha habido un incremento de costes brutal y la administración siempre es muy estática a la hora de crear procesos. Crea el proceso, establece unos precios, sube el precio de mercado y entonces se quedan desiertos porque las empresas no están para perder dinero y no se presentan. Por eso, este tipo de procesos se han quedado desiertos, y no solamente la Ciudad de la Justicia, también algunas dotaciones dentro de Valdebebas, y como me figuro que sucede en el resto de España, porque esto no es un mal endémico del Ayuntamiento de Madrid. El mercado inmobiliario siempre es muy rígido, no solo en la adjudicación de obras sino en la normativa de aplicación. De ahí la necesidad de adecuar la normativa a las necesidades, que son cambiantes en cada momento. Simplemente con la pandemia y los avances tecnológicos, alquilar una oficina y encontrar un cliente para una oficina no solo es difícil, es casi imposible hoy en día, porque la gente ya casi no viene a las oficinas.

P. Pues Valdebebas tiene muchos metros cuadrados de suelo para oficinas por vender...

R. Hay 1.300.000 metros cuadrados de suelo para oficinas teóricas. Si uno viene a Valdebebas, todo lo que está edificado básicamente es residencial. Hay una enorme demanda de residencial y, en cambio, no hay nada de demanda de oficinas. Los proyectos que se están haciendo en suelos de oficinas, de hecho, son proyectos que están enfocados a una actividad más turística porque, aunque se vendan como proyectos de coliving, en el fondo estamos hablando de apartamentos turísticos, un hotel, que es un uso semi residencial que compite con otros proyectos residenciales que se han desarrollado a un coste muy superior porque el valor del suelo en parcelas terciarias es infinitamente más bajo que el valor de suelo, ahora mismo, de una parcela residencial. Y esto crea unas condiciones de competencia entre unos y otros que, en mi opinión, van a dar problemas a corto o medio plazo.

P. La pandemia ha provocado muchos cambios respecto a las oficinas tradicionales. En Valdebebas, asegura que no hay demanda de oficinas, ¿y en los futuros desarrollos?

R. En Valdebebas tenemos el problema del terciario, pero no es un problema exclusivo de Valdebebas, porque si nosotros aquí no colocamos un solo metro cuadrado de oficinas, habrá que ver en la Operación Chamartín. Allí tienen un montón de oficinas que son mucho menos competitivas que las de aquí, porque aquí las haces en ocho plantas y allí son torres, que son mucho más caras. ¿Qué va a pasar cuando tengamos tanta oferta de suelo de oficinas y no haya demanda para tanta oficina?

"En Valdebebas, tenemos el problema del terciario, pero no pasa solo aquí"

P. ¿Cuál es la solución para esos suelos?

R. No sé qué pasará dentro de unos años, pero tendrán que hacer como aquí. O cambian el uso y se flexibilizan esos usos o lo que es residencial saldrá como ha salido aquí y como sale en todas partes, mientras que lo que es el terciario se quedará quieto porque nadie va a hacer un edificio para un uso que nadie quiere. Y para eso es necesario una revisión del plan general a fondo que flexibilice ese tipo de usos.

P. ¿Edificios mixtos, de los que se habla tanto últimamente?

R. Si hay demanda para edificios mixtos, no estaría mal que los autorizasen, pero sobre todo, lo que hace falta es edificación residencial y sobre todo edificación residencial para vivienda libre, que es la que es muy cara. La vivienda de protección es muy barata. Una vivienda de tres dormitorios, en teoría, con el precio del módulo, te la compras por 180.000 euros. Esa misma vivienda en vivienda libre te cuesta 700.000 y la calidad no es tan diferente una de otra. Es más, en la vivienda de protección la calidad puede ser mayor porque hay una serie de controles de la administración. Cuando entregas una vivienda libre, cuando te dan la LPO, no te miran la calidad de las puertas o la calidad de los forjados, sino que no te hayas excedido en la edificabilidad, mientras que en la vivienda de protección, además de la edificabilidad, hay unos requerimientos de calidad superiores.

P. ¿Y eso se consigue con la modificación del plan general o con uno nuevo?

R. Bueno, ahora mismo hay en tramitación un cambio de normativa urbanística que no penaliza tanto la eficiencia térmica, facilita la construcción de terrazas..., pero, a mi modo de ver, esa normativa se queda corta porque no considera un tema que me parece muy importante, como son las condiciones de accesibilidad. Yo creo que la normativa debe favorecer que las viviendas sean accesibles, ya que vamos hacia una población cada vez más envejecida. El que haya, por ejemplo, cuartos de baños accesibles o que las puertas, en lugar de ser de 70, que te dejas los dedos con una silla de ruedas cuando vas a pasar, sean puertas de 80 o de 90 para que se pueda pasar cómodamente. Eso ocurre en todos los países del mundo. Vas a Inglaterra, a Alemania o a Estados Unidos y las puertas no son tan estrechas como aquí. Eso aquí es prácticamente imposible.

P. Se carga el modelo de los fondos que tienen que rascar cada metro cuadrado...

R. Claro, pero si la normativa permitiese hacer eso, pues lo harían. Y si les obligase, lo harían todavía más. Yo es que creo que eso son cosas que debieran obligar y favorecer. Y luego creo que desde el punto de vista urbanístico es necesaria una flexibilidad real de usos para que a todas esas parcelas vacías se les dé un uso. Una ciudad no puede permitirse el lujo de tener parcelas, bien sean dotacionales o privadas, vacías, porque la calle la tienes que barrer igual, la tienes que limpiar igual, la tienes que iluminar igual, la tienes que mantener igual... Si has dejado parcelas en desuso, ese coste lo asume la propia municipalidad y la sociedad no obtiene nada a cambio. Una escombrera, eso es al final lo que hay. Y para que eso no suceda creo que tiene que haber una revisión del plan general que modifique todo eso, de tal manera que el espacio de las ciudades se use. Eso, aparte de hacer las ciudades mucho más utilizables y aumentar la calidad en la propia ciudad, dotándola de mayores usos. Es la única medicina contra los precios excesivamente altos que hay en la vivienda.

"Una urbanización o un edificio que no se finaliza no es un activo, es un pasivo"

P. La inflación y los costes de construcción también han encarecido la vivienda.

R. Es verdad que el coste de construcción es muy alto, y es verdad que el coste de urbanización es altísimo porque es un proceso tan mediatizado que desde que empiezas hasta que acabas te tiras 25 años y claro, tú metes eso en un Excel, con los intereses... y es una actividad bastante ruinosa.

P. ¿Cuánto suponen los costes de construcción para un promotor?

R. En mi caso, el coste de construcción supone del orden de un 40%, si bien, yo construyo con unos estándares que son distintos. Desconozco el de los demás. Creo que soy el único que hago forjado de losa de 30, que pongo fachadas de Dekton, sistemas KNX en las promociones... Porque ése es otro tema, la tecnología al servicio de la accesibilidad. Las viviendas deberían poder incluir comandos de voz, por ejemplo, para bajar las persianas, para encender la luz, para regular la temperatura... Nosotros, por ejemplo, hacemos viviendas en KNX que es un estándar europeo que se integra con Android o iPhone. La administración debería favorecer este tipo de cosas, porque al final las casas son para las personas. Y el promotor, normalmente, no incurre en ese tipo de gastos porque no se pagan, no te pagan más porque a una vivienda le puedas poner un control de voz. Y poner todo eso es carísimo.

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P. A ese coste, hay que añadirle el que genera la inseguridad jurídica. Que la legislación permita, por ejemplo, que cualquiera pueda recurrir una licencia, cualquier plan... En Valdebebas, lo han vivido y sufrido en primera persona.

R. La inseguridad jurídica que hemos padecido en Valdebebas ha sido enorme. Y el chantaje. A nosotros nos han llegado a decir, "si nos das dinero, quitamos los recursos", o, "si quitas el apremio que me has puesto por no pagar las derramas, me quedo quieto"... Nos ha pasado en Valdebebas y nos ha pasado a todos. Además, se nos ha caído el plan general... Tres veces hemos tenido que empezar desde cero. Hemos tenido que reparcelar un montón de veces, hemos tenido que meter proyectos de urbanización... Tenemos un sobrecoste brutal. Pero, la verdad es que lo que no te mata, te hace más fuerte. Lo pasamos muy mal y hemos sufrido, pero es verdad que cada vez que resurgía el proyecto, que lo volvías a levantar, los precios de mercado eran mucho más altos, con lo cual, el que ha podido aguantar hasta el final ha obtenido un premio.

P. Pero no todos pueden aguantar.

R. Ha habido muchos que no han podido aguantar hasta el final. El negocio promotor de suelo es un negocio complicado. Primero, porque yo entiendo que es una responsabilidad que tiene que ser de la administración y que tiene que hacerse con inteligencia y con conocimiento y normalmente se delega en el privado, que generalmente es un propietario de suelo, muchas veces un destripa terreno, que tenía una actividad agrícola y se ha encontrado con que le han recalificado su suelo, y como todo el mundo sabe, entiende que en el momento que te recalifican el valor sube. Pero, a la hora de la verdad, puede valer o puede no valer nada. Y eso lo vimos en la crisis anterior, la cantidad de desarrollos que se quedaron colgados y que siguen colgados. Un activo, tanto sea una urbanización como un edificio que no se finaliza, no es un activo, es un pasivo. Y en el mundo inmobiliario es muy fácil que los activos se te conviertan en pasivos. Y dentro del proceso promotor de suelo, en muchos casos, esa promoción viene de la mano de antiguos propietarios sin experiencia ni arquitectónica, ni urbanística, ni de negocios. O sea, que muchas veces es un propietario de suelo de un pueblo en el que tenía cebada que de repente ve que le hacen un polígono industrial y una vez que se mete está obligado a ejecutarlo y responde con su patrimonio. Y esa es la parte de la historia que no te cuentan y por eso hay mucha gente que se ha arruinado, porque como en el juego de las sillas, cuando se para la música hay quienes se quedan sin ella. Yo he visto a gente llorando porque han perdido su patrimonio, porque no podían aguantar, porque no han vendido cuando tenían que vender, porque no tenían la capacidad, ni los contactos, ni el conocimiento. Y eso ocurre.

"La inseguridad jurídica que hemos padecido en Valdebebas ha sido enorme. Y el chantaje"

P. ¿Y eso ha sucedido en Valdebebas?

R. Valdebebas es un caso extraordinario. Hay alguno que ha caído por el camino, pero mayoritariamente es un desarrollo de éxito, porque se ha desarrollado. Vamos ya para 25 años. Yo empecé en el año 98 con este proyecto y ha sido un éxito. No hay más que verlo, ¿no? Pero no todos los desarrollos son Valdebebas. Valdebebas es la excepción, no la regla.

P. Y, además de mucho dinero, ¿qué ha sido necesario para poner en marcha un barrio como Valdebebas?

R.: Necesitas tener dinero para aportar o necesitas tener la imaginación y el conocimiento para conseguir que alguien te preste el dinero para urbanizar, porque el proceso urbanizador, al igual que el resto de los procesos inmobiliarios, es muy intensivo en capital. Yo no tenía el capital necesario para urbanizar, yo no tenía los 90 millones, que es lo que he tenido que poner para urbanizar. Lo que conseguimos en el caso de Valdebebas es que un pull bancario nos prestase 650 millones de euros para urbanizar, y lo que hicimos fue independizar el riesgo promotor del riesgo del juntacompensante. Nosotros nos aseguramos de que no hacía falta pagar derramas porque los promotores de suelo, muchos de ellos antiguos propietarios de suelo, no tenían que pagar. Y en el momento en el cual se produce la reparcelación, que es básicamente coincidente con la ejecución de la urbanización, conseguimos que esa deuda de la Junta se trasladase a las parcelas. Y los propietarios, dueños de suelo originario rústico, mediante la venta de parcelas a cooperativas, a comunidades de bienes y a alguna promotora, devolvimos gran parte o todo lo que nos habían prestado los bancos. Ése fue el esquema. No hace falta necesariamente el dinero, siempre y cuando tengas un equipo gestor eficiente y el equipo de gestión de Valdebebas fue muy eficiente. De hecho, Valdebebas es de los pocos desarrollos en los cuales no ha habido ni una quita. Se ha devuelto absolutamente todo. No ha habido ningún problema, a pesar de todos los problemas urbanísticos que hemos tenido. Pero lo que no te mata te hace más fuerte. Cada vez que nos pasaba una adversidad, resurgías y te encontrabas con que el que el valor de tus activos, realmente, había subido.

P. En Valdebebas, los promotores han sufrido el chantaje de gente que juega con las leyes para pervertirlas y hacer negocio. ¿Qué se puede hacer para luchar contra eso?

R. Lo que tiene que haber es un marco jurídico estable, sólido y consistente, de lo contrario se te genera una inseguridad y un sobrecoste brutal. La administración tiene que aplicar como buenamente puede la normativa y a veces lo hace mal, porque tú defines lo que vas a hacer, el ayuntamiento se pone en marcha y tramita el expediente y, como eso se recurra, el que manda no es el Ayuntamiento, sino un juez del Tribunal Supremo que interpreta la norma de una manera que no se había interpretado antes. Y tú, que has metido todo tu patrimonio por delante, que ya has urbanizado, que has metido miles de millones de euros o cientos de millones, te ves con que es ilegal y que vuelves, como me pasó a mí en 2012, a la normativa del 85. Cuando firmamos en 2001 el convenio con el Ayuntamiento de Madrid para desarrollar Valdebebas, en ningún lado ponía que tenían el plan general del 97 recurrido. Entro allí de buena fe. Y recuerdo un día viniendo de Lisboa con David Martínez [entonces director gerente de Valdebebas], me dice, "César, que ha caído el plan general". Y yo, "¿cómo va a caer el plan general? Eso es imposible". Y David, "que ha caído, que estamos en el 85. Esto es una locura". Y efectivamente, de repente, nos encontramos con que estábamos en el 85. Y todo esto genera una gran inseguridad que hace que inversores que iban a venir, ya no vengan. Es evidente.

P. Y hoy en día, después de todo lo vivido por el sector financiero, ¿habría aceptado la banca ese riesgo?

R. Hoy en día no. Hoy en día la banca se ha vuelto mucho más prudente. Nosotros fuimos a hablar con Caja Madrid y fuimos a pedir 200-250 millones, como mucho. Lo que nos sorprendió es que nos ofrecieron los 650 [risas]. Entonces dijimos, pues mejor, pero no pensamos que nos lo fuesen a dar. Yo creo que hoy en día, si tú vas al banco a desarrollar suelo, supongo que mirarán el balance del que lo ha pedido, porque al final, por bueno que sea el proyecto, respondes con tu patrimonio, harán un análisis de la ubicación del suelo, la solvencia del promotor, etcétera. La Operación Chamartín, no dudo de que BBVA les dará financiación. Otra cosa es que todos los desarrollos del Este vayan a conseguir financiación. Lo veo complicado. También creo que este escenario inflacionista que hemos vivido va a causar muchísimos problemas. Es verdad que nosotros en Valdebebas hemos sufrido que se nos haya caído el plan general, la inseguridad jurídica y los sobrecostes en defensa jurídica o en tramitación, pero hemos tenido dos ventajas indudables. La primera, que el suelo que tenemos es arena de miga, es decir, no hay arcillas expansivas como sí hay en todo el sureste de Madrid, y eso, desde un punto de vista del suelo es una bendición. Y la otra es que hemos tenido un escenario de contención de inflación. Nosotros ahora mismo en Valdebebas tenemos una carga urbanizadora de 680 millones y no la vamos a exceder. De hecho, va a sobrar dinero y, probablemente, el año que viene se nos devuelva a los juntacompensantes. Y eso ha sido posible gracias a la contención de precios que ha habido, a la política de contratación que hemos tenido los equipos gestores, a que no hayan subido los precios de mercado y los costes de urbanización como están subiendo ahora... Habrá que ver qué sucede con los nuevos desarrollos... Urbanizar es como jugar a las siete y media, si te quedas corto, malo, pero como te pases, peor, porque como te excedas en el coste de urbanización a ver cómo lo recuperas, porque la obligación del juntacompensante llega a la carga urbanizadora y en un escenario inflacionista, como te hayas quedado corto, te quedas con la urbanización a medio hacer y eso no vale nada. El producto inmobiliario o es acabado o es un pasivo. Ése es uno de los grandes riesgos que yo veo a esta situación que tenemos.

"Valdebebas es de los pocos desarrollos en los que no ha habido quita, se ha devuelto todo"

P. ¿Bajarán los costes de construcción?

R. Espero que los costes se vayan poco a poco moderando y creo que se van a moderar. No sé si bajarán, pero sí se van a ir moderando poco a poco, de hecho, ya se están empezando a moderar. A la fuerza ahorcan.

P. ¿Es un factor añadido que complica la financiación al promotor?

R. La banca va a financiar cada vez menos, cada vez con más costes y con más restricciones, cada vez mirando más los balances de las empresas. Ya se está notando cómo tanto el crédito hipotecario y el crédito promotor se han encarecido, y este último, aún más. Las entidades te miran mucho en el balance qué tienes, qué debes, cuándo lo tienes que pagar y qué fuentes de ingresos son las que tienes, así como tu solvencia técnica y moral. Todas esas cosas son las que ya mira la banca, por eso creo que el nivel de recursos que se van a destinar a promover nueva edificación va a bajar, la demanda de edificación va a bajar, por lo que los precios van a tener que ir ajustándose.

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P. ¿Cuánto?

R. Es difícil predecir, no sé ni cuánto, ni cuándo. Hay algunos precios que ya se han ajustado bastante. El acero, por ejemplo, ha bajado bastante. Ni la guerra de Ucrania, ni la crisis energética tampoco ayudan.

P. En su caso, este escenario inflacionista y de elevados costes de construcción sí le ha llevado a decidir no iniciar una promoción.

R. Yo la suerte que tengo es que somos muy pequeños. En Valenor tengo cuatro personas en el departamento técnico, cuatro comerciales y una persona dedicada a temas administrativos-jurídicos. Eso es lo que es Valenor. Somos muy pocos, con lo cual, yo puedo parar de pedalear la bicicleta, pero hay otros que no pueden hacerlo. Y yo he parado porque puedo y porque no veo el panorama demasiado claro. Yo tenía una licencia para un proyecto de 170 viviendas y 4.000 metros de comercio y renuncié a la licencia hace unos meses porque había varios temas que me preocupaban. Por un lado, el sobrecoste. En mi peor escenario de plan de negocios se me excedía en un montón de millones de euros y no creía que pudiera trasladar ese incremento de costes a los precios finales de las viviendas. El otro problema que veía era el brutal problema en la cadena de suministro. Las empresas no tienen stock y hay una indefinición respecto a cuándo vas a terminar el proyecto. Y claro, tú te obligas con el cliente a mantener una calidad, un precio, pero también un plazo. ¿Qué plazo? Y lo que de verdad me preocupa es ¿quién ha soportado estos incrementos de costes de los últimos tiempos?

Las empresas no tienen 'stock' y hay indefinición respecto a cuándo vas a terminar el proyecto

P. ¿Y quién cree que ha soportado esos incrementos?

R. Yo, por ejemplo, en esta promoción [Estanislao Pérez Pita 23] no los he soportado. Yo tenía un precio cerrado con la constructora que me lo ha respetado, pero indudablemente las tarimas, los cristales o las carpinterías metálicas han sufrido un incremento brutal de precio. Y, si a mí no me lo ha trasladado, supongo que es porque la constructora había hecho la compra anteriormente y tampoco ha tenido que sufrir ese incremento. Pero alguien se lo ha comido. ¿Quién?, ¿el fabricante?, ¿el importador?, ¿quién lo ha pagado?, ¿era solvente o no lo era? Entonces yo entiendo que en esa cadena va a haber empresas que van a tener problemas porque se han tenido que comer ese incremento de costes. Y a mí todo eso me preocupa muchísimo. Yo contrato con empresas solventes y serias, que tienen un buen departamento técnico que me da la garantía de que me van a hacer las cosas bien y van a respetar precios, pero en toda esa cadena, como empiecen a caer, van a caer unos detrás de otros, porque son muchos los incrementos de costes que ha habido. Me preocupaba el plazo, el coste y la cadena de suministros, saber quiénes están vivos y quienes están muertos antes de lanzarme yo a hacer una promoción, es decir, saber con quién puedes contar que no esté contaminado porque haya tenido que asumir unas pérdidas enormes. Porque si hay problemas, no es que te cueste más, es que se retrasa todo. Y por todo eso yo no me sentía confortable iniciando una nueva promoción y por ese motivo, paré.

P. Y el precio de la vivienda, ¿cree que va a bajar?

R. No sé si el precio caerá o se mantendrá. La risa va por barrios y los llantos, también. Yo creo que las zonas buenas no se resentirán mucho. De hecho, ya vimos en la crisis anterior que en el centro de Madrid, en la calle Serrano o el barrio de Salamanca, por ejemplo, no sufrieron alteración, incluso subieron los precios, mientras que en otras zonas cayeron drásticamente.

La risa va por barrios y los llantos, también. Yo creo que las zonas buenas no se resentirán mucho

P. En el barrio de Salamanca, los precios también cayeron.

R. Sí, pero no como cayeron en Vallecas o en otras zonas. Aquí mismo, en Valdebebas, en aquel momento, el metro cuadrado de residencial libre se vendía a 650 euros, y ahora se está intentando vender a 3.000. Un diferencial brutal. Y ahora con 600-650 euros, básicamente no cubres ni los costes de urbanización. Lo que yo conozco, Valdebebas, que es una visión muy limitada del mercado, no creo que vayan a caer los precios. Todavía con estos pocos pisos que tenemos en venta, tenemos visitas todos los días y los hemos sacado hace nada.

P. Pero los números no salen. Todo el mundo dice que los precios no van a caer, pero la financiación se ha encarecido, ha pasado del 0% a 5%, lo que para una hipoteca de 180.000 euros supone más que doblar las cuotas. Y en Madrid no te compras un piso nuevo de 180.000 en ninguna parte. Además, el empleo acabará resintiéndose. Los números no salen. Por algo ha parado usted una promoción.

R. El tiempo dirá si bajan o no bajan. Lo que yo veo aquí en Valedebebas es que, de las ventas que nosotros hacemos, el porcentaje de apalancamiento de mis clientes es muy limitado. Eso lo primero. Muchos de ellos van con fondos propios y a esos no les afecta la financiación. Y también hay inversores. Nosotros acabamos de entregar una promoción en Valdebebas y han salido un montón de pisos en alquiler dentro de la misma promoción. A todos esos compradores no les afecta la financiación porque no llevan un nivel de apalancamiento muy elevado o, al menos, no les afecta tanto como a otras familias. Lo que sí percibo es que los pisos que son muy caros, áticos por encima del millón de euros en Valdebebas, no se venden. Pero pisos de 600.000-650.000, que es en el rango en el cual me muevo yo, esos sí que se siguen vendiendo. Lo que va a ocurrir en Valdebebas, en concreto, es que la competencia va a venir de la segunda mano, una segunda mano que es casi primera mano, porque son pisos que se entregaron hace uno, dos, tres o cuatro años. Esos compradores los van a poner a la venta, y ésa va a ser mi competencia, gente que ha comprado los pisos a un precio muy inferior a los que se están vendiendo ahora, cuando los costes eran inferiores, y que van a tener un beneficio sí o sí. Con lo cual, si en lugar de vender a 700.000 venden a 600.000, probablemente a mí me hagan bajar un poco el precio.

"Yo puedo parar de pedalear la bicicleta, pero hay otros que no pueden hacerlo. Y yo he parado porque no veo el panorama demasiado claro"

P. ¿Y en otros barrios? En los desarrollos del sureste, ¿ahí se notará un mayor impacto?

R. En zonas con economías más débiles siempre se nota más el impacto. El problema está en que los sobrecostes de construcción existen y son iguales para todos. Te cuesta lo mismo un metro cúbico de hormigón aquí que allí. Imagino que allí se resentirá más el precio.

P. Si de momento no promueve, ¿se va a focalizar en el negocio patrimonialista?

R. Ahora mismo me estoy centrando en otros proyectos que dependen de mí. Tengo clientes a quienes tengo previsto arreglarles las oficinas, actualizar edificios. También tengo un proyecto en Alicante bastante bonito, en Novelda, una casa antigua donde nació Jorge Juan, que estamos remodelando, queremos hacer un museo y queremos potenciar un centro culinario gastronómico que cuenta con el apoyo del Ayuntamiento y de la Cámara de Comercio y que, en principio va para adelante. Temas básicamente patrimoniales, que si se retrasan, se han retrasado.

P. Patrimonial, ¿pero nada de residencial en alquiler?

R. No. En todas las promociones me quedo con las plantas bajas y todos los locales de terciario en patrimonio.

P. ¿Se podría comparar el escenario actual al de los años sesenta, cuando se aplicó la renta antigua?, ¿puede expulsar a más jugadores?

R. Claramente. Ahora mismo, la limitación de rentas a mí no me afecta, porque tengo alergia a la promoción residencial en alquiler por lo que nos pasó hace tiempo, pero esto es un déjà vu, no tiene sentido y ya lo estamos viendo en el mercado. Leía un artículo que decía que la oferta de residencial en alquiler se ha reducido un 27% y el precio de lo que sale libre ha subido un montón. Yo creo que estas limitaciones populistas del precio del alquiler son pan para hoy y mucha hambre para mañana. A mí no me afecta porque no tengo viviendas en alquiler.

"Estas limitaciones populistas del alquiler son pan para hoy y mucha hambre para mañana"

P. Desde el sector, se insiste en que una oferta suficiente acabaría con todos los problemas de acceso a la vivienda, pero la promoción lleva su tiempo.

R. En el urbanismo es muy importante estar a la altura de lo que demanda la ciudadanía. Y la ciudadanía demanda la vivienda. Y en ciudades como Madrid tendrán que conseguir la vivienda, y estos procesos, te pongas como te pongas, aquí no va a haber más vivienda porque hasta que esos desarrollos del Este o la Operación Chamartín estén en disposición de proveer de viviendas a los ciudadanos faltan muchísimos años. Y la gente quiere alquilar y quiere vivir hoy, no dentro de diez años.

P. ¿Y qué soluciones ve?

R. La solución que veo es una flexibilidad de la normativa que permita hacer viviendas en espacios donde pueda haber viviendas y Valdebebas es uno de ellos. Hay muchos más sitios, pero Valdebebas, desde luego. El 50% de la edificabilidad es de terciario oficinas y otro 50% es vivienda, permite que se hagan viviendas porque no hay ninguna restricción medioambiental, ni de ningún tipo para no permitir, digamos, la construcción de nuevas viviendas que podrían salir al mercado en calles que están ya construidas, que están iluminadas, que tienen todos los servicios. Parece lógico.

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P. Pero se necesitan viviendas que los ciudadanos puedan comprar. El Cañaveral estaba llamado a ser un barrio asequible, como pueden ser los desarrollos del sureste, y, sin embargo, los precios se han disparado.

R. El suelo es un mal endémico que hay que atajar. Es lo mismo de siempre. El suelo de la vivienda libre está muy caro, no el de protección. ¿Y por qué está caro? Porque la gente quiere comprarse casas y no hay donde ir a comprarse una casa. Ahora mismo El Cañaveral es el único o uno de los pocos sitios donde realmente puedes ir a comprarte casa y qué pasa, que el precio de las casas de El Cañaveral se ponen por la estratosfera. Luego vendrán Los Cerros, y luego Los Berrocales. Y va a pasar lo mismo en todos. Habrá un montón de parcelas que se queden libres, un montón de parcelas muy caras. Y para que eso no suceda tienes que permitir que salga más suelo al mercado, todo bajará de precio.

P. ¿Ha intentado comprarle algún fondo?

R. En la crisis anterior, en 2012, tuve algún contacto con algún fondo, pero la valoración que hacían de la compañía era tan baja, tan baja, tan baja que me dije, yo a ese precio sigo jugando. No llegó a nada. Las compañías valen por los activos que tienen y los activos que teníamos nosotros valían bastante y, aunque tuvimos conversaciones, no llegaron a nada.

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P. Y, desde entonces, ¿no han vuelto?

R. No. Luego no han vuelto. Además todo el mundo en el sector sabe que yo no vendo suelo, y a veces vienen con proyectos imaginativos, pero muy poco, a otros propietarios les llaman mucho más. Porque yo quiero hacer los edificios, yo he llegado hasta aquí para hacer edificios.

P. ¿Qué tendría que ofrecerle un fondo para que dijera que sí?

R. A mí no hay nada que me pueda ofrecer un fondo para venderle suelo. Ni un fondo, ni nadie, porque con lo que me ha costado generar el suelo que tengo, lo que yo quiero es hacer los edificios que yo quiero, que es lo que me hace ilusión. Yo sacaría más dinero vendiendo el suelo que haciendo edificios, pero quiero seguir haciendo edificios. Mi objetivo no es ganar dinero. Mi objetivo es hacer lo que creo que tengo que hacer y disfrutar con los edificios que hago, de los cuales estoy muy orgulloso.

P. ¿Cuánto suelo y dónde lo tiene?

R. Fundamentalmente, tenemos suelo aquí en Madrid. En Valdebebas, por ejemplo, me quedan dos parcelas de residencial y tres parcelas de terciario. En total, deben ser unos 170.000 metros cuadrados. Tengo suelos cerca del aeropuerto, donde todavía nos quedan 300.000 o 400.000 metros cuadrados, también en la Nueva Centralidad del Este. Es bastante. No me va a dar tiempo en mi vida laboral a desarrollarlo al paso que voy.

"No hay nada que me pueda ofrecer un fondo de inversión, ni nadie, para venderle mi suelo"

P. Valenor deja en stand by la promoción, se centra en el negocio patrimonial y a nivel financiero está reduciendo deuda.

R. Sí, estoy reduciendo deuda. De hecho, habíamos parado de vender pisos porque si no voy a promover, prefiero tener pisos que tener dinero que se me devalúa. Lo que pasa es que al final, con las subidas de tipos y pensando más en los clientes que en nosotros, hace dos meses iniciamos la venta de los pisos que nos quedaban. Y se han vendido bastante bien, ya que deben de quedar solo cuatro o cinco pisos por venderse. Hemos amortizado el 50% de la deuda que teníamos y la idea que tenemos es, como no necesitamos el dinero, ir amortizando. Mi escenario es deuda cero, en tres o cuatro años que nos vencen los créditos que tenemos sobre edificios, una deuda pequeñita, que podríamos cancelar pero está a un tipo tan bajo que merece la pena mantenerla hasta que se mueran los créditos.

P. Vamos, al horizonte donde quien tiene el capital es el rey.

R. Ése no es el horizonte, siempre ha sido así.

P. Bueno, cuando podías financiar al 0%, no hacía falta tener capital. El ejemplo más claro es el de los fondos...

R. Bueno, ahora mismo sí, tienes que tener cierto capital. Nosotros, por ejemplo, nuestras promociones, las autofinanciamos en gran parte con fondos propios, bien sean de la empresa o de la propia familia. Nuestras disposiciones de los créditos promotores son casi testimoniales. Y como siempre hemos vendido mucho mejor de lo que nos salía en los planes de negocio, al final la banca se quejaba de que nos habían dado créditos que les consumían capital, pero que no les generan ningún ingreso porque no disponemos de ellos.

"La banca no me pide preventas, soy un verso suelto dentro del mundo inmobiliario"

P. Les han salido las ventas mejor que los planes de negocio y, en cambio, los fondos que entraron a precio de derribo hace 10 años siguen todos atrapados. ¿Qué ha pasado con esos Excel?

R. Habría que preguntárselo a ellos, pero, vamos, yo creo que cuando los fondos entraron, nos resolvieron un problema de la economía nacional, porque hay que recordar cómo estábamos en aquel momento, no había liquidez para hacer nada y ellos aportaron una liquidez, unos balances y una alegría que, claro, hacía que la banca tradicional les financiase. Era más fácil financiarles a ellos que financiarnos a los promotores de toda la vida. Y claro, ahora mismo, estos incrementos de costes financieros y de tipos también les afectan a ellos. Y yo me imagino que a muchos de estos fondos les encantaría poder salir, pero están atrapados en activos que requieren de muchas inversiones para ponerlos en marcha.

P. Frente a los fondos, ¿habría que poner en valor la figura de empresarios como usted, que conocen el negocio promotor de primera mano?

R. Yo me juego el tipo en cada operación. Son operaciones que tienes que poner dinero por delante, aparte de lo que hemos puesto ya para urbanizar, que ha sido un dineral, tienes que meterte por lo menos en 40 millones para desarrollar un bicho de estos. Pero tienes que pensar que nosotros somos muy pequeños, nosotros somos muy pequeños y yo me lo juego en cada operación, tengo que mirarlo muy mucho. Mi aversión al riesgo es bastante alta, por eso he parado.

P. ¿Y cuál es la pieza que tiene que estar siempre para lanzarse a promover con esa aversión al riesgo?

R. Desde luego, tiene que haber una confianza en el futuro y tienes que tener la ilusión por hacer un proyecto. Tengo que tener un proyecto que me atraiga, hago un concurso, lo pulo, lo optimizo y cuando estoy convencido de que va a funcionar es cuando me tiro a la piscina. Mi tiempo de maduración desde que empiezo un proyecto hasta que lo empiezo a poner en marcha y solicito una licencia igual son tres o cuatro años. Y eso lo puedo hacer porque tengo el activo en mi balance.

"No pretendo hacer muchas viviendas, ni quiero, ni tengo esa ambición, para mí lo importante es hacer las mejores viviendas"

P. Ese activo es el suelo.

R. Es el suelo, y con el suelo muchas veces me interesa esperar para ver qué es lo que ha pasado alrededor de ese suelo. Me interesa ver cómo ha evolucionado la ciudad. Ahora mismo en la parcela 114 de Valdebebas tengo 4.000 metros de comercio. ¿Qué voy a hacer con ese comercio? Tengo que ver qué comercio se ha establecido alrededor. ¿Voy a poner otro supermercado más?, ¿cuántos supermercados harán faltan?, ¿hay suficiente demanda para poner un supermercado ahí o pongo mejor una discoteca? Analizarlo y verlo antes de lanzarme me lleva mucho tiempo. Y, desde luego, tengo la confianza de que la constructora me va a responder, de que hay unas condiciones seguras para poder meterme a hacer el proyecto. En cuanto eso se da, yo empiezo, y empiezo con mis fondos. No vendo hasta que no tengo la licencia, el edificio en estructura... Hasta que sé cuándo voy a poder terminar y cuando lo tengo claro meto a terceros en la ecuación, a bancos y a clientes. Creo que soy el único promotor que no tiene ninguna venta cuando me dan el préstamo promotor. Y me los dan solo a mí porque saben que mi manera de funcionar es así. Y es que o lo hago así o no lo hago.

P. ¿La banca no le exige preventas? Debe ser el único.

R. No. Me exigen todo lo demás, que ponga yo dinero, y yo lo pongo. Que tengo que meter 20 de los 40 millones, pues los meto. Pero no preventas. Lo saben. Siempre lo hemos hecho así. Soy el único. Soy un verso suelto dentro del mundo inmobiliario y siempre he cumplido con mis obligaciones y saben que puedo cumplir. Yo no pretendo hacer muchas viviendas, ni quiero, ni tengo esa ambición. Para mí lo importante, más que hacer muchas viviendas, es hacer las mejores viviendas. Yo tengo el suelo, mucho de ello viene de mi abuelo, y yo, con una promoción, puedo ganar diez veces lo que uno nuevo que ha comprado el suelo antes de ayer. El margen lo tengo asegurado y eso me permite gastar más en construcción que todos lo demás. Yo mismo estoy haciendo dumping. Hago viviendas muy buenas, de muy alta calidad. Me gasto mucho más que los demás. Que tengo un poco menos de beneficio, pues vale, pero a cambio tengo mucha más seguridad en las ventas, a cambio no gasto ni en publicidad ni en comunicación.

P. ¿En algo más es un verso suelto?

R. Tengo la suerte de hacer lo que creo que debo hacer, como me enseñó mi padre. En la Nueva Centralidad del Este, por ejemplo, no me he adherido a la comisión gestora porque es un proyecto que no veo. Debo de ser el único propietario que no se ha adherido. Me insisten otros propietarios en que me adhiera, pero hasta que no crea en ese proyecto no me pienso adherir. No estoy especulando. Hay arcillas expansivas, un sobrecoste de urbanización...

P. Valenor no tiene viviendas en alquiler, pero ¿qué opina del negocio del build to rent que tanto ha crecido en España en los últimos años?

R. Entiendo que, a nivel general, cuando el mundo financiero interfiere en el inmobiliario, produce desajustes. Ya ocurrió en la crisis anterior y creo está ocurriendo de nuevo. El build to rent me parece que son proyectos que el promotor es una entidad financiera que hace unos Excel fantásticos, pero no tiene un contacto con la realidad ni tiene un conocimiento del mercado, entonces los proyectos se hacen en base a pedir información al big data y creérselo y si el big data lo ha dicho, ¿cómo no va a ser correcto? Yo soy más de intuición, de ver el barrio, de pasearme. Yo nunca le he preguntado nada al big data, no sabría ni a qué big data preguntar y, además, no lo creería. Además, yo soy informático de origen.

"Muchos BTR no tienen una base inmobiliaria y pronostico que no van a funcionar muy bien"

P. Pero ¿cree que hace falta más vivienda en alquiler?

R. Sí creo que hace falta en el mercado vivienda en alquiler y tiene que ser una vivienda con una gestión profesional, sin interferencias de la administración y las legislaciones que te congelan rentas. Ya era difícil que estos build to rent de aquí al lado funcionen, pero si además te congelan las rentas, todavía peor. Construir para alquilar me parece que es un buen negocio, siempre y cuando se te respeten unas condiciones de mercado. Si tienes más costes, deberías poder repercutir esos costes, siempre y cuando estés en una situación de mercado permanente. Cuando sube, cobras más, cuando baja, cobras menos. Y la única manera de que un mercado inmobiliario de vivienda en alquiler funcione es si ese producto lo hace gente que de verdad se ha dedicado al alquiler y que lo conoce, es un producto saludable. Pero cuando un financiero, en base a un Excel, desarrolla un proyecto y su objetivo es darle el pase, no va a funcionar. Tiene que haber una base inmobiliaria y una base, digamos, vocacional, de hacer vivienda en alquiler. Y aquí la vocación de estos build to rent es en base a un Excel, a vender una rentabilidad y ver si viene alguien y te lo compra. Y eso es lo que digo, que no funcionan porque no tienen vocación de hacer vivienda en alquiler, tienen vocación de dar un pelotazo.

P. Y, en Valdebebas, ¿se han hecho sin vocación?

R. Este tipo de proyectos no tienen una base inmobiliaria y pronostico que no van a funcionar muy bien. Aquí tenemos dos proyectos grandes, de más de 800 y 900 viviendas en alquiler que están prácticamente desocupados. No creo que esos Excel que tenían en origen vayan a funcionar. Además, en estos megaproyectos con grandes fondos de inversión, de repente te encuentras con que te hacen un edificio en una de las mejores parcelas de Valdebebas, dando a un parque fantástico y se les ha olvidado poner ventanas al parque. Eso es no tener vocación inmobiliaria. Eso es hacer un modelo en el que me vale cualquier cosa, en el que voy a meter muchas viviendas en poco espacio, porque en el Excel me sale que debo meter muchas viviendas y qué pasa, que están vacías.

P. Porque se han hecho en base a una determinada TIR [tasa interna de retorno].

R. Claro, esas tires deseadas, todos queremos esa tires para nosotros, pero no existen. Sobre todo, cuando has pagado un sobrecoste por un suelo que promoviendo para la venta no te salía a ese precio, por eso se lo han vendido. Han comprado un suelo pagando más que nadie y ahora quieren sacar una TIR que no tiene nadie. ¡Aquí hay algo que falla!